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1、别墅基本知识讲义,培训纲要,一、别墅的基本概念二、别墅的类型划分三、高品质别墅具备的条件四、城市居住型别墅的特点五、北方别墅和南方别墅的差异化分析六、山西省别墅市场概况七、名墅赏析,一、别墅的基本概念,“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”-汉语词典 中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。古时，别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场 上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。,一、别墅的基本概念,现在常说的“别墅”实际
2、上涵盖了两种物业类型：一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE，HOUSE应该是“房子、住宅”；一种是VILLA，第二居所叫VILLA，而VILLA才应当是“别墅”。Villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，别墅、庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。,“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”-美国大辞典 国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用
3、于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。,一、别墅的基本概念,国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detached house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detached house）和双拼别墅（Semi-detached house），其它这些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别墅的概念绝然不同。,一、别墅的基本概念,首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和
4、个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。,一、别墅的基本概念,二、别墅的类型划分,别墅的类型从以下四个方面划分：从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑风格划分从别墅的使用功能划分从别墅的景观特征划分,目前国内市场从别墅的建筑类型划分类型主要有类：,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）,独栋别墅联排别墅双拼别墅叠拼别墅空中别墅,别墅终极形式独栋别墅 定义：独门独院，上有独立空
5、间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多为高档别墅。,独栋的变身联排别墅 定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有至个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。,Twofamilyhouse 双拼别墅 定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成
6、的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）,Townhouse的延伸叠拼别墅 定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更
7、合理，不存在窄进深的缺点。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）,城市中心的别墅空中别墅 定义：源于美国，称为“Penthouse”即“空中阁楼”，发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）,从别墅的建筑风格划分：欧式别墅 美式别墅 西班牙式别墅 中式别墅,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,欧式别墅-欧陆传统的贵族风格。主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，强调与周围环境的和
8、谐与统一。巴洛克风格、洛克克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等，都可定义为欧式风格。欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，同时也不乏清新明快的感觉，对房子的 空间感比较注重。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,美式别墅-混合风格北美风情特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些
