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1、,某某项目前期策划报告,第一篇 市场篇第二篇 定位篇第三篇 设计建议篇第四篇 租售推广篇第五篇 运营管理篇,目 录contents,第一篇 市场篇,第三章 房地产竞争状况分析第一节 片区重点个案分析第二节 市区重点个案分析第四章 客户(投资)需求分析一、购铺（投资）者需求分析二、经营者（商家）需求分析三、消费者分析第五章 商业地产物业调研分析一、商业业态构成与分析二、商业地产物业类型第六章 漯河媒体调查分析一、调研目的与内容二、主流媒体概况第七章 项目地块调研分析一、项目地块概况项目位置及周边环境分析地块概况项目基本经济技术指标项目开发现状地块交通条件开发商概况二、项目SWOT分析结束语市场调
2、研参考资料及附件目录,前言 第一章 项目区域宏观状况分析一、某某（市县）概况1、面积和人口2、地理位置3、旅游资源4、交通体系状况三、宏观状况分析政策因素GDP发展状况产业结构情况全社会消费品零售总额人均可支配收入城乡居民储蓄存款额人口结构与职业构成城市建设与规划现状分析历史文化背景第二章 房地产市场宏观调查分析一、房地产市场特点二、商业地产供需分析三、房地产态势分析,第一章 项目区域宏观状况分析,行政区位图,1、面积与人口行政单位、面积与人口,一、某某概况,第一章 项目区域宏观状况分析,交通地理位置图,2、地理位置四至、交通、位置,一、某某概况,近3-5年旅游业消费总额与人口与增长率走势代表
3、风景图片,3、旅游资源 本年旅游业消费总额与人口明细，以及对近年走势作简评,一、某某概况,第一章 项目区域宏观状况分析,交通网络图,4、交通体系状况主要交通（水陆空）干线、数量、运输量等,第一章 项目区域宏观状况分析,一、某某概况,1、政策因素 政策引用及解读,二、宏观状况分析,第一章 项目区域宏观状况分析,近3-5年GDP总值与增长率走势图三产业结构总值与增长率走势图,2、GDP发展状况产业结构情况 本年GDP总值、产业结构与增长率明细，以及对近年走势作简评或预测,二、宏观状况分析,第一章 项目区域宏观状况分析,近3-5年社会消费品零售总额与增长率走势,3、全社会消费品零售总额 本年社会消费
4、品零售总额明细，以及对近年走势作简评,二、宏观状况分析,第一章 项目区域宏观状况分析,近3-5年人均可支配收入与增长率走势,4、人均可支配收入 本年人均可支配收入数据分析及对近年走势简评,二、宏观状况分析,第一章 项目区域宏观状况分析,近3-5年人均可支配收入与增长率走势,5、城乡居民储蓄存款额城乡居民储蓄存款额分析及简评,第一章 项目区域宏观状况分析,二、宏观状况分析,人口结构构成图职业构成图（可选项）,6、人口结构与职业构成 人口结构与职业构成数据分析及简评,二、宏观状况分析,第一章 项目区域宏观状况分析,交通规划、商业网点规划、商圈规划、总体规划图（可选项）,7、城市建设与规划现状分析
5、交通规划、商业网点规划，城市建设规划分析及简评,二、宏观状况分析,第一章 项目区域宏观状况分析,历史人文图片,8、历史文化背景 历史人文背景介绍，分析该区域人口消费特征、性格,二、宏观状况分析,第一章 项目区域宏观状况分析,1、房地产市场特点123、,一、房地产市场特点,第二章 房地产市场宏观调查分析,施工竣工面积表格或图表房地产投资总额及增长率图已开发商业的代表商家、商业图片,房地产市场总需求、总供给、二者关系分析需求者、需求量，需求预测，周边商业规划、已开发配套商业的情况、业态的构成、居住区商业配套、开发的时间,二、商业地产供需分析一,第二章 房地产市场宏观调查分析,施工竣工面积表格或图表
6、房地产投资总额及增长率图已开发商业的代表商家、商业图片,房地产市场总需求、总供给、二者关系分析需求者、需求量，需求预测，周边商业规划、已开发配套商业的情况、业态的构成、居住区商业配套、开发的时间,二、商业地产供需分析二,第二章 房地产市场宏观调查分析,竞争态势需求趋势价格趋势开发态势,三、房地产态势分析,第二章 房地产市场宏观调查分析,片区重点商业个案分区图,片区重点商业个案分区图及简单描述,一、片区重点个案分析,第三章 房地产竞争状况分析,片区重点商业个案图片、代表商家、优劣势点图片,片区重点商业个案现新状、规模、主要业态或定位功能、推广策略、优劣势,一、片区重点个案分析一,第三章 房地产竞
