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1、户型品鉴与潮流,2010年元月,第一部分 小户型创新偷面积方法汇总,镇江户型设计依据的主要规范文件,建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）江苏省住宅设计标准 镇江市房屋建筑面积计算及共有共用建筑面积分摊规则 镇江市市区经营性建设用地容积率规划管理暂行规定,“偷面积”依据的主要条款,未封闭的阳台，入户花园、走廊、挑梁等只计算一半建筑面积。层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等不计算建筑面积的各类建筑。跃层住宅、别墅等当起居厅（室）等局部空间层高在户内通高时，可按其实际面积计入容积率。,“偷面积”的主要方法,1.不计面积的1-1、凸
2、窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)1-2、落地凸窗(2.2米内)，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。1-3、可局部拆卸内假凸窗，增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。1-4、两层高以上的普通大露台，增加使用面积但是不占用房间面积。1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园，增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间增加辅助使用空间。1-7、双首层设计的”地下空间”，增加辅助使用空间或变现更多实用面积。1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积，增加辅助使用空间。1-9、超高内庭院，可变现实用面积。1-10、室内层高2
3、.2米以下的夹层，插层，技术层，增加辅助使用面积。,2、计半面积的2-1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊。2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。2-3、可以变房间的内阳台。2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。3、计一层面积的室内超高层3-1、室内4.0米以下增加空间体量和舒适度。3-2、室内4.4米6米甚至更高增加空间体量还可加楼板变现使用面积。,“偷面积”的主要方法,4、少分摊公共面积4-1、不计面积的公共面积（高层高，夹层等)减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。4-2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。4-3、模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂
4、相连)增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积。,“偷面积”的主要方法,第二部分 90平方户型精选,90平方户型分五种类型介绍1.舒适型两房两厅户型2.舒适型可变空间+两房两厅户型3.紧凑型三房两厅户型4.跃层户型5.中间套户型,注：90平方户型大多为一厨一卫。,90平方舒适型两房两厅户型,1,此类户型为之前常规型户型的局部创新。主要为改造型偷面积方式，包括方式有：飘窗、落地飘窗、错层露台、大阳台等方式。,中间套 2室2厅1卫 89.52,本户型采自苏州“香滨水岸”,户型基本特点：户型空间利用紧凑，无浪费；各部分尺度舒适；户型创新：南边为大露台，并双层错开，不计面积。北
