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1、辽宁省鲅鱼圈项目投资分析报告,目录,城市概况区位,地理区位：营口市位于辽东半岛西北部。南临大连，直线距离约200公里；北距沈阳直线距离160公里。城市人口：营口市常住人口249万，市辖区人口120.6万。（截止2012年）行政区划：营口市辖四区、两县级市：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、大石桥市、盖州市。鲅鱼圈区：为营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区，常住人口43.1万人（截止2012年）。,城市概况辽宁沿海经济带,辽宁沿海经济带发展规划于2009年7月1日获得国务院批准。至此，辽宁沿海作为整体开发区域被纳入国家战略。确立辽宁沿海经济带2020年前的发展方向。发展地区：大连、营口、锦
2、州、丹东、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带。强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。强化大连营口盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦锦州葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连丹东黄海沿岸及主要岛屿)。,“五点一线”辽宁沿海经济发展带,营口为辽宁沿海经济带中“五点一线经济带”的五个城市之一,沿海产业基地,辽河特大桥,城市概况交通,公路：营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。铁路：2012年底哈大高铁运营，客运专线南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市。航空运输：近期规划营口
3、机场位于盖州西海，按民航机场4C级适航标准建设。,营口市位于辽宁省中部，3小时左右车程可以覆盖辽宁大部分地级市。哈大高铁途径营口、鲅鱼圈，3小时左右可达长春、哈尔滨等东北重要城市。目前营口机场正在建设中。,城市概况发展格局,南进：老城区的“南进”，是 将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、
4、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。,营口市发展规划：城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”、近期重点发展“一带五区”（以工业经济发展为主）。,“五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区。“三带”：是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带。,鲅鱼圈发展规划,鲅鱼圈是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区。未来发展将以五区、三带为主。,发展策略：港口、工业、旅游三大产业区：北部为临港工业区，东部滨海工业区，西南部仙人岛能源化工区（隶属盖州市）。,鲅鱼圈产业发展,城市经济中国十大港口,营口港位于环渤海经济圈与东北经
5、济区的交界点，是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港。港口辖营口、鲅鱼圈、仙人岛、盘锦、海洋红、绥中石河、葫芦岛柳条沟七个港区。2013年我国沿海和内河港口中，货物吞吐量排名前十位的港口依次是宁波-舟山港、上海港、天津港、广州港、苏州港、青岛港、唐山港、大连港、营口港、日照港。2014年日照港将向营口港发起争夺第九名的挑战，但日照港增速高出营口港约3.7个百分点，且日照港后劲十足。,营口港是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港口，2013年吞吐量排名全国第九位。,营口市近年来经济总量持续上升发展迅速，增长率逐渐趋于稳定。营口人均可支配收入增长较迅速，五年来平均增长率达到13%。,城市经济GDP
