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1、住宅户型评价,用专业标准评价住宅户型,消费者购房经验,消费者购房经验,去不去，看位置,行不行，看户型,定不定，看价格,授人以鱼不如授人以渔,住宅户型“专业常识”,住宅性能标准住宅合理设计住宅风水忌讳,户型评价方法,系统性分析标准化分析,第一篇 户型评价方法比较,（1）传统户型点评方法,第一篇 住宅户型评价方法比较,（1）传统户型点评方法,第二篇 住宅户型评价标准,概论（1）评价户型的专业性标准（2）评价户型的合理性标准（3）评价户型的市场性标准,第三篇 户型评价及户型修改,（1）住宅户型评价方法（2）住宅户型的修改方法,户型点评点评案例,点评户型：这是一套不成功的住宅户型，虽然有156平米的建
2、筑面积，却显示不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低，其中，客厅过道面积浪费，卧室面积分配不理想，卫生间为“黑房”是主要问题。,优点：,(1)户型方正，便于布置各类家私.(2)动静分区，起居方便,缺点：,（1）在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系，同时，可以把省下的面积改成贮物间。（2）接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去，客厅有效使用面积大大的降低了。（3）客厅餐厅的空间先得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。（4）卫生间干湿分开是现代卫浴布局的趋势，公卫生间结局摆放合理，主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。（
3、5）厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。（6）主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,1.在卧室的面积配备上，通常主卧应加大。而小卧室常用来作老人房、客房、书房，小一点没关系。同事，可以把剩下来的面积改成储物间,2.接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去，客厅有效使用面积大大的降低了,3.厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长,6.主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,4.卫生间干湿分开是现代卫浴布局的趋势，公卫生间结局摆放合理，主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。,5.厨房与餐厅举例太长，使卧室内动线过于冗长
4、,优点：1.户型方正，便于布置家私2.动静分区，起居方便,第二篇 住宅户型评价标准,概论（1）评价户型的专业性标准（2）评价户型的合理性标准（3）评价户型的市场性标准,概论,户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与楼层 的关系户型与景观、朝向的关系,户型与小区布局的关系,房产价值的唯一性 相同的户型，位置不同，价值亦不同拥有资源的不仅相同（景观资源）,容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）,反之亦然,例：2004年红树湾楼盘,红树西安：容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳：容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾：
5、容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）,容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高,户型平面的优劣取决于建筑平面,点式楼后排南北通但视线受阻,板式楼户户南北通,户型与楼层的关系,二、三层可以享受内院景观,小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少,价格制定最低价为3层，1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高,户型与景观朝向的关系,自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化,1、国都高尔夫花园北向深圳高尔夫俱乐部球场北向房好售,案例：,2、洪湖大厦西向洪湖公园西向房没有销售压力,中国民居对朝向的选择,广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提广东民居（北回归线
6、以南）向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉香港民居：寸土寸金、空调调温、港岛景观朝向不讲究,客户购楼朝向选择：东南向南向西南向东向 东北向北向西向西北向,（1）评价户型的专业性标准,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-1）单位：m2,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-2）单位：m2,深圳住宅性能标准（表2-1）（套内面积）参考：建设部商品房住宅性能认定标准,深圳住宅性能标准（表2-2）（套内面积）,评价户型的合理性标准,合理性：人居标准,客户在购房时考虑居室各部分优先顺序,客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性
