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1、（一）安全用电管理制度1 .目的提高员工安全用电意识，规范员工用电安全操作，减少事故的发生。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 维修部人员进行电气操作或电气维修工作时，必须严格按照安全操作规定进行。3.2 其他部门须配合维修部的安全用电工作。3.3 维修部及时向主管部门反映停电缘由，主管部门须及时通知停电事宜。4 .内容4.1 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门部门负责人批准，报请维修部核实，并由维修部登记注册。4.2 各部门需架设临时线路的，应由维修部派电工安装。使用结束后应立即通知维修部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般
2、不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下,由维修部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。4.3 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：4.3.1 根据工作内容和需要，填写工作票。4.3.2 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。4.3.3 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。4.4 在全部停电或部分停电的电气设备或设施上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：4.5 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备设施，包括需检修设备设施的带电部分的电源、工作范围
3、安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修的设备设施至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。4.6 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。4.7 装设接地线。将检修的设备设施的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。4.8 悬挂指示牌和装设遮挡栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁
4、止合闸”标示牌。4.9 电气操作及维修必须执行下列安全组织措施：4.9.1 工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。H作票的签发人应为维修主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。4.9.2 H作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为维修主管，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同H作负责人到现场核对。4.9.3 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作者交待H作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加
5、H作班工作（全部停电除外）。4.9.4 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续H作，无需重新通过许可。4.9.5 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。4.9.6 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由H作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备
6、送电运行（因检修工作需要试运行者除外）。（二）防火及消防安全管理制度1 .目的提高员工防火及消防安全意识，规范员工防火及消防安全操作,减少事故的发生及增强员工对事故的应急处理能力。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 维修部须保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行，保证正常供水供电。3.2 维修部人员须及时通知安管部灭火，并提供必要的协助，配合安管部进行灭火工作。3.3 安管部须认真做好消防配置的置放与管理工作，发生火灾时，要及时做好灭火工作及人流的疏散。4 .内容4.1 在中央监控室，应具备以下资料及锁匙：4.1.1 一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图
7、及消防系统图，包括：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯位置，消防栓箱破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵和消火栓泵位置等。4.1.2 一套清楚及准确的建筑平面图图内明确表示各防火卷闸、防火墙、防火门、消防电梯、疏散通道、疏散楼梯等。4.1.3 一套各种消防设备设施之备件清单。4.1.4 一套完整的排烟通风图。4.1.5 一套完整的天然气管道分布图及阀门位置图。4.1.6 紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。4.1.7 所有公共通道门钥匙。4.2 所有吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。4.3 维修H作中需要使用易燃材料时，应特别小
8、心。各专业不得存放易燃油料。4.4 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。4.5 当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员H遇事时请保持冷静，行动时不要过于急躁。4.6 任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和本人的动向。4.7 各维修人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。4.8 任何用户的二次装修和维修部外判施工必须遵循施工安全防火管理制度。4.9 如发生火灾，维修部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风
9、机正常运行，保证供水供电，并及时通知安管人员灭火。4.10 发生火灾时，维修部应做好以下工作：4.10.1 维修部部门负责人前往消防控制室协调救火工作。4.10.2 迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。4.10.3 通知项目经理有关情况。4.10.4 通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。4.10.5 当消防员到场，立刻配合安管员向他们报告所知情况。4.10.6 其他当值维修人员留守岗位候命戒备。4.10.7 维修主管职责：4.10.7.1 立即通知本项目冷水机组房和配电室发生火警警报，关闭冷水机组。4.10.7.2 确保各消防系统运作正常。4.10.7.3 向消防指挥员
10、提供技术意见。4.10.7.4 通知与消防操作无关的维修人员在维修部或本岗位候命。4.10.7.5 根据情况改变以下设备设施的运行状态：4.10.7.5.1 开启适当位置的排烟系统4.10.752空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层和下一层之空调和送风系统关闭，以防止浓烟蔓延。4.10.7.5.3 根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和手护电梯。4.10.7.5.4 根据消防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运行。4.10.755根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照明。4.10.8 在冷水机组房的员工应：4.10.8.1 立刻察看全机房范围，确定警报是否源自冷水机