7、争状况分析,片区重点商业个案图片、代表商家、优劣势点图片,片区重点商业个案现新状、规模、主要业态或定位功能、推广策略、优劣势,一、片区重点个案分析二,第三章 房地产竞争状况分析,片区重点商业个案图片、代表商家、优劣势点图片,片区重点商业个案现新状、规模、主要业态或定位功能、推广策略、优劣势,一、片区重点个案分析三,第三章 房地产竞争状况分析,市区重点商业个案分区图,市区重点商业个案分区图及简单描述,二、市区重点个案分析,第三章 房地产竞争状况分析,市区重点商业个案图片、代表商家、优劣势点图片,市区重点商业个案现新状、规模、主要业态或定位功能、推广策略、优劣势,二、市区重点个案分析一,第三章 房
8、地产竞争状况分析,市区重点商业个案图片、代表商家、优劣势点图片,市区重点商业个案现新状、规模、主要业态或定位功能、推广策略、优劣势,二、市区重点个案分析二,第三章 房地产竞争状况分析,相应饼图,投资者年龄、职业、收入、籍贯、目的、付款方式等分析，,一、购铺（投资）者需求分析一,第四章 购铺(投资)需求分析,相应饼图,投资者年龄、职业、收入、籍贯、目的、付款方式等分析,一、购铺（投资）者需求分析二,第四章 购铺(投资)需求分析,相应饼图,投资者年龄、职业、收入、籍贯、目的、付款方式等分析,一、购铺（投资）者需求分析三,第四章 购铺(投资)需求分析,相应饼图,经营者品牌、业态、所需面积、租金承受范
9、围、优惠需求等分析,二、经营者（商家）需求分析一,第四章 购铺(投资)需求分析,相应饼图,经营者品牌、业态、所需面积、租金承受范围、优惠需求等分析,二、经营者（商家）需求分析二,第四章 购铺(投资)需求分析,相应饼图,消费者年龄、职业、消费习惯、消费金额等,三、消费者分析一,第四章 购铺(投资)需求分析,相应饼图,消费者年龄、职业、消费习惯、消费金额等,三、消费者分析二,第四章 购铺(投资)需求分析,代表商家图片或数据图片,各主要业态经营状况，供需分析，如餐饮业、休闲娱乐业、服饰鞋帽类、家电类、建材类等,一、商业业态构成与分析,第五章 商业地产物业调研分析,代表物业类型图片数据表格,各物业类型
10、市场状况，专业市场、购物中心、步行街、社区商业等,二、商业地产物业类型,第五章 商业地产物业调研分析,一、调研目的与内容,一、调研目的与内容,第六章 媒体调查分析,媒体成本、优势、劣势表格,主流媒体概况媒体成本、优势、劣势,二、主流媒体概况,第六章 媒体调查分析,项目位置与周边环境图片,项目位置及周边环境分析,一、项目地块概况,第七章 项目地块调研分析,地块形状,2、地块概况地块形状分析,一、项目地块概况,第六章 项目地块调研分析,技术数据表格,3、项目基本经济技术指标占地面积、建筑面积、绿化率、开间、层高等,一、项目地块概况,第七章 项目地块调研分析,项目现状图片,4、项目开发现状外立面、施
11、工进度、装修进度、租售场面等,一、项目地块概况,第七章 项目地块调研分析,地块主要交通要道、交通工具图片,5、地块交通条件地块主要交通要道、交通工具,一、项目地块概况,第七章 项目地块调研分析,以前成功的代表项目、所获荣誉（可选）,6、开发商概况开发商背景、实力、以前成功的代表项目、所获荣誉,一、项目地块概况,第七章 项目地块调研分析,项目SWOT分析,二、项目SWOT分析,第七章 项目地块调研分析,第二篇 定位篇,一、定位原则与依据二、主题与形象定位三、目标客户定位目标消费群定位目标购铺（投资者）定位目标经营客户定位四、项目经营定位功能分区立面业态业态组合及面积配比五、价格定位售价定位租金定