9、人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格。北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具 有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情 于一体的特点。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,西班牙风情别墅西班牙风格是殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格。西班牙风格的基本特征主要有：1.外表有亮丽的色彩；2
10、.采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设；3.门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添了立体感和个性感；4.屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提欧）。“帕提欧”是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。它来历久远，西元纪年前，罗马人进入 西班牙，为西班牙带来了罗马文 明，据说，帕提欧的前身就是罗 马建筑的前庭。后来西班牙又被 摩尔人所征服，受摩尔文化全面 熏陶数百年，使西班牙的帕提欧 形成了自己的风格特质。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,中式别墅-北京的四合院与苏州园林融合中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中
11、化的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑功能使用，给予重新定位。中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。最近几年，诞生了一批非常 有影响的新中式建筑，新北 京四合院“易郡”、通州“运 河岸上的院子”、“观唐”这 几个非常有特色的项目起到 了非常好的效果。,二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）,从别墅的使用功能分析,别墅分为5大功能定义:,二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）,城市型别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营
12、型别墅、商住型别墅。,二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）,居住型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。度假型的别墅：将别墅作为第二居所。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。这这类别墅往往位处风景胜地，自然环境优美。,出租型别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不
13、算远，很受“空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。经营型别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。,二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）,在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。现有的别墅项目在景观环境方面，基本分为山景别墅、水景别墅、高尔夫别墅等类型。这些景观环境或天然具有，或
14、是后天打造，尽管景观类型不同，但都是在强调一个共性的宗旨，即通过构建良好的自然、生态景观环境，让居住者享受到身心的舒适与愉悦。,二、别墅的类型划分（从别墅的自然景观划分）,山景别墅,世界著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的第一个条件是房子要建在高处，有土有植物；第二个条件是人住在里面应该能感知春夏秋冬四季的变化。春山宜登、夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，山景别墅成为人们心目中最理想的住处。,香江别墅 纯独栋山景院落别墅，位居北京西部生态休闲居住带中心、海淀与昌平的接壤位置上西山东麓，总占地1500亩，分为南园、北园；上风上水、绝佳境界，周边绿化率超过65%，是北京少有的山景别墅。,水景别墅在开
