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1、资产评估学教程,第二单元资产评估实务,吉林市广播电视大学开放教育导学课件,制作：寇 军E-mail:Tel:0432-2785300Copyright 2002.11,第二单元资产评估实务,学习内容：（教材612章）一、固定资产、机器设备评估二、房地产评估三、流动资产评估四、无形资产评估五、长期投资及递延资产评估六、整体资产评估七、资源性资产评估,内容一：固定资产、机器设备评估,学习要点：固定资产评估的特点机器设备评估的特点、评估程序各种评估方法的适用范围重置成本法在机器设备评估中的运用现行市价法在机器设备评估中的运用难点与重点：重置成本法、现行市价法 在机器设备评估中的运用,内容一、固定资产
2、、机器设备评估要点一：固定资产评估的特点,固定资产特点：单位价值大，使用时间长，长期使用中保持原有实物形态价值运动与实物运动相脱离固定资产评估的特点：单位价值大，影响因素复杂工程技术性强，专业门类多多种估价标准的价格差异较大原因：一是价格构成要素不同，二是市场条件差异较大,内容一、固定资产、机器设备评估要点二：机器设备评估概述,机器设备的特点：单位价值大，使用寿命长，资金投入大、回收期长价值补偿和实物更新不同时进行 价值补偿通过折旧逐渐进行、实物更新一次完成价值和使用价值并非一成不变、贬值和增值具同发性机器设备属有形资产，具有动产的特点,内容一、固定资产、机器设备评估要点二：机器设备评估概述,
3、机器设备评估特点机器设备数量多、单价大、规格复杂、情况各异决定其评估以单台、单件为对象以技术检测为基础（检测损耗程度）必须把握机器设备的价值特点，认识和了解机器设备的价值构成及其变化规律,内容一、固定资产、机器设备评估要点二：机器设备评估概述,机器设备评估程序：收集整理在关资料和数据，划分机器设备的类别设计评估方案现场勘察并核定待评设备数量，进行技术鉴定确定评估设备价格标准和方法计算评估值，编制评估报表,内容一、固定资产、机器设备评估要点三：机器设备评估方法的适用性,重置成本法的适用范围适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的设备和其他设备的评估非继续使用情况下，如无参照物可此法但要调整非续用
4、重估价适用情况：1、通货膨胀影响现行市价较历史成本有较大提高2、因技术进步影响造成较大无形损耗3、现有设备多年更新改造使其使用效益有较大提高4、折旧年限估计不准使累计折旧与损耗出入较大5、企业管理紊乱、会计核算不实使帐面历史成本失实,内容一、固定资产、机器设备评估要点三：机器设备评估方法的适用性,现行市价法的适用范围：现行市价法运用以市场为前提，需借助于参照物的市场成交价或变现价。设备交易市场包括正常的设备交易市场的设备拍卖市场现行市价法运用以可比为前提机器设备评估价的合理性与分充性取决于参照物的可比性 现行市价法的适用于设备、原材料等单项生产要素的买卖及其投资,内容一、固定资产、机器设备评估
5、要点三：机器设备评估方法的适用性,收益现值法的适用范围：收益现值法的适用于被评估设备具有独立的能连续用货币计量的可预期收益可单独计算收益的生产线的评估一般使用收益现值法具体选用何评估方法，要根据机器设备的用途、可获得资料及设备状况等确定,内容一、固定资产、机器设备评估 要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用,一、重置成本（全价）的测算重置成本又称重置成本全价，指与被评估设备相同或相近的全新在用设备的取得成本，含设备重置或建造价及安装调试费等重置成本法有：（一）、重置核算法（二）、指数调整法（三）、功能成本法（四）、类比分析法（五）、点面推算法,内容一、固定资产、机器设备评估 要点四、重置成本
6、法在机器设备评估中的应用,一、重置成本的测算方法一：重置核算法1、按复原重置成本评估前提：假定机器设备重置功能不变、材料、工艺、消耗量、技术条件不变-量耗资料未变适合情况：服役时间不长的机器设备 自制非标准设备,重置核算法_按复原重置成本评估,例2-1：某企业2000年自制A设备耗用M工程材料40,000元，人工费23,000元，运费2,000元，调试费1,400元 2002年底评估时M材料价格下降30%，人工费上涨50%，运费上涨70%，调试费增加2倍，试计算该设备重置全价为多少？解：A设备材料重置估价=40000(130%)=28000(元)人工重置估价=23000(150%)=34500
