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1、(一)建筑物维修、养护和管理方案1.服务内容及服务标准及服务内容(1)排水设备设施运行及维护：包括饮用水箱、自来水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等；(2)中水系统运行维护、维修与管理；(3)供用电设备设施运行及维护：包括配电箱、电表箱、供电线路、照明设备及空调管理等；(4)空调、通排风系统运行及维护：室内通排风、空调系统(制冷/供暖)：包括空调机组、风机盘管、各种送排风机组等以及系统所属的所有设备及管路的运行、维修、保养和管理；(5)燃气锅炉运行及维护：包括开水供应、浴池供水等设备维修和养护。(6)文体娱乐设施的使用管理。(7)负责全院
2、区水木瓦电等保障性维修。2.公共设备设施运行维护服务标准(1)排水设施日常养护、维修楼宇给水、污水设施的正常使用所进行的日常养护维修，如管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备等正常使用进行日常养护维修。(2)加强日常检查巡视，保证排水系统正常运行使用；(3)建立正常供水管理制度。定期做水质检测，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏；(4)对室内外排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护；(5)定期对水箱进行清洗消毒；(6)对供
3、水系统管路、阀门等进行日常维护和定期检修；(7)阀门每月开关灵活性检查、每3个月丝杠加注润滑脂；(8)定期对排水管道进行清通、养护及清除污垢，保证室内排水系统畅通；(9)加强巡视检查，对救火用的输水设备出现故障时立即进行抢修,同时禁止使用消防水喉做其他用途；(10)水泵的轴承每年一次清洗、维护、检查出水口压力，若压力表损坏负责更换；(11)截门开关不灵活及管沟进水，应负责处理或更换截门或操纵机构；(12)水箱必须落双锁，其中一把钥匙由工程部经理保管，并保证在两人同时到达现场的情况下才能讲水箱打开，保持水箱清洁卫生，半年请具有专业有资质单位进行水箱消毒；(13)设备出现故障时，维修人员应在20分
4、钟内到达现场，零维修合格率达到100%,一般性故障排除不过夜；(14)保持室内外排水系统通畅；消防栓、消防泵设备完好；(15)定期检查院区化粪池，发现沉淀池结物达到水位及时抽取；(16)配合甲方做好节约用水工作，符合市政府规定的节水要求。3中水系统运行维护、维修与管理(1)机房内的设备保养并做好详细维保记录；(2)各反应池水泵运行、保养、清掏、生物处理填料维护；(3)配备设备易损件；(4)定期对设备保养并做好详细维保记录；(5)设备机房整洁无杂物；(6)随时监测水质，确保水质无味、无色、无大量杂物等。4.供配电系统的管理和维护(1)供电系统运行服务是指为保证供电系统正常运行对高、低压电器设备、
5、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和维护。(2)保证院区供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用。(3)对供电范围内的电气设备定期(应急照明每日巡视1次；(4)楼内照明每周巡视3次)维护巡视和重点检测，建立各项设备档案，达到用电系统安全畅通；(5)建立严格的配送电运行、电气维修和配电室管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；(6)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；(7)供电设备定期(低压配电箱及低压线路每月巡视1次；低(8)压柜每月巡视2次)巡检维护；(9)严格执行用电安全规范，确保用电安全；(10)对消防系统设备配置的电器及其他
6、电器、电源要经常检测、保证紧急情况下设备的正常使用；(11)保证夜间照明、节日灯系统正常运行，并按时关启；(12)制定停电、系统故障无法排除等非正常状态的应急措施，及时排除各项系统运行中的故障；(13)保证避雷设施(建筑及各类机房)等有避雷设施的部位，按规定做好年检工作。每年对避雷系统进行监测，确保设施完好，系统有效、安全；(14)检查、监控动力及照明设备状况，记录人为损坏事件。(15)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好率要达到98%以上；(16)主电路跳闸，及时(10分钟之内)复原；供电设施发生故障，接到通知后10分钟赶到现场查明原因并报台主管部门及时恢(17)复
7、；设备故障时，维修人员10分钟内到现场，设备零维修合格率达到100%,一般性维修不过夜；(18)加强日常维护检查，公共区域使用的照明、灯具、开关要保证完好损坏及时更换，按照电工操作规程负责紧急情况的拉、合闸操作；(19)配合招标方做好节电节能措施。5.空调、通排风系统运行维护室内通排风、空调系统(制冷/供暖)：包括空调机组、风机盘管、各种送排风机组等以及系统所属的所有设备及管路的运行、维修、保养和管理。(1)保证空调、通排风系统安全运行和正常使用。每年两次在供冷前(5月底)及供暖前(10月底)进行全楼空调的全面检修，保证设备、设施处于良好状态；(2)热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类
8、风口、自动控制系统等设备的养护；(3)做好空调机组、风机盘管的检查维修工作，按甲方规定时间供应冷暖气，室温适宜；(4)维修工每天巡查检修，运行中办公室无超标噪音和严重滴漏水现象；(5)空调系统风道和防尘罩每半年清洗一次，确保空调设备、设施处于良好状态；(6)设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零维修合格达到IOo%,一般性维修不过夜;(7)出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零星维修合格率100%,一般性故障排除不过夜；(8)空调班人员应持有相应专业资格证书。6 .文体娱乐设施的使用管理(1)种类(2)文化休闲类：包括亭、廊、桌、椅、凳、案等休闲设施；(3)体育健身类：包括
9、各类健身器材。(4)维护养护内容(5)定期进行各类设施的粉刷、涂漆、修补；根据风蚀雨浸的情况对亭、廊、榭等设施进行粉刷或者油漆，对于使用中损坏的部位，要及时进行维修保持完好状态。(6)除锈、润滑、紧固；对健身器材设备要定期的加润滑剂，对锈蚀和剥落的油漆护层进行除锈处理并油漆表面，对于传动部分的零件进行注油润滑，对螺栓等紧固件进行紧固。7 .院区水木瓦电等零星维修(1)房屋土建及设备小修标准(2)时限要求：急迫性小修项目包括：楼内厕间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管等。自接到报修之时起10分钟到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之时起，当日处理。(3)室内地面、散水(
