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1、项目商办物业发展机会与方向,办公物业发展机会研判,中心城区办公加速外溢，政务区办公价值不断凸显，区域受其辐射带动影响较大，市场认可度将不断提高。,政务区板块,中心城区板块,滨湖板块,北一环板块,新站区板块,黄潜望板块,高新区板块,经开区板块,马鞍山路板块,市场发展趋于成熟，板块格局基本成型,合肥办公市场不断发生裂变，整体市场不断趋于成熟，呈区域性发展格局。全市办公板块主要有市中心板块、北一环板块、黄潜望板块、滨湖板块、政务区板块及其他新兴板块。,办公外溢，政务与滨湖板块价值凸显,中心城区受土地紧张、车位等影响，高端办公市场加速向新区转移。随着城市空间扩展、办公市场外延，政务区与滨湖区凭借区位优
2、势与规划利好，已经成为合肥办公价值高地。,项目毗邻政务区，区域办公价值培育中,项目临近政务区，直接受政务板块辐射影响，区域办公价值发展潜力较大。,东一环板块,办公物业,市场格局,全市办公供过于求，库存压力较大，政务板块作为全市价格高地，引领市场发展方向。,办公物业,市场现状,m2,供应量波动较大，成交量走势平稳2014-2015年8月，合肥办公市场整体供过于求，成交量走势平稳，市场库存压力较大，市场难有大的起色。全市均价走势平稳全市市场均价虽有波动，但整体运行平稳，均价基本在95009800元/平米。,整体市场以消化库存为主8月合肥办公供应主要集中在庐阳区与瑶海区，包河区有少量办公产品入市，其
3、余各区均无办公产品入市。政务区为全市办公价格高地政务区办公均价近13000元/平米，高出其他各区均价，成为市场热点区域。,城市发展带动办公升级，写字楼市场由单一功能逐渐向功能细分化、定制化的方向发展发展。,办公物业,发展趋势,入住企业：IT软件、文化创意、高新技术、装饰家居、服务外包等；代表项目：金谷产业园、深港城、华亿科技园；,专业化创新型,04,入住企业：装饰、教育、中介、商贸等中小企业；代表项目：Imore、武里山天街；,SOHO型,03,入住企业：商贸、服务、建筑、制造业和国有企事业单位等；代表项目：财富广场、新城国际、万达广场；,高品质综合型,02,入住企业：金融、保险、大型国有企业
4、及世界500强等企业整层或整栋购买；代表项目：新地中心、绿地中心、华润中心；,金融地标型,01,本案属泛政务板块，后期将受政务板块直接影响，以下我们将就政务板块办公产品进行市场梳理，以寻求市场机会。,泛政务区作为政府主导型的商务区，办公品质普遍较高，为合肥高端办公物业的聚集地，片区后续供应近100万方，库存压力较大。,区域市场,市场格局,西湖国际广场,安粮城市广场,天徽商业广场,新城国际,蔚蓝商务港,华邦ICC,百利广场,新地中心,华润大厦,天珑广场,五环国际,金潜广场,置地广场,中侨中心,华润MIC五彩国际,绿地中心,在售,尾盘,待售,信达天御,白天鹅国际商务中心,福斯中心,华贸中心,金隅W
5、1502地块,融科城,区域凭借资源、规划等利好，品牌开发商云集，办公品质、价格均高于其他区域，是合肥办公市场翘首，市场具有发展机会。,区域市场,整体品质,新城国际-商务集群 206米D座,华邦 ICC一线湖景209米超高层,新地中心-安徽之门 230米,华润中心-顶级品质 超高层双子楼,白天鹅国际商务中心-双子塔楼，一线湖景,置地广场-200米湖景地标，2万方商务广场,区域办公软硬件配置水平处于全市最高水准，超高层、亮点打造成为区域办公产品发展趋势，中端产品市场空白，市场发展机会较大。,区域市场,产品解析,区域以自用型品质客户为主，辅以品质投资客群，客户对产品品质、地段、商务氛围有较高要求。,
6、区域市场,客群分析,投资型（重要补充）,自用型（绝对主导）,投资型客群关注最核心点为购买总价、投资回报率及投资门槛；即区域的潜在租赁需求、物业升值等潜力；本区域投资客品质较高，购买力强，同时具有明显的连带效应。,金融、证券及大型国有企业较多；关注地段、品质及周边区域商务氛围；面积需求普遍较大，半层、整层或多层购买，多集中在品质型写字楼的需求上；,关注投资回报率,关注地段及品质,大客户（提前引入）,国开银行-整栋购买新地中心；省信用担保集团-整栋购买置地广场等整栋购买作为公司总部，主要考虑区域价值、社会认同、开发商品牌、物业服务等可提前引入，但会存在较大的议价空间,整栋购买,大客户整栋购买作为企