11、组房。4.10.8.2 如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关闭冷水机组，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻离开现场。4.10.9 当值维修人员发现所属区域发生火情时职责：4.10.9.1 立刻上报，不要独自冒险，4.10.9.2 可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。4.10.9.3 发觉火势蔓延，应尽快离开现场，4.10.9.4 维修部保持联络及依照上级之指示行动。4.10.10 当火被扑灭或确证是误报后：4.10.10.1 将火灾警报系统及其它消防、喷淋系统重置还原，如有消防局官员在场，须征得其同意才可行动。4.10.10.2 如喷淋系统正在洒水，应关闭相应区域信号闸阀，以
12、便清理更换喷淋头及其它损毁的设备设施，使系统尽快恢复正常。4.10.10.3 检查受影响的楼层，并拍照作好记录。4.10.10.4 尽快写出报告连同照片及出事原因呈交部门负责人。（三）值班及交接班制度1 .目的规范人员值班与交接班管理，有利于端正工作人员的工作态度,提高工作效率。2 .适用范围适用于本项目内维修部全体员工。3 .职责3.1 维修部值班人员做好值班与交接班记录。3.2 维修主管对值班人员进行指导与监督。4 .内容4.1 值班人员应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。4.2 交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并做好
13、清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗；第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。4.3 接班：必须查看当天告示牌或值班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告维修主管或项目经理处理。4.4 接班人员接班时必须检查以下工作：4.4.1 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。4.4.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。4.4.3 检查所辖设备设施之运行情况是否
14、良好是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。4.4.4 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏，4.4.5 查看值班记录中是否有上级主管及项目经理发布之特别任务或安排，并在值班记录上签字。4.5 在下列情况时不得交班：4.5.1 接班人员未到岗时，应通知上级主管或项目经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。4.5.2 接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级主管或项目经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。4.5.3 所辖设备
15、设施有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。4.5.4 交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁H作后，方可进行交接班。4.6 当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。4.7 必须认真填写值班记录，双方认可后，共同在记录上签字。4.8 值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。4.9 值班人员随时对设备设施、管线进行巡视检修，提高设备设施完好率。4.10 每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备设施，做到腿勤
16、、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备设施隐患。4.11 值班人员每天要认真填写运行记录、值班记录、巡视检查表及其他相关表格。4.12 当H作需要离开岗位时，须向主管领导请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。4.13 值班电话为H作电话，不得谈论与工作无关的话题，谈论工作事宜要简明扼要，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。4.14 须按计划及项目经理之安排做好设备设施日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无法处理时，应立即报告上级领班或主管领导。4.15 当发生重大意外事故时（如火灾
17、等），要冷静处理，及时向主管和甲方保安部汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。4.16 值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备设施表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。4.17 值班室内严禁吸烟。（四）机房管理制度1 .目的提供一个舒适安全的机房环境，提高员工的工作效率。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 任何人员进入机房必须遵守机房相关管理规定。3.2 维修部负责监督与指引进入机房人员的行为。4 .内容4.1 冷水机组房、变配电室、水泵房、各楼层设备机房、电缆井、管井等，是维修部重要设备场所，也是最容易
18、出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。4.2 维修部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备设施的安全和正常运行。4.3 各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。4.4 无人值守机房、竖井等必须上锁。4.5 非本专业人员不得进入机房，因工作需要确需进入的必须取得本维修主管或维修部维修主管的书面认可，并须在来访记录上登记签字。4.6 本专业人员不得私自允许他人入内，不得在值班室内会客,对强行入内者有权制止。4.7 不得将食品及非工作物
19、品带入机房。4.8 要定期打扫机房内的卫生，随时清理检修后的杂物，保持机房内良好的环境。4.9 机房内机器设备由运行人员负责操作，其他人不得操作，除须检查或意外紧急事故，未经维修主管同意，不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。4.10 不得擅自改动机房线路、器材。若需改动或临时接线，要经过维修主管批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。4.11 所有相关规章制度、值班表、检修计划等均打印成表格，粘贴于值班室内明显位置。（五）机房安全防火管理规定1 .目的提供一个舒适安全的机房环境，保证
20、人员的安全。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 任何人员进入机房必须遵守机房相关管理规定。3.2 维修部负责监督与指引进入机房人员的行为。4内容4.1 认真执行国家消防法规，严格遵守本物业相关制度。机房内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，机房内要保持良好通风。4.2 严格遵守操作规程，密切监视设备运转，定期检查维修设备。4.3 配电室值班人员应认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压器、开关柜等，防止灰尘造成短路。4.4 坚持执行倒闸操作规程，必须一人操作一人监护。4.5 严禁超时送电、停电严禁非电气管理人员下达停送电指令，严禁违章维修电气设备。4.6 每年在
