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1、中信证券研究部陈聪二OO九年九月,从业绩估值双升 到规模增长,房地产行业策略,2,曾经:我们看好行业的逻辑,我们曾经看到：销售回暖,但新开工和投资暂未跟上,供不应求,流动性又奔腾而下。最后价量齐增,业绩和估值水平均向上变动。从08年底发起“地产反冲锋”到2月份在深圳“融冰”，从3月份关注供求错配的时滞到4月初预言“土地盛宴”。08年10月-09年6月，我们历经政策、销量、投资三次大辩论、大转折、大机遇、大决战，坚定看多，并把99%的时间都配置到对行业的强烈推荐上去。,3,年度回顾(1/3),4,年度回顾(2/3),5,年度回顾(3/3),6,今天：逻辑有变化,房价上涨一致预期打破,反而有利于销
2、售速度保持,企业的毛利率和周转率不至于下降太多。加速拿地，不断提升的新开工面积和开发投资增速则显示行业的参与者将加速扩大规模。再融资和宽松的货币环境为规模扩张提供了资金基础。一方面销售无法价量齐增，行业告别了黄金时代，难重复上半年行情。但另一方面规模的增长，货币环境稳定和销售速度正常都决定了行业在下半年仍有投资机会，个股尚可选择。,7,接受正常的销售量 二手,北京 二手房,杭州 二手房,深圳 二手房,天津 二手房,8,接受正常的销售量 一手,北京,上海,深圳,杭州,9,接受正常的销售量 一手,8月份的年度对比（平米）,10,规模增长来自何处,从拿地，到开工，到销售和结算规模的增长，再加上资本市
3、场支持下的市场分额提升。,11,加速供地和加速拿地,加速供地几乎是唯一的，既可以扩大投资，又能够平稳房价的手段；而开发企业资金情况的好转也允许其加速拿地。,12,土地市场的价量齐增,上海,杭州,北京,深圳,13,扩大新开工和投资,假设趋势延续，开工和投资预测,14,拿地_新开工_销售规模扩张可期,融资（亿元）,拿地（万平）,新开工（万平）,销售（亿元）,15,风险货币政策,货币周期几乎和销售周期同步。（2005变更统计口径而已）信贷规模几乎必然会对行业有所影响，但资金成本的影响通常为方向性。,16,选股思路一线豪宅+二三线城市,17,中南建设业绩 资源 故事 动力,预收款充足(保守09/10E
4、PS 0.78 1.13),资源丰厚(考虑潜在项目NAV19.18),建筑高毛利(说明管控,能规避土增税),还有海南故事,18,新湖中宝独特资产包，稀缺土储,核心项目日益光芒闪耀,其他地产项目 城小地价值不小,产业和金融投资抢牌照，抢资源，抢人,19,荣盛发展由小到大,打通资本平台,京沪高铁概念,资源飞跃的前夜,小碧桂园的盈利模式,业绩高速增长,布局广阔，不依赖某大盘,增发顺利完成,京沪高铁临近,每平米土储楼面价平均500元,合理内控和区域扩张,年销售额超过50亿,更换证券公司,廊坊 徐州 蚌埠 南京,年内计划增加权益土储到1000万平数十万平的一级开发用地,控制建安成本,20,华侨城据开发生态上端的资源股,今年销售100亿,明年超过100亿但适当控制利润,整体上市完成财表清晰,主题+资源,具备定价权的资源股核心城市核心地段,武汉和天津项目落袋为安NAV20.28,21,致谢！,
