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1、,清华大学商业地产总裁班客座教授深圳新摩尔商业管理有限公司杨宝民,本课程适用范围：城市商业与文化综合体包含酒店和购物中心等,商业地产酒店和主力店招商谈判技巧与流程,水调歌头.黄州快哉亭赠张偓佺,落日绣帘卷，亭下水连空。知君为我新作，窗户湿青红。长记平山堂上，欹枕江南烟雨，渺渺没孤鸿。认得醉翁语，山色有无中。一千顷，都镜净，倒碧峰。忽然浪起，掀舞一叶白头翁。堪笑兰台公子，未解庄生天籁，刚道有雌雄。一点浩然气，千里快哉风。,招商需要人生境界和技巧结合，把伙伴当作朋友，真诚交流，虚心并热情待人，才能成功招商。让我们领略大才子苏轼的词，体验泰然处之的人生态度。,主力店的定义,1,2 主力店对商业项目运
2、营影响至关重要3 主力店招商并不能解决所有商业难题,实现主力店成功招商四大步骤主力店招商失败七点原因剖析,45,“主力店”的概念是从美国传来的，如果一个购物中心里面没有主力店，商场的定位就会模糊不清。在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。包括两个方面：一个是面积大，能够带来大量人流，一般面积在5千2万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。,1、主力店的定义：,超市家乐福屈臣氏麦德龙沃尔玛步步高永辉联华超市,百货太平洋百货银泰百货天虹百货茂业百货东方百货北京燕莎新世界百货,餐饮肯德基麦当劳真功夫德克士必胜客味千拉面棒约翰,家电超市国美电器苏宁电器永乐电器五星电器百
3、思卖赛格数码城顺电电器,影院金逸东方大连奥纳星美IMAX（巨幕）CMG万达,游乐奇乐儿玩具反斗城汤姆熊世界娱人码头卡通尼冠军溜冰大象游艺,家居百安居简爱家居国安居宜家家居九百家居金盛家居月星家居,一、成功实现主力店招商是项目整体成功关键常见主力店,以上品牌及业态只做课题代表;,了解所在区域消费者和适合的主力店的特点是招商成功的前提。,每个主力店都有自己的选址要求，大卖场要求周边人口密度在10-20万人之间，人均收入要求是1.8万元以上。百货店选址要求更高，详见百货店选址讲义。,南阳北辰购物中心和综合体招商引进大商为例,一、成功实现主力店招商是项目整体成功关键,2、主力店对商业项目运营影响:,在
4、招商过程中，最关键的因素就是确定主力店。,项目,巨大品牌效应,减少招商成本,缩短招商时间,一、成功实现主力店招商是项目整体成功关键,2、主力店对商业项目运营影响:,太古汇 有望引发品牌“聚合效应”进驻品牌：LouisVuitton、Prada、Armani、Bally、Bvlgari、Chanel、Dior、Fendi、Omega、马莎百货、Ole高级超市等。太古汇的定位以中高端为主，顾及不同层次人群的需求。目前招商已完成七八成，成功引入多个国际一线品牌以及不少国内著名品牌。项目将争取在亚运前开业。太古汇相关负责人则表示，太古汇项目将预留1/3的商场空间给以往合作的国际品牌。,专家点评：太古汇
5、能把众多国际一线品牌引入广州，主要得益于广州近几年消费力的不断提高，及项目所在的天河商圈的快速发展。如果已进入的品牌开业后能获得成功，会引发聚合效应，吸引更多的国际品牌进入，有助广州商业档次的再提升。,一、成功实现主力店招商是项目整体成功关键,2、主力店对商业项目运营影响:,零售,餐饮市场、地段,休闲、娱乐,散户,散户,商业项目,大多数项目显然缺乏应对这一变化的考虑。主力店经营不善，最终的结果只能是撤场。主力店一旦撤场，对其他散户的影响是巨大的，从而连带地产生了整个商业经营体系的崩溃。原来设想将主力店引入，是要利用主力店旺场，没想到运用不当的结果却走向了反面,一、成功实现主力店招商是项目整体成
6、功关键,2、主力店对商业项目运营影响:,一、成功实现主力店招商是项目整体成功关键,2、主力店对商业项目运营影响:,缺乏目标客户源,制定不合理,未进行项目定位不了解商业运作方式项目未能准确定位开发商不愿意承担招商费用项目未能及时招商租金及其年递增率,3、主力店招商失败七点原因剖析：,一、成功实现主力店招商是项目整体成功关键,4、主力店并不能解决所有商业难题:,一、成功实现主力店招商是项目整体成功关键,主力商家并不能解决所有难题，如果项目本身是存在问题的，则主力商家的引入不能将问题解决。,一个优秀的商业项目，只有在确保拥有一个整体健康的商业结构的时候，才有可能使主力店发挥应有的作用。,项目衡量和选
