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1、房地产企业的管理模式及其特异性,1.房地产企业的特异性,时空离散人员精干前后多元价值为先,2.一个典型的开发项目生命周期,以商业地产项目为例,商业地产与住宅开发的行为比较,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,规划设计决定商业地产项目的存亡大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招
2、商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。,商业地产与住宅开发的行为比较,商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,商业地产与住宅开发的区别,租金收入自营收入销售收入其他收入,商业地产与住宅开发的行为比较,商业地产的利润产生模型更为复杂,规划层面的区别,开发流程层面的区别,利益层面的区别,商业地产开发要平衡多种权益关系,开发商,小业主,经营者,管理者,消费者,出售,出租,出租,商业地产开发生态链,商业
3、地产开发经济效益产生模型,住宅开发经济效益产生模型,总销售收入（销售额）,总成本,利润,总收入,总成本,利润,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,只租不售,只售不租,又租又售，且租且售,SOHO地产,六佰本大成国际购物中心,万达广场中粮大悦城,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,三种商业地产的盈利模式对比,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,商业地发开发商要具备长线赢利心态：（例如：上海正大广场、金源茂，成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润）商业地产开发商应具备正视风险心态：（防范物业管理
4、中存在的风险、防范市场环境风险）,长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,一个大型商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式。成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成后由基金购买，再进行统一的租赁经营等。中国典型的融资比例是：50权益/50贷款。,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,心态,融资,外脑,共同利益,
5、主题定位,一个商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计、以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。发展商需要在专业商业投资、管理与顾问公司以及商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。,商业地产的利润密码,支持管理者的专业意见,开发商,投资者,经营者,消费者,管理者,站在城市建设的高度带动城市经济的发展,保证投资者的租金收入,预留经营者的增值空间,符合消费者的消费取向,商业地产开发经营的利益共同体,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,政府,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,智者说：赚钱的买卖不一定是成功的买卖，成功的买卖是双方都满意的买卖。,商业地产的三种盈利模式及五个利润密码,商业地产的利润密码,分析历史悠久的商业街与当代成功的商业项目发现：商业地产的发展具有“向心格局”，一个灵魂人物（项目），具有强烈的磁场效应；商业地产发展具有“集群效应”，成行成市更有利于商业地产的可持续发展。,无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归为一点成功的主题定位（用系统的理论来分析，包括市场定位、消费者定位、业态定位等）。,心态,融资,外脑,共同利益,主题定位,3.一个基本结论,房地产项目的管理需要综合知识对终端的把握决定了项目的成败合理有效配置资源是房地产企业管理的核心要务,
