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1、银 河 湾 台 地 开 发 产 品 理 念 说 明,KVARS金丰润地房地产顾问有限公司 2011年5月25日,一、区域价值分析及市场需求研判,区域价值分析,项目位置：项目位于西安经济技术开发区（泾河工业园）陕汽大道1#。南面紧邻渭河，为西安“西咸新区”东面之门户。,西咸新区：根据国务院批准实施的关中-天水经济区发展规划，为加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市，陕西省政府决定设立西咸新区，确定范围为西安和咸阳两市接合部，以渭河为中轴线，西起规划中的西咸环线，东至泾渭交汇口，东西横贯50公里、南北扩展510公里的整体板块。,西咸新区有望成为中国继浦东新区、滨海新区、两江新区之后的第四
2、个副省级新区。其具体由西安沣渭新区、咸阳沣渭新区、咸阳泾渭新区3个拥有管委会的开发区实体组成。,渭河将成西安的城中河,渭河陕西段综合整治概算总投资607亿元，其中规划整治工程投资248亿元，另有河道水面景观、滩区生态公园等359亿元未列入本次规划投资范围,我省计划利用5年时间对渭河陕西段进行综合整治。“5年之后，放眼渭河，清澈的河水，蜿蜒的堤防，如茵的河岸，秀美的河道，宛如一条斑斓的丝带串起整个关中平原。”。,通过河滩整理、清障疏浚，建设河道水景观、滩区湿地、绿地、休闲健身公园，形成自然河流景观为主，人工景观点缀，堤防沿线四季常绿、三季有花，人水和谐的渭河特色风光带。,形成特色风光带，打造中国
3、塞纳河,结论：银河湾项目地块位置优越，前景看好。在创建国际化大都市，打造西咸新区的潮流中，必将受其映射，并高速发展。在城市发展建设的同时，面对高投入打造的渭河生态走廊，这里将成为大西安都市绿肺，一个不失繁华但又生态的宜居生活区,投资607亿打造渭河生态走廊,今天区域配套建设的不足，代表明天更大的发展空间,宽阔的视野，舒畅的心情,不失便利的同时远离繁华的城市中心，,河水、公园、湿地、树林等，一个现代都市生态、生活区,宜居乐居,西安创建国际化大都市，打造西咸新区,市场需求研判,西安限购令的颁布从根本上限制了购房人群，将投资型置业群体拒之门外，在楼市销量下滑的同时，偏小户型的销量也出现了明显的下降。
4、西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011 年1 季度普通住宅销售中，90-110 平方米的成交面积段，占总成交套数的24.4%，该比例较上季度下降了4%；而110 平方米以上的销量比重却呈现了上涨之势。随着政策效应的进一步凸显，更多的置业者选择了“一步到位”的购房计划。预计随着楼市的进一步低迷，宽裕的两室房源或者紧凑型的三室房源将成为市场的成交主力，但四室以上及高端物业交易受限购及成本因素，市场交易预计相对稳定。,二、地块特点分析及建筑业态建议,地块特征,别墅区,待开发地块,待开发地块,整体地块：91.83亩待开发地块：70.42亩待开发地块东西距离：约203米-233米待开发地块南
5、北距离：约216米地块特点：此地块为不规则形状。同时北高南低，以阶梯式从南向北依次抬高，形成台地式地形。,待开发地块,别墅区,台地，源于欧洲的文艺复兴的宫廷风格，与中国帝王居住传统，从中国传统宫殿建筑到西方古典建筑无不如此。台地，是身份的象征，一种权利生活的理想意境，是贵族精神的建筑体现。,如何利用台地,1、依地势而建，顺坡而上，多层、高层相结合，平顶与坡顶相交错，起伏自然2、利用其自然高差，扩大每户景观轴线距离3、借助天然地势，建造水景，水流顺势而下。4、多层景观，步步有景。,通过对市场需求及此地块特点利用的的分析，我司建议，从别墅区往北依次为多层花园洋房区、观景高层住宅区。,高层居住区,花