7、择的标准主力店,主力店成功招商和经营举例-青岛颐中银街电子市场,深圳新摩尔商业管理公司根据周边消费者情况，进行了周密调研，项目招商成功引进了美特好超市和颐高电子市场，将商家要求充分反映在设计任务书中，在开工前成功实现招商目标。其中2.6万平方米主力店成功销售，开业后经营良好。,5、实现主力店成功招商四大步骤：,1,掌握正确的招商程序,按拟定的定位初步确定主力店条件3 召开主力店招商恳谈会对分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件,24,5、实现主力店成功招商四大步骤：,召开主力店招商恳谈会,对目标客户专人跟进,掌握正确的招商程序,按拟定的定位初步确定主力店条件,商圈分析,市场定位,业态定位,
8、主力店业态确认,规划设计,建造,5、实现主力店成功招商四大步骤：,召开主力店招商恳谈会,对目标客户专人跟进,掌握正确的招商程序,按拟定的定位初步确定主力店条件,通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓展新店的计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立三层目标群。,5、实现主力店成功招商四大步骤：,召开主力店招商恳谈会,对目标客户专人跟进,掌握正确的招商程序,按拟定的定位初步确定主力店条件,恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店的合作条件，可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。,5、实现主力店成功招商
9、四大步骤：,召开主力店招商恳谈会,对目标客户专人跟进,掌握正确的招商程序,按拟定的定位初步确定主力店条件,在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔23天沟通一次的跟踪办法专人跟进,常见商户选址要求（分享内容）,123456789,和五星级酒店选址要求,区位要求建筑要求面积租期合作方式,近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。独栋，周边有停车场。建筑面积30006000平方米，基本年限10年以上。特许经营、租赁、共同投资。,五星酒店选址要求,建筑面积3万平方米-6万平方米之间要求具有网球场和游泳池等必备的酒店硬
10、件设施。国际酒店管理公司收费服务方式初始期限10年许可费按总收入的2.5%收取鼓励性管理费按照毛利润的7.0%收取-,洲际酒店酒店系统费,系统基金 租房收入的4%计算频繁旅行专业营销进款（优悦会俱乐部成员每晚所支付总收入的4.75%作为积分或者累积奖励）员工培训费用和员工意见调查费用 计入管理成本。旅行社佣金计划宾馆服务跟踪系统质量评估费用-,酒店管理公司其他费用,酒店前期筹备管理费用 每间客房1000美元或者最低30万美元 取高者技术服务费用洲际酒店就酒店选址评估所发生的差旅和住宿费用,锦江酒店品牌,从五星到经济性酒店,锦江是国内比较成熟的酒店管理公司。1999年形成酒店管理标准,成为国家和
11、行业标准。5000-8000平方米独栋最好。直接经营或者加盟。锦江之星品牌是目前国内经济酒店管理最好的品牌。,三星酒店维也纳酒店品牌,面积8000平方米,大堂300平方米以上,独立电梯两部以上。,商圈要求物业要求面积合作方式,位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口要求在15-20万人最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米8米为宜，物业纵深以30-50米为佳；便利店面积80120平方米、标准超市面积80020
