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1、重庆市主城区房地产市场总结（2016年上半年）,2016年7月,目 录：,宏观环境：经济疲软，货币宽松，政策托底，利好楼市。宏观市场：政策驱动，供应减缓，提前爆发，有效去存。业态表现：城市外移，住宅爆发，改善抢眼，商用低迷。企业竞争：业绩大涨，库存失衡，拿地迫切，注重附加。土地市场：供需双降，北新主导，旧改抢眼，房企活跃。后市预判：政策宽松，远期看涨，成交不减，平稳过渡。,经济疲软，货币宽松，政策托底，利好楼市。,宏观环境,经 济 环 境,经济（GDP）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,GDP增速达标，但下行趋势未改，行业增速大涨，回归支柱。,2016年1季度，全国GDP增速为6.
2、7%，年度目标6.5%-7.0%。增速持续下降，创13年最低。,2016年1季度，全国房地产行业GDP增速9.1%，超过2010年，房地产行业增速大幅上涨。,经济（CPI&PMI）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,CPI、PMI持续警戒线徘徊，经济下行压力持续。,PMI=50%，PMI位于临界点，经济增速下行；CPI=1%，CPI回归2时代，仍界于临界点，经济下行压力持续。,经济（固定资产投资）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,2016年1-5月，全社会固定资产投资18万亿，增速9.6%，持续下行。,2016年1-5月，房地产开发投资累计3.4万亿，增速7.0%，较去年
3、同期略回升。,投资增速下滑，经济运行乏力，房地产行业影响巨大。,经济（进出口）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,外贸形势严峻，下行压力仍然较大。,2016年1-5月，进出口总额9.3万亿，增速-8.6%，持续负增长。出口继续回落，进口跌幅或小幅收窄，整体上贸易形势依旧不乐观；外需依旧疲软，新兴经济体增速放缓且国内经济仍处调整改革阶段，传统外贸优势逐步丧失,新竞争优势尚未转换到位,全年外贸下行压力仍在。,经济（社会消费品零售总额）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,社零总额增速持续下行，消费动力继续低于预期。,2016年1-6月，社会消费品零售总额12.9万亿，较去年同期增
4、长10.0%，增速下降1个百分点。,楼市影响,经济回暖，政策密集托底楼市，使房地产再次成为经济增长的支撑点。,政 策 环 境,2015-2016年度政策回顾,4.15 规划,国务院批复：原则同意成渝城市群发展规划,5月 公积金,缴存比例下降,利好政策频出，迎购房时机，影响客户心理。,降息降准,经济下行，央行多次降准降息，房贷利率历史最低。,备注：数据来源，中国人民银行。,自2015年2月5日起降准0.5个百分点，同时定向降准。,自2015年4月20日起，降准1个百分点，同时定向降准。自2015年5月11日起降息0.25个百分点。,自2015年6月28日起，降息0.5个百分点，并定向降准。,自2
5、015年9月6日起降准0.25个百分点并定向降准。,自2015年10月24日起降息0.25个百分点，并降准0.5个百分。,自2016年3月1日起降准0.5个百分。,公积金政策放宽,提高公积金使用效率，降低购房者购房门槛。,1,2,3,4,缩短缴存年限：连续足额缴存6个月即可申请公积金，第二套改善性住房可申请公积金解读：提前释放有公积金人群的购房需求，同时允许二套房申请公积金，进一步促进改善类需求释放。,推行异地贷款：解读：提高公积金使用率，促进重庆本地户籍外地工作人士回渝购房。,上调存款利率：公积金存款利率按一年期定期存款基准利率执行解读：激励更多的人愿意缴纳公积金，减少非购房提取公积金的情况
