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1、唐山湖畔郦舍项目招商简报,2012年06月,第一章：项目介绍,Part 1：项目商业定位,Part 1：项目商业定位,1.1.1 地理位置,唐山地理位置优越，地处环渤海与环京津交汇地带，与首都北京相距150公里，与著名工业城市天津市相距120公里，是联络华北、东北两大地区的咽喉。隔海与朝鲜、韩国、日本相望，成为东北亚区域经济的重要组成部分。是中国一个重要沿海港口城市，环渤海区域中心城市、河北省域中心城市、中国北方重要的的对外门户；也是东北亚重要的航运中心、物流中心、环渤海新型工业化基地。,东北亚经济圈,华南经济圈,环渤海经济圈,地理位置：唐山市地处环渤海经济核心圈内，经济起步较早，是一个地理位
2、置优越的新型工业城市。,Part 1：项目商业定位,唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四条铁路干线横贯全境。高速公路发达密集，京沈、唐津、唐港、西外环四条高速公路在境内交汇互通，构成了独特壮观的“O+X”型高速公路网络，高速公路的密度达到发达国家水平，被国家列为全国45个公路主枢纽城市之一。唐山的水路运输能力持续增长，与北京联合兴建的京唐港是中国北方的重要出海口，港口货物吞吐量连年增长，已跨入全国大港行列。建设中的三女河机场位于河北省唐山市西北20km丰润区三女河南。距丰润区直线距离约15km，距外环线直线距离约9km。,1.1.2 城市交通,城市交通：环渤海经济圈内的重要交通枢纽城市，海陆
3、空一体化的交通网络，为经济的快速发展打下了雄厚的基础。,Part 1：项目商业定位,1.1.3 本案所处地理位置,项目临近城市主干道，客流的聚集效应强。,本案,Part 1：项目商业定位,1.1.4 项目四至,本案南北共临五条街（阜民街、胥新北街、友谊大街、顺达街、国丰大街）、东西临四条路（建设路、汇通路、春晖路、青年路），各条城市道路将项目分为14个地块。,Part 1：项目商业定位,1.1.5 项目现状,1,2,3,7,8,10,9,6,5,4,11,12,13,14,（1）、截止目前本案已在建地块包括1、3、4、5、6、9地块，确定规划没有开工地块包括7、8、10地块；特点：以住宅为主，
4、加沿街商业。（2）11、12、13、14号地块；其中13号地块北侧部分和14号北侧地块不属于本案；特点：以商业为主，住宅为辅；（3）交通发达，基本可以做到铺铺临街。,Part 1：项目商业定位,1.1.6 商街产品分析,1、本案商街产品，大部分单铺面积较大，主流铺位面积在200-300平米之间，其中最大的铺位面积为4515.07平米；2、主流铺位层数为2层，部分楼层为一层、三层及三层以上；,第二章：项目规划（项目汇通路东侧地块规划建议）,Part 1：项目商业定位,Part 1：项目商业定位,1.1.7 11、12、13号地块规划建议,1、商业街规划：11、12、13号地块整体以商业街的形式体
5、现，为了便于经营，建议从目前的建筑控制线开始向后退25.5米，其中5.5米为商业门前停车场，8米为步行街道，剩余12米为商铺进深，开间建议为6米或8米，柱距6米或8米；2、商铺层数主流为2层，部分为3层，高低错落可以让商街的天际线更加优美；3、商街切忌平直，建议商铺设计，通过建筑前后的伸缩，实现街道的前后错落；5、为了借核心商圈的客流，建议在临近文化大街的11号地块设置百货主力店，吸引客流；6、由于本案不临文化路，且有建筑的遮挡，通过实地调研，建议百货主力店设置于距地块南侧红线50米的位置上，通过实地调研，这一距离是最佳的展示点；7、为了满足购物和经营过程中对金融服务的需求建议在12号地块设置
6、银行服务，同时在13号地块设置大型电器专卖店，打造聚客点，引导客流向北，与百货主力店形成合力，盘活中间店铺；9、主力店门前建议设置中型广场，形成客流的节点，便于客流的聚集。10、百货主力店参照当地人的消费习惯和商家的选址要求，建议建筑面积为25000平米30000平米之间，建筑楼层为5层，电器主力店建筑面积40005000平米之间，建筑楼层3层。,Part 1：项目商业定位,1.1.8 11、12、13号地块规划示意图,住宅部分 11,住宅部分 12,住宅部分 13,百货主力店,电器,停车场：宽5.5米,步行街：宽8米,临街商业：进深12米,最佳可视距离50米,3F,3F,3F,银行,3F,3