12、00平方米、社区店面积20005000平方米、大型卖场面积500020000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。租赁、联建、购买,建筑要求独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,面积和租期副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平米以上；地级城市市区3000平米以上；县级市场3000平米以上。租期10年以上。,商圈选择位于商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、
13、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；,123,商务型一般选址大众餐厅一般选址在社区型或而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200500平方米；大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米。,布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构,形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不,低于2.8米，电力按每1
14、00平方米10千瓦配置，有自来,水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。,面积、租期要求：50400平方米。2年以上。,商圈选择建筑要求面积和租期,商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街,知名度高的店铺附近；大规模住宅区附近商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。租期至少一年。面积15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米为最佳。,商圈选择建筑要求面积和租期,选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅一致。
15、楼上商铺亦可。150500平方米，租期至少2年。,商圈要求建筑要求面积租期要求,商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。一般在300500平米之间房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。,面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。,商圈选择,同餐厅一致,建筑要求,80200平方米。2年以上。,面积租期要求,商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消
16、费者支持,面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要,求10年以上至少。,3、建筑要求：,1）楼板到梁底高度，不得低于3米。,2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/，餐厅区活荷载为250kg/,3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方,指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表,4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5/,并具有相应的用水指标；,5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；,6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或
17、影,响相邻关系；,7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；,8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm700mm；8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；,9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/小时，用餐区应不小于350卡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；,10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下,设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；,
18、11）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；,12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。13）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；14）电话：甲方提供两条电话线路。,商场招商谈判技巧,商场招商谈判技巧谈判技巧是招商人员的利器。谈判高手通常都愿意花时间去研究这些技巧，以求事半功倍，下列谈判技巧值得商场招商人员研究：,Stuart Diamond 教授推荐的谈判方法和技巧,世界一流的谈判专家，拥有哈佛大学法学博士学位、沃顿商学院工商管理硕士学位。他曾为财富500强中的许多公司提供过咨询服务，如谷歌、微软、保诚、摩根大通等，曾为40多个国家的政府领导人进行过谈判培训、提供过谈判咨询服务，客
19、户遍及各个领域。目前，他在沃顿商学院任教，所开设的谈判课13年来一直被评为最受学生欢迎的课程。戴蒙德还曾为联合国提供过广泛的咨询服务。他曾说服玻利维亚丛林地带的三千农户停止种植非法古柯，开始改种香蕉。2008年，他所提供的谈判方法成功解决了美国剧作家协会在好莱坞电影制片厂问题上的争端。,2,谈判是人际互动的核心每次的人与人之间的互动其实都涉及了谈判，可能是言语或非言语，也可能是有意或无意开车，和孩子们沟通，到银行办事，买东西都一定会碰到，只是你做得好不好 这不表示你必须要随时随地的积极谈判一切，不过比较注意互动的人，的确可以从生活中得到更多想要的東西,1.,目标至关重要,2.3.4.5.6.7
20、.,要以对方为主要动之以情要因时因地制宜循序渐进为上策交换评价不相等的东西找出对方认定的标准,8.,保持透明，建设性，但不操弄,15,9.,随时沟通，开诚布公，,表述愿景10.找出真正原因，化问题为机会11.接纳彼此的差异12.做好准备，列出清单並事先練習,谈判前要有充分的准备 明确谈判目标,知已各彼，百战百胜，成功的谈判最重要的步骤就是要先有充分的准备。招商人员的商品知识，对市场及品牌的了解，对本企业的了解，对供应商的了解，本企业所能接受的合作条件底线、目标、上限、以及其他谈判的目标都必须先有所准备，并列出优先顺序，将重点简短列在纸上，在谈判时随时参考，以提醒自己。,目标是你谈判前所没有，谈
21、判后想要获得的东西或结果，因此，协商的目的就是达成我们的目标，这一点是我们要确认的许多人把焦点放在别的地方，例如自己当时的面子，下台阶，证明自己是对的等因素所以采取的行动和策略并不是最理想的，或者不见得利于目标的达成，例如向談判對手生氣,或做不能幫助談判的人身攻擊不同於傳統的思考模式，在談判時，別因為關係，利益，雙贏原則或任何其他東西很重要，就去刻意追求那些東西.我們所做的一切都應該明顯地以我們想要達到的談判目標為主，否則就毫無意義，甚至對你不利,16,除非你知道对方脑中的想法(知觉，感受，需求，给承诺的方式，信赖的评价等.)否则你无法说服他们任何事情找出对方敬重的人来帮你利用角色互换的技巧，
22、站在对方的角度思考运用强权或借力使力都可能破坏关系，引起报复谈判要有说服力，你必须让人想要做事情！,18,在谈判中，最重要的是对方，第二重要的是足以影响对方的其他第三方,如果你不从了解对方的想法，你就不知道如何开始谈判只要对方不喜欢你，不信任你，那么他就不会想要去聆听你的提案你该把焦点放在你的对手，以及你和对方现在可以做些什么？你有权力做些什么？多数的电影错误地描述谈判，强调要打败对方才能获得更多，其实把焦点放在人的身上，可以帮你争取更多这种谈判思维可以给人很大的力量,19,實質（8%）流程（37%）人（55%）談判的金三角,1.2.3.4.5.6.7.8.,持续沟通倾听和提问重视对方常做归纳