6、，短期对楼市影响甚微，长远来看，有助于扩大公积金的资金池，提高公积金的可贷额度。,降低最低首付款比例：首套、结清贷款二套房，最低首付比例二成解读：降低购房者购房门槛，促进刚需、改善类需求释放，但公积金贷款本身有最高额度限制，仍为制约部分需求释放。,5,缴存金“限高保低”：缴存比例上限不应高于12%，下限不应低于5%解读：实行缴存基数和缴存比例“限高保低”，给公积金缴存规定了上限和下限，有利于拉低公积金缴存额高与缴存额低职工的差距，避免有的单位把缴存高额公积金当作职工隐性“福利”，更加公平合理。,贷款限制放宽松,首付比例下调，促进刚需及改善类需求释放。,契税调整促进房量流转，释放资金，促进改善型
7、购房交易。,契税,“营改增”目的是企业税“只减不增”。,营改增,“从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”李克强,“营改增”：以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。,“不动产所含增值税纳入抵扣范围”：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。,抵 扣,减 税,政策驱动，供应减缓，提前爆发，有效去存。,宏观市场,2010-2016年市场回顾,16年行业环境宽松，供需结构调整年。,首付4
8、0%，贷款利率1.1倍连续加息至08年10月，最高达7.83%,首付2成，利率7-8.5折税收减免，契税按1%收取,2套首付50%，利率1.1倍一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷,二套首付60%，限购一线到二线城市重庆对高端房收取房产税,政府坚持调控不动摇，巩固房地产市场调控成果,提高二套房首付比例、贷款利率；住房流转所得税20%。,降准降息二套房首付4成住房转让营业税免征年限5改2 不动产试点,限购相继取消贷款利率最低可7折，还清均算首套央行降息,降准降息，利率8.5折首次购房首付2成减缓供应（一二级）,2016年半年市场表现,行业利好环境下，去库存效果显著，供需失衡制约价格上行。,
9、2016年上半年累计供应1001万方，较15年同期下降14%，高库存环境与去库存思路谋和，有效减缓供应。2016年上半年累计成交1260万方，较15年同期上涨12%；成交建面均价6847元/，行业利好环境下，市场预期转变，成交大涨，供需失衡制约价格上行。,2013-2016年月度市场走势,依托政策利好，住宅成交大涨，3-4月提前爆发带动市场。,211万方,168万方,220万方,158万方,201万方,264万方,156万方,221万方,1-2月，传统淡季下，地方响应去库存号召，供需双低。3-4月，房交会政策利好刺激下，客户市场预期转变，成交大涨，特别是住宅产品。5-6月，上半年市场表现良好，
10、企业业绩压力小，持续走量。,166万方,230万方,148万方,283万方,199万方,业态结构,住宅占比大涨8个百分点，改善需求进一步加大。,高层占比回升至61%，半年表现特别突出。洋房占比持续攀升，达到11%，历史最高，改善类需求持续释放。商业商务产品成交占比持续回落，同比下降6个百分点，市场压力巨大。,业态结构,住宅低价走量；商用物业成交走低，价格结构波动。,均价对比,-26%,成交量对比,-43%,-12%,-1%,-12%,12%,33%,24%,5%,9%,住宅市场存量,备注：库存为推出库存，年均存销比=推出库存/过去12个月平均去化值,去库存效果明显，存销比降至8.3，推出库存1
11、252万方。,城市外移，住宅爆发，改善抢眼，商用低迷。,业态表现,别 墅 市 场,别墅市场走势,高低配定位策略，提升溢价，别墅供应持续攀高。,2016年上半年累计供应83万方，企业产品定位多采取高低配策略，提升溢价，别墅供应持续攀高。2016年上半年累计成交72万方，历史最高；成交建面均价10145元/，经济型别墅产品加大，价格结构性下调。,别墅产品结构-细分业态,备注：产品结构数据统计维度为成交套数比。,高端一家独大，叠加、联排为市场主力，特别是经济型产品。,独立别墅典型项目影响作用大，龙湖一家独大。叠加别墅成交占比上涨10个百分点，挤压联排别墅份额，供货项目增加，占比上升。,别墅产品结构-
