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1、第二章 土地权属调查,主要内容,2.1 土地概述2.2 土地权属2.3 土地划分与编号 2.4 土地权属调查,2,2.1 土地概述,一、土地（Land）的含义,不同学科的学者，从各自研究的角度，赋予土地以不同的含义。,3,土地,地学观点,生态学观点,经济学观点,联合国粮农组织观点,土地管理观点,法学观点,综合性观点,一、土地的含义,4,什么是土地：英文名称：land;terrain 定义1：陆地表层一定范围内全部自然要素相互作用形成的自然综合体。应用学科：地理学（一级学科）；自然地理学（二级学科）定义2：地球陆地表面具有一定范围的地段，包括垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、
2、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。应用学科：资源科技（一级学科）；土地资源学（二级学科）,一、土地的含义,从土地利用和管理的角度来看：土地是地球表层的陆地部分，包括滩涂和内陆水域。,5,一、土地的含义,土地是多学科的研究对象土地概念有狭义和广义之分，平面土地和立体土地之分土地是一个生态系统，各类土地是其子系统,几点认识,6,二、土地的特性,土地的资源特性,供给的稀缺性价格的二元性流通的特殊性,自然性（客观性）面积有限性位置固定性质量差异性可持续利用性多功能性,土地的资产特性,7,三、土地的功能,1.养育功能,2.承载功能,3.仓储功能,4.景观功
3、能,5.资产功能,8,2.2 土地权属,一、土地权属的内涵,土地权属：又称地权，是指土地产权的归属，是存在土地之中的排他性完全权利。,土地所有权,土地所有者依法对土地占有、使用、收益和处分的权利,土地使用权,土地使用人依法对土地加以利用的权利,核心,土地他项权利：租赁权、抵押权、继承权、地役权（相邻权）,9,地役权,地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。,一、土地权属的内涵,11,土地权源,12,一、土地权属的内涵
4、,土地使用权出让的最高年限：住宅用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。,土地权属主：指具有土地所有权的单位和土地使用 权的单位或个人。,13,二、土地权属管理,定义：为维护土地的社会主义公有制、保护土地所有权与使用者的合法权益、正确处理土地权属问题、妥善调处土地权属纠纷和合理调整土地关系而进行的工作。,内容：土地权属的确认土地权属变更土地权属争议的调处土地权属方面违法行为的查处,14,土地权属的确定：简称确权，指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权利人及其身份、土地位置等的认定
5、。,二、土地权属管理,土地权属变更：通过土地登记手段对土地使用权、所有权的权属或土地他项权利内容发生变更进行的管理工作。,15,三、土地权属的确定,1、土地权属的确认方式,文件确认,惯用确认,仲裁确认,协商确认,16,2、农村地区（含郊区）土地所有权和使用权的确认 文件确认、惯用确认、协商确认和仲裁确认结合3、城市土地使用权的确认,文件确认,房地产使用证,征（拨）地批准书和合同书,城市住宅用地确权的文件,有偿使用合同书和国有土地使用权证书,土地使用合同书、协议书、换地书等,单位用地红线图,三、土地权属的确定,17,2.3 土地划分与编号,一、土地的划分 概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的
6、需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。1.城镇地区土地划分：省市区街道街坊宗地（地块）2.农村地区土地划分：省县（县级市）乡（镇）行政村宗地（地块）图斑,18,二、地块与宗地,19,三、宗地的划分,1、基本原则：由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地，称为独立宗；如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗（分为共有宗或共用宗）。对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小
7、区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。,20,三、宗地的划分,2、争议地、间隙地、飞地的宗地划分 争议地：即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地：指无土地使用权属主的空置土地。飞地：镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。,21,四、土地权属界址,土地权属界址（简称界址）包括界址线、界址点和界标。界址线：指相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。界址点：指界址线或边界线的空间或属性的转折点。界标：指在界址点上设置的标志。,五种界标,混凝土界址标桩,带铝帽的钢钉界址标桩,喷漆界址标桩,带塑
