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1、促进老年公寓发展的政策支持研究,龚秀全 博士华东理工大学社会与公共管理学院副教授国家小城镇社会保障研究中心副主任2011年8月26日,促进老年公寓发展的政策支持研究,一、老年公寓集居家养老与机构养老正功能为一体二、老年公寓发展乱象三、促进老年公寓健康发展的政策支持,一、老年公寓集居家养老与机构养老正功能为一体,政府部门提出：“9073”养老服务格局居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。即使硬件投入改善，照料服务需求仍难以满足，毕竟独生子女有心无力。社区养老：说起来很美做好挺难普通养老机构：不得已而去的地方,一、老年公寓集居家养老与机构养老正功能为一体,老年公寓是
2、集住家、护理、医疗、休闲为一体的养老场所。“可以托付一生的地方”安享晚年1、老年公寓与居家养老比较多了一份专业的服务，多了一些交流的朋友2、老年公寓与普通养老机构比较多了一点家的温馨，满足个性化养老服务需求 总体来讲，最大的优势：老年服务的提供具有规模效应，专业、经济。,二、老年公寓发展乱象,1、借老年公寓为名搞商业地产开发借老年公寓之名，骗地（划拨或协议转让）骗税，实际上就是开发商业地产。例如：红十字基金会的曜阳老年公寓项目也许就如此 2、把老年公寓当作投资品一些开发商就以养老投资为宣传口号，而一旦当作投资品被炒作，必然影响行业的健康发展，损害老年人权益。“房奴”与房地产泡沫就是因为把房地产
3、当作投资品。,二、老年公寓发展乱象,3、老年公寓是奢侈品多数老年公寓奢侈豪华，专为富人打造。老人入住需要一次性支付几十万甚至上百万，还需要每月交几千元。4、多数老年公寓功能缺失为老服务功能缺失，特别是医疗、护理、紧急救护等功能缺失，甚至餐厅、交通等也存在很大问题。例如某知名老年公寓价格高昂，住进去需要一次支付60万甚至上百万，每年还需要45万的服务费，但连一个餐厅都办不好，一个中餐不少于20元，口味也不符合老人需求。,二、老年公寓发展乱象,5、一些老年公寓管理混乱侵害老人权益,三、促进老年公寓健康发展的政策支持,人口老龄化和家庭结构的改变将导致老年公寓的需求日益增加老年公寓发展的相关政策几乎是
4、空白强调养老服务的福利性、公益性，这在一定程度上否定了民间投资的资本属性市场办福利,三、促进老年公寓健康发展的政策支持,老年公寓的特点老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大。容积率一般更低 完善的配套设施老年公寓一般应以租（？）为主，消费能力有限，资金回收期较长老年公寓出售的主要是“为老服务”，是消费品而非投资品老年公寓应是多层次的，不是富人的专利品,三、促进老年公寓健康发展的政策支持,1、发挥政府的主导作用，完善相关法律法规，加强行业监管将老年公寓建设纳入城市规划之中，老年公寓不能建立成所谓的“老年城”，贪大求全。老年公寓不能脱离已有社区，必须与已有社区的共享公共服务，特别是医疗服务。行业
5、健康发展离不开政府的监管，政策支持与依法监管相结合，维护正常的市场秩序。政府应进行全过程监督与管理。,三、促进老年公寓健康发展的政策支持,2、土地政策支持养老公寓不能密度太高，还要大量配套设施，其需要的土地量比一般住宅区要大得多，如果采取商业地产的形式获取土地，则由于较高的土地成本和较低的容积率必然导致地产价格比较高。土地划拨或协议转让为主，降低老年公寓的运营成本，有利于政府加强管理和引导，是公私伙伴关系提供公共服务的表现。社会需要的不是经济适用房，而是老年公寓,三、促进老年公寓健康发展的政策支持,3、以房养老政策支持老年人可以把已有产权住房与老年公寓住房置换或租赁、反向抵押贷款等方式入住老年公寓，享受老年公寓带来的专业化服务，提高老年生活质量。对于普通老百姓，房子就是消费品。但不管采取哪种方式，都需要政府政策的支持。,三、促进老年公寓健康发展的政策支持,4、融资政策支持只有登记为民办非营利机构才能享受国家的优惠政策，但民办非营利机构一般不能以资产进行抵押贷款。如果登记为营利性的养老机构，虽然可以抵押贷款。但在银根紧缩，特别是房地产贷款严格控制的背景下，老年公寓开发要获得贷款难度必然很大。老年公寓不能当作普通商业地产对待！,三、促进老年公寓健康发展的政策支持,5、税收政策支持相关税收减免 6、医疗政策支持促进医疗机构与老年公寓的合作,谢 谢！请批评指正！联系方式：龚秀全：,