12、面积,100-200经济型别墅更受客户青睐，抢夺市场份额。,100-150产品占比43%，最大，较去年同期上涨15个百分点，其中70%为叠加产品。150-200产品占比21%，第二，较去年同期下降4个百分点，其中75%为小联排产品。200以上各面积段产品占比均有所下降，龙湖、融创、融科表现更突出。,别墅产品结构-总价,100-200万产品为市场主力。,100-200万产品占比63%，同比上涨6个百分点，绝对主力，100-150万中叠加别墅占比56%，150-200万中联排别墅占比53%。200-250万产品占比13%，同比上涨2个百分点，绿城首进重庆，表现不俗，融创依托低价走量。,别墅产品结构
13、-细分业态&面积,叠加别墅产品同质化严重，联排别墅产品覆盖性更强。,鲁能中央公馆融创康桥融府,中航小镇国盛园墅,绿城两江御园融创欧麓花园城,庆隆高尔夫融创欧麓花园城,别墅产品结构-细分业态&面积&总价,新区经济型别墅高业态竞争依旧激烈。,别墅市场排名,新区经济型别墅托市，舒适性城市别墅持续走量。,2016年上半年别墅市场企业排名,2016年上半年别墅市场项目排名,洋房市场,洋房市场走势,去库存减缓放量，持续稳价走量。,2016年上半年累计供应89万方，同比下降26%，15年底洋房市场存销比超过10，房企去库存减缓供应。2016年上半年累计成交136万方，同比上涨33%；成交建面均价7525元/
14、，价格小幅回落。,洋房产品结构-面积,新区洋房高业态受客户青睐，城市洋房持续热销。,60-80、80-100、100-120、120-140四类产品成交套数上涨3751套，占比达到90%，绝对主力。60-80产品占比23%，同比增加7个百分点；80-100产品占比30%，同比增加9个百分点；蔡家、西永、李家沱、西永、空港新城、北碚新城等新区洋房高业态抢占市场。,洋房产品结构-总价,城市洋房改善客户首选，新区洋房业态换空间。,80万以下产品占比54%，同比上涨15个百分点，共计增加3230套。80-120万总价段产品成交稳中微升，城市重点发展区洋房产品成为改善客户首选，如照母山区域。,洋房市场排
15、名,品牌房企主导，聚焦北进热点组团，如照母山，中央公园。,2016年上半年洋房市场企业排名,2016年上半年洋房市场项目排名,高层市场,高层市场走势,前期库存压力大，房企放缓供货，城市核心局部涨价。,2016年上半年累计供应521万方，同比下降11%，持续下行，前期存量大，存销比超过11，房企放缓供货。2016年上半年累计成交765万方，同期上涨24%；成交建面均价6374元/，城市核心领涨，如照母山、江北嘴、南坪商圈。,高层产品结构-面积,投资抬头，刚需一步到位，改善面临洋房高业态竞争。,50-90占比72%，同比增加1个百分点，主力产品不变，其中二房功能产品占比40%，三房功能产品占比57
16、%。90以上产品同比下降2个百分点，受洋房高业态同质化产品竞争影响，市场份额小幅下降。30以下投资类小户份额小增2个百分点，市场预期转变，低资金成本、租金抵月供，投资类需求抬头。,高层产品结构-户型,重功能、轻舒适，4房功能产品持续增加。,一房半、二房半占比持续增加，重功能、轻舒适方向不变。三房半产品占比再增1个百分点，二胎政策催生改善类需求入市。单配产品占比增加到6%，城市核心公寓，低总价、低首付、低月供，投资类需求抬头。,高层产品结构-户型&面积,二房半持续主导市场，其次为标准两房。,高层产品结构-总价,15年以来高层结构相对稳定。,高层产品结构-套内单价,新区稳价走量，成交主力，城市核心