23、和摘要进行角色对调的练习保持冷静阐明目标坚定立场但不破坏关系,21,9.10.11.12.13.14.,寻找微小讯号讨论知觉印像差异了解对方如何给承诺决定之前先咨询把焦点放在自己能够掌控的事情上避免争论谁对谁错,明白对方的的需求特别重要,22,其实谈判，说服，沟通或推销并无差異，它們都具有相同的流程：,以目标开始以人为主因时因地制宜谈判的流程有以下1.迫使对方做你要他们做的事2.让对方思考你希望他们思考的事3.讓對方理解你希望他們理解的事4.讓對方感受你希望他們感受的事,UNITEX INTERNATIONAL TRAINING,13,14,Four Quadrant Model,要善于通过共
24、同利益的引导形成谈判共识,案例 发展商可以和大商家联合招商，共同引进优质的次主力店和龙头品牌，共同做好购物中心，共享发展中的收益。,案例 杨宝民先生在帮助常州电脑城客户演讲时候，鼓励大家由分散商户购买商铺，改变为组织起来集团团购，降低了各家商户的购买成本。也降级了开发商的时间成本，帮助发展商快速回笼资金。,4,举个最单的真实例子：街角有一个水果摊，Simon 赛门每次去买水果，老板都会多送他一包。赛门的朋友观察了好一阵子，不明白为什么老板对她特别好？毕竟他买的频率和数量并没有比别人多 有一次赛门终于透露了他的秘诀：你们去买水果的时候，是不是都挑三拣四，问老板这个会甜吗？，可不可以算便宜一点？。
25、但是我去买水果的时候都是先说：老板，今天的水果不错哦，这个苹果看起来不错，老板听了高兴，自然就对我好 赛门或许不觉得他自己在谈判，但是事实上，他运用的就是谈判学里的连接，藉由赞美对水果摊老板动之以情，當對方的情感與你連接的時候，或者換個事情的陳述方式，改變對方的態度與想法，事情就真的比較好談！,这世界并非以理性运作，谈判越重要，就越容易让人失去理性,UNITEX INTERNATIONAL TRAINING,23,无论是谈撤除核子武器或小朋友想吃蛋卷冰淇淋，人不理性是，就容易感情用事，也就不爱听道理 当人不愿意听道理的时候，你就没有办法有效地用理性思考与逻辑来说服他们，尤其是宿主理智理性的论调
26、，讲再多都可能没有用 你需要重视对方或是提供对方别的东西，让他们更清楚地思考 展现同理心（Empathy)，動之以情，甚至必要時主動道歉,25,谈判没有放诸四海的标准SOP，即使面对同一个人，在不同天，谈判类似的事情，都可能需要完全不同的策略，也或许会有不同的结果。因此你必须要把每次的谈判都当成独立个案来分析如果你想要争取更多，平均数，趋势，统计或过去的问题都不重要。人与人之间有太多的差异，每次状况也不盡相同，因此我們不能把我們的思維僵化。當對方說我恨你的時候，千萬不要直覺地反擊，正確的應答方式應該是請說來聽聽，可以藉此知道對方的感受與想法，或許更能夠說服對方,济南大润发谈判案例,类别济南和相
27、似城市，站在商家角度思考问题，印证双方共同的想法，形成积极合作的共识。我们的周边公里半径足够满足对方需求，研发人才地段的稀缺性和愿意配合商家的主要目标作为谈判筹码。最后大润发愿意接受地下为主，地上为主的方案。,我们常常一次要求太多，采取的步骤太积极而失败，反而吓到对方，增加了谈判失败的,UNITEX INTERNATIONAL TRAINING,26,风险或加深谈判双方的歧见 无论是争取加薪或谈判条约，都应该采取小步骤，引导对方逐渐从他的想法往我们的目标移动，从陌生到熟悉领域，一次一小步的建立互信基礎,27,我们往往想象大胆行动可以一举成功，大获全胜。但是在现实社会以及谈判过程里，大胆行动往往
28、会把对方吓跑循序渐进，按部就班，反而可以完成更多，因为这样往往容易给对方喘息机会，环顾四周，保持一个良性的互动贪心让人产生反感，会导致对方不相信你。多数球赛的胜负往往不是单靠一支全垒打，而是一分分的得點累積起來的,每个人对事物的看法评价都不同，因此在谈判的时候，首先要找出彼此在乎不在乎的东西，不分大小，有形无,28,形，交易内外，理性感性.接着，以一方重视的东西交换另一方较为不重视的东西（例如以加班代替假期，以低价换取更多转介客户.）这技巧的应用比利益或需求更广泛，因为它使用我们生活中的所有经验和链接，这种做法能夠把餅放大，在談判中創造更多的機會,招商谈判中策略交换的需要,有经验的招商人员知道
