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1、养老地产包括：居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式：住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套服务带来的增值效应。,养老地产与一般住宅地产的差异性：它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计消费群的专一性的特殊性住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。,国内老龄化现状：
2、中国已经进入“老龄化社会”其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。,资料来源：2011年 联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望,我国老年人口的绝对数量大 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。高龄化趋势显著 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民
3、生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将13.3%增加到16.4%；到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3。,资料来源：中国1-5次人口普查资料,2000年,10%,5%,0%,5%,10%,85+80-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-49
4、40-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-90-4,男,女,2005年,10%,5%,0%,5%,10%,95-99,90-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-90-4,男,女,2050年（预测）,10%,5%,0%,5%,10%,95-99,90-9485-8980-8475-7970-7465-6960-6455-5950-5445-4940-4435-3930-3425-2920-2415-1910-145-90-4,男,女,
5、美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据,目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。,十七大报告,国务院中国老龄事业发展“十二五”规划国办发社会养老服务体系建设十二五规划,全国老龄办公室和发改委关于加快发展养老服务业意见的通知，中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定,民政部鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见,国务院新闻办中国老龄事业的发展白皮书,全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见,中国社科院发布中国老龄事业发展报告蓝皮书,老龄蓝皮书中国老龄事业发展报告（2013）指出：中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严
6、峻性是全世界少有的；由于人口的现代化进程，“未富先老龄化老”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待；国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。,社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规
7、划标准；改善老年人居住条件，引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，推动和扶持老年人家庭无障碍改造；创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。,小结：根据以上政策可以看出，养老住宅的设计方向需更加规范化，以老年宜居社区为主，加强社区的无障碍以及老龄设施的设计规划。,养老观念老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。各种原因导致大部分老人成为“空巢家庭”的现实和传统居家养老观念的转变，增强了老人外出旅游的欲望，旅游养老、异地养老逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。,1.目前国内老龄化问题突出，养老地产空间巨大，需求集中；,2.政府已开始高度重视养老
8、问题，持续出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持；,3.从“养老观念”、“市场需求”、“政策扶持”使养老旅游度假地产成为目前中国最具投资机会和市场潜力的项目之一,综上所述，根据“多重背景”、“老年观念”调查可以看出：,设计思考：在大的环境政策背景下，养老住宅的设计方向需更加规范化，适合以老年宜居社区为主，加强社区的无障碍以及老龄设施的设计规划，体现出以老年人需求为本的设计理念。,欧美国家从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老；亚洲养老以家庭同住或邻近居住模式为主。,发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式特点：发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发,
9、缘由在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡,设计导向：系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区已经成为养老模式发展的新趋势。,老年公寓：主要面对健康老人和介护老人，一般有居家服务式公寓、护理式托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均以每月计费方式使用，只租不售。,福利院模式,养老社区模式老年公寓模式敬老院模式,社会福利院：主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或其法定赡养人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活
10、、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。,敬老院：主要针对城镇的给类有一定经济能力的老年人。敬老院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。,养老社区：养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通 常包括家庭养老，公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。,西方发达国家老年从“传统养老院”到“老年公寓”由老龄化初期的政府运营至老龄化中期政府与开发商共同开发；第三阶段在前阶段发展模式的基础上更加完善。第一阶段：“养老院”初期规划设计配套不完善，无法满足老年人行为、心理需求；第二