12、位,定位原则与依据,一、定位原则与依据,第一章 项目系统定位,主题定位形象定位,二、主题与形象定位,第一章 项目系统定位,目标消费群定位目标购铺（投资者）定位目标经营客户定位,三、目标客户定位,第一章 项目系统定位,1、功能分区,四、项目经营定位,第一章 项目系统定位,2、立面业态,四、项目经营定位,第一章 项目系统定位,3、业态组合及面积配比,四、项目经营定位,第一章 项目系统定位,1、售价定位,五、价格定位,第一章 项目系统定位,2、租金定位,五、价格定位,第一章 项目系统定位,第三篇 设计建议篇,第一章 项目设计的七大原则一、聘请专业设计公司二、平衡业态和功能布局之间的矛盾三、主力店定制
13、化四、传承城市文脉特征五、利用设计制造项目吸引力六、要有鲜明的人流导向七、要预留未来发展空间第二章 项目设计流程第三章 项目体验式设计的五大趋势一、怡人的空间尺度二、不同风格的空间气氛三、室内外空间的结合四、环境景观引入室内五、多元化立面设计第三章 商业地产项目的设计体系一、规划设计二、景观设计三、建筑设计四、共享空间设计五、消防设计,2、租金定位,五、价格定位,第一章 项目系统定位,第四篇 租售推广篇,前 言第一章 目标客层定位 第二章 销售策略制订一、销售节奏控制1、导入期2、开盘及强销售期3、强销期4、持续期5、清盘期二、价格策略三、销售促进策略,第三章 整体营销推广思路一、创新创造辉煌
14、推广策略之整体思路1、概念创新2、表现创新3、营销创新二、推广策略之具体细分1、产品力提升2、形象力提升第四章 年度营销推广计划一、各阶段营销推广计划1、第一阶段：形象导入期2、第二阶段：开盘期3、第三阶段：强销期及持续期4、第四阶段：清盘期二、推广渠道创新第五章 行销推广费用预算,一、目标区域锁定,第一章 目标客层定位,1、导入期,一、销售节奏控制,第二章 销售策略制订,2、开盘及强销售期,一、销售节奏控制,第二章 销售策略制订,3、强销期,一、销售节奏控制,第二章 销售策略制订,4、持续期,一、销售节奏控制,第二章 销售策略制订,5、清盘期,一、销售节奏控制,第二章 销售策略制订,二、价格
15、策略,第二章 销售策略制订,三、销售促进策略,第二章 销售策略制订,一、创新创造辉煌推广策略之整体思路,第三章 整体营销推广思路,1、概念创新,一、创新创造辉煌推广策略之整体思路,第三章 整体营销推广思路,2、表现创新,一、创新创造辉煌推广策略之整体思路,第三章 整体营销推广思路,3、营销创新,二、推广策略之具体细分,第三章 整体营销推广思路,3、营销创新,二、推广策略之具体细分,第三章 整体营销推广思路,1、产品力提升,二、推广策略之具体细分,第三章 整体营销推广思路,2、形象力提升,一、各阶段营销推广计划,第四章 年度营销推广计划,1、第一阶段：形象导入期,一、各阶段营销推广计划,第四章
16、年度营销推广计划,2、第二阶段：开盘期,一、各阶段营销推广计划,第四章 年度营销推广计划,3、第三阶段：强销期及持续期,一、各阶段营销推广计划,第四章 年度营销推广计划,4、第四阶段：清盘期,二、推广渠道创新,第四章 年度营销推广计划,第五篇 运营管理篇,第一章 运营管理的宗旨“统一管理，分散经营”统一管理统一招商管理统一营销管理统一服务监督统一物业管理分散经营第二章 掌握运营管理的关键节点开业策划如何“一炮而红”活动策划完善项目形象物业管理顺利经营的保证第三章 外部广告空间的有效规划扩展项目外部广告空间的目的或意义广告功能收入构成简析如何有效规划项目外部广告空间项目外部广告要保持整合性与一体
17、性项目外部广告要注意投放密度第四章 部门设置及部门组织框架,统一招商管理统一营销管理统一服务监督统一物业管理,一、统一管理,第一章、运营管理的宗旨,二、分散经营,第一章、运营管理的宗旨,一、开业策划如何“一炮而红”,第二章 掌握运营管理的关键节点,二、活动策划完善项目形象,第二章 掌握运营管理的关键节点,三、物业管理顺利经营的保证,第二章 掌握运营管理的关键节点,一、扩展项目外部广告空间的目的或意义,第三章 外部广告空间的有效规划,二、广告功能收入构成简析,第三章 外部广告空间的有效规划,项目外部广告要保持整合性与一体性项目外部广告要注意投放密度,三、如何有效规划项目外部广告空间,第三章 外部广告空间的有效规划,第四章 部门设置及部门组织框架,