29、对手的需要，在非原则的问题上尽量满足对方，然后渐渐引导对方满足招商人员自己的需要。,对方有什么选址的政策，先例，过去的声明，决策方式？你应该运用这些标准来争取更多自己的利益当他们标准不一的时候，你可以举出他们过去曾经做过的范例来作为双方谈判的一个基础始点例如 饭店是否曾经答应让其他客人延迟退房？航空公司是否为被延迟的客户安排食宿？对于买多的客户是否可以给一些特别的优惠？这个技巧来应付难搞的交涉者特别有效！,29,不要以诈骗说谎的手腕，并盼望对方不会发现,因为被揭穿后,反而伤害更大谈判的时候做自己,不要装强势,装好人,或者是与你本人不符的样子!对方一定很容易看出你的伪装真诚最可靠!诚实才是你最大
30、的资产与筹码!如果你的心情不好或有什么不明白的地方,就直接了当的说出来,反而容易解决问题!這並不是意味著提前攤牌或認輸,只是教你要誠實,真誠,30,31,我们都喜欢别人对我们坦率 这表示，如果你有积极强势的倾向的时候，别忘了在谈判前先提醒或预告对方，如果我太咄咄逼人，请告诉我 如果你不太了解当地文化，你可以先致歉，告诉对方我可能无意间说了不得体的话，万一我犯错的话，请告诉我.这些话语一出，往往能够避免文化错误造成的关係緊繃，或者把可能的衝突轉變成為合作的機會，,32,多数谈判失败的原因是沟通不良或毫无沟通!不沟通就没有办法得到讯息,而威胁或指责只会招来对方同样的反应!你必须重视你的对手,才能够
31、争取更多最佳谈判者会清楚说明显而易见的状态,例如他们会在谈判僵局的时候,诚实地说我們似乎沒有交集，讓對方知道你想往哪裡走,谈判时要避免谈判破裂采用积极的情绪 形成信任态势,有经验的招商人员，不会让谈判完全破裂，否则根本不必谈判，他总会让对方留一点退路，以待下次谈判达成协议。没有达成协议总比勉强达成协议好。积极的情绪有利于建立开发商和商家之间的信任关系。,必要时转移话题,若谈判双方对某一细节争论不休，无法谈拢，有经验的招商人员会转移话题，或喝个茶暂停，以缓和紧张气氛。寻找共同的爱好或者共同感兴趣的话题，建立信任关系。,信任是重要的人际课题信任是一种安全感，让人觉得会受到保护，让人安心的知道对方会
32、竭尽所能地设法帮你信任的主要组成是诚实，也就是坦诚待人信任的相反是不诚实，说谎，包括欺骗他人的任何行动，也包括讲话是刻意遗漏的事实和制造的假象信任对于社会和谐与谈判有很大的帮助信任是日积月累慢慢培养出来的，那是一种基于互相尊重，道德和好感而对人产生的情感承诺，包含关心别人，不抢占一切的概念发展中国家有些根本的经济问题未能解决，其中最大部分就是因为缺乏信任而导致交易费用太高,33,34,欺骗的代价就是失去信任，失去信任的代价就是实际金钱，个人公司商誉，谈判效力的损失高尔夫球天王老虎伍兹婚姻出轨后，他的代言生涯就一落千丈，估计每年损失8000万美元（含NIKE高尔夫球具，别克汽车.)失去信任后，要
33、再重建信任一定不容易，也不见得会成功 但是如果诚心地以第二次机会为诉求，或许可以引起对方共鸣，但是那过程必须是循序渐进的，必须很客气，道歉，承诺你会做得更好。并且传达给对方你愿意以开放的心态面對改變，討論過去的錯失 重建信任的關鍵，在於展現你合作以及重新解決問題的能力,35,很少人会去找出谈判的根本问题或加以修正 你应该问真正阻止我们达成目的/目标的原因是什么？想找出真正的问题，你必须知道为什么对方会以现在的方式行事或思考，一开始或许不是那么显而易见，你需要探索，站在对方的立场思考，才找得到问题所在！雖然問題只是分析的起步，但是問題也往往可以變成談判的機會,36,多数法人或许觉得差异很糟糕，有
34、风险，很讨厌，令人觉得格格不入。但是差异其实是好事，因为代表双方可以透过谈判协商获得更多！更有创意！差异可以促成更多想法，新点子，新选择，协议，结果反而更好!多问，多探索彼此的差异可以促进彼此的信任，得到更多的共识！卓越的谈判者反而乐见差异所带来的雙贏機會！,只与有权决定的人谈判 求同存异,商场的招商人员接触的对象可能有：业务代表、业务各级主管、经理、协理、副总经理、总经理、或董事长，看供应商的规模大小而定。这些人的权限都不一样。招商人员应避免与没权决定事务的人谈判，以免浪费自己的时间，同时可避免事先将自身的立场透露给对方。谈判之前，最好问清楚对方的权限。了解对方的目标，求同存异。,6,我想了