7、(元)运费重置估价=2000(170%)=3400(元)调试费重置估价=1400(12)=4200(元)A设备重置全价=28000 34500 3400 4200=70100(元),内容一、固定资产、机器设备评估 要点四、重置成本法在机器设备评估中的应用,一、重置成本的测算方法一：重置核算法2、按更新重置成本评估前提一、适用性：设备更新已发生，设备已退出 流通或降价较大前提二、可行性：市场上有相同或近似功能资产 买卖实例或能取得被评估资产 更新制造成本资料,重置核算法_按更新重置成本评估,例2-2：某企业2000年自制A设备耗用M工程材料40,000元，人工费23,000元，运费2,000元，
8、调试费1,400元 2002年底评估时A设备使用新工艺制造可节约材料40%，人工工时和安装调试工时可减少20%，M材料价格下降30%，人工费上涨50%，运费上涨70%，调试费增加2倍，试计算该设备重置全价为多少？解：A设备材料重置估价=40000(140%)(130%)=16800(元)人工重置估价=23000(120%)(150%)=27600(元)运费重置估价=2000(140%)(170%)=2040(元)调试费重置估价=1400(120%)(12)=3360(元)A设备重置全价=16800 27600 2040 3360=49800(元),内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本
9、法在机器设备评估中的应用,一、重置成本的测算方法二：指数调整法指数调整法物价指数法，是在资产原始成本基础上，通过现行物价指数确定其成本的方法情况：1、采用分类物价指数 2、运杂费、安装费通常用此法调整 3、绝代设备、大综同类低值设备常采用 此法 4、不同时期投入资金改造时 5、国家统一清产核资确定新的折旧基价,重置成本的测算方法二：指数调整法,例2-3：AA设备为1995年购建，原始成本200000元，2002年评估时以1995年的定基物价指数为1.322，评估AB设备重置全价 解：AA设备重置全价=2000001.322=264400（元）例2-4：AB设备为1997年购建，原始成本1200
10、00元，以1990为基期，1997年定基物价指数为1.564，2002年定基物价指数为1.875，评估AB设备重置全价 解：AB设备重置全价=1200001.8751.564=143861.89（元）例2-5：AC设备为1994年购建，原始成本300000元，以1990为基期，1994年定基物价指数为1.362，2000年定基物价指数为1.778，2002年以2000年为基期的定基物价指数为1.214，评估AC设备重置全价 解：AC设备重置全价=3000001.7781.2141.362=475438.77（元）,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,一、重置
11、成本的测算方法三：功能成本法生产能力折价法或生产能力比例（比较）法：适用于单项机器设备的评估；前提是资产的成本与其生产能力成线性关系 待评估设备年产量 被评估设备重置成本=参照物重置成本 参照物年产量规模经济效益指数法：适用于有独立生产和获利能力的机器设备的评估；前提是资产成本与其生产能力成非线性关系 待评估设备年产量 x 被评估设备重置成本=参照物重置成本 参照物年产量 X 为规模效益指数：0 x 1,重置成本的测算方法三：功能成本法,例2-6：BX设备的年产量为6 000件，其参照物的年产量为8000件、重置成本为50 000元，试评估BX设备重置成本？解：6 000 BX设备重置成本=5
12、0 000=37 500（元）8 000例2-7：BM设备的年产量为40000件，其参照物的年产量为25000件、重置成本为1200000元，规模效益系数为0.75试评估BX设备重置成本 解：40 000 0.75 BX设备重置成本=1 200 000=1,707,148.23（元）25 000,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,一、重置成本的测算方法四：类比分析法 类比分析法 是选择参照物，通过对比分析、调整差异的办法确定完全重置成本设备的购入价、运杂费、安装费均可找到参照物实际是现行市价法（下一要点问题分析此方法）,内容一、固定资产、机器设备评估要点四
13、：重置成本法在机器设备评估中的应用,一、重置成本的测算方法五：点面推算法 点面推算法 是按统计规律，选择一定数量的评估对象进行较精确的评估，确定其重置成本，再推算某类或总体资产的重置成本被评估设备的重置成本=某类资产帐面原始成本 K R 其中：调整系数 K=R R 为某类抽样设备重置成本 R为某类抽样设备原始成本,重置成本的测算方法五：点面推算法,例2-8：某企业机器设备帐面原始总成本为3 200 000元，抽样选取10台代表设备的帐面原始总成本为600 000万元、其评估重置成本为420 000元，计算该企业总体设备重置成本？解：420 000 调整系数 K=0.7 600 000 企业总体