8、料套的钢混界址标桩,石灰界址标桩,22,图2-1 混凝土界址标桩,图2-2 石灰界址标桩,图2-3 带铝帽的钢钉界址标桩,图2-4 带塑料套的钢棍界址标桩,23,图2-5 喷漆界址标志,24,五、边界类型与边界系统,1.边界类型：行政边界 地籍区或地籍子区边界 宗地边界 地块边界2.边界系统 边界系统:人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般包括普通边界和法律边界。普通边界:主要依靠自然或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有界数据但又没有法律手续固定下来的边界。法律边界:对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并在
9、实地以法律的形式固定下来的边界。,25,六、土地编号,1、地籍编号 地籍编号是地籍管理的基础,地籍编号有利于土地规划、计划、统计与管理，便于利用计算机建立地籍信息系统，以便于检索、修改、贮存和使用。,地籍编号的原则 适应性 惟一性 统一性 可扩展性 可更新性 实用性,地籍编号的顺序 自西向东、自北向南，由“01”或“001”开始,26,六、土地编号,地籍编号的方法 以地（市）级行政区为单位开展初始地籍调查，地籍编号分为四级。即：区（县）街道（乡、镇）街坊（村）宗地 举例：广州市东山区第 3 街道第 5 街坊第 28 宗地，其地籍编号为：002 03 05 028，也可以表示为002-3-5-2
10、8。以县级行政区为单位开展初始地籍调查时，地籍编号分为三级。即：街道（乡、镇）街坊（村）宗地 举例：安徽省宿州市灵壁县第 4 街道第12街坊第115宗地，其地籍编号为：04 12115，也可写为：4-12-115。,27,表2-1 宗 地 编 号,注：城镇中在划分街坊时一般以马路、巷道、河沟等线状地物为界来划分、街坊划分不宜过大，以宗地不超过999个为宜，并且要给变更编号留有较大的余地。,28,宗地编号实例,29,根据宗地的划分情况，每个宗地编号共长13位，第1-10位为该宗地所属行政区划的代码。其中：前6位即省、地市、县/区的代码可直接采用身份证的前6位编号方案；第7、8位为街道/镇/乡代码
11、；第9、10位为街坊/村代码。第11、12、13位为宗地所在街坊村范围内按Z型顺编的序号。,410811 060 209 111焦作山阳区，身份证前六位 李万街道区划 北李万村 某宗地号410811 060 210 112 小北张村 某宗地410811 060 211 220 灵泉陂村 某宗地,六、土地编号,30,六、土地编号,编号顺序：从左向右、自上而下，由左上角开始,2、界址点编号,按宗地编号,按地籍街坊统一编号,按图幅统一编号,界址点编号,以宗地为单位，用阿拉伯数字顺时针,31,2.4 土地权属调查,土地的权属状况；土地的位置；土地的行政区划界线，及相关的地理名称等；土地的利用状况和土地
12、级别。,一、调查的主要内容,其中权属状况是重点，包括权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。,32,二、土地权属调查的实施,土地权利人,土地登记公告,土地调查申请,材料审查,指界通知,预编宗地号,划分街坊,现场确权,宗地草图,街坊草图,地籍测量,成果应用,测绘与土地管理部门,土地管理部门,地籍调查准备,33,二、土地权属调查的实施,34,1、权属调查准备,注意问题：各种资料尤其是权属资料的完整、多样；工作任务明确、合理、协调统一；考虑调查中各种可能的纠纷；合理的划分街坊、宗地，为地籍测量作准备。,35,1、权属调查准备,街坊界线,第1街坊,第2街坊,第4街坊,
13、第3街坊,第5街坊,1：500,1）街坊划分图,36,1、权属调查准备,2）预编宗地号,结合土地登记申请材料、权源材料、旧的地籍图等，逐宗编绘工作用图;预编宗地号;注意不重不漏。,37,资料准备,绘制宗地草图,定 界,指界通知,指 界,资格确认,熟悉地籍权属的有关档案，做到心中有底，知源知界；,发放指界通知书，土地使用者资格材料审核；,现场对土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理人的资格认证；,对土地用途，坐落，地号的调查，现场核实土地使用者权源材料、申请材料档案的一致性；,经三方确认界址点（线）无争议后，填写地籍调查表，签章，并现场为界址点做标记，或埋设标志；,绘制宗地草图，实地丈量界址线
14、。,2、实地调查,38,三、土地权属状况调查,1、权源调查 土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。,1）集体土地所有权来源调查 2）城镇土地使用权来源调查3）集体土地使用权调查,39,三、土地权属状况调查,2、其他要素的调查,1）权属主名称2）取得土地的时间和土地年限3）土地位置4）土地利用分类和土地等级调查,40,四、土地权属界址调查,1.界址调查的指界 概念：界址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点线的具体位置。现场指界必须由本宗地和相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。当由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托