6、、人均可支配收入,2013年营口GDP为1513.1亿元，增长率为9.6%。从历年GDP总量来看营口经济近五年发展较为迅速，增长情况较逐渐趋于稳定。,2013年营口人均可支配收入为26600元，增长率为10.9%。营口历年人均可支配收入增长较为迅速，增长幅度均为10%以上，五年来平均增长率达到13.16%。,数据来源于统计年鉴,城市经济全省经济总量排名,2013年辽宁省GDP排名中营口位于第四位，仅次于大连、沈阳、鞍山。人均GDP排名第七位，位于大连、盘锦、沈阳、鞍山、本溪、抚顺之后。,营口市GDP在2013年位于全省第四位，人均GDP位于全省第七位。,数据来源于统计年鉴,城市经济三产业发展,
7、从营口市2009年、2013年三产业占比图中可以看到，五年来营口第三产业占比增长4%，第二产业占比减少3%，第一产业占比减少1%。,从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第二产业及地三产业增长幅度较大。,营口市近五年来第三产业占比逐步增加，截止13年第三产业占比达40%，较09年增加4%。,数据来源于统计年鉴,2012年营口市常住人口为249万，从2000年全国第五次人口普查数据229.6万来看，12年来常住人口增加12万人，增长率8.45%，年均增长率为0.07%。,营口市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位。排在抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。,城市经济人口,营口市常住人口
8、为249万（2012）排名辽宁省第九位。常住人口从2000年至2012年增长近20万人，年均增长0.07%，对外人口吸纳能力有限。,数据来源于统计年鉴,2013年营口社会消费品零售总额为389.2亿元，增长率为14%。五年来营口市社会消费品零售总额增长迅速，年均达17%。,城市经济消费,营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到17%。营口2011年居住类消费价格涨幅达7.1%，随后两年内趋于稳定。,营口历年居民消费价格涨幅来看，2011年涨幅最大达7.1%，2012、2013年均不足1%。,数据来源于统计年鉴,房地产市场地产投资,从营口市房地产投资情况来看呈历年增长状态，而增长率呈
9、历年下降趋势。,渤海周边城市房地产投资额及增长率来看，大连、葫芦岛、秦皇岛、东营增长率均达到20%以上，营口市为15.4%，烟台、威海均低于10%。,营口房地产投资最初为爆发式增长，随着投资额不断加大逐渐趋于稳定。从整个渤海湾城市房地产投资及增长率来看，传统旅游度假市场呈现过度投资增长放缓现象。,数据来源于统计年鉴,单位：万平米,房地产市场新开工、价格走势,从目前掌握的数据来看，营口市在2012年商品房新开工面积呈-35%的增长率。且三年内由2010年最高的70%逐年下降，降幅比例较大。,新开工面积从12年开始下降，增长率11年同比下降47.1%，12年同比下降59.2%营口商品房价格从今年3
10、月份开始下降，截止7月份下跌273元，同3月份相比下降6%,营口市商品房价格从今年3月份开始下滑（与国内多数城市房价走势相同），7月份价格为4656元/平米，环比上月涨幅0.021%。,来源：中国指数研究院,房地产市场销售面积,单位：万平米,营口市商品房销售面积2012年为641.8平米，从增长率来看，2009年、2010年分别达到57%和49%，随后在2011年增长率下降至15%，2012年增长率下降至4.7%。,商品房销售面积逐年递增12年达到641.8万平米，增长率从11年开始下滑，市场呈现饱和态势。渤海湾主要游城市2012年房地产成交量下滑严重，其中青岛和大连主要受限购影响。,渤海湾主
