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1、南宫项目市场调研报告,2013年4月21日,目 录,南宫综述,1,土地分析,2,市场分析,3,竞品分析,4,南宫综述,南宫市,南宫市位于河北省南部距石家庄120公里，距邢台120公里 总面积863平方公里总人口47万人，城市人口13万2012年GDP总值83.23亿元城镇居民年收入15860元 农村居民年收入6490元,地理位置-邢台东部重要城市,经济、交通、中心城区,京津经济区、中原经济区、东部沿海地区、中西部地区交汇处，到黄骅港需3个小时，1.5个小时到石家庄、济南，3.5个小时能进京下卫 青银高速、大广高速、106、308、邢德线、邢衡高速、邯黄铁路、京九铁路特色经济：棉毛纺、钢制品加工
2、、食品加工、羊绒业有“羊剪绒之乡”等称号南宫经济开发区：规划面积16.46平方公里,城市经济,2012年城镇居民年人均可支配收入增长13%，达到15860元2012年农民人均纯收入增长10%，到达6490元2012年社会固定资产投资增长33%，达到80亿元2013年计划总投资120亿元，重点建设项目76个,财政收入及经济总量在邢台市处中游，与沙河、宁晋差距大,与同一平台的巨鹿、平乡、临城、临西比增幅差距较大。,居民消费水平较低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河的较多。商业多集中在冀南路、凤泰隆广场、人民医院、联华超市附
3、近。,商业环境,城市建设冀南红都、商贸水城,南宫是有着千年历史的文化古城，素有凤城、金南宫之称，依托河北南部依傍县最大的人工湖南宫湖，建造环城水系，将普彤寺、南宫十景等历史遗迹连接，形成观光、佛教朝圣、旅游度假的休闲综合区。市政府、检察院、规划局等政府东迁，形成南宫东部行政办公区南宫已在106国道以东建设南宫经济开发区，园区规模已初步形成。,土地分析,区位意义交通条件配套设施景观资源土地指标综合分析结论,1,2,3,4,5,6,7,市场分析,土地分析,竞品分析,1.1区域意义,项目位于南宫市开发区，106国道东侧，朝阳路南侧。典型的首置区域，周边环境配套尚未形成,商业中心,行政中心,人民检查院
4、,市人大,公安局,规划局,市政府,建设局,长城医院,第一中学,人民医院,联华超市,南宫一中,南宫汽车站,人民法院,人民广场,职教中心,1.1区域意义,城市中心东移已成为南宫的现状，随着城市东部建设的推进，东部城区将成为未来南宫政府办公、居住为主的城市新轴心。,【南宫市总体规划（2008-2020年）】,项目地位于南宫东城新区与开发区的交汇处，正处在未来规划的城市中心区辐射范围内，项目区位发展优势明显。,1.2交通条件,项目地块交通便利。北临朝阳路，东侧为国道308，西临国道106，南临规划路学院路。项目西侧为南宫第一中学，目前正在施工建设，已经入住两个年级。西北侧为长征医院。从项目出发，10分
5、钟即到南宫新政府大楼和人民广场，15分钟即到南宫商业中心冀南路。,商业中心,行政中心,长城医院,第一中学,南宫汽车站,西城-老城区,东城新城区,东城开发区,1.2交通条件,项目地处106公路东侧，为南宫开发区，周边道路十分通畅项目地块沿106向北，5分钟即到南宫汽车站,106国道,朝阳路,学苑路（规划）,1.3配套设施,项目区域内106以西已规模开发，106以东尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、酒店、幼儿园、公园。对面有南宫第一中学（初中）（在建）、长征医院，向北1公里内南宫汽车站、小型超市。项目南侧冀南商贸城在建，未来商业配套会逐步完善。,第一中学,长城医院,汽车站,十里小学,冀南商