15、发思路上运用自然、人造水景或二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。“城有水则秀、居有水则灵。”-水不仅表现为一种韵律的美，而且表现为一种灵性的美。,水景别墅,就别墅建筑和水的关系而言，水景别墅可以分为六种类型：骑水型这种别墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，国内目前比较少见。因为这类型别墅建筑技术处理难度比较大，且投入成本高，在商品别墅批量生产的特性中难以实现集约化。引水型这种别墅建筑的最初原形是云南丽江的纳西族民居，在他们的大研镇中，户户宅院里都有溪流穿过，正所谓 引水入宅。这类型别墅在国内别墅建筑中有逐渐增多的趋势。,听水型指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家
16、中充满潺潺的流水声，更突出了居家的幽静感。这类型别墅注重的是线形水景的实现，目前国内并不多见。拥水型所谓拥水是指拥有私家游泳池，拥有一片私人的水域，相对而言只是观水实惠很多。这类型别墅在国内并不少见，但在私家游泳池处理上通常以室内的为主，同时在尺寸的把握和处理上以戏水功能为主，大多没有按标准尺寸进行设置。,临水型这类别墅与水是“零距离”，即拥有自己的私家岸线，这种对水域的拥有感会对客户产生极大的吸引力。在国外的别墅设计中往往会借助于码头、栈桥等建筑要素，使这种岸线的拥有感加以强化。观水型主要指对天然水域的欣赏度，这在建筑处理上注重的是观水的角度和方位。在别墅建造中努力实现对天然水域的视觉满足。
17、,就水景别墅的水景性质而言，水景别墅划分为：海景别墅、江景别墅和湖景别墅等。,海景别墅海南大公馆“生活生意”的公馆生活海南大公馆位于海口市海甸岛一线海景，海南最北端，是海南绝版大面积，大花园豪华别墅，户均占地近三亩，仅栋。户型面积为平方米的独立别墅，五星级商务会所，高雅华贵的内外环境，宽敞舒适的设计更能体现公馆生活的气 派，温泉海景叠加别 墅，拥有私家温泉池、独立花园、一线海 景和大公馆的纯别墅 社区。,江景别墅-水印长堤水印长堤，地处万江东江南支流，与1.8公里的东江零距离相依，是东莞唯一的沿江（活水）水岸豪宅区。水岸独栋庭院，永无遮挡的一线无敌江景,零距离拥有自己的私家岸线;依江畔天然形态
18、师法自然，以雕塑手法融入东江水脉。,湖景别墅顺德碧桂园全新水景独立别墅组团翠江湾，融汇精致人工湖水景，维多利亚式风情的独立别墅建筑，将尊贵水岸生活演绎得淋漓尽致。依水而居，是现代人梦想中的自然生活。翠江湾临水而筑，坐享得天独厚的滨水生活，让尊贵别墅与优雅生活一脉连成。临近碧江的天然条件，使翠江湾一揽千米清波潋滟；社区内两个精致幽雅的人工湖，则更在江景之外，为翠江湾增添了婉约旖旎的清湖胜景，闲来湖滨漫步，生活惬意无边。,顾名思义，高尔夫别墅是高尔夫球场与别墅的组合体，推崇以健康、绿色的高尔夫球场为背景，致力营造“高尚、运动、健康”的氛围。无论是在高尔夫发源地苏格兰，还是在高尔夫盛行的美国，抑或在
19、高尔夫刚刚兴起的中国，对于居住者来说，高尔夫别墅都是品位的象征。被誉为绿色、健康、环保的高尔夫住宅，已越来越走进人们的生活。花钱购置一栋高尔夫别墅，不仅可以享受乡村宁静、悠闲的生活，还可作为一部分 投资理财的方式，让资产获得增值。正因为有此一举二得，休闲与投资兼具的功能，高尔夫别墅才成了人们关注的热点。,高尔夫别墅,深圳观澜湖高尔夫别墅 作为世界最大球会的高尚别墅项目，观澜湖高尔夫大宅坐落在中国最著名的的观澜湖世界杯球场中央，以其无可比拟的经济价值、生活价值和社会价值，成为国际、国内财富人士的首选府邸。荣膺健力士世界第一大球会的观澜湖高尔夫球会，拥有10个国际锦标级球场，世界级品牌的尊崇地位和
20、品牌内涵，奠定了观澜湖高尔夫大宅的内蕴及其经济价值。以高尔夫为纽带，为观澜湖创造出巨星闪 耀、精英汇聚的国际化 氛围，中国首席高尔夫 国际高尚社区的至尊品 牌，由此铸就。,三、高品质别墅具备的条件,购买别墅的群体，都期望享受到一个超高品质的居住生活空间。既能享受到别墅的自然、生态、健康、文化，又能同时享受城市的繁华与便利。现代别墅开发要想赢得消费者的“芳心”，必须具备以下三大要素：要素一：山水与环境资源要素二：密度与景观质量要素三：设计与配套功能,要素一：山水与环境资源 未来别墅设计的发展方向，其中一个值得关注的是生态化，由于别墅大多是建立在郊区或空旷之处，如何节约能源、改善地域气候、最大限度
21、表现和利用自然环境是今后别墅保持可持续性发展所要解决的关键问题。因此，我们在评判一座别墅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析：项目大周边环境、社区内部环境、别墅自身院落和内部空间的室内环境，其中，最重要的是看别墅所处的地理环境是否具备山水与环境资源，因为买别墅的人并 不是因为缺房子住，买 别墅的主要目的是为了 提高自己的生活质量特 别是追求更好的室外居 住环境。,三、高品质别墅具备的条件,要素二：密度与景观质量 对于一个别墅社区内部环境质量的评判，主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。首先，从建筑密度来看，好的别墅必须是低密度的，这样才能保证有足够好的景观和足够大的居住空间。其次是私密性