17、领涨。,6000-8000元/价格段为成交主力，占比44%，城市重点发展区域成交占比更大，如茶园、空港工业园、李家沱、石坪桥、照母山等。11000元/以上产品成交占比增加3个百分点，城市核心地段价值领涨，如江北嘴、北滨路-观音桥、渝中半岛。,高层市场排名,品牌房企、城市核心项目有量有价，更优。,2016年上半年高层市场企业排名,2016年上半年高层市场项目排名,商务市场,商务市场走势,库存高位，供应放缓，团购及捆绑金融量急剧减小，低端商务支撑，供销价“三低”。,2016年上半年累计供应85万方，较15年同期下降23%，库存持续高位，开发商谨慎供应；累计成交60万方，较15年同期下降43%；成交
18、建面均价8607元/，低端商务公寓及产业型办公占比达64%，价格较15年同期下降12%。,商务产品结构-商务公寓,低面积、低总价趋势明显。,龙湖三大项目，面积划分极小，成交占比达86%,商务产品结构-写字楼,散户成交为主，250万、50-250产品受市场青睐。,协信项目成交75套,商务市场排名,团购量下降，品牌企业成交额“缩水”严重。,2016年上半年商务市场企业排名,2016年上半年商务市场项目排名,商业市场,商业市场走势,2010-2012年商业供应暂无法统计,社区商业支撑市场，量低价高。,2016年上半年累计供应135万方，同比下降37%；累计成交72万方，较15年同期下降26%；成交建
19、面均价14103元/，同比上涨9%，经历15年大量专业市场客户消化，16年专业市场成交放缓，社区商业支撑。,商业产品结构-面积&总价,150万内小铺占比8成，市场绝对主力。,商业产品结构-面积&总价,备注：以上统计数据去除华南城、重庆朝天门国际商贸城、九州汽配城、赣江五金经典城、奥捷五金机电城。,150万以下，100以下商铺是市场绝对主力。,专业市场成交占比55%,商业市场排名,龙湖多项目推动，持续领跑；专业市场成交放缓。,2016年上半年商业市场企业排名,2016年上半年商业市场项目排名,业绩大涨，库存结构失衡，拿地迫切。,企业竞争,住宅市场回暖，业绩大增，TOP10房企成交286亿，同比大
20、涨31亿，市场占比三成，融创破50亿，鲁能首入前十。,2016年上半年企业排名,2016年任务完成率,4,1,47%,2,2,39%,3,3,45%,4,7,33%,5,5,45%,6,16,33%,7,6,46%,8,9,39%,9,13,65%,10,1,41%,备注：,107%,22%,20%,16%,55%,16%,168%,26%,84%,60%,住宅线库存较足，以价换量，高层贡献五成。,NO.1 融创 51.4亿元（2015年上业绩24.8亿元）,备注：,项目表现,业态表现,高层7.85亿，别墅2.63亿，商铺1.02亿,高层6.66亿，洋房1.96亿，别墅0.69亿,高层5.14
21、亿，别墅1.87亿,欧麓花园城7.85亿，凡尔赛6.66亿，康桥融府5.14亿,欧麓花园城2.63亿，国博城2.36亿，康桥融府1.87亿,凡尔赛1.96亿，国博城0.85亿，欧麓花园0.31亿,奥林匹克花园1.03亿，欧麓花园城1.02亿,嘉德庄园1.4亿，奥林匹克花园0.5亿,欧麓花园城,国博城,滨江壹号,凡尔赛,康桥融府,白象街,总库存421万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,NO.2 龙湖 38.6亿元（2015年上业绩46.2亿元）,备注：,项目表现,业态表现,洋房4.66亿，高层3.14亿，别墅1.63亿,高层4.91亿，商业0.67亿，商务0.22亿,别墅4.93亿,江与城4.9
22、1亿，两江新城3.14亿，百乐街1.9亿,百乐街1.63亿，新壹街1.33亿，拉特芳斯1.31亿,新江与城4.93亿，两江新城1.63亿，江与城0.2亿,两江新城4.66亿，紫云台1.17亿，江与城0.05亿,拉特芳斯1.49亿，新壹街0.66亿，新壹城0.6亿,库存结构失调，住宅线库存不足，首入照母山，再下礼嘉。,两江新宸,新江与城,九曲河,拉特芳斯,照母山,新壹街,总库存421万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,联合开发，占据城市热点板块，改善产品支撑。,NO.3 香港置地 30.6亿元（2015年上业绩25.1亿元）,备注：香港置地含江与城、新江与城、长嘉汇、公园大道,业态表现,洋房4.