7、F,Part 1：项目商业定位,1.1.9 11、12、13号地块规划示意图,前后错落的铺位规划示意图,高低搭配的天际线示意图,主力店门前广场示意图,Part 1：项目商业定位,1.1.10 11、12、13号地块规划示意图,门前停车场示意,景观示意,Part 1：项目商业定位,1.2.1 14号地块规划建议,14号地块规划建议：1、改变现有规划，依据市场调研结果，建设大型家居建材专业市场，地块西南角的位置建设家居主力店，后侧建设建材市场。2、主力店建议呈“L”型布局，充分利用临汇通路、顺达路的临街展示性高的特点；3、为了便于未来的操作，参照家居主力店的选址要求，根据招商情况建议主力店规模为3
8、0000-50000平米之间，建筑楼层为4层；4、市场部分的商铺，主流2层，局部3层，开间6米或8米，进深12米，采用背靠背的布局方式规划；5、以汇通路的客流方向布置动线，建议东西向布局内部建材商街。,Part 1：项目商业定位,1.2.2 14号地块规划示意图,方案,14,家居主力店,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,住宅部分14,Part 1：项目商业定位,1.2.3 14号地块规划示意图,市场背靠背内铺部分示意,临街主力店示意,意图如下,“SOFA国际风情体验式商街”“Sofa”是沙发的意思，沙发是在家里能够给人以舒适享乐的一件家具，sofa理念融入商
9、业之中则表达了对于受众的一种“主场”属性，在这里逛街就想在自家的沙发一样，无拘无束的享受着。同时“sofa”四个字母都还有各自的意思“s”super、“o”opening、“f”fashion、“a”area，意味“非常开放、时尚的领域”，四个意思结合起来具有极强的感染力。,Part 1：项目商业定位,项目主题定位,“中国首家美式商业街区”引入美式街区的商业规划，sofa街区的舒适、时尚、开放的商业的理念，采用社区商业+市级商业中心+都市商业中心的组合，满足不同消费群体的消费需求，实现真正的体验式购物；,Part 1：项目商业定位,1.3.1 项目理念定位,功能定位“涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮
10、、商务、品牌商业街等多种功能于一体“,集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、住宿等多种功能于一体的美式商业街区,Part 1：项目商业定位,1.3.2 项目功能定位,Part 1：项目商业定位,1.3.3 项目业态定位,7,3,2,1,9,6,5,4,11,14,13,12,8,10,金融购物一条街,商街整体业态规划：金融服务、银行、百货主力店、电器主力店、家居主力店、流行服饰、品牌服饰、休闲服饰、鞋帽、流行饰品、西餐厅、咖啡厅、家居建材、室内设计等,业态规划：大型中餐、品牌餐饮、餐饮连锁、地方特色小吃、KTV、足疗保健、小型超市、烟酒超市、品牌服饰等,餐饮休闲一条街,Part 1：项目商业定位,1
11、.3.4 项目业态定位,主力百货,品牌餐饮,品牌服饰,西餐厅,KTV,家居用品,足疗保健,咖啡厅,主力家居,银行金融,餐饮连锁,Part 1：项目商业定位,项目业态定位,7,3,2,1,9,6,5,4,11,14,13,12,8,10,社区商业、家居装饰一条街,社区商业、教育培训一条街,社区商业、文体用品一条街,社区商业、婚庆用品一条街,社区商业、妈咪宝贝一条街,特色业态设置：学前教育、课外辅导、远程教育、业余充电、职业培训、社区商店等,特色业态规划：家居用品、家居饰品、室内设计、社区商店等,特色业态规划：文化用品、户外用品、体育用品、渔具、社区商店等,特色业态规划：婚纱摄影、婚庆用品、婚宴酒
12、店、婚纱出租、社区商店等,特色业态规划：孕婴用品、童装童品、婴儿游泳馆、亲子乐园、美容美体、女性用品、社区商店等,主力社区业态：便利店、干洗店、水果店、擦鞋吧、小型超市、美容美发、健身康体、小型超市、快餐厅、宠物用品店、鲜花店、,Part 1：项目商业定位,1.3.5 项目业态定位,干洗店,户外用品,孕婴用品,花店,便利店,文具用品,童装,婚纱摄影,家居用品,婴儿游泳馆,培训机构,英语培训,住宅部分 11,住宅部分 12,住宅部分 13,百货主力店,电器,停车场：宽5.5米,步行街：宽8米,临街商业：进深12米,最佳可视距离50米,3F,3F,3F,3F,3F,3F,1、商街业态定位：流行男装