6、贸城（在建）,1.3周边项目,南宫东部楼盘档次较西部稍好，但也多为抵挡社区。项目西面的金都华府属于较高品质楼盘,冀南商贸城,博雅莊园,东尚华都,凤凰世纪城,金南宫,天阔公园城,纯水岸,金都华府,中景官邸,文景名苑,龙泽苑,御苑,天地名门,天地名城,锦绣花园B区,梧桐人家,飞凤小区,天阔第一城,天铭苑,紫御花庭,滨河家园,九方天骄国际,1.4景观资源,项目地块整体性好。除东面界面紧挨工厂较差外，其他三面被道路包围，但周边公园等市政景观暂无是项目一大短板；紧邻106国道且开发区为工业聚集区，大型车辆较多。,学院路规划路,项目地貌简单，有充足的内部造景条件,1.5用地指标,项目占地面积80亩（地块详
7、细功能划分表）,1.6未来规划,未来项目周边规划改造,1.6地块价值分析,项目周边6个不利因素,周边商业、教育、公园配套不完善,周边无成熟社区，没有形成生活氛围，城区市民认可度不高,106国道大车经过噪音较大,项目对面界面较差,项目周边均为工厂,距离南宫现商业中心和城市中心较远,除周边商业配套不完善，缺乏小学、幼儿教育资源，公园等市政配套不完善和项目周边工厂外，其他均可规避。,1.6土地价值分析小结,1.6土地价值划分,1.6可比地块价值分析,优势位于未来发展的城市中心区域内，发展优势明显；主次干道直达，地块三面环路，交通便利；项目地块方正完整，利于开发。紧邻医院及中学，优势明显未来南部商业成
8、型后将极大提升区域商业,机会 城市中心东移，本项目将成为新的城市中心腹地；依托东部新区的规划定位，未来将极大提升本项目的土地价值和居住价值。,劣势目前项目周边的商业配套档次和规模一般，不足以形成明显优势；周边环境一般，紧邻开发区企业，没有市政公园等景观配套,挑战区域内多个项目上市带来的竞争压力，新区未来仍有多个地块出让，会进一步加剧竞争。,SWOT分析,土地属性界定:精品，土地价值的核心为居住舒适、环境优良、配套完善、拥有优质资源的未来新城市中心居住区,市场分析,市场分析,土地分析,竞品分析,市场界定市场概况竞品,1,2,3,2.1市场界定,项目主要的竞争区域为南宫新城即南宫东部、南部,竞争区
9、域,2.2市场概况：,规划形式：南宫2010年至2011年项目发项目，多数产品为6+1多层，高层小高层很少，且均未安装电梯，2012年后规划建造项目，多数以6+1多层电梯房和11+1小高层为主，部分建造18层。项目外立面95以上为现代简约风格。除个别项目高层建造1T3外，其余高层全部为1T2.景观：多数社区景观规划不完整，现统计只有个别在建项目规划有大面积集中景观。车库、车位：多为地上停车位和1层车库，部分建有半地下车库，全地下车库稀有。客群：多为刚性需求，投资性需求基本没有。南宫市内刚需客户较少，周边村镇客户量较多，还有部分清河、威县下辖乡镇客户。且购房客户呈现出“市内客户需求面积小，乡镇客
10、户需求面积大”和“乡镇客户扎堆购买”的特点。付款情况：90%以上客户为贷款，贷款客户多为30%首付比例。东部乡镇客户明显首付比例较高，部分客户全款购买。,项目风格一览,市面项目以现代简约风格为主流,产品形式：南宫市场需求户型不大，多数在建项目户型控制在140平米以下（文景名苑部分户型达到160-200平米）。城西与城东分化明显，城西项目为80-100平米两居与100-130平米三居为主，且130平米以上户型配比较少（部分项目有少量一居室，），两居三居占比接近1：1；城东项目多为110-140三居室，80、90平米两居较少，三居室中110-120小三居、120-140大三居比例接近1：1。,各产
11、品线总价段：南宫市整体总价承受力一般，30万是一个门槛,各产品线供求情况：,整体供求：,量价走势：南宫现有开发量在280万平方米左右，2012年6月-2013年3月，南宫市场项目集中入市供应较大，城西老城区供应量少于城东新城；成交均价整体在2500元/m2以左右，其中城东入市价格、成交价格明显高于城西。尽2013年春节放假期间，南宫市销售500套，明显好于2012年。通过调查走访得知，春节过后，南宫各项目销售情况较好，其中金都华府销售截止调查之日，销售140余套，销售形势最好。其余在售项目月平均出房30套。,2.3竞品,冀南商贸城,博雅莊园,东尚华都,凤凰世纪城,金南宫,天阔公园城,纯水岸,金