23、76亿，高层高层3.38亿，别墅1.15亿,洋房4.0亿，商业2.19亿,江与城4.91亿，约克郡3.38亿，长嘉汇3.14亿,约克郡4.76亿，公园大道4.0亿,新江与城4.93亿，约克郡1.15亿,公园大道2.19亿，江与城0.67亿,长嘉汇0.31亿,高层4.91亿，商业0.67亿，商务0.22亿,项目表现,长嘉汇,约克郡,公园大道,新江与城,江与城,总库存402万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,NO.4 恒大 29.7亿元（2015年上业绩19.2亿元）,备注：,布局城市核心及热点组团，重心三北，商务库存过大。,业态表现,高层6.77亿，洋房0.92亿,高层4.95亿，商业1.11亿
24、,御龙天峰6.77亿，中央广场4.95亿，雅苑2.38亿,中渝广场2.05亿，中央广场1.11亿,世纪城2.54亿，御龙天峰0.92亿,照母山0.68亿,高层3.07亿，别墅0.68亿,项目表现,洋房2.54亿，高层0.4亿,中渝广场,御龙天峰,中央广场,照母山,世纪城,总库存542万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,御都会,回归主城，积极扩张，二环以价换量，入礼嘉塑高端。,NO.5 金科 26.9亿元（2015年上业绩23.2亿元）,备注：,业态表现,高层5.15亿，洋房1.71亿，别墅1.18亿,高层2.92亿，别墅0.94亿，商业0.57亿,金科天宸5.15亿，廊桥水乡2.92亿，中央御
25、院2.46亿,金科天宸1.18亿，廊桥水乡0.94亿，中央御院0.91亿,空港城1.38亿，金科天宸0.68亿,金科天宸1.71亿，金科城0.49亿,高层2.46亿，别墅0.54亿,项目表现,高层1.71亿，商业1.38亿,高层2.18亿,天宸,天元道,金科城,水土项目,时代中心,总库存372万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,廊桥水乡,全城扩张，教育模式覆盖，首入前十。,NO.6 鲁能 26.1亿元（2015年上业绩9.8亿元）,备注：,业态表现,高层8.76亿，别墅0.75亿,高层5.06亿，别墅2.14亿,领秀城8.76亿，中央公馆5.06亿，九龙花园2.95亿,中央公馆2.14亿，领秀
26、城0.75亿,商务2.1亿，商业0.89亿,项目表现,泰山7号,领秀城,中央公园项目,总库存322万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,南渝星城,鲁能星城,NO.7 万科 25.3亿元（2015年上业绩20.1亿元）,备注：,城市中心，高层支撑，库存不足。,业态表现,高层5.69亿，洋房0.24亿,高层3.08亿，别墅0.82亿,金域学府5.69亿，御澜道3.08亿，金色悦城3.05亿,悦湾0.88亿，御澜道0.82亿,高层2.94亿,项目表现,高层3.05亿，商业0.37亿,高层1.82亿，别墅1.02亿,金域学府,御澜道,金色悦城,总库存203万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,悦湾,西城,
27、库存不足，占据城市中心，高层支撑。,NO.8 保利 19.6亿元（2015年上业绩16.3亿元）,备注：,观塘,爱尚里,观澜,总库存232万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,江上明珠,茵梦湖,业态表现,高层2.60亿，洋房1.68亿，别墅0.40亿,高层2.28亿,爱尚里4.05亿，观澜4.0亿，江上明珠2.6亿,江上明珠1.68亿,高层2.28亿,高层4.05亿,商业0.44亿，商务0.4亿,项目表现,项目少，占据城市热点板块，改善高层支撑。,NO.9 中海 19.5亿元（2015年上业绩10.6亿元）,国际社区,紫御江山,寰宇天下,总库存232万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,业态表现,