11、阶段：“老年公寓”基础服务设施等配套逐渐完善，但还不够丰富；第三阶段：“社区化”充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。,机会三:国内养老地产的开发供应量不足,福利性养老地产供应不足，2012年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.58%。赢利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的少。,机会四国家多重政策性出台支持企业投入养老地产,1、建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；2、全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新
12、建小区老龄设施配套建设规划标准；3、改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅了，推动和扶持老年人家庭无障碍改造；4、创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。,养老旅游地产的发展前景：传统养老地产业态已不能满足现代人日益增长的养老需要，现代人普遍期待更高档次、更高品质养老地产，从“养老”到“养生”的观念已经形成，“旅游+地产+养生”此类复合型养老地产开发方向逐渐成为业界急需开发发展的方向。据不完全估算，目前老年人各类收入总和已达到4000亿元，到2020年可能会突破1万亿。而老年人往往有着较充裕的储蓄，具有较强的购买力；巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的
13、市场供给之间产生的矛盾，使养老旅游度假区成为目前中国最具投资机会和市场潜力的项目之一。,多选在景区和交通不便的市郊,形成居住孤岛,老人与社会的接触面小,归属感差老年人集居区缺乏生机,老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住。集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，管理成本高,服务效率低。现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大。,项目选址年龄隔离建筑规模受众有限投资回报,化整为零，在普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅，促进代际之间的互助互惠。,选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟悉的城
14、市生活的活力社区。,年龄隔离 老年人与其他年龄群体一起居住的全龄社区，保持了老人原有的生活方式和独立性；延续业已形成的邻里关系和情感环境；保持老人与各种年龄群体的交往和生活。,建筑规模,受众有限 扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例，有效地利用养老服务，避免建设的盲目性和资金的浪费。让养老住区建设更多地惠泽到绝大多数老人。投资回报 政府对于养老产业须有合理定位控制和相应的政策引导。多种方式开发老年住宅，避免集中开发老年住宅区所带来的风险。,项目选址,国外开发模式小结：在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。企业从建造以人为本的人居环境
15、的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。,对中国养老地产开发的启示：把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。,一、候鸟式养老模式候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式：主要有海南岛的冬季养老基地；北方滨海地区的夏季避暑养老基地；在成都、武汉等城市周边风景秀丽的地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养；客户构成：健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵
16、活性强，缺点是季节性强、便利性不足。,二、居家式养老模式 以养老和地产结合的居家式养老模式以养老住宅、养老别墅等地产大盘的形式出现，以北京、上海、深圳等一线城市周边居多，但大部分仍停留在概念层面，均只是“养老住宅的提供者”，还没有成为“养老服务的供给者”。,三、疗养型养老模式疗养型养老度假模式更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高。,四、立体化养老模式
17、大型综合养老度假模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，在盈利模式上“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”等多种模式相结合，是一个以养老为核心的全产业链模式。该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。,五、农家休闲养老模式农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平
18、和配套设施有待提高。五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异、各有所长。前两种目前较为普遍，竞争较为激烈，后三种则刚刚起步，未来发展潜力很大。,1.专业化与综合化的结合专业化是指：小到养老公寓大到养老旅游度假社区的功能规划与项目设置，小到卫生间、马桶、淋浴、呼唤设施、室内颜色等细节的无障碍设计，无不深入考虑老年人的生理特点、生活需求和心理感受，为老年人提供身心照料。综合化是指：养老旅游度假社区可以因地制宜的和滨海度假、健康旅游、温泉旅游、旅游小镇等有机结合，既能够扩大市场目标群体，开展多元化经营，规避市场风险，又能够让旅游度假的老人能够和年轻人保持接触，保持身心健康。,根据区位交通、发
19、展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式：,2.公益性与市场化的结合依托养老旅游度假社区较为完善的养老配套，适当开展公益福利性的非营利性养老项目，是企业回报社会、体现企业社会责任的重要方式。将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取政府更多的政策优惠和支持，采取“公助民办”的方式，降低开发运营成本。,根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式：,3.地产销售与多元经营的结合从养老旅游度假区开发实践来看，单一的持有经营模式由于投资大、回收期短、运营成本高，目前基本都处于亏损状态。养老度
20、假与地产开发联姻，快速的回收资金，为项目的正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。同时还要努力提高自身的运营管理能力，开发多元化的养老衍生产品，从资本运作、金融创新、产业链延伸等方面突破，建立综合性的盈利模式。,根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游开发模式：,4.自主经营与合作经营的结合 建议在一些医疗、康复等专业性强的领域，引入相关专业结构经营；对养护型的社区服务、老年商业与休闲娱乐服务，则可以根据企业能力和战略灵活采取自主经营或与专业的养老机构合作的模式。,根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游