5、卧室设飘窗。,本户型采自杭州金隅观澜时代,边套 2室2厅1卫 86,本户型与上一户型类似所不同的是：不仅在南边设置南露台，也在北面设计了北露台。同时高层户型增加了入户花园。,中间套 2室2厅1卫 95,本户型与上一户型类似除飘窗与南向露台外所不同的是：在北面设置了入户花园。在户型中间再增设一个阳台，可改为小书房。,本户型采自杭州保利东湾,本户型采自杭州金隅观澜时代,中间套 2室2厅1卫 86,户型基本特点：紧凑，合理利用空间。主卧南边通透，舒适。户型创新：主卧设计大露台。卧室北窗设计飘窗。,90平方舒适型可变空间+两房两厅户型,2,此类户型为偷面积之大成。主要为颠覆型偷面积方式，包括方式有：露
6、台，内凹阳台，入户花园等方式。,中间套 2室2厅1卫+可变空间 89,本户型采自苏州金城1958,经典户型，强烈推荐。可稍作修改作为多层一梯两户户型。户型基本特征：户型方正，利用合理。各部分尺度适中，居住舒适。南向客厅+2个南向卧室户型创新：独立凹阳台，可变为三房。南面阳台，可在客厅与主卧位置交错选择，形成露台。缺点：户型面宽大，投入成本高。,中间套 2室2厅1卫+可变空间 88.16,本户型采自杭州东田玉城,实用型多层户型，推荐。户型基本特点：结构紧凑；相比上一户型，面宽合适，投入较少。户型创新：可变空间，可转为房间；飘窗；南面可设错层露台。缺点：可变空间较为局促。,中间套2室2厅1卫+可变
7、空间 88.16,本户型采自杭州东田玉城,与上个户型类似，推荐。户型基本特点：结构紧凑；面宽合适，投入较少。户型创新：可变空间，可转为房间，且尺度合适；飘窗；南面可设错层露台。缺点：多层户型需南向入户。,中间套2室2厅1卫+可变空间 96,与上个户型类似，推荐。户型基本特点：结构紧凑；面宽合适，投入较少。户型创新：可变空间，可转为房间，且尺度合适；飘窗；南面可设错层露台。缺点：多层户型需南向入户。,本户型采自杭州复地连城国际,边套 2室2厅1卫+可变空间 90.75,本户型采自杭州东田玉城,户型基本特点：东西阳台，充分利用采光面。可设双南向卧室。户型创新：可变空间，可转为房间，且尺度合适；飘窗
8、；南面可设错层露台。缺点：多层户型需南向入户。,边套 2室2厅1卫+可变空间 89.70,本户型采自杭州东田玉城,上一户型的变形。形成暗卫结构，不可取。,边套或中间套 2室2厅2卫+可变空间 89,本户型采自杭州中海钱塘山水,高层户型。户型基本特点：可利用面积多；面宽，居住舒适。户型创新：内凹露台，不计面积；内凹阳台，计一半面积；缺点：面宽，不经济；南向利用较差，客厅卧室在北面,边套或中间套 2室2厅2卫+可变空间 89,本户型采自杭州中海钱塘山水,高层户型，上一户型的变形。户型基本特点：结构合理，动静分区；尺度合适，居住舒适。户型创新：内凹露台，不计面积；缺点：南向利用较差，客厅卧室在北面,
9、边套2室2厅1卫+可变空间 89,本户型采自杭州保利东湾,高层或小高层户型。户型基本特点：东西客厅，充分利用采光面；尺度合适，居住舒适。户型创新：错层露台，不计面积；北面可变空间，计算一半面积；入户花园；东西阳台。,90平方紧凑型三房两厅户型,3,此类户型在适度缩小部分区域的使用面积的基础上，增加更多功能分区。在可能的基础上，布置飘窗、错层露台等方式获得更多实惠。,边套或中间套 3室2厅1卫+可变空间 89,本户型采自杭州中海金溪园,非常优秀的户型，可与15页户型媲美，强烈推荐。户型基本特点：结构合理，动静分区；尺度合适，居住舒适；充分利用规则，增加实用面积；多功能房可为书房、衣柜或卫生间户型
10、创新：内凹阳台，可改为房间；错层露台，不计面积；飘窗设计。缺点：面宽大，不经济。,中间套 3室2厅1卫89,本户型采自杭州复地连城国际,户型基本特点：结构紧凑；户型创新：在常规户型的基础上，增加一个设备平台，不计面积，在实际使用中可以转换功能。错层露台，不计面积；飘窗设计,边套3室2厅1卫89,本户型采自杭州连园,户型基本特点：结构紧凑。东西客厅，增加采光面户型创新：大面积飘窗，不计面积；,边套或中间套 3室2厅1卫+可变空间 89,本户型采自杭州天阳上河,户型基本特点：结构紧凑；功能区分多样。户型创新：挑空阳台，不计面积；可变工作阳台，可改为小房间；飘窗。,边套 3室2厅1卫90,本户型采自