6、园洋房,别墅区,业态建议,建筑形态多层花园洋房,花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。,为什么在此建造多层花园洋房？凸现台地建筑的整体风采,花园洋房以多层为主，从建筑高度与地势上分析，高于南面别墅低于北向高层，从远处看更可体现该项目台地式社区的特点。,为什么在此建造多层花园洋房？使高层与别墅视觉上的完美过度,此建筑南向面迎渭河，景观视野开拓，必然为主要观景点，同时配备空中花园。从远处看，花园与花园相接，形成一条绿色的腰带，完美的将别墅与北向的高层分隔。,为什么在此建造多层花园洋房？大于高层的经济回报,2011年1季度
7、西安市各大项目的花园洋房售价大约在900011000元/2011年1季度西安市各大项目的普通高层住宅大约在60008000元/如：弗莱明戈、御锦城、浐灞半岛等,为什么同样的社区，同样的配套，价格却有着每平米30以上的差距，原因如下：1、独立空中花园，离景最近的地方2、高舒适多层或小高层，1梯两户，南北通透。而我们除了以上两点之外，我们还具备什么呢？坐在自家私密的空中花园中，通过适中距离的景观视野，感受面前美丽的渭河风情，将花园洋房的特点与价值完美展现。,所以，花园洋房，体验渭河风情的超值空间，突破常规的30！,建筑形态新中式风格高层,与原社区风格相结合，将新中式风格继续。打造区域内独有的“三值
8、”位置、价值、观赏值,为什么在此建造高层住宅？打造泾渭第一高度,古代王侯俯视天下，无不将居所定于高位。由此可见，中国帝王在宫殿建筑上不约而同的选择了台地风格，因为它富有立体层次感，有利于俯视，形成尊贵的气势。随着建筑的发展和历史的沉淀，台地高层建筑也成为了居者身份的象征，一种权贵生活的理想意境，是贵族精神的建筑体现。,为什么在此建造高层住宅？顺应需求，实现区域高速、高额利益最大化,47,48,49,50,从我们之前的47、48、49、50、11#楼的良好销售可以看出，此区域作为一个城北住宅价格洼地，各方购房者纷纷前来，我们利用最短的时间、最高的价格实现了房源去化，并且达到了供不应求的效果。在此
9、情况下，我们何不以不变应万变，再次利用高层房源来继续这种泾渭的销售奇迹呢？,为什么在此建造高层住宅？站在泾渭之上，欣赏无垠景色,47,48,49,50,俗话说站得高看得远。在此地块的最高海拔处，我们：用休闲的姿态欣赏渭河的风光用鄙视的眼光藐视各大项目的人造景观用享受的方式感受河畔生活用嘲笑的口吻冷嘲市区的生活让自己站在高地，展望自己的未来,三、业态建造的具体建议,楼位布局建议,高层住宅区,花园洋房,别墅区,1、建议前后排楼体交错摆放，可使后排住户更好的观赏河景。2、因为是台地地形，所以建筑密度不易过大，需给社区道路充足使用空间。3、所有高层建议偏东南向旋转15度更加适宜通风采光。,高层户型建议
10、,顺应市场需求，以刚需首改、客户认知度较高的90-110为主力产品，以小面积低总价，置业者最易接受的90以内户型作为第二主力产品。同时辅以大面积高总价的大户型及跃层来为较小部分置业者提供相应的选择。,高层楼层结构建议一梯三户,第一排高层前方为多层花园洋房及别墅区，景观视线相对较好，户型均以大面积为主，舒适度相对较高，所以建议一梯三户，户户朝南、朝景，充分体现第一排高层的优势与价值。,高层楼层结构建议一梯四户,后排高层以中小型户型为主，建议品字形一梯四户，两边为南北通透的较大户型，中间为小面积的纯南户型，整体没有北向房，采光面全部朝南。,1,2,2,1,1,2,2,1,此户型区间为110-143