12、都华府,中景官邸,文景名苑,龙泽苑,御苑,锦绣花园B区,天铭苑,紫御花庭,九方天骄国际,主要竞品,次要竞品,调研项目竞争性综合评定,竞品分析,已建成小区分析主要竞品分析结论,1,2,3,市场分析,土地分析,竞品分析,A、东安小区,B、天地名门,已建成小区分析,已建成小区分析,C、锦绣花园,D、梧桐人家,金都华府7 大众户型高端项目,位置：106国道西侧，第一中学南面，与公司项目地块相邻开盘时间：2012年6月入住时间：2014年12月规模：建筑面积22万，占地136亩,容积率2.4绿化率：60%总户数：2000户主力户型：110-120小三居，130大三居装修标准：毛坯配套：社区商业及会所车户
13、比：1:1景观：1.5万平中央景观带售价：2800-3000销售情况：1期1#、2#、6#、7#、10#基本售罄,1T2高层、小高层(三单元为主，6栋两单元)，12栋18层、12栋12层,主要竞品分析,东尚华都6（尚未开盘，规划未定）,位置：106西侧，青年路南侧南宫县第一中学南侧学开盘时间：2013年6月入住时间：2015年12月规模：占地300亩，1期100亩14栋楼，容积率2.0，1期建面13万平米。绿化率：40%主力户型：未定装修标准：毛坯配套：社区商业车户比：1:1景观：未定售价：24002500销售情况：未开盘,1T2现规划6栋多层6+1，8栋小高层11层、18层,主要竞品分析,博
14、雅莊园6 大众型户型项目,位置：南宫东部新城区域，106国道东侧，胜利大街东段，中国公路东侧开盘时间：2013年6月入住时间：2014年12月规模：占地40亩，2.6万平米。绿化率：40%主力户型：124、115装修标准：毛坯配套：社区商业车户比：1:1景观：未定售价：26002700销售情况：3#4#2013年2月开始销售，多层4#已经售罄，3号楼销售20套。,4栋11+1小高层，4栋6+1多层，均为3个单元1t2，,主要竞品分析,凤凰世纪城7 地段型高端项目,位置：胜利大街东段，人民公园南侧开盘时间：2011年入住时间：2013年6月规模：21万平米，36栋楼,容积率1.89绿化率：40%
15、主力户型：80-140,90-120装修标准：毛坯配套：社区商业，幼儿园车户比：1:1景观：未定售价：27002800，全款98折，贷款99折销售情况：1、2期已经售完，3期共开7栋楼，1栋小高层，现多层已售完，小高层剩6套。2012年全年销售230余套。,分为东西两区，西区分为1、2、3期销售，18栋多层1栋小高层1T3,主要竞品分析,中景官邸7 地段型高端项目,位置：东进街和复兴路交叉口开盘时间：2011年入住时间：2013年6月规模：占地100亩，建筑面积13万，11栋12层小高层绿化率：40%主力户型：90-95,125,133-138装修标准：毛坯配套：社区商业，幼儿园车户比：1:1
16、景观：未定售价：28003000销售情况：2011年1期2栋楼开始销售，二期3#、4#、5#已经销售完毕，三期8#9#2012年下半年开始销售，现已基本售罄，剩余7套顶层130平大三居，6#7#未开，10#11#即将开盘,4栋11+1小高层，4栋6+1多层，均为3个单元1t2，,主要竞品分析,天铭苑6 大众型户型项目,位置：凤凰路与胜利街交叉口南行开盘时间：2011年5月入住时间：2013年12月规模：50多亩，10栋住宅楼，1栋办公楼。绿化30%。主力户型：顶层90平两居，125、135，装修标准：毛坯配套：社区商业,车户比：1:1景观：未定售价：3000销售情况：特价房优惠两万，送自动洗衣机,10栋高层、小高层1T2，1栋多层8层，三个单元，其余为小高层，,主要竞品分析,