21、开发模式：,九如城（宜兴）,开发企业：无锡九如城养老产业发展有限公司；项目区域：宜兴东氿新城区域宜城街道沧浦村（距离宜兴市区仅4公里）区域特点：政策：政府积极推动社会养老，建好平台做支撑，聚集民间资本，推动社会养老。经济：市民富庶，拥有较强的消费基础环境：自然风景和气候十分适宜养老项目定位：打造全产业链的高端“养老综合体”，在生活、医疗、娱乐、宗教、学校方面满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。项目指标：用地面积：533000平米（800亩）容积率：0.9建筑面积：480000平米 总投资：30亿元,养老居住,养老设施,养老服务,建筑类型,康复护理中心 集中养老公寓（主要面向健
22、康老人）家庭式养生住宅（老人可和子孙在一起生活居住）,康复护理研究培训医疗培训运营服务数据信息中央厨房,养老社区养老公寓医院食品基地购物中心酒店学校公园,养老研究中心体检中心老年康复医院养护院,项目客群：中高端老年人群,和当地政府有前期良好沟通，赢得政府支持；首次提出“养老综合体”模式,适老化设计，在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备；整合运营资源：BOBATH康复医院（韩国）SEVERANCE体检中心（韩国）打造服务链的上游：在建600亩的“CSA农场”，按需生产各类有机食品，供应给中央厨房。分期开发一期开发：2012.10.18动工,预计2015年投入使用养老研究中心康复医院（8
23、万方）养老社区（5万方）,整合资源：通过整合运营医疗资源，提升目标客户对项目的信赖感产品设计：独特的适老化产品设计，使普通住宅产品也能提升溢价能力。产业链：通过上游产业的打造，一方面提升产品吸引力，一方面增加新赢利点,项目启示,项目要点,企业养老产业介绍：永泰红磡养老产业集团是一家以提高中国老人生活品质和幸福指数为使命，专注打造整个养老产业价值链的国内领先企业。聚焦城市：上海、北京、天津产业使命：提高中国老人的生活品质和幸福指数目标愿景：成为中国养老产业一线品牌核心业务：养老社区开发和资产管理业务养老社区运营和咨询业务,定位：城市复合型高尔夫养老大盘项目区位：地处天津市河西区外环线、津沽二线、
24、徽山路延长线、梨双公路内（距离天津市中心约9公里距离）用地面积：3560000平米（5348亩）建筑面积：1500000平米容积率：0.4,CCRC定义：“持续照料退休社区”+“一站式养老社区”为老年人提供从独立生活到辅助生活、专业护理等不同阶段持续照料的养老社区，代表了一种更健康、更有力、更现代、生命更有保障的老年生活方式（美国统计值是寿命延长8-10岁，医疗健康支出降低30%）。,社区形态：以市区中小型CCRC为主，以城郊中大型CCRC为辅。经营模式：持有经营收费模式：可返还押金+服务费区域策略：先以上海、天津、北京三地为中心发展，然后逐步向其他经济发达城市辐射扩展。,项目致力于打造中国式
25、“CCRC”,养老居住,养老设施,养老服务,建筑类型,项目客群：经济发达城市的中高收入老人群体,独立生活介助服务医疗护理痴呆护理临终关怀,住宅医疗机构幼儿园活动中心,低层，小高层（大中 小户型）,失智老人护理中心幼儿园护理之家大面积绿地、景观、种植园（外环绿化带）,2012年2月份启动，2013年8月份失智老人护理中心启用，,配有怀旧疗法、音乐疗法、农艺、园林和宠物疗法等多种先进康复疗法，为失能老人家庭分担忧愁，缓解老人失智恶化程度。,建设一家“护理之家”医院。可提供预防、医疗、护理和康复等多种医疗服务，配有经验丰富的老年专科医生。整合资源，与三甲医院“链接”，并且“阳光幸福村”负责为重病老人
26、垫付医疗费；战略规划养老产业，打造中国式CCRC社区。借助开发商自有养老产业资源、社区医疗配套规划、适老化设计产品以及大型居住区自身配套，为老年人提供预防、医疗、护理、康复、休闲、娱乐等多种医疗及生活服务。,CCRC：持续照料退休社区，可实现一站式养老,整合资源：通过整合医疗物业资源，提升运营能力,项目启示,项目要点,项目背景：香树湾国际养老地产项目通过与当地政府合作，与上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口，由国际知名的养老品牌培训服务团队运营，可全面满足老人医务保健、家政服务、健康餐饮、休闲娱乐、健身养生等各类需求。环抱在大型绿地城市氧吧、高端别墅区中的生态养老社区,横滨太阳城,项目位置：
27、位于上海市近郊，入口直通迪斯尼南大门；距轨交16号线站仅约1公里，车程10分钟到迪斯尼，20分钟到浦东国际机场，40分钟到市中心。,项目规模：占地面积：约100亩 建筑面积：约11万平方米 总户数：规划有300个福利性养老床位与532套老年公寓 户型面积：60平2房和108平3房,营收模式：香树湾国际养老社区目前整个社区已全部结构封顶，预计将于2014年正式开园。采用会员制的运营模式，会籍可转让、可继承，首批创始会员更将获得多项礼遇。,入住老人特点：高收入老人为主部分中低收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担,项目软硬件配置：美国知名企业魅力花园携带其在养老方面的国际标准和先进理念进
28、入中国，旨在满足中国老年人在他们各年龄段的需求。社区里将配备医务保健中心、专业食堂、恒温泳池、健身馆等，满足老年人在医务保健、家政服务、健康餐饮等方面的需求。香树湾特别设计了部分户型，能让子女与父母共同入住。,浦东新区政府全额投资的现代化二级甲等综合性医院,社区颐养中心,医疗服务:本项目内设置颐养中心，以先进的设备与专业人员消除后顾之忧；开通与上海市浦东医院的“绿色通道”,当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。,养老居住,养老设施,养老服务,建筑类型,项目客群：经济发达城市的中高收入老人群体,低层，高层（两居和三居）,独立生活介助服务医疗护理,养老公寓颐养中心生活中心活动中心,颐养中
29、心生活服务中心营养食堂医务室皇家园林,、家政服务、健康餐饮、休闲娱乐、健身养生等各类需求。,，让他们可以拥有自己独立的居家养老空间。,员制的运营模式，会籍可转让、可继承。国际知名的养老品牌培训服务团队，可全面满足老人医务保健,产品设计：居家式的定位，打造兼顾四代,的养护、养老、养生、养乐天地。老年公寓则面向中高收入人群，按老年人居住习惯进行精装修,功能设计：社区化的功能互补，为老年人,解决在他们各年龄段的需求。上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口。,项目启示会员制运营：香树湾国际养老社区采用会,项目要点养老院将采用家居式的装修风格，全部安装了适合老年人生活的地暖系统和智能化保障系统。,户型构
30、成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构社区现状人口构成：老年人口占绝对多数,美国太阳城中心,名称缘起：西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城（此书是反映了人们幸福生活的憧憬）区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万目标定位
31、和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年社区之一,美国太阳城中心,整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）,社区委员会办公室,自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运
32、营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。,社区委员会成员均为社区内居住的老年业主,美国太阳城中心 成功因素分析,社区委员会由社区老人构成便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天,制度上增强老年人的归属感由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制,美国太阳城中心 成功因素分析,针对老年人的建筑规划：无障碍设计强调方便安全：社区住宅以低
