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1、2023/7/3,谨呈：恒鼎置业,恒鼎新都汇营销报告,2,报告目的：,明确目标、分析问题统一思路、抓紧落实,3,目录,营销目标及营销阶段划分,整体营销策略,阶段执行策略及时间计划,4,蓄势待发、顺势而上分批认筹、集中引爆,报告总体思路,5,一、营销目标及营销阶段划分,6,总体营销目标,目标一：快速实现一期100%销售,卖得精彩,目标二：为项目二期成功销售奠定基础,目标三：提升的恒鼎品牌影响力,积累经验,7,去年下半年昌邑在商铺销售市场上整体并无太多热点，除时代广场、富润国际在市场销售良好，但由于两项目规模较小，营销手法落后，故在市场上未形成太大关注，反响一般。本项目营销重点要解决二层以上内铺的
2、销售，掀起2012年昌邑低总价商铺全民投资的高潮，形成阶段性投资热点。尤其要在重点做好对昌邑城市化及利民街商圈的发展潜力宣传基础上，精细打造与本产品相应销售策略，做好投资者市场细分工作，深入挖掘细分市场潜力，在推广上强调高开覆盖、阶段性密集宣传，形成局部优势，有效消化楼上内铺难铺。同时，针对昌邑市场特点,通过大手笔的包装时尚欧陆风情步行街，将恒鼎新都汇与利民街的关联化深度整合，来提升投资者对商业经营的信心。有效启动本地、外地客户群的追捧，形成里应外合，快速销售。为未来的商业经营打下良好的基础。,营销形势及突破口,8,营销阶段划分,营销时段的划分必须根据市场销售规律、工程进度以及项目形象包装配合
3、、现实销售条件对销售阶段的影响和对项目推广的总体安排。鉴于本项目实际的营销条件配备特点、实际工程拆迁情况、发展商资金回笼、国家宏观政策及天气季节等因素，对本项目制定以下营销时段安排。,9,积累诚意客户2000个以上,销售85%以上,100%销售,对外树立项目形象,对内精心准备,(T),9.30,6.30,6.29,4.28前,形象蓄势期,内部认筹期,解筹热销期,尾盘消化期,营销阶段目标分解,(M),3.154.27,4.286.29,6.309.29,9.30结束,10,重要时间节点设计,2012年3月25日恒鼎新都汇产品风尚发布会,2012年3月30日工程拆迁完成,2012年4月28日开工奠
4、基暨认筹仪式,2012年5月20日昌邑城市化发展论坛,2012年6月16日招商成果发布会主力商家签约仪式,2012年6月29日恒鼎新都汇全国认筹客户动员会,2012年6月30日开盘日,11,二、整体营销策略,12,目标客户群分析,13,目标客户群分析,本地经销、代理、加盟商及众多的小品牌自营商户；连锁品牌经销、代理商，如肯德基、阿香米线等商家；,本地政府公务员、当地私企个体老板、企事业单位高管等；异地如温州投资客，朋友介绍及宣传吸引的普通型投资客；,目标客户类型,经营客,投资客,14,目标客户群分析,经营客购买心理,经销、品牌、加盟商及小商户做大做强，拓宽生意机会,解决家人就业问题；租不如买划
5、算，投资创业二不误；资产保值增值；,15,有投资经验的私企、个体老板市场经验丰富，精明善算计，实力也较雄厚；看重地段、开发商品牌、资产回报率、商家的品牌影响力；,目标客户群分析,投资经验丰富,投资客类别及心理,投资经验欠缺,公务员阶层、企事业单位高管、富裕家庭等无成熟的商铺投资经验，从众心理较重；投资目的：一种资产升值，一种是增加额外收益；社会性意见影响力较大，认同地段、品牌项目；,16,根据我司操盘经验，对于商业地产来说，投资客才是真正的购铺主流。本项目由于位处城市中心的核心商圈，将会吸引较多的投资客，他们有着多次投资经验、有一定经济基础，对商铺投资市场较为熟悉，将会是本项目购买客户群的主流
