《基本方法》PPT课件.ppt

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1、第3章,资产评估的基本方法,本章主要内容,资产评估方法的选择,市场比较法,收益法,成本法,基本要求,掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法,熟悉资产评估方法选择的基本依据,了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估,本章重点,对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,本章难点,对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。,1 成本法,1.基本原理 资产的价值取决于资产的成本 理论依据 资产的价值取决于资产的成本。资

2、产的价值是一个变量。,1 成本法,运用前提,评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,成本耗费是必要的,历史资料的真实性,评估程序,评估初步结果,有无错误,评估报告,无,有,1 成本法,2.基本方法,评估值重置成本 评估值重置成本综合成新率,实体损耗功能损耗经济损耗,1 成本法,复原重置成本,重置成本现时取得成本,更新重置成本,1 成本法,2.基本方法复原重置成本：采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本：采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格构建与被评估资产具有

3、相同功能的全新资产所发生的成本。,1 成本法,2.基本方法相同点：均采用现行价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本：更新重置成本比复原重置成本便宜；用更新重置成本形成的资产性能可改进。,有一台3年前做的桌子，假如原来使用2个人工，消耗了0.5立方米的木材、10个钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。历史成本2个人8元/人0.5m3木材50元/m310个钉子0.3元/钉子0.5kg7元/kg47.5元复原重置成本2个人8.5元/人0.5

4、m3木材51元/m310个钉子0.1元/钉子0.5kg4元/kg45.5 更新重置成本1个人8.5元/人0.4m3木材51元/m38个钉子0.1元/钉子0.4kg4元/kg31.3,1 成本法,2.基本方法重置核算法（加和分析法、细节核算法）重置成本直接成本+间接成本式中：直接成本 购买支出、运输费、安装调试费；间接成本 指企业管理费、培训费等。应用条件：能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。,例：某企业5年前购置一台设备，原购买价为2000元，运杂费1500元，直接安装费1200元（其中，原材料费700元，工人工资500元），据统计分析，这台设备的间接成本为人工成本的0.85倍。评估时，

5、经市场调查，改设备的现行买价为230000元，运杂费为2400元，直接安装费1800元（其中，原材料费1000元，人工费800元），间接成本为直接成本的9%。请计算这台设备的重置成本。解：（23000+2400+1800）（23000+2400+1800）9%=255278元,重置购建设备一台，现行市场价格每台1万元，运杂费4000元，直接安装成本2000元，其中原材料1500元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80，该机器设备重置成本为:买价 10000元 运杂费 4000元 安装成本 2000元 其中:原材料 1500元 人工 500元 直接成本 1

6、6000元 间接成本（安装成本）50080400元 重置成本合计 16400元,一共100个工人，每个工人工作了40小时，每个工人每小时的管理费用（间接成本）是0.1元，求间接成本。间接成本100400.1400元 间接成本人数劳动时间每人每小时价格,1 成本法,2.基本方法功能系数法 理论基础：只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。基本原理：根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。,更新重置成本,1 成本法,功能价值法：功能与成本呈线性关系,某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为400

7、0件，由此可以确定其重置成本:,被评估资产的重置成本：（4000/5000）5000040000,1 成本法,规模经济效益指数法：功能与成本呈指数关系,式中：x规模经济效益指数,例：被评估资产甲生产能力为600000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设x取值0.7，求被估资产的重置价格。解：5000（600000/300000）0.7=8122元,1 成本法,物价指数法 复原重置成本应用前提：无法获得被估资产相类似的参照物的现行市价定基物价指数,环比物价指数,被估资产重置成本=资产的历史成本（1a1）（1a2）（1a3）（1an）100,例：某项资产构建于

8、2000年，账面原值为10万元，2005年进行评估，已知2000年和2007年的该类资产定基物价指数分别为100%和180%，求其重置成本。解：100000180%/100%=180000元被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比分别为1993年为11.7，1994年为17，1995年为30.5，1996年为6.9，1997年为4.8%，则有：被估资产重置成本200000（111.7）（117）（130.5）,1 成本法,物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种

9、或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。,1 成本法,统计分析法（点面推算法）应用前提：被估资产单价较低，数量较多计算步骤：将被估资产按一定标准分类；抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本；计算调整系数K：计算重置成本：某类资产重置成本某类资产原始成本K,例：在对某企业进行整体评估时，将其所拥有的机器设备分类为：专用设备、通用设备、运输设备、仪器仪表。其中，通用设备的评估过程如下：经抽样选择具有代表性的设备5台，其历史成本之和为20万元，估算其重置成本和为30万元，若全部通用设备账面历史成本之和为500万元。求通用设备