35、几秒以后，带着男友走到正对着驾驶的 落地玻璃前，站在最显眼的位置，专注地看着驾驶舱里的机长，希望引起他的注意！就在这个时候，其中一名飞行员抬起头来，注意到了在机门旁边的我们，我把行李摊放在脚边，就这样站在那里，一脸哀伤地凝视着他的双眼，恳求他！最后机长开口说了几句话，其他机员也都抬起了头，我和他四目相接，他点了点头引擎声音缓和了下来，我们听到地勤人员那端的电话响了，他转向我们，睁大眼睛说：快！拿好行李！机长要让你们登机！我们的长假得救了！我和男友兴奋地转着彼此，拿起行李，开心跳跃着向飞行员挥手！，快步走下空桥登机.,陳瑞燕華頓商學院2001年入學生,1.2.3.4.5.6.,这个是一个没有言语
36、的谈判故事，里面没有任何交谈，但是却以条理分明，非常有效的方式达成，而且用到了所有接下来我们要阐述的六项主要谈判工具冷静做好准备，整理思绪找到决策者（是机长，不是在登机口的地勤人员）锁定目标人际接触肯定对方的地位和权力，给予重视,7,大庆新玛特的收购谈判案例开发商与商家董事长直接谈判,牛钢董事长参与大商集团的大庆项目谈判，三天内形成了合作协议。大商集团给予民营开发商一次性付款，民营开发商给予大商优惠收购总价。项目开业后，成为大商集团外地最赢利的购物中心。,46,以上的谈判技巧都只是清单准备的开始列表包含完整的谈判技巧，工具和模式谈判时，你会依据你所收集的清单，根据特定的情境，从清单中选出特定的
37、技巧来协助你谈判例如：以动之以情来打破僵局 以開誠佈公，接納彼此差異來求得共識 採取循序漸進來鞏固談判成果Good Luck!祝你談判成功！,如何接待商家代表和领导,八声甘州寄参寥子 作者：苏轼-有情风、万里卷潮来，无情送潮归。问钱塘江上，西兴浦口，几度斜晖。不用思量今古，俯仰昔人非。谁似东坡老，白首忘机。记取西湖西畔，正暮山好处，空翠烟霏。算诗人相得，如我与君稀。约他年、东还海道，愿谢公、雅志莫相违。西州路，不应回首，为我沾衣。,尽量选择具有文化艺术气息的优雅餐厅接待，一般以本地餐饮特色为主。宴会沟通的最佳状态的寻找共同的志趣，以苏轼和参寥子为例。,尽量在公司办公室内谈判,在自己的公司的办公
38、室内谈判除了有心理上的优势外，还可随时得到其他同事、部门或领导的必要支援同时还可节省时间与旅行的开支。,主力商家谈判内容建议,大卖场和百货的谈判围绕三个内容展开1.租金和租期2.经营的商品和业态如何在本地市场尽快成熟并引领市场。3.如何协同经营,招商流程,各部门管理体系项目细节规划及品牌落位流程各部门管理体系招商谈判流程各部门管理体系招商配合流程,各部门管理体系项目细节规划及品牌落位流程,项目总体业态落位根据项目市场定位及建筑设计需求，确认项目业态组合，并将各业态安排落位该品类品牌资料收集对符合该品类的已经进在国内市场的并进行连锁经营的品牌进行收集，了解各品牌的主要经营风格、路线及价位,各业态
39、市场机会收集依据业态拓展选址要求，对先期市场调研资料进行相关补充和细化该业态品类落位将各业态品类根据互补原则进行细节品类落位，并根据聚客力、预估平效、（通常）租金率再做调整,评估该业态具体市场定位根据市场评估所确定的预估市场需求，对业态位置及面积配比重新评判，确认是否合理及该业态档次价格定位方向该业态品类构成根据本项目及该业态市场定位及需求，对项目品类构成进行细化分析，确认该业态各品类构成及配比,各业态互补关系说辞以讨论会的形式，对各业态之间的互补面、冲突面进行深入探讨，再次确认业态落位、面积配比、消费人群、消费时间的可行性各业态承租条件预测根据以往收集资料，对各业态的平效进行合理预估，并根据
40、各业态的租金率（租金占扣点的比例），测算各业态可能承租条件,该品类各品牌分级根据各品牌知名度、价位、销售额、聚客力、装修档次、服务水平、于各地所设分店位置等情况划分品牌档次,根据业态定位确定招商品牌根据本项目及该业态定位，罗列该品类符合此规划的品牌清单,根据招商品牌差异确认AB案根据各品牌差异，对该品类品牌清单进行排列，选取影响力、聚客力、销售额最大品牌作为主招商对象（每个位置须至少有5个品牌备选）,尽可能收集招商品牌在本市拓展情况（如无选择类似城市其拓展情况）、经营业绩、开店面积、选址特点、装修水平、合作条件等,各部门管理体系招商谈判流程,与商家第一次联系致电予目标客户，套取对方拓展主负责人