33、层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅,规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间间导向设计，身心健康相关的社区设施,美国太阳城中心 成功因素分析,丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有特色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民
34、可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场,多彩的体育运动会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事,超过200种各类俱乐部和组织,美国太阳城中心 成功因素分析,丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能
35、一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情,俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈,各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。,美国太阳城中心 成功因素分析,为老人设置专业、完善的配套设施,项目背景日本“太阳城”是在借鉴美国CCRC的基础上，开发出的一种全新的追求理想老年生活的建设和运营模式；SunCity自行投资
36、建设的养老地产项目，与2005年投入运营；土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地；现有为一期规模，二期280户于2011年开工建设。,项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。,横滨市,横滨太阳城,项目规模占地面积：84350 建筑面积：56012总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型平均面积为61.6；介护型住宅单元的平均户型平均面积为22.9公共空间面积：公共空间比例占到项目总面积的3
37、8%，高比例的公共空间配置是项目一大特点。,营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：根据房间大小，3,000万9,800万日元不等（240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。一次性入住费用15年内可退还部分。计算公式为：入住费用*0.85*（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。,月金：,额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。老人入住后可直至终老。,服务人员配置,介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）,医
38、疗配置,项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室；当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。,经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%,入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担,高星级酒店的装修风格；良好的室内外景观视野,室内设计,项目启示股东整合：整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低。产品设计：独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。功能设计：通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈。,项目要点依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备
39、提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。选址：选址近郊，以较低价格获得土地。高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。,如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000 人 140 美元/人=224 万美元高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元
40、/人=900 万美元合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。,目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。,一、老年住宅销售的定价策略除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型
41、的普通公寓产品。二、物业服务赢利策略物业服务费由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。,养老地产的六大发展趋势：,1.规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。2.郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址
42、将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。3.科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。4.建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。5.功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体6.社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。,1.项目选址：环境良好，交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁。2.规划设计：应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。3.单体设计：单体设计主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，无论多层还是高层均以带电梯设计为主。4.色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。5.户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境。6.室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。,结语：养老地产是住宅与服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设施、服务等等是都是收益的重要来源。因此，要从长远的眼光经营养老地产。,THANKS,