6、。智策认为本项目投资客与经营客的比例大约为:,目标客户群分析,7:3,17,目标客户区域,本项目目标客户区域来源主要以昌邑、浙江、潍坊、淄博、寿光、青州为主。,目标客户区域来源,寿光,维坊,淄博,昌邑,18,价格策略及销售收益分析,19,价格策略,同类项目销售价格：,20,二楼均价为12000元/,价格策略,价格定位,借鉴以上项目销售价格，结合本项目位置、交通条件、商业成熟度，经营行业状况对比,当前经济环境下的市场需求,低开高走的价格策略等综合分析，本项目价格定位：,一楼均价为20000元/,三楼均价为8000元/,注：以上非我司建议最终销售价格，最终价格须结合开盘前反馈综合信息最终制定。,四
7、楼均价为6000元/,21,产品策略,面积定位,借鉴以上项目销售情况得知，现昌邑市场上所销售的商铺大多为一拖二格式，面积较大、总价过高；本项目针对市场的分析结果，结合主题定位，综合考虑区域商业的发展，本项目面积定位：,二楼面积：40以下商铺为主,一楼面积：50以下商铺为主,三楼面积：40以下商铺为主,四楼面积：40以下商铺为主,22,付款方式及投资抗性分析,23,付款方式优惠策略,付款方式：,1、一次性付款；2、银行按揭；,认筹诚意金，建议每间铺位收3万元，正式销售之前3万元抵5万元购铺款,并享受额外92折优惠；在规定时间若没有成功购铺，可无条件退款，不计利息；,认筹金额及优惠策略：,非认筹客
8、户优惠：一次性付款享受表价98折，银行按揭享受表价99折优惠；,注：需加快确定合作银行。,24,区域价值山东蓝色经济圈城市群,昌邑最具商业价值黄金地段,成熟商圈，生意就在家门口,坐享滚滚财源;政策价值政府重点招商引资项目，市、区重点工程，政府鼎力支持，各大协会、商家全程护航;规模价值老城市商业中心，20万平方米昌邑第一大欧陆风情商业步行街，一站式的体验休闲、购物之都;街铺价值首创欧陆风情立体步行街区，街铺价值高、投资成本低;,项目卖点挖掘(核心价值分析),25,地段价值金三角，八方财，地段决胜，华人首富李嘉诚说，买铺第一要看地段，第二看地段，第三还是看地段，本项目地处昌邑利民街与天水路交汇处，
9、传统黄金地段，人气旺盛，生意火爆；,项目卖点挖掘(核心价值分析),商机价值填补昌邑中高档、一站式、体验休闲购物中心空白，辐射城区30万人口，100亿消费大市场;,经营价值经营决定价值，3年2亿强势推广，聘请专业运营管理公司统一经营、统一管理、统一推广、统一促销，定期举办促销活动、节目表演等旺场措施;,26,商家价值大树底下好乘凉，500强零售巨头强势进驻，国际、国内休闲娱乐、餐饮美食、时尚精品等众多经典品牌汇集一堂，精彩永不落幕;规划价值领先区域规划10年，美国RDI建筑设计事务所借鉴国际一流商业步行街设计规划手法，融汇简约欧陆风情，打造成独具特色的体验式欧陆风情步行街，项目以“漫步休闲时光”
10、为运营理念，融入1000米超长沿街展示面，超大地下停车场，阳光中庭、太阳广场、立体街区、黄金连廊、星光大道、自动扶梯、观光电梯穿梭其中改变了传统商业街单一的购物功能，开创了昌邑休闲娱乐、体验式逛街新时代；,项目卖点挖掘(核心价值分析),27,稳赚价值5年返租，终身包租，5年做旺后净收成熟街铺王，租金价值高成长;6米超高层高，买一层赚两层，展示、办公、商务洽谈多功能设施等配套齐全;实力价值恒鼎置业重金开发，超强实力，自营40物业，政府商家、强强联合，财富长期共赢;,项目卖点挖掘(核心价值分析),28,核心价值组合：,6、政府、协会重点工程，全程保驾护航,7、3年一次性回报24%，5年总回报43.