7、（面积、采光）私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房：宽敞使用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：生活阳台的休闲、观赏性；服务阳台的实用,在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评价。,功能空间分类,住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寝储藏、工作、学习、阳台,公共空间：客厅、餐厅、阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、服务阳台,住宅的“三类”空间,动区与静区之间 卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷 厅、室分设的户型是户型发展的主流方向,动静分区：活动区和休息区分开,动区：客厅、餐
8、厅和厨房应靠近入户门设置,静区：卧室位置应比较深入,功能分区合理,动静分区案例（1）,跃式户型最易实现“动静分区”,动静分区案例（2）,平面户型也可以做到“动静分区”,空间比例失当案例,客厅、进深太大，空间比例失当，形成面积浪费,各功能空间尺度合理、舒适,阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成 全透明或半透明,客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观，开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间,卧室：主卧：应具有好的朝向，开间应不小于3米，面积应大于12 m2，且应带有主卫生间 次卧：面积应不小于8 m2,餐厅：餐厅和客厅宜相对独立。既有关系又有分隔,厨房：厨房应紧邻
9、餐厅，宜带一服务性阳台,卫生间：净宽不宜小于1.6米,除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一,各房室具有与其户型相匹配的比例,大户型不应出现过小房间,主卧应明显大于次卧,三户型客厅与卧室的比例应把握在1.5：1以内,房室比例失当案例（1）,厨房面积过大（13平米），比次卧大得多，甚至大国主卧面积，贰小卧室仅7平米,室内四明,明厅、明房、明厨、明卫,公共空间通风采光,电梯厅楼梯/消防楼梯公共走道,新加坡住宅尤为讲究公告场所的自然通风采光（架空层、楼梯、电梯厅）,户型与定位一致,同样一梯四户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定
10、位不同，其客户需求不同，功能、布置亦不同,公共空间通风采光案例（1）,一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼体作到通风采光应不是难题,公共空间通风采光案例（2）,一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师的选用“蛙式平面”的苦心。,客厅,各房室合理性要求,空间独立客厅开口不宜过多要有两面完整的墙,方正开阔方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米,长度比不应失调深度开间比不宜大于2：1,入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过度避免厅内被外人一目了然，保障私密性,餐厅,相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面墙夹一角,与
11、厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上可以实现一体化,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具,餐厅不独立案例（1）,上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法李勇；客厅的形状不利于家具摆放。厨房位置使得客厅显得更加局促,下图经修改后既有玄关又使餐厅相对独立,西式厨房改善餐厅案例,上图采用中式厨房，餐厅采光较差下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件,餐厅不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（两面墙夹角），周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,餐厅占角案例,餐厅占一角（两面墙夹角），空间相
12、对独立，便于使用,餐厅独立案例,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,各房室合理性要求（3）,应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备厨、厕最好不要做紧邻,厨房,各房室合理性要求（4）,次卧室次卧室的面积宜大于10平米按照生活起居方便的要求深一些,主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加最好有好的朝向（南向）,比客厅的南向要求更甚大户型的主卧室应带一个专用卫生间进入式衣帽间（WALK-IN-CLOSET）的出现，使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势,各房室合理性要求（5）,阳台（港人称：露台：）保
13、证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性,卫生间应有明窗通风和采光公共卫生间为厕裕分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室,储藏室（工人房）对于面积标准较高的户型应设储藏空间全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上,阳宅三要门房灶,门大门在户型设计中应讲究避让大门整队电梯或电梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能正对厕门大门不直对客厅落地窗厕所的门不与厨房的门相对其他门尽量不相对,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼体门，在销售中可能会引起讲究风水客户