22、，别墅业主相对来说生活富裕、事业成功，渴望在个人家庭生活方面有一定私密性，所以对建筑之间的间距，对建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方面的要求非常高。,三、高品质别墅具备的条件,第三方面是别墅社区的规划形态。一个别墅社区，价值最高，销售最好的是那些道路尽端的别墅，独立占据小岛的别墅，或者几户共享一座小岛或半岛的别墅，以及四到五户围合成小组团的别墅。,要素三：设计与配套功能 别墅户型的创新求变，需要在功能的细化、空间尺度的精确把握及空间气氛的营造上多做文章。别墅所追求的是新的功能和更加舒适的生活，所以在别墅的设计中，应把注意力放在如何开发新的功能空间，创造新的空间感受方式方面，而不是一味地追求
23、面积的节省，而别墅的豪与奢则应体现在建筑空间设计的巧妙和新的功能空间开发方面。别墅，只有在空间流动性乃至不同性质空间的形状、位置、大小等方面精雕细琢才能取得空间质量的提升，并且其室内空间和室外空间、建筑造型之间达到一种和谐共生的平衡时，建筑的魅力才会体现。作为建筑艺术品中的上乘作品，别墅空间的艺术性，空间的表现力，更应该是建筑师和别墅豪宅开发商的新追求。,三、高品质别墅具备的条件,交通便捷 方便快捷的交通网络奠定了高档居住型别墅板块的核心竞争力。城市居住型别墅虽然远离尘嚣，但一定具有快捷的交通网络，拥有便利丰厚的城市资源。,四、城市居住型别墅的特点,“居住型”别墅所在板块的生活配套的成熟度直接
24、影响板块档次，成熟的板块发展大大提升别墅的品质。,板块成熟,私密性强 别墅之所以被称为最高居住方式，它强调居住空间对生活方式的满足感。清雅的格调、柔和的色彩错落地掩映于园林之中，和流动的景观空间一起营造随意轻松的居住氛围。蜿蜒曲折，步移景异，体现轻松的风格品味，衍生出栖居于此的无尽遐想。,四、城市居住型别墅的特点,物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关重要。如门卫管理、巡逻管理、交通管制、智能化防盗设备管理、紧急呼叫系统管理等，做到管家式服务及隐形管理。,管家式物业管理,五、北方别墅和南方别墅的差异化分析,首先，北方的别墅强调的是阳光，而南方别墅强调更多的是通风。虽然这两个字
25、眼看似宽泛，但它却影响了建筑的体型设计、门窗设计和院落设计。北方强调阳光，正因为阳光是它的优势所在。对比南方，以两个地方为例，一个是长江中下游地区，每年都有梅雨季节，非常潮湿；另一个是广东，阳光又过于强烈。所以说，北方的阳光，从生活的角度来讲，能提供更高的舒适度，同时，又能塑造出一个建筑的阴影、轮廓，也即建筑学上常 说的“阳光是真正刻画 建筑特色的把式”；南 方强调通风，主要通过 大量的半室外空间解决。,五、北方别墅和南方别墅的差异化分析,北方建筑的造型与立面设计，强调厚重、朴实，包括用材上，尽量选择一些以砖、石为主的材料；南方强调的是清新通透，所以，立面多为浅色，材料的选择上用的多是涂料、木
26、结构、仿木结构、钢结构等。,美国富翁豪宅,七、名墅赏析,美国富翁豪宅,美国富翁豪宅,美国富翁豪宅,美国富翁豪宅,美国富翁豪宅,美国富翁豪宅,美国富翁豪宅,美国富翁豪宅,国内顶级别墅中国大陆顶级豪宅上海檀香别墅檀宫的设计源自海派建筑的精神家园，欧洲，十八栋建筑风格涉及到英伦、意大利、法国、西班牙最为经典的风格，具备鲜明的建筑特征。所有的内部结构与建筑本身，极尽华美，处处散发出动人的优雅气质。檀宫的基地与西郊国宾馆比邻，坐落于上海最具声望的高尚别墅圈西郊虹桥。方圆3公里内15米永恒建筑限高，将此地辟为专属贵族地界，让富贾名流心神向往。,国内名墅赏析,中国最贵别墅上海紫园上海紫园（1号别墅）位于上海
27、松江佘山国家级旅游公园内，由13个岛和1个半岛组成，每户平均占地5亩以上，于2004年中国超级豪宅排行榜排名第一；2003年中国100个顶级别墅排名第一，2002年获上海十大特色别墅之首，中国最贵别墅；并以1.3亿元人民币的价格创下中国单栋别墅售价的最高记录。,中国首个国际生态豪宅社区汇景新城23万平方米的自然胜景，利用利用优越的起伏错落天然地利，缔造出大型都市豪宅社区，集湖景别墅和多层洋房有效围合景观的V型建筑空间布局，形成了窗窗有景，移步换景的国际级社区配套三度空间，每户的朝向、通风采光优越，而且都面向景观，空间显得特别舒展和开阔。典雅秀丽的外立面，融汇了现代的建筑精华，体现出“环境、建筑
28、、人性和谐相融”的国际人居精神。,最原汁原味的庄园别墅西郊庄园西郊庄园地处上海西郊，以欧美庄园为蓝本，以具有百年别墅生活风尚的西郊延伸线作为地脉，以兼容50款欧美别墅建筑精华的海派文化作为文脉，首创庄园生活理念。在园区内有2条自然河流和覆盖全区的若干支流，呈现亲绿、亲水、欧陆风格的群岛式庄园别墅，形成了“桥在门前、亭在院中、家在岛上”别样风情，细腻丰富的园艺打造出最原汁原味的庄园别墅。,原生态别墅紫玉山庄紫玉山庄位于亚运村正北一公里处，西侧紧临奥林匹克公园，国家建设 6000亩森林公园从东西北三面环抱著山庄。紫玉山庄占地 1000亩，百分之八十以上为园林绿化地，周边宽达100米的林木群，将紫玉山庄温情包裹，世俗的繁嚣和城市的污染尽皆隔绝。,山水名宅亚澜湾 作为北京少有的水景别墅，亚澜湾独有的价值突显无疑，凭借丰富的山水资源，尤其是上游地带，植被丰富,空气清新,成为北京著名山水别墅的代表。亚澜湾别墅凭借着山水的丰富资源，以及独特新颖的产品设计和对别墅生活的全新定位，引发了京城山水别墅的新篇章。,