21、雨季之前要对避雷设备设施进行检查；逢重大节假日或重大活动之前要全面检修线路和设备设施。4.7 木工房内严禁拉设临时电源线。4.8 电机电柜等设备必须保持干燥、清洁，各种机器设备和电机附近不准放可燃易爆物。4.9 碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在机房内存放。4.10 机房内不得过量存放木料、油漆、松节水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。4.11 各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情应根据情况采取灭火措施，及时报有关领导及甲方保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。4.12 爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。4.13 凡违反本规
22、定者，按物业消防管理规章有关规定处理。（六）机房钥匙管理制度1 .目的规范机房钥匙的管理，提高设施设备的安全性。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 任何人员领用机房钥匙必须遵守本管理制度。3.2 维修部主管负责监督机房钥匙领用情况，发现问题及时处理并向上级放映。4内容4.1 凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套机房钥匙外，其余钥匙交维修部统一保管。4.2 任何人不得私自配制钥匙。4.3 凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4.4 无关人员不得借用机房钥匙，若需借用钥匙须经维修主管批准，填写钥匙借用登记表后，方可借
23、用。4.5 遗失钥匙须立即报告。4.6 无人值班机房借用钥匙需登记。（七）机电设备房出入管理制度1 .目的严格控制人员进出机房，营造良好机房工作环境，确保机房设施设备的安全。2 .适用范围适用于本项目内全体员工。3 .职责3.1 任何人员进入机房必须遵守机房相关管理规定。3.2 维修部负责监督与指引进入机房人员的行为。4内容4.1 维修部机电设备房包括范围：4.1.1 高低压配电室4.1.2 各楼层空调机房、风机房4.1.3 监控机房4.1.4 各电梯机房4.1.5 楼层强弱电竖井、管道竖井4.1.6 冷水机组房和水泵房4.1.7 楼宇自控机房4.2 以上机房均为维修部的机电设备运行用房，为了
24、确保本物业内各机电系统正常运行，非维修部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。4.3 本公司内有关上级部门因检查工作必须要进入这些场所时，应由部门维修主管或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时在设备房出入登记表上做好记录。4.4 凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门维修主管或主管项目经理陪同，通知当值人员开门进入，同时在设备房出入登记表上认真做好记录。4.5 本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值人员处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。H作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续
25、。4.6 凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件,到当值人员处办理许可和登记手续后进入现场，在H作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。4.7 所有人员进入上述场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备设施。4.8 所有施工和检修人员必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清洁。4.9 所有人员均不得将任何无关杂物带入或存放于这些机电设备房。()配电室管理规定(1)目的严格控制进入机房人员，营造良好机房工作环境，确保机房设施设备的安全。适用
26、范围适用于本项目内全体员工。(2)职责3.1 任何人员进入配电室必须遵守本管理规定。3.2 维修部负责监督与指引进入配电室人员的行为。(3)内容4.1 配电室全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员禁止入内。4.2 建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报上级。每班巡视内容为：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电气运行声音是否正常；室内是否有异味。4.3 室内照明、通风良好，室内温度控制在40度以下。4.4 供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关
27、人员严禁动手操作。4.5 应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。4.6 严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生等制度。4.7 严格履行岗位职责，遵守电业系统有关变配电的各项规程。4.8 严格执行各种设备的安全操作规程。4.9 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并及时作好记录。4.10 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。(九)水泵房、水箱间管理规定(1)目的保证本项目内各种水源的提供。(2)适用范围适用于本项目内全体员工。(3)职责3.1任何人员进入水泵房、水箱间必
28、须遵守本管理规定。(4)内容4.1 水泵房是提供或使用人生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房，维修部必须严格执行本管理制度。4.2 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。4.3 难以解决的问题书面报告上级，争取早日解决。4.4 无关人员不得进入水泵房。4.5 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。4.6 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦洗。4.7 消防泵每月运转一次(10分钟以上)，以保持正
29、常运转，每半年进行一次自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。4.8 正常情况下，水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。4.9 所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并定期进行卫生检疫，取得卫生检疫合格证书。4.10 机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。(十)设备故障处理规定(1)物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电源、水源、天然气等危险能源，保护事故现场，维修部人员或使用部门应立即通知维修部，维修部当值负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障原因，采取果断应急措施。(2)项目经理、物业维修主管，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。(3)查出故障原因后，维修主
30、管和项目经理须立即组织维修部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报总物业维修主管。(4)项目经理写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报主管单位领导审批，抄报总公司。(5)如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由项目经理根据情况对责任者提出处理意见，报主管单位审批后给予处罚。(十一)运行故障分析1 .目的了解事故发生原因，避免类似事故再次发生，同时增强处理应急事故的能力。2 .适用范围适用于维修部全体员工。3 .职责3.1 维修部负责维修维修工作及与相关事故协调H作。3.2 主管部门负责通知和协调工作。4 .内容4.1 不需要停止运行进行修理的