13、、休闲男装、流行女装、时尚女装、运动休闲、皮鞋皮具、流行饰品、热饮冷饮、小型餐饮、品牌连锁餐饮等；2、主力店业态定位：（1）、大型品牌百货主力店、美食广场、现代影城、健身、KTV、亲子乐园等；（2）、国内大型品牌电器连锁；,Part 1：项目商业定位,项目业态定位,电玩城,动漫城,影院,创意礼品,儿童游乐场,亲子乐园,幼教体验馆,美食广场,室内冰场,Part 1：项目商业定位,Part 1：项目商业定位,14,家居主力店,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,临街店面,住宅部分14,住宅部分14,方案一、业态规划：品牌家具店、家居用品店、家居饰品店、室内装饰、五金建材等,
14、方案二、业态规划：国内品牌家居主力店、室内设计、卫浴洁具、五金建材、板材油漆、装饰用品、家居用品、品牌家具、地板木门、地砖瓷砖等,1.3.6 项目业态定位,经营理念：着力打造服务理念，凡在此购物家装的客户均，提供专业的室内设计、选材、监理等一系列服务，打造“即使你不懂得装修也可以拥有一个完美的家”的经营理念，开创唐山首家特色专业建材市场的先河,家居用品,灯具灯饰,生活家具,欧式家具,现代家具,Part 1：项目商业定位,Part 1：项目商业定位,1.3.7 项目档次定位,社区商业中心市级商业中心,都市商业中心,整体档次定位：中高档商业街区；1、百货、家居主力店：国内知名中高档连锁店；电器主力
15、店：国内知名中档大众消费连锁店；2、金融购物一条街：以大众消费为主体的中高档 时尚街区；3、餐饮一条街：以大众消费为主体的中高档餐饮店；4、家居建材市场：中高档，家居建材市场；5、社区商业街：中高档；,第二部分、项目招商,Part 2：项目招商,Part 2：项目招商,1.1 招商说明,1、根据业态规划，本案意向招商业态共分为餐饮、娱乐、日用百货、社区商业、家居建材、文体用品、婚庆用品、孕婴童用品、女性用品九大类，另含家居、百货、电器三大主力店；2、此次招商现阶段的目的是促进住宅部分的销售，根本目的是“为实现商业部分良好运营；,1.2 招商策略,1、此次招商主要面向品牌商家，以北京和唐山市为主
16、，丰南为辅；2、意向签约的商家，异地引进的国内知名品牌，现阶段不收取意向金，丰南本地品牌，意向金酌情收取；4、根据商家的品牌大小，经营水平，给予不同程度的优惠政策；5、租金优惠政策根据不同区域的租金均价，进行调整；6、意向签约后的品牌商家，在本案开始正式招商的时候，同等条件下，有优先选择权；7、如果签约的品牌在落位中，地方政策有限制的需要开发公司配合商家，共同与地方相关部门沟通协调；,Part 2：项目招商,1.3 租金价格策略,丰南区临街商业租金调研,Part 2：项目招商,1.3 本案租金价格策略,胥新北街,胥新北街相对阜民街，距离文化大街较远，参照阜民街的租金和街区的婚庆定位，建议租金均
17、价区间定为1.5-3.5元/天/之间。,友谊大街,友谊大街是城市主干道，客流量大，展示面较好，且商铺数量较少，参照文体用品的定位，建议租金均价区间定为1.5-3.5元/天/之间,顺达街,顺达街远离核心商圈，地段较差，家居家饰类业态租金承受能力相对较低，参照友谊大街租金价格，建议均价区间定为1-2.5元/天/,国丰大街,国丰大街目前来看是商业氛围最差的街道，但是未来钢厂搬迁之后，环境将会发生较大的改观，结合现状和前景的综合考虑，建议均价定位1-1.5元/天/,春晖路,春晖路参照南端阜民街和北端国丰大街的租金定位和餐饮娱乐的街区定位，建议租金定位为1.5-4.5元/天/平米,汇通路,汇通路相比春晖
18、路展示性较好，且城市主干道交通便捷，且主力商业均集中于此，因此建议租金定位为2.5-5元/天/平米,Part 2：项目招商,1.3 租金价格策略,备注：1、此租金体系为招商参照标准，针对不同的品牌商家，还需要根据具体的谈判条件，进行调整；2、品牌商家的优惠策略建议采用也可以免租和减少其他费用的方式实现优惠的目的；,Part 2：项目招商,招商政策：1、意向签约的品牌商家，在正式招商开始后，相同位置，同等条件下，对商铺有优先选择权；2、意向签约阶段不收取任何费用；3、租赁合同三年一签，租金一年一交；4、在签订租赁合同的同时签订经营管理公约，以保证服从整体管理，确保养市期的稳定和商业整体的打造；5、签约后支付年租金的50%，正式进场的时候，缴纳剩余的租金；6、商户入场装修时，根据铺位大小，需缴纳500元/铺、1000元/铺、2000元/铺三档的装修保证金，在通过验收后，无违规的情况下，退还装修保证金。优惠政策：1、招商过程中需要根据与品牌商家的沟通结果，制定相应的优惠政策，建议“一商一议”；2、免租期建议根据品牌大小和本案对其的需求，给予免租期；3、其他优惠措施包括减免物业费、卫生费、管理费、税费等其他措施。,1.4 招商政策建议,Part 2：项目招商,1.5 结束语,Part 2：项目招商,Thanks!,招商负责人：刘宇曦 联系方式：15383868234 邮箱：,