10、的重置成本。解：50030/20=750万元,1 成本法,有形损耗及其计量 观察法：有形损耗重置成本（1成新率）重置成本（1成新率）,观察确定新旧程度：形体物理变化程度腐蚀程度光洁度,1 成本法,形体物理变化程度,长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕,1 成本法,使用年限法,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）（实际已使用年限总使用年限）（实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利用率,1 成本法,有形损耗及其计量 更新改造资产的计算：,加权更新成本=已使用年限更新成本（或构建成本）,例：某资产1995年3月购建，2005年3月进行评估根据资产技术指标

11、，正常使用情况下每天应工作8个小时，改资产即每天工作6小时，资产利用率是多少？解：103606/（103608）100%=75%,例：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率。,作业：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元

12、，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。求设备的实体性贬值。,1 成本法,功能性损耗及其计量 功能性损耗：由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。表现形式：运营成本（物耗、能耗、工耗）；产出能力（投资成本）,1 成本法,计算步骤：计算年超额运营成本；计算年净超额运营成本：年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）计算功能性贬值额：被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A，r，n）,例：某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比，在完成同样生产任务的情况下，每年能耗超支30000元，工耗超支10000元

13、。经评估人员鉴定，该资产尚可使用3年，同行业的资产平均收益率为10%，企业所得税率为25%，求资产的功能性贬值。解：（30000+10000）（1-25%）（P/A,10%,3）=26800 2.4869=74607元,经济性损耗及其计量 经济损耗的含义 由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计经济性贬值。表现形式 a.资产利用率下降b.资产年收益额减少,1 成本法,1 成本法,经济性损耗及其计量因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量：,经济性贬值额重置成本经济性贬值率,式中：x：规模经济效益指数 因收益额减少而导致的经济性损耗的计

14、量 经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）,某被评估设备设计生产能力为年产10000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年年产量估计要减少3000台左右，每台产品损失净利润100元，该设备尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为15%，若规模经济指数为0.6，求其经济性贬值率和经济性贬值额。解：经济性贬值率=（1-（7000/10000）0.6）100%=19%经济性贬值额=3000 100（1-25%）（P/A，10%，3）=559552.5元,某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，

15、企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，设备的经济性贬值率为:经济性贬值率=1-（70000/100000）0.6100%=19%,如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，所得税率为33%。试估算该生产线的经济性贬值。经济性贬值=(

16、100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元),综合成新率及其计量 含义：综合考虑资产的各种损耗后所确定的成新率，反映了资产的现行价值与其全新状态重置价值的比率。,1 成本法,使用年限法：修复费用法：,1 成本法,1 成本法,注意：该公式非考虑资产的全部损耗。,可补偿性损耗：技术、经济可行,不可补偿性损耗：经济不可行,例：某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为300万元，其他数据包括：通过细节分析，如重置该生产线，需材料费14万元，人工费2.8万元，零部件费1.9万元，施工管理费1.1万元，临时设施费1.2万元，机器

17、设备费581万元。该生产线10年前构建，预计还可以使用15年，自动化程度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用20名工人，每人每年工资2500元，所得税税率为55%，折现率为10%。由于市场疲软，该生产线产品处于萧条情况，生产能力只能达到80%。求：该生产线的重置成本，功能性损耗、经济性损耗、无形损耗和现行市价。,解：重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元 功能性损耗 0.25 20（1-55%）（P/A，10%，15）17.1万元 经济性损耗602（1-（80/100）0.6）75.44 万元 无形损耗功能性损耗经济性损耗17.1 75.44 92.54万元 有形损

18、耗602 10/25240.8万元现行市价重置成本有形损耗功能性损耗经济性损耗 602240.817.175.44 268.66 万元,作业：被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测

19、该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。,2 收益法,基本原理 理论基础 评估思路 运用前提,效用价值论,将预期收益折现,资产的收益可用货币计量并可以预测,资产所有者所承担的风险能用货币计量,被评估资产的预期收益年限可以预测,2 收益法,计算方法 基本要素：预期收益、折现率、收益年限 收益有限期的计算 每年收益不等额,式中：P 评估值 r 折现率Ri 未来第i个收益期的预期收益 n 收益期数,资产评估值 283.02 356167.90806.92,某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用

20、于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现额，有关数据如下：,2 收益法,每期收益等额,P=A(P/A，r，n),式中：A 等额年金,某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。分析：纯收益不变，收益有限 P=（900/8%）1-1/（1+8%）6=4160.61万元,2 收益法,未来收益无限期稳定化收益法（年金化法）,式中：r 资本化率,稳定化收益A的估算方法 P46,假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，资本化率为4%。请估算该企业的价值。评估

21、值=1200/4%=30000（万元）,2 收益法,分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。,式中：Ri 前期各年预期收益 r 折现率 n 前期年限 r 资本化率 A 后期固定的预期收益额,某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。分析：收益改变，收益永续:PR1/(1+r)1+R2/(1+r)2+R3/(1+r)3+R4/(1+r)4+R5/(1+r)5+A/r（1+r）n=12/(110%)15/(11

