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1、十一楼市走弱，四季度需加大促销力度2015年十一全国楼市汇报,保利代理发展研究中心2015年10月10日,Part1：保利十一业绩Part2：9月及十一全国楼市表现,国庆期间认购额37亿，同比大幅下降约4成,4,1、业绩表现,备注：可售货量=已推未售+新推，数据来源于保利明源系统,表：近四年十一保利项目认购情况对比,公司国庆认购各项指标同比均出现下滑。认购套数和金额均出现同比大幅下降，认购金额为36.95亿元，同比去年下降40.22%，受成交结构影响，刚需产品（90以下）成交套数比例较上年进一步提高5个百分点至33%，受此影响认购均价出现一定下滑。,1）整体认购,新货与存货认购均出现大幅下降，
2、新货认购下降更明显,整体认购方面新货和存货均呈现回落，且新货认购与去年同期相比，回落幅度更显著。公司存货认购27.4亿元，较14年国庆下降33%；而新货认购9.5亿元，同比下降55%，降幅较存货更加明显。,5,1、业绩表现,2）认购结构,数据来源:保利明源系统,假期新货供应大幅减少，是整体认购额下降重要原因,国庆期间，公司新增供应约20亿，而去年同期为48.8亿，同比跌幅高达59%，而期间新货认购同比降幅为55%。可见，新货供应下降是新货认购下降的直接原因。新增供应大幅减少一定程度上减少公司的整体认购，致国庆业绩同比出现大幅回落。,6,2、原因分析,1）新货供应,数据来源:保利明源系统,存货体
3、量仍在较高位，但一年期以上存货占比明显提升,9月底，公司存货金额达579亿元，低于今年初的高位，较去年同期高出约30亿。但结构方面，一年期以上存货金额占整体存货的比例在15年二季度开始攀升，9月有所回落，但仍然较14年同期提高5个百分点至39%。显然，各地存在着“好卖的先卖，难卖的滞销”现象，致公司滞销产品逐渐累积。,7,2、原因分析,2）存货结构,数据来源:保利明源系统,品牌开发商销售不理想，十一整体市场情况如何？,今年十一，保利业绩表现一般，从自身方面原因来说，主要问题在于供应量，包括新货供应量明显不足、存货结构较去年同期变差等。从对标开发商销售情况看，万科、碧桂园表现较好，节内认购都达到
4、约70亿，但仍不及去年同期，中海、绿地则大幅下降，降幅甚至超过保利。,8,小结,备注：以上数据来自企业内部高管交流，中海前十名城市认购仅约15亿，整体为推算数据,9月份重点城市的周成交量同比增幅保持在15%左右，增幅较6月以来明显回落，9月最后一周成交量同比增幅仅为8%。受节前两周新增供应环比增加的影响，9月周吸纳率有所下降，9月最后一周吸纳率仅为59%。,数据来源：保利代理，统计口径为北京、天津、青岛、上海、杭州、南京、无锡、广州、成都、武汉、南昌、合肥、包头、沈阳、长春、厦门、福州、重庆18个城市。,节前周签约量同比增速回落，吸纳率有所下降,10,今年9月，30个大中城市共成交商品房约19
5、.28万套，同比增长约16.5%，增速较8月回落12个百分点。今年7、8月份开始，月度成交量虽维持同比增长，但增速回落趋势十分明显。由于8月市场表现不俗，9月环比仅基本持平。,备注：数据来自Wind；30大中城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴10城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。,30大中城市9月成交同比增16.5%，增速持续回落,11,数据来源：中指研究院,表：9月
6、份十大城市新房和二手房价格变化,9月，中国指数研究院监测的百城住宅均价为10817元/，环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.67个百分点；同比上涨1.36%，涨幅较上月扩大1.21个百分点。百城中，9月房价环比上涨的城市个数为59个，继续超过半数以上。涨幅居前的有深圳、广州、武汉等城市，环比涨幅均超过1%。,9月百城住宅均价继续双涨，但环比涨幅逐步收窄,12,数据来源：保利代理，监测城市包括：北京、上海、广州、天津、杭州、成都、合肥、郑州、武汉、青岛、沈阳、大连、南京、无锡、南昌、厦门、重庆、西安、石家庄、福州、长春、兰州等23个城市,国庆期间成交中规中矩未及预期，延续前期增速下滑趋势,节前
