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1、土地流转是拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（运用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让运用权。当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。一、土地流转缘由农村土地承包经营权流转大致有下4方面的缘由。1、土地承包经营成本高，收益低。农业税免征之前，农夫由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的主动性不高。很多外出务工、经商的农夫纷纷将承包经营权流转给亲友或其他农户，也有的以自己享有的土地承包经营权投股或参股。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的缘由。2、农村二、三产业的发展
2、和劳动力的转移。土地二轮承包时增人不增地，减人不减地”的原则，使得农村原本存在的人多地少的冲突更加突出。导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。3、镇、村非农建设项目的须要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地须要，镇、村将上地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。4、村产业结构调整的须要。村为培植专业大户、承包大户，一方面激励农户将土地承包经营权流转给被培植对象，另一方面将土地从农户手中以租赁或其他方式流转出来再转包给被培植对象,即“反租倒包”。二、土地流转流程合同签证员土地流转工作流程图达协签合成议ITR土
3、地诳箱上YL .双方会面洽俄土地宛转双方代表人为土地流转双方会面洽谈地 转出方向土地濠晴曜 务中心提出“出 土地委托申请3向土城转出方提 供土地需求信息. 井妁请双方会面土地流转服务中心向土地流转Ie 务中心提出用地 委托申谪土地 需求方tt记信息联络员3向土地需求方提 供土地林出信息. 并妁调双方会面反馋评 估结果收益 评估员土地流转主要程序为:1、提出申请(1)土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡(镇)土地流转服务站报送。(2)土地流入方向乡(镇)土地流转服务站提出申请并填写土地流转申
4、请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡(镇)土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案,2、审核、登记(1)流出方土地状况审核依据“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。乡（镇）土地流转服务站对流入方的经营实力和经营项目进行审核后，进行登记。3、流转价格评估。流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或托付乡（镇）地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。4、信息发布。乡（镇）土地流转服务站依据流转价格评估结果及土地流转双方供应的信息，在交
5、易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，同等洽谈。5、自愿协商。县、乡（镇）土地流转服组织作为管理、服务机构，帮助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。6、签订合同。土地流转双方协商一样，达成流转意向后，按程序签订统文本格式的土地流转合同7、鉴证、归档。土地流转合同文本一式五份，经乡（镇）鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡（镇）、县归档备案。三、土地流转案例租赁经营案例成都市龙泉惠民草莓合作社该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村，成立于2007年4月25日。已有合作社社员168户，发展无公害草莓生产基地100o余亩
6、。一、组织形式龙泉惠民草鞋合作社最初由三村村党支部牵头，18户种植大户实行股份合作的模式集资28万元成立,合作社以IoOO元/亩的土地租金价格在当地租赁土地100亩发展草莓种植。二、运行机制合作社采纳统一生产规程对草莓生产进行管理。实行“六统一”管理运作模式，即统一引进新技术新品种；统一技术指导和服务；统一供应生产技术信息、市场信息和经济信息；统一选购和供应农户的生产资料;统一质量和包装；统一收购和销售。基地农户每种植1亩草莓补助资金200元。合作社注册了“芳好”牌草莓商标，商标入选龙泉驿区“十大”地方特色名牌产品。基地顺当通过国家无公害农产品基地和产品认证,是成都家乐福有限公司的草莓直采基地
7、。三、利益联结方式合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作，依据入社股份进行分红。“大园区+小业主”新津柳江蔬菜产业示范园该示范园是位于新津县普兴镇，是2008年起先建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩，涉及2个村、7648户农户。园区已建成面积2.3万亩。一、组织形式实行“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。在统分结合的双层经营体制下，依据适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。二、运行机制成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局