28、项目表现,高层9.24亿,高层7.03亿,寰宇天下9.24亿，紫御江山7.03亿,库存不足，二环聚集，商务支撑放弱。,NO.10 协信 18.6亿元（2015年上业绩46.4亿元）,备注：,星澜汇,城立方,鹿角星麓,总库存203万方,高层,别墅,洋房,商业,商务,总部城,星都会,业态表现,商务4.06亿,城立方2.14亿，星澜会1.77亿，公馆1.65亿,协信SFC4.06亿,项目表现,高层1.77亿，洋房1.13亿，别墅0.66亿,商业0.94亿，洋房0.82亿，高层0.61亿,高层2.14亿，洋房0.52亿,星都会1.13亿,备注：终期存量，为企业拿地未开发量（含拿预售未售量）。,企业改变
29、,向房地产综合服务商转变，更加注重品牌，产品，服务。,土地市场,供需双降，北新主导，旧改抢眼，房企活跃。,土地市场走势,供应成交下降4成，价格稳中小涨7%。,土地供应可建体量678万方，同比下降42%，其中减债土地157万方；土地成交可建体量638万方，同比下降49%，热点地块拉动高溢价成交；土地成交楼面均价2476元/，减债土地影响，剔除实际成交楼面地价2757元/，同比上涨7%土地价格小幅上涨。,土地成交格局,2016年上半年共成交商住类土地42宗（其中减债土地8宗）；内环成交土地以西区（沙坪坝、九龙坡）为主；北区土地成交集中在北部新区，其中照母山、礼嘉均价超过5500元/；1.5环成交土
30、地主要集中在西永、李家沱、汽博中心及茶园等板块。,北部新区、核心旧改支撑高价，1.5环成交散点分布。,2016年上半年各区成交量价关系,土地成交规模分析,居住独占7成，小规模地块仍为市场成交主力。,2016年上半年土地成交结构图（按性质）/成交量,2016年：20万方以上规模占比34%（13/42）2015年：20万方以上规模占比23%（16/68）,2015年：居住：28%，商业20%，居住兼容商业：26%，商业兼容居住26%,2016年上半年，从成交结构来看，成交土地以纯居住为主，占比均超过68%；而用地规模则主要集中在20万方以下，比例接近70%。,2016年上半年土地成交结构图（按规模
31、）/宗数,土地成交溢价分析,北区重点地块溢价超50%，带动价格上涨。,2016年上半年溢价成交情况/宗数,2016年上半年，受政府去库存政策影响，同比减少26宗；城市核心区石桥铺地块溢价63%，北拓重点区域照母山、礼嘉板块供应地块整体溢价率高达52.75%，其单宗地块溢价率高达70%，拉高整体市场溢价。,土地潜在供应,预计2016年下半年供应1500万方，核心供应仅250万方。,重庆主城2016下半年预计供应土地8500亩，可建体量1500万方；内环以内核心区域主要集中在大石坝、渝中半岛、滩子口等板块；其中二环新区中央公园、悦来、礼嘉、双碑井口、钓鱼嘴、茶园、鹿角等板块有大量储备。,政策宽松，
32、成交量价平稳过渡。,后市预判,存销比理论,存销比连续一年半处于8-12之间，目前存销比8.3，16年去库存显著。,国家&重庆政策层面去化库存,化解房地产市场库存从国家到地方，直接刺激楼市需求。,2016年下半年预测,成交不减，全年仍近2400万方，价格稳定在7千左右。,7-8月，传统淡季，市场调整、蓄客，房企过渡，成交回落；9-12月，金九银十，全年关键节点+年底冲量，传统旺季不改，市场高位运行；全年价格保持7000元/平均水平，洋房、别墅份额将持续处于高位。,中央公园版溢价能力最强,空港主要竞品推售情况,不管是来访量、成交量、价格区间，中央公园排名居首，悦来紧跟其后！,9000,7500,9500,8600,7400,7000,主要竞品推售情况,