11、要旅游城市2012年房地产成交量来看，均下滑严重（跟全国大势有关），其中青岛、大连为限购城市，营口市在其中表现尚可。,数据来源于统计年鉴,从营口市房屋施工面积和竣工面积比例图中可以看到自2010年开始营口施工面积增幅及竣工面积增幅均下降，截止2012年分别下降达到60%和52.5%。五年来总施工量为8919万平米，竣工量为2102万平米。竣工量只占到施工量的23.5%。,房地产市场施工、竣工面积,营口房屋施工面积、竣工面积从2010年开始增幅均下降，营口五年来竣工量只占到施工量的23.5%。8919万平米的施工量，按照2012年销售641.8万平米计算去完全化需要13.9年时间。,数据来源于统
12、计年鉴,单位：万平米,房地产市场投资比例,从营口市近五年住宅投资额远大于商业经营用房，但商业经营用房投资比例已由2008年的7%上升至2012年的16%。,营口房地产投资以住宅为主占比达80%以上；商业经营用房比例历年来有所提高（占比16%）,数据来源于统计年鉴,房地产市场一线房企,一线房企从2010年开始陆续进入营口市场，其中不乏万科、恒大、保利、佳兆业等企业，总供应量达1162.4万平。,房地产市场营口政府出手救市,营口房地产政策：营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。,旅游市场人数、收入,营口市历年旅游人数逐年递增2013年达到1709万人，但增长比
13、例却呈逐年递减趋势，到2013年下降为9%。可见营口旅游数量已达到短期内高峰，预计未来增长将相对平稳。,营口旅游业收入逐年递增，2013年旅游业收入占比第三产业达到37.3%，5年上涨5.9%。2013年旅游业收入占比GDP2013年达到15%，5年上涨3.75%。,营口历年旅游人数逐年递增，增长比例逐年减缓，预计未来将比较稳定。旅游业收入占第三产业、GDP比重逐渐加大，截止2013年占GDP15%，占第三产业38%,数据来源于统计年鉴,旅游市场旅游资源,一线海岸、温泉、滑雪、高尔夫、历史人文景观。一年四季、高中低端旅游全覆盖。,营口市旅游资源：国家4A级景区：望儿山、月亮湖国家3A级景区：月
14、亮湖公园、西炮台遗址。旅游资源：海滩浴场、温泉、高尔夫,旅游市场游客来源,营口旅游游客主要来自东三省及内蒙东部城市：辽宁省：沈阳、朝阳、阜新、鞍山、辽阳、铁岭。吉林省：长春、吉林、黑龙江：哈尔滨、大庆、齐齐哈尔。游客来此旅游有三个共同点：没有海资源、无温泉资源、居住自然环境较差覆盖人口：3小时左右车程交通可覆盖辽宁省主要城市4400万人（沈阳、大连、鞍山、锦州、抚顺、盘锦、本溪、辽阳、丹东、铁岭、朝阳、葫芦岛、阜新）。高铁沿线3小时左右可覆盖除辽宁省外2638万人（长春、四平、吉林、哈尔滨、扶余）,营口旅游来源主要为东三省，共同点为：没有海资源、无温泉资源、居住环境较差。3小时交通可覆盖辽宁省
15、内主要城市及长春、哈尔滨等东北重要城市，覆盖人口达6000万人。,旅游市场渤海湾旅游市场,从整个渤海湾旅游城市年游客量来看，营口位于第三梯队。从消费比例来看，营口仅次于青岛、天津、大连，位列第四，营口旅游市场消费能力较强。,旅游市场鲅鱼圈旅游资源,北海浴场墩台山公园青龙山公园世纪广场天沐海滨温泉城仙人岛植物公园白沙湾浴场古城文化区 熊岳植物标本园,望儿山风景旅游区,馒头山,双台子温泉旅游度假区,何家沟旅游区,熊岳温泉度假区,海滨+温泉+度假,旅游市场淡旺季,用百度指数查询“鲅鱼圈旅游攻略”的搜索量，可以判断鲅鱼圈旅游旺季集中在5月-9月末共5个月时间，属于典型的北方沿海旅游城市。,城市投资分析
16、总结,小结,城市概况,经济消费,房地产投资,旅游市场,营口因自身区位、交通、规划发展势态良好、潜力较大，但城市对外来人口吸纳有限。房地产市场过度投资，供应量较大，未来竞争将非常激烈。旅游市场运行良好，游客平均消费能力较强，游客增幅放缓，或遇瓶颈，亟待突破。,鲅鱼圈土地成交量13年较12年下降50%，14年8个月成交量不到2013年一半，预计2014年土地成交也将出现下滑趋势。14年鲅鱼圈土地价格同比上涨28%，达137万/亩。,鲅鱼圈住宅土地成交量从2013年开始下降，降幅49.34%。截止2014年8月末鲅鱼圈土地成交量为63.42公顷，不足2013年一半，预计2014年土地成交量也将出现下