8、和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推动园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金100o余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。成立农夫专业合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起,成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。已有合作社成员300余人。实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。实行“菜一稻一菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。三、利益联结方式园区以合作社为纽带
9、，采纳统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农夫实现增收。土地银行彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965田。一、组织形式依据自愿有偿的原则，农夫以土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社:由于是依据银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。二、运行机制“土地银行”将农夫的土地承包经营权按
10、需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。三、利益联结方式农夫的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入，“土地银行”所获利润的50%依据农夫存入面积进行二次分红。四、流转政策中共中央办公厅.国务院办公厅印发关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见健全土地承包经营权登记制度。土地承包经营权确权登记原则上确权到户到地,在尊重农民意愿的前提下,也可以确权确股不确地。切实维护妇女的土地承包权益推进土地承包经营权确权登记颁证工作。用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权矍记颁证工作,妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题鼓励
11、创新土地流转形式。鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题严格规范土地流转行为。没有农户的书面委托,农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地,更不能以少数服从多数的名义,将整村整组农户承包地集中对外招商经营。防止少数基层干部私相授受.谋取私利加强土地流转用途管制.严禁借土地流转之名违规搞三除建设.严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别堂、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为探索新的集体经营方式。有条件的地方根据农民意愿,可以统一连片整理耕地,将土地折股国化、瞒权到户
12、,经营所得收益按股分配对于农村土地流转，党的十七届三中全会和2013年中心1号文件特地出台了政策：加强上地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。但随着形势的发展，统分结合的双层经营体制出现了一些新状况。从“分”的方面来讲，农夫在市场的主体地位很脆弱，与发呈现代农业的要求不相适应；从“统”的方面来看，集体经济大多变成“空壳”，原有的农村服务体系已经不适应，新的服务体系还没有健全，千家万户的小生产难以适应千变万化的大市场。在一些人多地少的地方，人地冲突日渐突出，而情愿经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农夫自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转
13、。实践证明，农村土地流转既缓和了人地冲突，使部分农夫从土地上转移出来，还促进了农业规模经营，是提高农业比较效益的一个好方法。中心敬重农夫的首创精神，热忱支持土地流转这一新生事物，并提出：依据完善管理、加强服务的要求，规范上地承包经营权流转。党的十七届三中全会的确定提出：给予农夫更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并许久不变。2013年中心1号文件也规定：农村土地流转，不得变更土地集体全部性质，不得变更土地用途，不得损害农夫土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分别”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，全部权也还是属于集体。流转后的土地，仍旧只能用于发展
14、农业，不能用作房地产开发等其他用途；农夫依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。这也体现了中心切实维护农夫权益的宗旨。五、农村土地流转实施细则、规章制度或村土地洗猗引一、农村土地流转服务中心建设实施细则（一）主要职责：1、实行上级的工作部署和要求,统筹和指导本县的农村土地流转工作；2、负责供应农村土地承包管理法律法规、农村土地流转工作政策询问,受理农户农村土地承包经营权证代办申请,收集和保存土地承包档案资料；3、负责建立土地流转信息服务平台，搜集和发布土地流转信息,供应土地流转中介服务;4、指导和督促土地流转双方签订土地流转合同,负责土地流转合同登记、变更、备案，整理和保存土地流转档案资料,
15、供应规范的土地流转合同文本；5、监督土地流转合同的履行,帮助办理土地流转合同的鉴证,组织调解农村土地承包纠纷,维护当事人合法权益；6、做好土地承包流转基础资料的登记造册及归档管理；7、加强农村承包土地日常管理、调处土地承包冲突与纠纷:8、指导农村土地流转合作社建设和村信息联络员的业务工作。（二）人员配备和岗位设置依据履行上述职责须要和我县实际,县土地流转服务中心办公室设在I,由“同志担当办公室主任，负责全面工作、”同志担当合同鉴证员、土地流转管理员、*同志担当纠纷调解员等岗位，同志担当档案资料管理员，信息联络员由各村报账员兼任。（三）服务内容及运作模式1、服务内容。刚好将转出方和受让方供求土地