10、4)小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。8 .室内墙面及顶棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。(1)检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榨、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补；质量
11、标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。(2)知道、垃圾道等小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复；质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通,垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。(1)清扫屋面、采光井、雨落管等(2)小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换；质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。(3)屋面补漏(4)小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围；质量标准：屋面部补漏后应达到不
12、再滴漏。外檐装修(6)小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情；质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。(7)阳台、雨罩等结构构件(8)小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹；质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。(9)上下水系统小修标准(3)室内给水系统小修、局部换管小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象
13、，能正常使用。(1)卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；质量标准：修缮后应做到排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。(2)排水管道、化粪池，检查井等。小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通匕粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。(3)供电设施设备小修标准配电设施小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘；质量标准：元器件齐全，显示
14、正常动作可靠，接地良好；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理。室内设备小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头；质量标准：正常使用；时限要求：报修后30分钟到达现场处理。配电线路小修内容：(1)导线支持物；质量标准：绝缘良好完整可靠；时限要求：出现故障30分钟到达现场处理。9 .房屋公共设施的养护总体质=要求(1)档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便。(2)建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受各部门报修、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录。(3)建立并落实维修服务承诺制，维修及时率100%、返修率不高于1%。(4)共用设施完好、无随意改变用途；发现缺损3日内修补
15、完毕。(5)楼内门窗及办公家具制定维修检查计划，按计划落实实施。(6)房屋结构及其所属设施的日常检查 承重墙、柱以及支承梁或屋架的墙、柱顶部的开裂情况； 底层墙、柱出现受压裂缝情况；墙体出现的温度或收缩引起的裂缝情况；墙体出现严重的风化、粉化、酥碱和面层脱落情况； 砖过梁中部出现竖向裂缝或端部出现水平裂缝情况。10 .门窗和幕墙(1)房屋建筑中门窗的日常检查，应包括检查玻璃无破碎，五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性好，无异常响声，门窗框和开启扇的牢固性。当用手扳动出现晃动时，应对连接、埋件和窗扇尺寸及连接节点等状况进行检查和及时维修。(2)建筑物中玻璃幕墙的日常检查，应检查玻璃出现裂缝、铝型
16、材变形、结构胶和密封胶存在龟裂、永久变形，密封条存在断裂和脱落情况。(3)建筑物中石材幕墙的日常检查，应检查石材破损、开裂，密封胶断裂和脱落情况。11 .检查次数与检查结果处理(1)房屋建筑构件与部件日常检查应每季度一次；对于门窗、幕墙玻璃应每周检查一次，当房屋建筑构件与部件出现裂缝情况(2)时，应根据情况制订检查计划和次数。(3)房屋建筑构件与部件检查时发现房屋建筑构件或部件本身或部件与主体结构连接部位出现裂缝或其他安全隐患时，应及时上报甲方O12 .家具设施服务方案主要负责办公室、会议室等一般家具、桌椅、台、柜、厨、窗帘架等的维修。(1)负责物业管理区域内设施设备及场所的使用管理及维修养护
17、。(2)教学楼的房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的日常维修。(3)开通24小时服务热线，做好维修值班H作，接到报修电话立即赶到现场进行维修处理。属维护范围内的设备，应及时通知并督促维保单位处理，并做好相关维修记录工作。(4)接报修后，内勤人员填写报修单并通知维修人员前来维修。(5)门锁维修不超过4小时，急迫性小修项目自接到报修后15分钟之内到达现场处理。(6)维修完成后，家具无松动，安装稳固，保证正常使用功能。(7)办公家具钢结构弯曲处应无裂纹。(8)办公家具焊接处无脱焊、开裂情况。(9)办公家具紧固件需拧紧，齐全。床架与衣柜间各种固定螺丝保持紧固。家具整体应保持牢固，无明显松动、晃动、倾斜。(10)办公家具连接处连接光滑，无明显凹凸现象。(11)办公家具表面无明显破损。(12)办公家具柜门开启需灵活，门缝需均匀。(13)家具抽屉开启灵活。(14)做好维修回访工作，填写好维修记录表，定期开展维修服务满意度调查，及时整改存在的问题。(15)做好维修耗材的统计和贮备工作，保障维修及时率。