7、，央行再次出台“930”新政，试图激活国庆市场，各方对国庆市场预期较高。但实际成交表现中规中矩，本年十一成交量同比上升14%，低于预期，且延续了7月份以来的同比增速下降趋势。,13,国庆期间，整体表现一般，但部分重点二线城市表现相对亮眼，如厦门、南京、合肥等，同比上升100%以上。而一线城市以及往常的热点城市如成都等，成交量表现平平甚至出现同比下降。,数据来源：保利代理,合肥、南京等二线城市表现亮眼，一线城市整体平平,14,表：重点城市2015年十一热销项目一览,刚需刚改类表现亮眼项目，多在合肥、武汉等二线城市,刚需产品仍然主导市场交易，改善型产品成交也有所提升。重点城市十一热销项目节内认购套
8、数多集中在80-150套。武汉出现“日光盘”东原晴天见，该项目定位刚需，10月6日共推195套房源，开盘当天随即售完。,数据来源：保利代理,15,表：重点城市十一豪宅热销项目一览,表：重点城市十一商业公寓项目一览,豪宅成交表现平平，商业公寓项目不景气,受经济增速下行压力的影响，与经济形势密切相关的豪宅及商业等投资型产品成交较为平淡。多数豪宅项目节内认购套数都为个位数。而大部分城市商业项目库存较大，加上商业公寓投资吸引力近年已明显下降，十一期间表现不景气，多数城市难寻亮眼项目。,数据来源：保利代理,16,数据来源：保利代理，监测城市包括：北京、上海、广州、杭州、成都、合肥、武汉、青岛、沈阳、大连
9、、南京、无锡、南昌、厦门、福州、长春16个城市,节前新增预售同比下降明显，抑制节内新推货量,房企以库存去化为主，新增供应低于去年。2015年以来，除了2月新增供应有所上涨，整体供应呈下降趋势，3-9月整体新增供应同比去年下降了16%，市场新增供应明显不足。节前的9月，主要城市新增预售量同比下降7%。,17,可售货量增速放缓，去化周期持续降低,节前可售货量增速放缓，去化周期下降至低位。十大城市中，北上广可售货量与去年基本持平，深圳出现下降；其余城市可售货量同比增幅均放缓。十大城市库存去化周期达到14年4月以来新低，仅为9.2个月。,数据来源：wind,18,开发商节内推售不积极，保利仅一个项目开
10、盘,数据来源：保利代理，监测城市包括：北京、上海、广州、天津、杭州、成都、合肥、郑州、武汉、青岛、沈阳、大连、南京、无锡、南昌、厦门、重庆、西安、石家庄、福州、长春、兰州等23个城市,各地今年仍有部分项目节前抢开，但力度明显弱于往年，开发商推货积极性不高。保代监测的23个重点城市，国庆期间无新盘或加推的城市为11个，占比48%。从保利节前及节内开盘情况看，推货力度明显不及往年，节内全国仅一个项目开盘，节前一周也仅4个项目开盘，均明显少于去年。,数据来源：保利代理,19,节日效应弱化，加上市场正处于上升期，今年国庆期间，开发商折扣力度不大，实质性让利情况很少。市场整体价格企稳，北京、南京市场看涨
11、。在保代监测的28个城市中，24个城市价格企稳，占比88%。北京地区捂盘惜售、南京地区开发商看涨市场，价格均稳中有升。清远、鹤山等三四线城市价格则出现小幅下调。,表：国庆期间典型城市表现情况,开发商让利意愿不强，实质促销力度弱,数据来源：保代监测数据,20,与前两轮经济V型反弹不同，本轮国内经济呈L型趋势。08年国内经济跌入谷底，政府释放四万亿，强刺激下实现“V”型反弹。12年经济下行亦在下半年两次降息后实现小“V”型反弹。本轮经济下行自14年起，至今已步入“L”型缓慢调整期。多家机构预测三季度GDP将破“7”，经济增长乏力，使得市场信心和购买力释放受到明显影响。,数据来源：Wind,GDP预
12、期破“7”经济疲软，挫伤市场信心影响购买力释放,21,数据来源：Wind,资本和汇率市场波动影响投资者信心，投资趋向谨慎,8月中下旬，美元兑人民币中间价出现大幅攀升，人民币贬值幅度为近年少有。而今年以来官方外汇储备已连续多月下降，最新公布的9月官方外汇储备比八月下降433亿美元。此外，国内股市在经历6月高位后持续回落，9月以来仍持续处于低位。近期国内资本市场和汇率市场的大幅波动使得多数投资者警惕心态强化，投资趋向谨慎。,8月5日,22,14年“930”政策最核心的内容是“认贷不认房”，有力刺激了包括改善需求在内的大量需求入市。而今年“930”新政下调首套房首付比例5个百分点，政策力度不及去年，