16、的坐落、面积、价格、流转的方式、期限等资料输入微机,并在土地流转信息栏中公布；将符合双方土地流转条件的信息刚好通知转出方利受让方；指导流转双方签订土地流转合同,并予以鉴证,将合同资料信息输入微机存档；代办土地承包经营权证,调解流转双方发生的土地流转争议或者纠纷。2、运作模式。先由转出户和需地户向村委会提出申请,说明流转的缘由、期限、形式、价格等,以村为单位登记,需引进业主规模经营的,先由村上整合连片后,上报县土地流转服务中心,经审查和收益评估后,在土地流转信息平台栏中公布,主动邀请符合产业政策的业主、企业参加规模经营,然后由县土地流转服务中心组织转出方和受让方进行洽谈协商,进行流转合同的签订、
17、鉴证、归档管理。3、运作机制。县土地流转服务中心建立“一栏三簿六制度”.“一栏”：即在显要位置设置土地流转信息发布栏,公布须要流出流入土地数量、价格、期限等。“三簿”：即农村土地流出意向登记簿、农村土地流入意向登记簿、农村土地流转台账簿，全面驾驭土地流出动态状况和须要流出流入数量,为土地流转管理和进入市场供应牢靠的信息。“六制度”：即岗位责任、信息发布、备案审查、档案管理、纠纷调解、风险预警等制度。坚持公开、公允、公正、合情、合理、合法的原则,遵守土地流转规程,恪守职业道德。主动引导土地转出方和需求方自觉向土地流转服务机构提出申请并进行登记,避开农户之间自发无序流转，防止因土地流转发生纠纷。二
18、、农村土地流转服务中心规章制度（一）岗位责任制度1、主任职责：主持县土地流转服务中心的全面工作,提出本县土地承包及土地流转工作的目标、任务及实现目标的措施并组织实施；组织搞好土地纠纷调处工作。2、副主任职责：负责中心日常管理,帮助主任抓好中心的全面工作；作好土地流转合同鉴证及纠纷的调解工作；搞好农户土地承包经营权证申办手续的审查,并登记土地承包台帐;刚好上报有关信息状况；完成上级交办的任务。3、土地流转管理员职责：负责土地承包有关法律法规和政策的宣扬、贯彻和落实；建立土地流转信息库,指导双方当事人签订规范的流转合同;开展土地承包有关问题调研,刚好提出对策建议；负责土地承包来信来访的调查处理工作
19、；收集发布土地流转的信息；完成上级交办的任务。4、纠纷调解员职责：负责受理、登记、调解土地承包流转纠纷;宣扬土地承包有关法律法规和政策;负责土地承包来信来访的调查处理工作；完成上级交办的任务。5、档案资料员职责：负责农村土地承包和土地流转档案资料的收集、整理、建档和管理；负责建立有关土地承包及流转政策和信息资料库；指导各村土地流转信息联络员建立健全农村土地承包和土地流转台账；完成上级交办的任务。6、信息联络员职责：负责本村土地流转信息的调查、传递、登记、上报；负责本村土地流转的指导和管理等；建立健全土地流转台帐；参加流转土地收益评估,帮助土地流转供求双方签订土地流转合同。（二）信息发布制度定点
20、收集、定期发布、定时上报土地流转信息；即时更新信息发布栏内容；运用计算机管理手段,实现土地流转信息联网。指导、培训村级信息员,刚好采集信息资源,扩大信息服务功能。（三）备案审查制度加强对土地流转合法性的审查,把好政策关口。明确审查和调查核实的方法、原则,保证流转程序和内容真实、完整、合法有效。对申请合同鉴证的,依法鉴证。（四）档案管理制度依据档案法规要求,规范档案管理，明确收集、整理、运用档案的内容、责任、程序和要求,做到内容完整、整理规范、运用有序、保管平安。（五）纠纷调解制度落实镇、村两级调解人员职责，调解的程序、调解时限，刚好调查和调处冲突纠纷，把冲突消化在萌芽状态，提高调处质量和调处效
21、果。（六）风险预警制度对大户业主、企业进行跟踪管理，随时驾驭土地流转后的生产经营、双方履约状况，建立预案，发觉问题,刚好预警,妥当处理。（七）土地流转交易程序1、信息采集。由各村信息员将农户自愿流转土地的状况进行登记，向流转土地农户发放并填写农村土地流出意向登记表，镇土地流转服务中心对流出、流入信息进行分类并存档。2、建立信息库。流转信息来源包括农户在村填写签字确认的农村土地流出意向登记表；农户干脆到镇土地流转服务中心进行登记；土地股份合作社集中将对外招租的土地；村、组集体将对外发包的荒地等。3、发布信息。县土地流转服务中心定期和不定期在土地流转信息发布栏上发布土地流转相关信息。4、查询信息。
22、农户和经营主体可以在镇土地流转服务中心查询流转信息。5、双方洽谈。有流转意向的双方当事人应在镇土地流转服务中心工作人员或村信息联络员的主持下进行洽谈，并作好具体记载。6、签订合同。在流转双方洽谈达成一样看法后，由镇土地流转服务中心工作人员供应流转合同,并指导双方填写合同一式四份,双方当事人签字盖章。转让合同必需由承包农户书面申请并经发包方同意。流转双方各执一份，镇土地流转服务中心和发包方各执一份。7、登记台帐。发包方对承包方流转土地的，应当刚好登记到土地流转台帐，并到镇土地流转服务中心中心备案。镇土地流转服务中心应精确登记土地流转状况。8、合同鉴证。镇土地流转服务中心对提交的流转合同进行审核，
23、并加盖公章。（八）农村土地流转须知1、农村土地流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循同等协商、依法、自愿、有偿的原则。2、农村土地流转不得变更承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得扳害利害关系人和农村集体组织的合法权益。3、承包方依法取得的农村土地承包经营权可以实行股份合作、转包、出租、互换、转让、托付代耕以及其他符合法律法规规定的方式流转。4、承包方流转农村土地承包经营权,应当与受让方在协商一样的基础上签订书面合同。5、农村土地流转服务中心向达成流转意向的双方供应统一文本格式的流转合同,并指导签订、鉴证。6、县土地流转服务中心在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发觉流转双方有违反法律法规的约定，要刚好予以订正。7、通过招标、拍卖和公开协商等方式承包的荒地等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的也可以流转。8、农村土地承包经营权流转发生纠纷，当事人应当依法协商解决；协商不成的,可以恳求县农村土地承包管理委员会进行调解；调解不成的,向区农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