14、的不认同,典型门冲案例（1）,典型门冲案例（1）,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）,典型门冲案例（3）,典型“葫芦串”户型，隐私性较差,典型门冲案例（4）,主卫门直冲主卧床不妥,设玄关案例,在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题,门冲修改案例,玄关可在装修时设置,大门不对客厅门窗案例,港商开发的城市绿洲花园注意风水忌讳大门不直对客厅门窗（蓄气）,大门不冲主人房门案例,美籍华人设计的香榭里花园注意尊重当地人的风水忌讳大门不直对主人房门,户型风水评价要素,房详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,户型风水评价要素,灶详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,
15、厕所 详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,户型风水评价要素,户型风水评价要素,厕所详见住宅户型分析方法之四：评价户型可能存在的风水问题,第三篇 户型评价及户型修改,（1）住宅户型评价方法（2）住宅户型修改方法,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-1）单位：m2,深圳住宅户型分类表,深圳住宅户型分类表（表1-2）单位：m2,深圳住宅性能标准（表2-1）（套内面积）参考：建设部商品房住宅性能认定标准,深圳住宅性能标准（表2-2）（套内面积）,户型评价表参数获取方法,标准户型评价方法,第一步：户型分类（1）将评价户型建筑面积对照深圳住宅户型分类表，对户型分类：豪宅？大户型
16、？中户型？小户型？（2）将住宅性能标准表之对应户型的功能空间性能的标准参数填入“评价参数”栏（3）将评价户型的各类参数填入“评价参数：栏。,第二步：分项评价（三种方法）（1）按住宅户型评价表？逐项评价户型（同事评分）（2）分项评分方法：评分数值权重数值；评分数值以个位计，2、3等。,标准户型评价方法,第三步：总体评价（1）累计评分（填表）（2）户型登记标准：总评分 90，优秀户型总评分 75，良好户型总评分 50，合格户型总评分50，不合格户型,第四步：总体评价修改建议（填表）修改图示（绘图）注：使用本表者可根据具体情况修改评价内容及权重,（2)户型修改建议,（1）修改户型指引,（2）评价表附
17、图,有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必须配以简图，提出户型修改的指引,有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议。,户型修改案例1,户型存在的问题：厨房和卫生间的顺序颠倒：卫生间处于户型正中：有“风水”不好之嫌。从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同事也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深”的位置修改方法：把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对餐厅开。同事，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台,标准户型评价方法,第三步：总体评价（1）累计评分（填表）（2）户型等级标准：总评分：90，优秀户型总评分75，良好户型总评分50，合格户型总评分
18、50，不合格户型第四步：修改建议修改建议（填表）修改图示（绘图）,注：使用本表者可根据具体情况修改评价内容及权重,户型修改案例2,修改前设计：设计存在较大弊病，空间凌乱，面积严重浪费；门厅处于浪费，厨房与餐厅咬合出现破口；主卧如兼书房功能，书桌应放于明亮位置，且没有必要以衣柜来分割；公用卫生间门开向厨房不理想；南客房门口浪费，摆放刚请较为牵强,修改建议：应合理李勇空间，主卧可设独立更衣室：结合玄关设置储藏室与鞋柜，客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。,户型修改案例（3）,修改前设计：主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大；饭厅不占角，成为过道电视墙太短，无法摆放家具。,修改建议：应把三个烦恼
19、房间的门集中一处，尖山人流空间，完整墙面便于家私白蛇；客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间完整且优势一个造景墙面：沙发电视背景朝向整体墙面，使电视背景墙完整。,容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3则环境恶化）,反之亦然,例：2004年红树湾楼盘红树西岸 容积率3.32（大体量高层板楼）瑞河耶纳 容积率1.41（联排别墅、洋房、小高层）中信红树湾 容积率3.18（高密度板楼、高层塔楼）容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高,户型评价表参数获取方法,户型修改建议,（1）修改户型指引（2）评价表附图,有的户型，光凭评价难以说清问题所在，必须配以简
20、图，提出户型修改的指引有的户型，评价人认为有理想的修改意见，也可在户型评价表后附上图解户型修改建议,户型修改案例（1）,户型存在问题：厨房和卫生间的顺序颠倒；卫生间处于户型正中有“风水”不好之嫌从布局原理看，厨房必须考虑各种“货流”进出方便，同时也有油烟等问题，通常不宜放在套间中太“深”的位置修改方法:把洗手间放到最上面，厨房下移靠近餐厅，门对着厅开。同时，让移动后的厨房、餐厅共享一个生活小阳台。,户型修改案例（2）,修改前设计：设计存在较大弊病，空间零乱，面积严重浪费；门厅过于浪费，厨房餐厅咬合出现破口主卧如兼书房功能，书桌应放于明亮的位置，且没有必要以衣柜来分割；公用卫生间门开向厨房不理想；南客房门口浪费，摆架钢琴较为牵强。,修改建议应合理利用空间，主卧可设独立更衣室；结合玄关设置储藏室与鞋柜;客厅重新布置会明显增加使用的舒适感。,户型修改案例（3）,修改前设计：主卧与次卧的门朝向餐厅，占用餐厅通道过大；饭厅不占角，成为过道电视墙太短，无法摆放家具。,修改建议：应把三个烦恼房间的门集中一处，尖山人流空间，完整墙面便于家私白蛇；客厅与餐厅中墙应向餐厅做一些延伸，略加区分，也使客厅空间。,