41、及联系方式，并建立初步印象即可约谈对方决策人面谈第2次面谈时，尝试请拓展负责人在将本项目汇报给其决策人时，邀请决策人与你面谈做详细的介绍，以便进一步推介准备充分的材料与合作同事详细沟通，了解其他洽谈品牌谈判推进程度，制作铺位品牌落位模拟图，准备预计的可能说辞准备正式签约事宜准备与对方签约相关合作文本，注意可能会让对方产生疑虑的条款，并寻找合理的解释方式，落实成正式的合作合同。,致电拓展负责人，与对方建立初步联络关系，简要介绍本公司，树立对方对我司良好印象即可，为下一步联系埋下伏笔对有意向商家做第二次面谈邀请对方拓展负责人前来本公司考察，做进一步洽谈，详细介绍欲推介项目、推介铺位，测试对方合作意
42、向程度与决策人第一次面谈首要目标努力建立决策人对我司和本人的好感，赞美对方及对方企业，介绍将来合作的前景，再推介项目。（注意不要忽视拓展人）保持与拓展人决策人的良好联系保持与拓展人和决策人良好联系，并通告项目最新的进展情况即可（利好的招商、工程等信息）,查收根据上次联系发送电子资料，在电子资料发送完后的1天内，致电对方，请对方有空查收即可初步推介本公司可合作项目利用面谈的机会，初步推介本公司的几个合适合作的项目给对方了解，测试对方的合作意向及反应，达成初步了解即可发送合作意向书如能达成较强的合作意向，可尝试向对方发送合作意向书，尝试确认双方基本合作的条件及铺位的选择尝试签署合作意向书落实与决策
43、人谈判的进驻条件（必要时请上司协助最后条件的谈判），书写合作条件，形成合作意向书，并推动签署,在资料发送后的3-5天，与拓展负责人联系，主了解对方有无拓展计划，预拓展目标等情况，建立可长期合作的态势即可 寻找合适拜访面谈的时机寻找合适面谈的时机，前往对方公司拜访、面谈（如果对方品牌较为弱势可尝试邀请对方前来拜访），与对方混个面熟及一定的关系推断合作低线，准备二次洽谈尝试通过同事、合作厂商、店家访谈等方式，尽可能了解对方的合作低线，告知上司具体情况，为二次洽谈条件准备邀请决策人来我司做第二次洽谈尝试单独与决策人进一步洽谈，努力在权限范围内让客户产生条件已经是非常优惠，努力与决策人达成合作意向及条
44、件的共识,各部门管理体系招商配合流程,招商简报招商人员向厂商介绍本项目之经营理念、特点以及我司之实力背,无意向商家厂商/公司对本项目无意向时，应了解其无意向之原因；汇总汇报给上司。,情况1主动拜访无意向商家再次追踪其意向，并主动拜访，有意向者，需填写优先租赁意向书。,情况2备案当储备店家再次追踪其意向，并主动拜访，无意向者可备案留至后续追踪。,意向商家厂商/公司有设柜意向时，应填写优先租赁意向书。,预定柜位厂商/公司已填写优先租赁意向书后，意向强烈，希望确保位置，应填写柜位预定书，附店铺/公司照片，并支付诚意金1000元。,申请审核厂商应于三日内填写租赁申请单，并附营业执照、税务登记证、质量检
45、查报告、授权代理书、商标注册证、卫生许可证（如有）等，报批公司申请。,进场装修（招商组退出、物业组跟进协助工务组），厂商装修计划通过我司审核后，接到我商场装修通知后，方可进场装修，装修需在规定时间内完成，工务要注意厂商装修是否符合原设计图，物业协助电力/水及现场施工监管。,装修审核（合约组退出、工务组跟进协助招商组），厂商装修计划经工务组审核和提出修改意见后，发给厂商，厂商应在5日内提出新的装修计划书,签约设柜厂商需在签约当日缴交设柜保证金5000元整，并提交盖有公章的营业执照、税务登记证等相关材料，并在20天内提交装修计划书（附装修效果图）,签约通知通过申请的厂商将收到租赁通知书与设柜通知电话，厂商/公司可按约定时间前来办理设柜事宜。（招商组即通知合约组协助准备合约事项）,成功招商后的相处 追求商业地产成功经营的最佳境界,江城子密州出猎（北宋）苏轼（选自东坡乐府）老夫聊发少年狂，左牵黄，右擎苍，锦帽貂裘qi，千骑卷平冈。为报倾城随太守，亲射虎，看孙郎。酒酣胸胆尚开张。鬓微霜，又何妨？持节云中，何日遣冯唐？会挽雕弓如满月，西北望，射天狼。,为商家成功经营创造一切便利条件，尊重商家的经营，根据需要善意提出建议。成功的合作是项目经营成功，商业经营公司和商家领导成为好朋友，合作共赢。成功后的饮酒庆祝，可以用苏轼的密州出猎。,感谢聆听！,