14、设备重置成本=3 200 000 0.7=2 240 000,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算实体性贬值是有形损耗，是成新率的余数（和为1）成新率=1有形损耗率成新率估测方法有：1、使用年限法2、观测分析法3、修复金额法,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算_1、使用年限法 该方法假设机器设备在整个寿命周期内实体性损耗与时间呈线性关系 设备尚可使用年限成新率=100%设备已使用年限设备
15、尚可使用年限 设备总使用年限设备已使用年限成新率=100%设备总使用年限 设备总使用年限首选经济寿命；设备已使用年限应按实际已使用年限、使用强度分析，与折旧年限不完全相同；设备尚可使用年限=设备总使用年限设备已使用年限 设备尚可使用年限设备分次投资时：成新率=100%加权投资年限设备尚可使用年限 其中：加权投资年限=（已使用年限 更新成本）/（更新成本）,使用年限法,例2-9：某企业EA设备帐面原始总成本为200 000元，重置成本为 260 000元已使用4年，尚可使用6年，计算该设备成新率及评估价？解：6 成新率=100%=60%4+6 设备评估价=260 000 60%=156 000（
16、元）例2-10：某企业1990年购入EM设备帐面原始总成本为180 000元，重置成本为240 000元，1994年更新一次投资60 000元，1997年更新一次，投资100 000元，2002年评估时测定其尚可使用6年，2002年较1994年物价上涨指数为1.95，较1997年物价上涨指数为1.29，计算该设备成新率及评估价？（240 000 12 60 0001.95 8100 000 1.29 5）解：加权投资年限=240 000 60 0001.95 100 000 1.29=4461000/486000=9.18（年）6 成新率=100%=39.53%9.18+6 设备评估价=240
17、 000 39.53%=94 872（元）,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算_2、观测分析法 观测分析法 是评估人员依据对评估设备的现场观察和技术检测，再结合设备的使用时间、使用强度、制造质量、实际技术状况等技术参数，经综合分析来估算设备成新率的一种方法（了解掌握）,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（一）、实体性贬值与成新率计算_3、修复金额法修复金额法是按修复磨损部件所需开支来确定有形损耗的一种方法 设备修复
18、费用成新率=1 设备重置成本,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（二）、功能性损耗的估算功能性损耗由超额投资成本和超额运行成本所致超额投资成本=设备复原重置成本 设备更新重置成本 超额运行成本=年超额运行成本（1 所得税率）现值系数（三）、经济性贬值的估算（一般了解）,内容一、固定资产、机器设备评估要点四：重置成本法在机器设备评估中的应用,二、各种损耗、贬值的估算及评估值的计算（四）、机器设备评估值（重置净价）的计算机器设备评估值（重置净价）=重置全价各项损耗=重置全价（有形性损耗功能性损耗经济性损耗）=重置全价（1有
19、形性损耗率）（1功能性损耗率）(1经济性损耗率）,内容一、固定资产、机器设备评估要点五：现行市价法在机器设备评估中的应用,前提条件：市场条件、参照物的可比性步骤：1、考察被评估机器设备（参数）2、选择参照物（按可比原则）3、对被评估机器设备和参照物之间进行差异比较、量化和调整 差异方面有：销售时间的差异；结构性能的差异；新旧程度差异；销售数量的差异；付款方式和供求状况方面的差异4、汇总各因素差异量化值，求出评估值,内容一、固定资产、机器设备评估要点五：现行市价法在机器设备评估中的应用,对于现行市价法在机器设备评估中的应用，要会熟练应用收益现值法的公式：a1 a2 anP=(1 r)1(1 r)2(1 r)n,内容二、房地产评估,学习要点：、了解土地的自然特性和社会特性。、了解房地产的特殊性质。、掌握房地产评估应遵循的专业性原则。、掌握房地产价格的特性、构成因素及影响房地产价格的因素。、重点掌握土地使用权价格评估、房屋建筑物评估的操作实务。、了解在建工程的评估。,