7、业总部，多考虑区域区位价值及开发商品牌，需要提前引入；自用型客群以大面积购买的品质型客户为主，对地段及产品配置要求高；投资型客户主要集中在中小面积产品上，关注总价、投资回报率及投资门槛；,从市场机会、客户基础、区域价值等对项目办公发展机会做出研判。,办公物业,发展机会研判,鉴于区域价值、市场机会、区域价值，我司建议本案办公部分打造投资型办公，与政务区办公产品形成差异化竞争，以弥补市场空白。,客户基础：投资型客户支撑力充足区域市场价值不断凸显，市场认知度不断提升，投资客比重增大；区域投资客品质较高，购买力强，同时具有明显的连带效应。,发展机会研判,区域价值：区域价值凸显，认知度提升项目区域毗邻政
8、务区，受政务板块直接辐射影响，区域价值快速提升中；伴随政务区土地稀缺性凸显，区域认可度得到提升；,市场机会：投资型办公产品稀缺泛政务区高端品质办公聚集，且后续供应量巨大，区域市场竞争激烈；区域投资型办公稀缺，市场存在空白，未来发展机遇大。,1、合肥投资型办公产品市场状况如何？2、面对市场竞争，如何差异化打造，适当争取利润？,在售投资型办公项目主要分布在经开区与包河区，项目周边无在售项目。,全市在售投资型办公分布,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,24,25,26,23,待售项目集中分布在瑶海区与滨湖区，空间聚集度大
9、，项目区域市场供应不足，区域市场具有发展机会。,全市待售投资型办公分布,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,均价8500-9000元/平米，年均去化1.1万方，后期可售货量约88万方，库存压力较大。,在售项目,市场现状,均价8500-9000元/平米,年均去化量约1.1万方,客户以自用客群与投资客为主，关注项目区位与产品未来升值空间。,客户分析,客群分析,商务自用客群客户性质：部分
10、个体经营户、创业型的智力、贸易、IT、中介等中小型服务企业。置业动机：现多蜗居在住宅中或靠租赁办公，打算购买属于自己的办公地点。驱动因素：绝对的地段、交通便捷，楼盘形象品质，区位未来价值。,中小投资客客户性质：政府高级公务员，国企中高层，中小企业主，个体工商户。置业动机：看好经济前景，希望资金保值、增值，多数是精明的专业投资客。驱动因素：看重升值空间及产品品质与配置。,外埠投资客客户性质：个体私营户、企业高管、专业地产投资客。置业动机：闲置资金多，投资渠道广，比较看重投资品的保值与增值能力。驱动因素：看重区位地段，关注长期投资回报。,伴随市场专业化发展，客户关注点较多，注重产品品质与形象。,客
11、户分析,关注点,市场表现欠优，但区域市场空白，具有发展机会，需注重产品差异化打造，亮点塑造，以突破市场平台。,投资型办公机会研判,区域市场供应不足，市场具有发展机会。,区域市场,均价8500-9000元/平米，年均去化约1.1万方。,市场表现,以投资客为主，客群较为优质，市场需求支撑力充足。,客群分析,我司建议抓住市场机会，强势市场占位，在顺应市场主流产品配置，差异化打造，规避市场同质化。,面对激烈市场竞争及客户特征，本案需要亮点打造，提高品质，实现快销，从而降低市场风险。,合肥投资型办公产品单体以3-6万为主，层数多为22-30层，小面积分割销售，但注重大堂打造。,产品体系,产品指标,大堂精
12、心打造，营造高端商务气质，产品的灵活划分，便于后期销售。,产品体系,产品指标,千城E世界大厅,金潜广场大堂,金中环广场大堂,金中环广场户型图,蔚蓝商务港户型图,伯益经典广场户型图,硬件注重商务品质塑造，追求档次与特色打造，但整体品质仍有待提升。,产品体系,硬件配置,硬件注重商务品质塑造，追求档次与特色打造，但整体品质仍有待提升。,产品体系,硬件配置,产品注重形象打造，对立面风格，产品硬件配置均有较高要求。,金潜广场,圣联时代广场,西湖国际广场,汇金广场,城改盛景国际,置地创新中心,产品体系,硬件配置,综合市场发展趋势、区域市场特征及周边项目分析，办公产品发展方向建议如下：,办公物业发展方向,本