11、5%，投资全程无忧,29,核心价值组合：,30,客户最担心的问题有哪些？,投资抗性分析,1、业态无法如预期规划，很难经营成功？2、同业之争，与现有商业相比能否竟争的过？3、租金递增速度可能太慢，无法达到预期回报？4、投入过高,风险会不会大？5、新都汇规划设计与现有商业比好在那里？,31,投资抗性分析及应对策略,2、同业之争，与昌邑现有的商业相比，能否竞争过？,1、业态无法如预期规划，很难经营成功？,昌邑现有的商业，规划上已经远远落伍，整体形象差，很多好的品牌都不愿意进驻；新都汇顺应市场需求而生，规划参考国际一流商业步行街规划，汇集休闲娱乐、餐饮美食、时尚购物为一体的一站式、体验式欧陆风情步行街
12、，在整个昌邑至少领先10年，而且引进500强零售巨头，由专业经营管理公司精心打理，传统商业中心已经不是竞争对手。,秉承经营决定价值，新都汇聘请了专业经营管理公司在前期进行统一业态规划，后期进行统一经营、统一推广、统一策划、统一促销。为保障经营旺场开发商自营40%物业，并专门设立了“3年2亿”的巨额推广基金,定期举行促销活动、节目表演等措施保障经营旺场，打造精彩永不落幕的时尚之都。,32,投资抗性分析及应对策略,项目月租金收益与月供相抵，尚有赢余，5年回报高达43.5%,年平均回报率达到8.7%。租金年年涨，想不赚钱都难。在负利率时代,跑赢跑CPI,赢通胀。,3、租金递增速度太慢，无法达到预期回
13、报？,33,4、投入过高，风险会不会太大？,新都汇地处昌邑核心商圈的黄金地段,升值前景不可限量。五年委托经营，投资有保障。一次性返还3年租金，首付仅需26%，超低投资门槛，年租金回报高达8.7%,月租抵月供还有盈利,数年下来坐拥千万身家.投资新都汇街铺王,等于养了一只会下金蛋的母鸡,想不发达都难,新都汇街铺王是一个真正低投入,高回报的零风险投资.,投资抗性分析及应对策略,5、新都汇规划设计与现有商业比好在哪？,国际大师手笔，领先区域规划10年的简约欧陆风情步行街，新都汇以“漫步休闲时光”为运营理念，融入1000米超长沿街展示面，超大地下停车场，阳光中庭、太阳广场、立体街区、黄金连廊、星光大道、
14、自动扶梯、观光电梯穿梭其中6米层高买一层赚二层商业空间，200%超大使用率，改变了传统商业街单一的购物功能，开创了昌邑休闲娱乐、体验式逛街新时代；,34,营销渠道策略,35,合理的营销渠道策略是缩短营销周期、加快资金回笼、降低交易成本的关键,，针对本项目的市场状况及主力客户群特点，建议重点拓展以下营销渠道:,营销渠道策略,智策认为：,36,一、行业商会战略分销联盟：与山东省零售商会、山东省浙江商会、山东省温州商会、山东省江苏商会、山东省广东商会、山东省餐饮服务业协会、山东省电子科技协会、山东省服装协会、山东省煤炭有色资源协会、山东陶瓷工业协会等行业协会等组织签订战略协议，进行协会资源的深度整合
15、。积极参加协会举办的各项活动，从而结识更多的行业名人，利于下一步的工作的深入开展，为项目奠定坚实的行业地位。二、品牌商家联盟（联系冠名集体进驻）：联系国际、国内、省内特别是潍坊地区的知名品牌商家，以优惠的政策，吸引商家进驻。此外，对于众多连锁品牌商家，他们需要向更广阔的内地市场进行扩张，恒鼎新都汇的诞生，正为他们提供了一个进军昌邑市场的机会；,方式：点对点拜访、直邮、推介会、与品牌商家建立战略合作关系，搭建商家、业主交流平台等。,营销渠道策略,七大核心渠道策略100%成功销售,37,三、携手三级房地产中介，建立分销联盟各三级地铺，分布范围广、有一定客源基础，只要利益互动，就能成为本项目的分销点