13、加之政策落地仍需一段时间，故对国庆楼市利好影响力较弱。此外，新政发布时间较晚，客户认知程度和反映时间有限。市调发现，国庆期间仅20%-30%客户表示知道新政发布。,表：去年930以来三大政策比较,“930”新政刺激力度不如去年同期，利好释放尚需时间,资料来源：公开信息整理,23,出游人数创新高、部分地区天气恶劣，楼盘人气受影响。今年出游人数预计达到7.5亿人次，创近年来新高，对项目来访明显分流，尤其是一线城市。此外，广东区域受台风影响，来访人数也大大降低。从保利项目来访情况看，今年十一整体来访量27000多组，同比下降12%。盘均日均来访23组，表现远低于去年同期，为历年最低。,出游人数创新高
14、，楼盘人气受影响,数据来源：保利代理,24,二季度以来，我国真实利率（Shibor一年期）维持在3.4%，较13年以来的利率高位已明显回落，但与09年（2%）相比仍较高。此外，存准率为17.5%，亦明显高于09年（15.5%）。因此，综合来看，未来货币政策仍存在宽松空间。国泰君安预判，四季度还将降息降准各一次。此外，三季度发改委批复大量轨道交通基建项目，仅9月批复就超8000亿，亦有望助力经济企稳。,数据来源：Wind,货币政策仍存在宽松空间，或助力明年上半年经济短期企稳,25,央行取消存贷比、扩大再贷款范围，对市场流动性是明显利好,在三季度GDP增速下行压力下，四季度伊始，央行增强市场流动性
15、的意图明显。一方面，10月1日起，正式取消商业银行75%存贷比监管指标，理论上能释放约7万亿的信贷空间，但需要一个相对漫长的过程，商业银行短期难以找到这么多的优质贷款需求。另一方面，央行扩大信贷资产质押再贷款试点区域范围，相当于央行投放基础货币，被称作中国版QE3.0。从广东、山东两省试点情况看，再贷款规模较小，本轮扩大试点范围的影响力必然加大，但仍有待观察后续政策具体落地情况。,本轮房贷政策松动始于去年930政策，历经多次调整后，首套房公积金及商贷首付分别下调至20%和25%（限购城市除外），利率下浮下限可达0.7倍基准。综合比较来看，当前我国房贷政策环境已接近2008年左右的水平。预计未来
16、政策松动将以契税减免等手段为主。,表：历年房贷政策调整情况,房贷政策已接近08年宽松程度，未来行业政策空间有限,资料来源：公开信息整理,27,投资和开发端增速持续下滑，预计四季度新增供应难有放量,去年初开始，土地市场热度逐渐下降。去年二三季度，20家重点房企购地月均194亿元，较去年一季度月均387亿元明显回落，重点房企购地金额大幅回落，一定程度上对今年四季度新增供应造成影响。此外，房地产投资及新开工增速持续下滑。其中，新开工增长同比已连续下降18个月至同期历史最低值，房地产投资增幅持续收窄，8月增幅仅为3.5%，为近年来最低值。,数据来源：国家统计局,数据来源：中指研究院,28,数据来源：国
17、家统计局,4、后市预判,预计四季度可能阶段性盘整但整体仍将上行，明年见顶是大概率事件,9月主要城市整体成交量同比增幅有所缩窄，且环比8月仅基本持平，“金九”成色略显不足，从“十一”市场表现看，亦是中规中矩不及预期。本轮市场二季度进入上升期，与前两轮相比，经济放缓与行业政策宽松空间缩窄是最大的两个差异点。经济明显放缓将挫伤客户市场信心、抑制上升氛围，行业政策宽松程度已较高，未来进一步宽松的储备政策有限。展望后市，新政落地会带动十一节后楼市部分回升，但四季度整体成交面临较大的压力，要看后续政策的跟进情况。四季度出现见顶回落的可能性不大（明年出现是大概率事件），反而是阶段性盘整的可能性更大。,29,
18、1、营销方面，建议四季度加大促销的力度。930新政、公积金异地贷款新政节后将逐步落地，各地须提前做好推货节奏、销售口径等方面的部署，把握可能由此带来的一波成交释放。此外，四季度可能的降息、降准政策，将对楼市带来一定的刺激效应，形成较好的销售窗口，各地应及时加以把握。2、投资方面，三季度以来，多个城市“地王”频现，今年底，尤其是明年上半年，地价水平将达到高位。因此，这一时间段不宜过于乐观，避免掉入高价抢地的“高位陷阱”。3、整体上，随着行业运行周期缩短、市场波动更加频繁，公司需大力加强波段操作能力，提高对市场波动把控的精确度。同时，公司投资、开发、营销等各条专业线须统一思想，对市场判断达成一致认识，并密切配合，更好地应对市场波动。,30,5、主要建议,