13、案办公位于政务区边缘，定位中高端品质办公，需要在合理的控制产品成本和后期产品价格之间的关系的基础上，走品质化路线。,品质主导,面积分割以市场主流供销面积为主导，单户面积不可过小影响品质；在单层平面布局时，注重产品之间的灵活组合性；以便在后期销售中实现灵活控制；,灵活产品,项目整体配置以市场主流的中高端配置；注重项目大堂、外立面形象的塑造，提升项目品质形象；注重附加值打造；,创新配置,产品体系,发展方向,区域发展办公物业有较大竞争优势，本案办公整体以高形象出现，承担部分现金流、溢价及形象提升的功能。,办公物业发展策略,回现要求考虑不同物业对项目回现的整体贡献度和变现。,地块指标地块容积率指标消化
14、需要高层或超高物业形态。,功能形象项目需要体现都市品质及定位高度形象。,市场竞争不同物业整体的市场竞争情况和表现。,办公物业确定原则,投资型办公：产品形态：设置两栋投资型办公，宜办宜居，以消化商业体量要求，并塑造项目标杆形象；档次定位：以高端品质出现，注重形象打造；功能作用：标杆物业，需要实现溢价。,公寓物业发展机会研判,泛政务区公寓市场空白，高端商用公寓市场具有较大进入机会。,公寓物业,市场格局,万科铂客公寓,万科甲壳虫,铂领星座,CBC拓基广场,乐客来广场,凤凰国际,高速滨湖时代广场,百乐门派克时代,北沙银座,天时非常空间,克拉公寓,在售,售完,明发摩尔公寓,华尔街国际生活广场,圣联时代广
15、场,万达文化旅游城,紫金山庄,景隆现代城,前城芒果墅,西城时代,瑞雅领馆,港澳广场,金星翡翠湖SOHO城,港汇广场,闽商国贸中心,包河区,瑶海区,蜀山区,待售,名门湖畔小米公寓,蜀山凡高,白天鹅国际商务中心,政务商务区,高新区,国购中心,滨湖区,名门南郡小米公寓,经开区,庐阳区,区域需求强劲,区域市场空白,泛政务区内公寓产品很少，后期供应不足，高端公寓产品市场空缺，市场机会点较大。,政务区规划大体量品质写字楼集群，但高端配套公寓产品缺乏，区域商务生活需求无法得到满足。,商用公寓市场供应不足,全市商用公寓市场容量较小，在售项目多为尾盘，后续供应不足，市场处于发展期，市场空间较大。,月均去化13-
16、16套，去化速度偏低，且均价实现较差，后续供应量大，市场竞争较为激烈。,在售项目,市场表现,月均去化13-16套,均价6500-7500元/套,约2700套,商用公寓以精装、宜居宜办，追求功能复合化与溢价。,在售项目,产品情况,国购中心79平米公寓,蜀山凡高39平米公寓,名门南郡25平米公寓,拓基蜀山CBC 50平米公寓,基于外部市场竞争以及价值支撑，以及市场表现、客户表现层面，分析公寓产品的发展机会。,公寓物业,发展机会研判,公寓物业在本区域具有明确的发展机会，结合项目快速销售以及容积率消化的需求，我司建议可考虑打造适量的公寓。,扩展客户覆盖范围、促进销售,商业、文化、交通配套优势,后续供应
17、缺乏、竞争不足,去化良好、一定的溢价能力,周边后续产品不足，属于稀缺产品；,周边大型商业、商务办公较多，政务区白领阶层支撑力充足，具有发展公寓的外部资源；,公寓具有低门槛的特性，有利于向下覆盖投资型、过渡性客群，符合快销的目标；,精装公寓具有较好的溢价能力，可以实现项目整体溢价；,对项目而言，公寓可实现溢价、消化容积率、扩大客户范围等功能，建议开发适量公寓先期入市，同时注重产品价值创新。,公寓物业,发展方向建议,创新产品价值产品设计层面寻求突破，提高产品复合价值与功能，提高产品性价比与实用性，可和办公产品融合，打造宜居宜办公的创新产品。控制开发体量项目以住宅开发为主，公寓作为辅助产品，应控制开发体量，减少对住宅品质的影响。先期入市强势占位，抢占市场份额，充分发挥公寓产品客户吸纳与溢价能力。,公寓的发展建议,向下吸纳投资、半投资客户，扩大客户范围；设置公寓可消化容积率，营造内部空间；小面积公寓产品有利于控总价、提高单方溢价。,公寓的功能价值,