15、的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示委托书和身份证明。,41,四、土地权属界址调查,对于违约缺席指界的，按下述办法处理：(1)如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定；(2)如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定。(3)确定界址线确界后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起十五日内提出重新确界申请，逾期不申请，确界自动生效。,42,四、土地权属界址调查,2.权属主不明确的界线调查(1)征地后未确定使用者的剩余土地和法律、法规规定为国有而未
16、明确使用者的土地，在国有土地使用权、乡镇 集体土地所有权和村集体土地所有权界线调查的基础上，根据实际情况划定土地界线。(2)暂不确定使用者的国有公路、水域的界线，一般按公路、水域的实际使用范围确界。(3)不明确或暂不确定使用者的国有土地与相邻权属单位的界线，暂时由相邻权属单位单方指界，并签订权属界线确认书，待明确土地使用者并提供权源材料后，再对界线予以正式确认或调整。,43,四、土地权属界址调查,3.界标的设置（1）对于弧形界址线，按弧线的曲率可多设几个界标。对于弯曲过多的界址线，可以采取截弯取直的方法，但由取直划进、划出的土地面积应尽量相等。（2）乡镇、行政村、村民小组、公路、铁路、河流等界
17、线一般不设界标。但土地行政管理部门或权属主有要求和易发生争议的地段，应设立界标。,44,四、土地权属界址调查,4、填写地籍调查表,45,4、填写地籍调查表,46,地籍调查表样表,47,地籍调查表样表（续1）,（083）,（083）,48,地籍调查表样表（续2）,49,地籍调查表样表（续3）,50,五、土地权属界址的审核与调处,（1）外业调查后，要对其结果进行审核和调查处理。使用国有土地的单位，要将实地标绘的界线与权源证明文件上记载的界线相对照。若两者一致，则可认为调查结束；否则需查明原因，视具体情况作进一步处理。对集体所有土地，若其四邻对界线无异议并签字盖章，则调查结束。（2）有争议的土地权属
18、界线，调查人员填写土地争议原由书。调查人员根据实际情况，选择双方实际使用的界线，或争议地块的中心线，或权属双方协商的临时界线作为现状界线，并用红色虚线将其标注在提供市、区的土地争议原由书和航片(或地形图)上。争议未解决之前，任何一方不得改变土地利用现状，不得破坏土地上的附着物。,51,六、宗地草图的绘制,宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。,图2-6 宗地草图样图,52,六、宗地草图的绘制,1.宗地草图记录的内容(1)本宗地号和门牌号，权属主名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属主名称；(2)本宗地界址点，界址点序号及界址线，宗地内地物及宗地外紧靠界址点线的地物等；(
19、3)界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离；(4)确定宗地界址点位置，界址边长方位所必须的建筑物或构筑物；(5)概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期。,53,六、宗地草图的绘制,2.宗地草图的特征(1)它是宗地的原始描述；(2)图上数据是实量的，精度高；(3)所绘宗地草图是近似的，相邻宗地草图不能拼接。,3.宗地草图的作用(1)它是地籍资料中的原始资料；(2)配合地籍调查表，为测定界址点坐标和制作宗地图提供了初始信息；(3)可为界址点的维护、恢复和解决权属纠纷提供依据。,54,4、宗地草图绘制的注意事项,（1）如有条件，可充分利用大比例尺现状地形图或建筑平面设计图，预先绘制出草图图形再
20、到现场逐一进行核对和修正。（2）只要是实际上存在的界址线，即使很短也必须绘出其图形、丈量其长度，草图上绘制的内容需与实地完全对应。（3）在测绘草图时，对产权界址、不动产地物不得综合取舍。,六、宗地草图的绘制,55,5、宗地草图保存,（1）宗地草图的保存一般与地籍调查表合并存入宗地档案，在国家现行地籍调查规程中，在地籍调查表中留存宗地草图专页，如另附草图时必须粘在此页上；（2）特大宗地的草图因数量多不宜粘附于地籍调查表时，也可单独叠放在调查表后，但应在表内草图专页上盖有与草图的骑缝章；（3）宗地草图不得涂改，不得与地籍调查表分离而单独保存。在变更登记时，宗地有变化须重新测绘草图，而不允许在原有草图上进行修改。,六、宗地草图的绘制,56,调查技术设计书地籍调查表与宗地草图地籍勘丈原始记录地籍调查技术总结报告,七、权属调查后的成果资料,57,八、权属调查的注意事项,调查以权源为主，同时考虑实际的土地使用情况；对土地的来源应有充分的了解，有足够的相关材料；维护法律、法规的严肃性，结合确权严肃查处违法行为；尊重历史事实，坚持“实事求是”的确权原则；充分考虑提高土地利用效益；严格依照城镇地籍调查规程要求，确保确权的工作 质量，减少人为的误差。,58,