11、，两室、三室，一梯四户，采光面均在南面，1#户型143南北通透，2#户型110纯南带入户花园。属于改善型“一步到位”终极置业的经典户型,3,1,2,2,1,3,2,2,此户型区间为86-115，两室、三室，一梯四户，采光面均在南面，1#户型111南北通透全明小三居，2#户型86纯南全明紧凑两室。3#户型115，南北通透全明小三居。,高层楼层结构建议一梯五户,个别楼栋可采取一体五户的设计，建议参考以上楼层结构，四户朝南，一户朝东北，平层中可配有大中小不同户型。,花园洋房户型建议,多层140-200的花园洋房，最小三居，最大为复式或跃层结构，南向均带有超大观景阳台，南北通透，一梯两户，配备电梯。,
12、花园洋房户型建议,一梯两户，南北通透，南向带有超大空中花园，主卧、书房南向采光，厨房、卫生间设在北向，整体布局方正紧凑，简约明快。,花园洋房户型建议顶层复式,四室两厅三卫，建筑面积182，最大赠送面积84。顶层超大观景露台，部分阳台可改为室内空间，6米挑高客厅，双层双主卧布局。,花园洋房户型建议楼体两侧户型,建筑面积170，四室两厅两卫通透设计，户型方正紧凑，采光通风效果俱佳，主卧带有钻石阳台270观景。,建筑风格形象建议,新中式风格高层建筑应注意的要素：A、不是复古的，而是现代的。B、不是模仿的，而是创新的。C、顺应时代变化，采用适合现代生活方式和审美趣味的高层建筑形式和内部空间格局。D、基
13、于对人们内心不变的中国文化情结的深刻洞察，在建筑外檐和 园林景观上适当的使用了中国传统居住元素，从而实现了中国传统文化和生活方式在现代城市里的和谐回归,建筑外观符合社区整体环境，与前期高层、别墅风格统一，都以新中式为主，但为了凸现台地建筑的价值与不同，建议在保持新中式风格的同时提高外立面效果，加大外立面材料预算。,四、社区生活配套建议,社区配套建议,社区生活配套是体现项目价值的重要因素，也是现代人居生活品质提高的保障。我们的台地建筑从外部形态看品质都高于周边住宅，但为了能更好的提高溢价空间，实现利益最大化，我们也要从建筑内部入手，加强人性化配套设施，提高建筑内涵，使我们的台地建筑无论是外在还是
14、内涵其价值都高于周边住宅。,建议台地高层、花园洋房区配套建议：保证市政集中供暖、地辅热采暖，保证温泉入户等社区原有配套。增设如3G网络覆盖、厨房垃圾环保处理系统、其中花园洋房建议增设新风系统使其品质处于项目最高位，品质区别促进价格差异。,保证原有特色配套温泉入户，项目最大卖点之一,垃圾环保处理器的用途：可以轻松应付各类家庭食物垃圾，并且十分坚固耐用。您只需打开水龙头将上述废弃物冲到处理器内，打开电源开关，永磁直流电机2700转的平均转速就能将这些废弃垃圾研磨成浆糊状液体，通过管道随水自然排出。,增设垃圾环保处理器的好处：小型投入，增设卖点，提高品质，关爱业主。使客户感受到我们处处为业主着想，及人性化、环保化的设计理念。,科技智能垃圾环保处理系统,小区草坪上,景观区内,会所茶秀内,自家大床上,社区3G网络覆盖任何角落，感受3G快乐,花园洋房增设室内新风系统,我们为什么要增设新风系统：增加产品卖点，提高项目品质，为价格寻找支撑因素。使业主生活环境更加健康。,新风系统的好处：1、中央新风系统：换气功能 2、中央新风系统：除臭功能 3、中央新风系统：除尘功能 4、中央新风系统：排湿功能 5、中央新风系统：调节室温,
