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1、第三章 资产评估途径与方法,3.1 市场途径 3.2 收益途径 3.3 成本途径 3.4 评估途径及其方法的选择,资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径,第一节 市场途径,基本内容：,1.了解市场法的基本含义2.了解市场法应用的前提条件3.了解市场法的程序4.掌握市场法的具体方法5.掌握市场法的优缺点,一、市场途径的基本含义,市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。市场途径是资
2、产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。,二、市场途径的基本前提,通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。,可比性具体体现在以下几个方面：（1）功能：包括用途、性能上的相同或相似；（2）市场条件：包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）时间间隔：不能过长，应在一个适度时间范围内。,三、市场途径的基本程序,1)选择参照物（三个或三个以上）2)在评估对象与参照物之间选择比较因素3)指标对比、量化差异4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化 的对比指标差异5)综合分析确定评估结果,运用市场途径
3、及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：第一、资产的功能。第二、资产的实体特征和质量。第三、市场条件。第四、交易条件。,四、市场途径中涉及到的相关因素,市场途径中涉及到的相关因素主要有参照物和可比指标。,参照物是运用市场途径的必备条件，没有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。,五、市场途径中的具体方法,1)直接比较法 是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。,(1)现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有
4、现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,(2)市价折扣法 是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：,例3-1评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。资产评估价值=10(1-40%)=6(万元),(3)功能价值类比法 以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。,资产价值与其功能呈线
5、性关系的情况，通常被称作功能价值法：,例3-2被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元。资产评估价值=1090/120=7.5(万元),某被评估设备的年产量为1000件，与该设备功能相近的某参照物的年产量为2000件，购建价值为10万元，则该设备的评估值为多少？,资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：,例3-3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。资产评估价值=10(90/120)0.7=8.18(万元),(4)价格指
6、数调整法 是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：,例3-4与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%。资产评估价值=10(1+5%)=10.5(万元),某地区2006年至2009年间，建筑业产值定基价格指数分别为102%、104%、103%、106%。则该地区2009年建筑业产值环比价格变动指数最接近（）。A.3%B.103%C.5%D.102%,A,(5)成新率价格调整法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象
7、新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：,2)类比调整法,(1)市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：,(2)成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达:,例3-6评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。资产评估价值=20150%=30(万元),(3)市盈率倍数法 市盈率乘数法则主要适用于
8、整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。用数学式表达：,例3-7某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：该企业的评估价值=100020=20000(万元),六、市场法的优缺点,（一）市场法的优点,1、市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一，适用面广。2、充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况。3、评估方法直观简单，又比较准确地反映被评估资产的现行价值，评估结果易于被各方面理解和接受。,（二）市场法的缺点,1、适用市场法评估资产价值必须具备一个
9、公平、活跃的市场；2、不适用于专用机器，设备，大部分的无形资产，以及受地区，环境等严格限制的一些资产的评估；3、确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下难以用数学公式进行量化，往往要靠评估人员的经验判断，从而影响准确性。,练习题,1.被评估设备生产能力为100万件，成新率为80，已知一台生产能力为80万件的同类全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于（）A、58万元B、90万元C、120万元D、150万元,C,2、被评估设备为年产某产品100万件的设备，运用市场法对其进行评估，所选择的参照物为生产同样产品但年生产能力为12
10、0万件的设备，其他条件与被评估设备相同。该参照物于3年前购置，价格为40万元，三年中该类设备的价格指数每年上升20。若该类设备的价格与生产能力之间呈线性关系，则被评估设备的评估值约为（）A、33万元B、57万元C、58万元D、69万元,C,3.待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年l0月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示。评估人员经市场调查获得以下资料：(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4；B为协议出让；价格约低于正常价格10；C为拍卖，价格约高
11、于正常价格5。(2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示。(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：A：10097 B：100102 C：100103(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。(6)折现率取10。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整),表1：比较实例情况表,表2：区域因素比较表,转让价格=（2064.93+2267.78+2109.02）/3=2147（元）,