16、。,方式：点对点拜访、直邮、产品推介活动等。,营销渠道策略,四、携手目标区域大型企业、居委会管理处，渗入企业、社 区，深度挖掘通过企业办公室、居委会管理处，可以全面渗入富庶的企业、社区，利于后期进行深度挖掘战。,七大核心渠道策略100%成功销售,38,五、携手保险、银行、医院、学校等行业同盟，扩大战果通过保险、银行、医院、学校等行业同盟，以利诱之，最大限度扩大客户面。,营销渠道策略,六、网络营销网络目前已成为人们生活中不可分割的一部分，如何将项目与网络形成联动，针对经常上网的高知识群体进行推广,建立自己的网站，并经常性地进行维护，一有新的销售内容，第一时间进行更新。,方式：点对点拜访、直邮、产
17、品推介活动等。,七大核心渠道策略100%成功销售,39,营销渠道策略,七、充分利用公司股东客源，联动营销充分利用恒鼎置业各董事在其他行业积累的大量客户资源，进行本项目销售推广联动。,七大核心渠道策略，100%成功销售,40,营销渠道策略,发放时间：付清首期款，正式签署买卖合同后发放。,重赏之下，必有勇夫,1F：8000元/套2F以上：10000元/套,渠道政策,成交提成,41,三、阶段性执行策略及时间计划表,42,第一阶段：销售准备期（3月15日4月28日）,阶段目标：,营销策略：,对外树立项目形象，对内精心准备,媒体策略：先树立形象高度，借产品发布会活动举行，户外媒体出 街，高举高打，吸引市
18、场关注；,销售策略：确定销售策略及相关政策，为认筹做准备；,活动策略：恒鼎新都汇产品发布会活动举行，邀请各大媒体广泛报道，高调启动项目。,43,44,阶段目标：,营销策略,财富盛宴,积累诚意客户2000个以上,媒体策略：巩固形象，卖点演绎，软硬结合，全方位、立体式，分 波次推进，做到“月月有热点”，不断刺激市场。,销售策略：现场接待、行业协会、分销联盟、老带新、网络、推介 会等积累客户，反馈市场信息及时调整策略。,活动策略：开工奠基、主力商家签约、客户动员会等有序安排主题 活动以提升项目形象及知名度，同时持续开展渠道营销活动，进行点对点推介。,第二阶段：认筹阶段（4月28日-6月29日）,45
19、,46,阶段目标,营销策略,激情绽放,完成一期85%以上销售,媒体策略：业绩渲染，跟风引导，人证烘托，提速成交;,销售策略：集中引爆放大成交，分销商推介加速走货,提价 成交;,活动策略：认购大抽奖活动,后期针对业主制定系列活动，建立业主对购买项目的自豪感;,第三阶段：认购阶段（6月30日-9月30日）,47,48,阶段目标,营销策略,完美收官,完成一期100%销售率,媒体策略：节省成本媒体广告只主要以项目活动及促销信息为 主，媒体选择性投放;,销售策略：制定尾盘针对性提价措施，加速客户成交,早买早赚;,活动策略：节假日开展针对老业主，及吸引新客户上门的活动，提 升人气和氛围;,第四阶段：尾盘阶段（9月30日-结束）,49,完美收官,完成一期100%销售率,2023/7/3,全力以赴，卖得精彩！谢谢！,