22、0%)213/(110%)311/(110%)4 14/(110%)5 14/10%（1+10%）5 136.2037万元,2 收益法,纯收益按等比数级变化 P48纯收益按等差数级变化 P49,2 收益法,计算和对比分析有关指标及其变化趋势,收集验证有关经营、财务状况信息资料,预测资产未来预期收益、折现率、收益期,计算资产的收益现值，确定被评估资产价值,计算步骤：,某收益型资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。确定该收益型资产在持续经营下和50年收益的评估值。解：永久持续经营条件

23、下的评估过程 首先确定未来5年收益额的现值为：49.2442万元,其次，将六年以后的收益进行本金化处理：14/10%140万元最后，确定企业的评估值：49.24421400.6209136.17万元 50年后的收益评估过程 评估价值,2 收益法,3.各项指标的确定 预期收益额 指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。收益额是资产未来预期收益额；收益额是资产的客观收益；收益额是资产超出自身价值的溢余额。,特点,2 收益法,3.各项指标的确定 预期收益额预期收益的类型,税后利润净现金流利润总额,税后净收益，被普遍采用,净现金税后利润+折旧追加投资 净现金流更适宜作为预期收益,2 收

24、益法,预期收益的测算 时间序列法 因素分析法,2 收益法,折现率 从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率：未来有限期收益折算成现值的比例 本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例,2 收益法,折现率,折现率无风险报酬率+风险报酬率,资本化率折现率未来年收入的增长率,资产年收入增长率为零时，折现率资本化率,2 收益法,确定折现率的方法加和利法无风险报酬率 国债收益率风险报酬率,风险累加法：风险报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率行业风险报酬率,系数法：,2 收益法,确定折现率的方法,式中：证券i的风险报酬率与证券市场上平均风险报酬率的比值。R

25、i 行业风险报酬率 Rf 无风险报酬率 Rm 市场平均收益率,2 收益法,确定折现率的方法资本成本加权法 折现率长期负债占资产总额的比重长期负债利息率（1所得税率）+所有者权益占资产总额的比重（无风险收益率风险报酬率）,2 收益法,确定折现率的方法市场比较法,式中：n3,确定评估对象,分析企业生产经营和财务方面的基本状况,确定企业未来年份的收益,确定折现率、资本化率,计算评估结果,可行否,确定评估对象,分析企业生产经营和财务方面的基本状况,确定企业未来年份的收益,确定折现率、资本化率,计算评估结果,可行否,评估结果,是,否,2 收益法,5.收益法评价 优点：适用于资产的购建成本与其获利能力不对

26、称的情况；适用于成本费用无法或难以计算的资产。局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。,评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在27万元，第十年末资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10，用收益法估测资产的价值。某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，假定本金化率为10，试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值。某企业预计未来5年的预期收益额为10万元、11万元、12万元、12万元、13万元，并从第六年开始，企业的年收益额将维持在15万元水平上，

27、假定本金化率为10，试估测该企业持续经营条件下的企业价值。,3 市场比较法,市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。,3 市场比较法,基本原理 基本原理：替代原理；评估思路,运用前提 资产市场活跃；能收集到参照物相关指标、参数。,3 市场比较法,2.评估程序参照物的基本要求,成交价必须真实,数量要求：3个以上,与评估对象类似,成交价应为正常交易结果,成交时间尽可能接近评估基准日,3 市场比较法,2.评估程序,调整差异,3 市场比较法,2.评估程序时间因素区域

28、因素 参照物所在区域比被估资产好：成交价下调 一般以被评资产为100：系数,100,【】,3 市场比较法,2.评估程序功能因素：功能系数法成新率调整系数交易情况调整系数 加权平均确定评估值,被估资产成新率,参照物成新率,100,【】,3 市场比较法,3.操作方法直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异：成新率、功能等。,甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一套，规定适用年限为15年，已使用8年，经调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计残值为12000元，则该设备的现行市价为多少钱？解：120000（12000012000）8/15 62400元,被评估资产年生

29、产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值系数为0.6。问：该资产的评估价值为多少钱？解：10（90/120）0.68.41万元,与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了8%，则该资产的评估价值为多少钱？解：资产评估价值10（18%）10.8万元,3 市场比较法,3.操作方法类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数,3 市场比较法,3.操作方法 P60 例,3 市场比较法,4.清算问题 清算价格 非正常价格,模拟拍卖法（意向询价法）,市价折扣法：清算价格公允市价折扣率,4 资产评估方法的选择,1.资产评估方法的多样性和可选择性 理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公开市价，其评价结果不应存在太大差异。,4 资产评估方法的选择,2.资产评估方法的最适选择与评估对象相适应,成本法,可复制的资产专用资产单项资产,收益法：资源性资产、无形资产、整体资产,市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产,Bye,