31、事故，由维修主管调查与分析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训，记录在案，并汇报维修部维修主管。4.2 设备设施因非正常原因，造成物业停电、停气、停水、停冷、停暖、停电梯及消防系统设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故，应立即上报甲方主管领导。由维修部组织人员紧急抢修和配合有关部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚、肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决不放过。4.3 设备设施因非正常原因，造成物业停电、停气、停水、停冷、停暖、停电梯及消防系统设备故障等事故处理结果应上报主管单位领导批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人，应追究行政和经济或刑事责任
32、。(十二)设备预防性维护保养制度(1)所有设备设施必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。(2)相关维修人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并减少紧急维修的机会。(3)保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由维修主管建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。(4)各系统的维护保养计划及保养检修项目的制订由维修主管负责，并提交维修部维修主管审阅；保养检修及更换零配件的记录由主管负责。(5)进行正常系统维修保养及检修时，如对用户使用产生影响，必须提前三天通知服务
33、单位，发出通告确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对用户之影响范围),以便使受影响的用户做好充分准备。(6)影响正常营业时的施工及设备维修保养(7)对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由维修部制订维修保养计划，报物业维修主管审批。(8)对会影响营业的消防设备的维修，由维修部会同甲方保安部联合制定维修计划，报物业维修主管审批后统一实施。(9)经物业维修主管审批后的维修计划在实施前由维修部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，维修部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由主管部门发书面通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。(1
34、0)停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。项目经理应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。(11)维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交维修部备案。(12)设备恢复正常运行，中断临时应急措施，通报有关使用部门,恢复正常营业。(十三)设备设施紧急维修管理制度(1)必须进行紧急维修时，须立即通知维修部维修主管，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。(2)如因紧急维修，必须对用户使用产生影响时，须立即通知物业部，并由物业部向受影响
35、用户发出紧急通告，尽量减少影响范围。(3)如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对用户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人。(4)紧急维修结束后，须由主管填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件的名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向维修主管报告，此报告由维修主管负责存入设备维修档案备查。(十四)设备的更新及系统改造管理制度(1)出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，维修部有责任提高对现有设备设施做出更新或改造之建议。(2)设备设施更新及改造建议，必须向总物业维修主管提交可行性及经
36、济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。(3)由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对用户影响最小之时间进行。(十五)维修部人员调配制(1)各维修主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业人员，安排好时间、器材、工具。(2)正常情况下，各专业按维修部专业职责范围，负责各自所属设备设施系统，完成自身的H作。(3)维修主管有权根据工作情况，临时调配人力、工具，各维修主管均应服从。(4)维修保养人员根据主管领导的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。(5)维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。(6)维修主管要进行维修保养结果的检查，维修
37、部维修主管亦应抽查。(7)在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。(8)当发生突发事件时，需要各专业之间协作解决，各项目经理应调配人力、工具，解决问题。当发生危及人身安全或设备设施安全时，维修部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，不得以工种、专业的限制为借口推脱责任。(9)一般情况下，维修保养H作必须按计划进行，不得拖延维修保养的时间。(10)由维修主管负责跟进维修保养的落实情况。(十六)设备修理计划的变更、检查与考核制度修理计划是按科学程序制定的，是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件，也是物业经营计划的重要组成部分，具有严肃性，必须加强调度
38、，认真执行，努力完成。当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时，应按原审批程序，经申请批准后，方可执行变更的计划。在下列情况下，维修计划可以进行计划调整申请：(1)设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时，可提前修理或增补项目。(2)设备技术状态劣化比预期的慢，与计划投修期矛盾，则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。(3)已投修的设备，经解体鉴定后发现，实际需要修理的内容与计划差别过大，则可酌情改变修理类别和停修时间。(4)设备已达到计划投修期，但修前准备不足，会导致修理不能按原计划如期开工和完工，此时可酌情推迟修理时间。(5)在计划执行过程中，要做好检查、鉴定、
39、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外，年中还应进行半年计划执行情况小结，分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作，对不合格者要安排计划，及时加以返修。(6)物业对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。(十七)公共部位巡检制度(1)所有设备机房、竖井等内部设备设施由维修部派人进行巡查检修。一般故障均由巡检员现场修复，较大故障由巡检员汇报后安排检修。巡检员必须按巡检记录要求进行逐项巡检，并认真填写巡检记录。(2)巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。(3)巡检中发现异常情况，巡视员应立即进行处理，对不能立即修复的，应报告上级，并将详细情况记入巡检记录备注栏。(4)巡检人员在巡视完毕机房、泵房、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。(5)巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将柜门锁好。
