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1、万科-融资特点,作为国内第一个上市的房地产企业，万科的资本运作要比国内其他房地产开发商好很多，除了在股票市场上直接融资外，万科拥有更多高效率的资金募集手段。目前，万科的融资渠道主要有银行贷款、股票发行、发行可转债、房地产信托、迅速销售从购房者手中收回资金、大股东支持和寻求合作等多种方式。万科在注重银行贷款和资本市场再融资的方式的同时，更加重视融资创新，比如引入海外地产基金、获得外资银行贷款。,房地产信托,2004年1月5日，万科发布公告称，新华信托投资股份有限公司（“新华信托”）已于 2003年12月31日向总深圳市万科房地产有限公司（“深圳公司”）发放了总额人民币2.602亿元、期限2年、年
2、利率为4.5%的贷款，深圳市万科房地产有限公司将把该笔信托融资款用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。中国银行深圳市分行为上述信托金额本息合计2.83618亿元提供担保，万科相应向该行提供反担保。2004年6月9日，新华信托投资股份有限公司向万科全资子公司深圳市万科房地产有限公司（“深圳公司”）发放总额人民币1.9995亿元、期限2年、利率为年4%的贷款，用于深圳十七英里项目的开发。万科此举开房地产上市公司的融资先河。4.5%的利率，再加上一些中介费用，其实和银行贷款利率差不多，万科的授信额度还有很多，贷款完全没问题。从这里我们可以看到万科的信托融资主要是为了拓宽融资渠道。,基金融资,2005年
3、12月，万科与中信资本投资有限公司签订了合作协议，共同筹组成立“中信资本万科中国房地产开发基金”，以投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。万科和中信资本投资及其关联公司为基金的初始投资人。基金首期募集目标金额不超过1.5亿美元，存续期5年（经基金投资人批准可延长至7年）。中信资本投资及其关联公司担任基金经理管理基金。该基金与万科将通过共同设立中外合资（合作）企业的形式开发房地产项目，万科负责项目开发。双方按股权比例对合作项目进行投资，共担风险，共享收益。2007年4月，全球最大的地产公司GE Commercial Finance Real Estate(通用电气商业金融房地产公司)把在内地
4、的首笔2000万美元投向“中信资本万科中国房地产开发基金”。,扩大合作开发融资,2005年万科集团的子公司万科地产（香港）有限公司与KEENSINO SERVICES-1MITED签署了受让东台工业发展有限公司70%股权的协议。香港东台成立于1982年10月29日，注册资本港币500万，为鹏利国际下属的子公司，拥有鹏利国际置业（广州）有限公司100%的股权。万科通过成为东台大股东的形式取得鹏利（广州）的土地储备。2005年11月，由中粮集团下属鹏利国际和万科集团联手开发广州科学城。作为万科在广州首个占地超过20万平方米的别墅住宅，鹏利项目成为两大集团在地产方面进行战略对接的起点。万科在不断扩大
5、土地储备的同时，其资金链也备受考验。而引入总资产达7000多亿元的中粮集团作为战略伙伴，将为其带来充足的现金流及土地储备。在这占地面积达22万平方米的项目中，两家各占一半股权，风险共担，并且主要开发资金将由项目公司自筹解决。,开拓海外融资渠道,（1）引进华润大股东。2000年中国华润总公司成为万科第一大股东，因为华润在香港拥有华润置业有限公司等数家香港上市公司，万科也因此打通了向香港及国际资本市场融资的通道。（2）国际资本合作。2005年12月万科与新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)的附属公司Reco Ziyang Pte Ltd.(RZP)签订了两项转让项目公司部份股权的协议。根据协
6、议，万科全资附属公司上海万科房地产集团有限公司将其持有的无锡万科房地产有限公司40%股权全部转让给RZP，转让价为人民币19,260万元，该转让万科可获得税前收益约8,614万元。万科另一家全资附属公司永达中国投资有限公司将其持有的沈阳万科永达房地产开发有限公司83%股权中的51%股权转让予RZP，转让价为1,229.1万美元(约人民币9,923万元)，该转让万科可获得税前收益约人民币106万元。,（3）外国银行贷款。（a）万科将项目公司80%股权转让，转让的对象为自身与外国资金组建的HI公司（控股比例为35%：65%），这样万科对项目公司直接、间接的控股比例降至48%，列入长期投资而不需要合
7、并报表；（b）从形式上看，HI公司取得了万科中山公司的控股权，属于如假包换的外国直接投资。而在法律上而言，这是一笔以股权换资金的股权融资。但实际上，尽管HI公司已经拥有了中山项目52%的股权，但并不拥有实际控制权。因为根据双方约定，在中山项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制。而万科公司“不得已的曲线融资”高明之处，在于以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地避开相关的管制要求。,万科A1988-2008年历年融资情况,有效毛收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。,资料来源：万科年报,