17、滑趋势。,鲅鱼圈住宅土地均价2013年出现下降，降幅2.63%，2014年截止8月末，土地平均成交价格为136.37万/亩，价格较2013年上涨28%。,一级市场成交量、价格,数据来源于中国土地市场网,鲅鱼圈区2012年成交住宅用地62块，总成交面积252公顷，总成交金额43亿元，每亩平均价格为109万元。,一级市场2012年,一级市场2012年,鲅鱼圈区2013年成交住宅用地30块，总成交面积128公顷，总成交金额19亿元，每亩平均价格为106万元。,一级市场2013年,鲅鱼圈区2014年成交住宅用地24块，总成交面积63.4公顷，总成交金额11亿元，每亩平均价格为136万元。,一级市场20
18、14年,二级市场成交分析,鲅鱼圈2013年商品房成交172.54万平米，同比下降5.7%。从营口市2013年商品房成交数据来看鲅鱼圈占比达到近46%。,2013年营口市各区成交占比,二级市场供应量,鲅鱼圈2012年-2014年8月成交住宅土地面积为444.13万平米，共116块。用最大容积率计算总建筑面积约为1113万平米。2010年和2011年出售不含仓储、工业、公共设施用地达560万平米。,从2012年至2014年8月成交土地总建筑面积达1113万平米，按照鲅鱼圈2013年去化173万平米计算，需要去化6.4年。如包含10年、11年成交土地，整个鲅鱼圈市场供应量巨大。,数据来源于中国土地市
19、场网,住宅市场板块分布,鲅鱼圈区住宅市场可划分为三个板块。老城区板块：老城区主要为蝴蝶泉路以北，价格区间为4500-5200，个别项目售价达到6000以上（凯宾国际、昆仑三号、明珠汇），均为精装酒店式公寓、商住。南部新城板块：南部新城位于蝴蝶泉路以南，价格区间为4800-5800之间，个别项目售价达到8000以上（金泰城珑悦府，0.8容积率临海低密项目；MOMA峰汇，精装修主打科技住宅）熊岳镇板块：该板块位于熊岳镇，价格区间为3200-4500，个别项目在6000以上（保华御水碧园、河海龙湾、方达英伦郡），均为温泉低密度社区。,鲅鱼圈住宅市场南部新城售价最高，其次为老城区和熊岳镇。整个鲅鱼圈市
20、场目前标杆项目的卖点主要为：精装酒店公寓、临海低密度住宅、科技住宅、温泉低密度社区。,万科海港城,万科海港城为填海土地，目前一期已售罄（共十期），营销策略是针对万科各地老业主，客户来源为：东三省、北京、天津等地，本地客户占比10%,项目卖点：一线海景、品牌地产产品类别：洋房、高层装修状况：简装修 容 积 率：2.30绿 化 率：30%开盘时间：2013-5-12 物业公司：万科物业占地面积:54万平方米 建筑面积:120万平方米 售价：高层5000（简装）、洋房7000（毛坯）产品：一居60%，两居、三居40%,别墅市场项目,保华御水碧园,河海龙湾,方达英伦郡,熊岳温泉村：方达英伦郡：英式建筑
21、风格，产品为6联排，面积区间286-329平米（含地下室）。卖点：温泉入户、送地下车位。售价为11500元/平米。河海龙湾：地中海建筑风格，产品为8-12联排，面积区间为292-392（含地下室），卖点：温泉入户、2万平米高尔夫练习场、五星级酒店，售价为8000元/平米。保华碧水御园：产品为独栋、双拼。面积区间为300-600平米。卖点：温泉入户、3600平米中央观景湖，独栋售价3万/平米，双拼售价1.3万/平米。盖州双台子镇思拉堡温泉小镇：欧式建筑风格、产品为独栋，面积区间为290-450平米，卖点：温泉中心、五星级酒店、滑雪场、马术俱乐部、酒庄。售价1.3万元/平米。,熊岳镇温泉村,望儿山
22、地块,思拉堡温泉小镇,盖州双台子镇,鲅鱼圈别墅主要分布于东部，卖点主要为温泉入户、高尔夫、滑雪、五星级酒店等，独栋售价3万/平米，双拼售价1.3万/平米，联排售价8000-11500元/平米。,别墅市场客户,乾丰祥水湾2011年全年客户来访、别墅成交记录，全年公寓成交139套，别墅19套,来访客户中25%了解别墅产品，置业目的度假自住分别占比43%、39%。,别墅市场低容积率土地,2012年-2014年8月成交低于1.5容积率的土地，土地面积共34万平米，平均价格98万/亩。建筑面积51万平米。,区域市场总结,小结,一级市场,二级市场,住宅市场,别墅市场,鲅鱼圈土地市场成交量3年来持续下降，开发商拿地热情降低。鲅鱼圈近三年出让土地需6.4年才可去化，竞争压力巨大。住宅标杆项目卖点为：精装酒店公寓、临海低密度住宅、科技住宅、温泉低密度社区。别墅核心卖点为：温泉入户、高尔夫、滑雪、五星级酒店。,