11、杭州保利东湾,户型基本特点：尺度合适，采光面宽，居住舒适。户型创新：错层阳台；入户花园；缺点：不经济。,中间套 3室2厅1卫86,本户型采自杭州西溪蝶园,户型基本特点：结构紧凑，多功能划分。户型创新：错层露台，不计面积,边套或中间套 3室2厅1卫89,本户型采自杭州连园,户型基本特点：结构紧凑，多功能划分。缺点：暗卫，不可取。,边套或中间套 3室2厅1卫+可变空间 88,本户型采自杭州保亿风景蝶园,户型基本特点：结构紧凑，多功能划分。户型创新：错层露台，不计面积,边套或中间套 3室2厅1卫+可变空间 88,本户型采自杭州名城燕园,户型基本特点：结构紧凑。双卧朝南，客厅朝北。户型创新：前后露台，
12、节省空间。设置飘窗。,90平方跃层户型,4,此类户型主要为双层户型，顶层设置露台，底层设置地下室。主要通过，露台、地下室、挑高等节省空间。,一层户型 3室2厅1卫89,本户型采自坤和西溪里,户型创新：设置下沉式庭院；设置带自然采光的地下室空间,顺发和美家90平方米墅式公寓的特点,挑空高度达5.5米，最大面积可做到170平方米。,上海金地未未来二房二厅一卫89.6平方跃层结构，可以改为四房二厅一卫,上海金地未未来一房二厅一卫82.6平方跃层结构，可以改为三房二厅一卫,风雅乐府-面积79平方米。一套79平方米的户型,如果不需要挑高客厅和起居室,则都可以隔成两层,这样就增加了两个房间,并且户型还赠送
13、多个露台,进一步增加了使用面积。,5,注：此中间户型专指小高层或高层户型中两梯三户或两梯四户中的中间南向户型。该类户型结构上大同小异，更多是通过面宽的调整决定两个卧室与客厅之间的排列顺序。总体而言，面宽越大，则户型越优化。如缩减面宽，则需要配置天井等解决采光问题。,中间套户型,保亿.风景蝶院 2室1卫1厨88,保亿.风景蝶院 2室2厅1卫1厨86,亿城沙发社区,中海金溪园 2室2厅1卫1厨89,连园 3室2厅1卫1厨89,坤和西溪里 2室2厅1卫1厨 87方,保利东湾 2室2厅1卫1厨61,第三部分 120平方户型精选,注：所选部分户型面积为130-140方户型可以经过“偷面积”的方式改为12
14、0方户型,广宇西城美墅 3室2厅2卫1厨128,此户型为中海金溪园2房户型的标准版。结构成熟，实惠好用。尺度更合理。同时设置双层错露台方式增加实用面积。,天阳上河 3室2厅2卫1厨115,相比上一户型，此户型更为紧凑，同时增内阳台，可以直接改为房间，变成4房。错露台设计，可以增加实用功能。,东田玉城 3室2厅2卫1厨138,标准的4房2厅房型改版,东田玉城 3室2厅2卫1厨138,上一户型的变形,东田玉城 3室2厅2卫1厨135,上一户型的变形,白马尊邸 3室2厅1卫1厨119,户型结构很好。但只有一个卫生间,白马尊邸 3室2厅2卫1厨126,户型结构很好。舒适度非常高的户型。可以改造为120
15、平米左右户型。,白马尊邸 A1 3室2厅2卫1厨125,广宇西城美墅 3室2厅2卫1厨117,广宇西城美墅 4室2厅2卫1厨119 边套户型布局紧凑；4个房间，功能多；可惜的是有一个暗卫。,坤和西溪里 3室2厅2卫1厨125 与上一户型类似,保利东湾 户型图 4室2厅2卫1厨138 与上一户型类似,天鸿君邑 3室2厅2卫1厨136 大阳台的运用,保利东湾-110平米LOFT-2室2厅2卫1厨,特殊结构户型,赞成美树 典型户型:D1户型，面积129平方米。采用夹层方式，赠送37平米夹层，夹层高仅2.2米,净高2.17米,不计入建筑面积客厅挑空。,特殊结构户型,赞成美树 典型户型:D2户型，面积129平方米。采用夹层方式，赠送53平米夹层，夹层高仅2.2米,净高2.17米,不计入建筑面积 客厅挑空,特殊结构户型,第四部分 花园洋房户型赏鉴,Gemdale Corporation,Gemdale Corporation,Gemdale Corporation,Gemdale Corporation,Gemdale Corporation,Its all！Thanks！,2009年1月,
