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1、雅戈尔御西湖个案报告,项目基本情况,产品及销售情况,1,项目区域分析,2,3,项目分析总结,区域分析,本案位于西湖区文教板块，文二路与学院路交叉口，东至浙江工商大学，西至学院路，南至文二路，北至梧桐公寓；处于主城区较为中心地段，距离武林广场3.5公里，黄龙商圈2公里，西湖景区4公里。拥有较为稀缺的地段优势。（地块原为杭商学院，2007年地王，楼面地价15712元/平米）,3.5km,武林广场,4km,2km,西湖景区,黄龙,周边配套,农贸市场、百货、综合商场（文一物美）、农贸市场,同德医院、新华医院,翠苑小学、行知小学、杭师院附属小学、杭十三中、工商大学,文二路餐饮一条街、两岸咖啡厅等,公共自
2、行车、公交线路20余条、地铁2号线,周边配套,除了公共交通的便捷，本项目在小区内部设置车位比例为1:1，能基本满足住户需求。当然，随着杭州交通的发展，地铁线路的规划也在本案附近，现在本案的销售展示中心即为将来的地铁2号线入口之一。更快速安全的连通杭州的主城与外部。,地铁2号线入口,本案与行知小学中间有一条规划路段，据现场看来，该路段会比较狭小，可能会造成一定的交通拥堵。,行知小学,学区配套,学区房是本项目最鲜明的一个特点及卖点，现今基本上都是小太阳家庭，父母会竭尽所能为孩子创造一个良好的教育环境，本案项目学区划分到杭州著名的行知小学及重点中学杭十三中，为了吸引客户，开发商不惜花大价钱修建行知小
3、学新校区，更多、更好的为本案项目加入该学区做好准备，小学新校区工程进度不落于项目的开发进度。,项目区域分析,2,产品及销售情况,1,3,项目分析总结,产品信息,3#：23层，共168户，153、159、89、135平方；,1#：25层，共72户，90 两房三房、160 四房；,4#：6层，共12户，1个单元，单层阳台错开，增大使用面积，主要为140方以上大户型；,5#：22层，共62户，1个单元，88-169,6#：26层，共75户，1个单元，90 舒适型、160 奢侈四房,7#：物业用房，底下带有6000 商业以满足小区住户临时需求,后面2、8、9、10 三幢目前尚未推出，开盘时间及价格都未
4、确定,3,2,1,4,5,6,7,8,9,10,内部景观,欧洲庄园式纵向景观轴：中心景观泳池和双侧林荫步道横向景观轴：中庭及东西双庭院、中心喷泉优点：气势高贵、视野开阔、对称严谨,交付标准,精装修标准：5000元/平米厨房家电：德国博世卫浴洁具：德国唯宝空调：日本大金龙头花洒：汉斯格雅电梯：德国蒂森克虏开关面板：西班牙西蒙在客户认为最关键的装修要点中例如厨房、卫生间等都采用德国品牌，品质保证、空调采用日本品牌。质量及耗能都有保证。符合消费者心理需求。,外立面采用珍贵的菊花黄干挂石材幕墙、断桥铝木窗、中空low-e玻璃，有较好的隔音效果。,户型配比,据透明售房网上数据显示，御西湖项目在户型配比以
5、130-170方（共257套）大户型为主，去化率以130-140方最高。,数据说明：数据来自透明售房网,主力户型分析,A户型 四房二厅二卫 建筑面积：约158,优点：南北通透，采光较好，布局方正大开间客厅，连通超大景观阳台北次卧带飘窗，南次卧带景观阳台 增加了次卧的舒适度缺点：厨房门与北次卧门对开，容易造成次卧房间空气不清新客卫门正对主卧门，对主卧私密性及通透性造成一定影响在客厅的两侧有少部分过道面积的浪费。,在推户型分析,A户型 四房二厅二卫 建筑面积：约140,优点：南北通透，采光较好，布局方正双层挑高阳台增加使用面积的同时，景观效果也有所增加。卧室于书房都带有飘窗或是景观阳台，空间及视野
6、更开阔。缺点：厨房开间过短，且设备平台临近次卧与书房容易形成噪音污染书房有一定的面积浪费，客卫位置不合理,小户型分析,D户型 二房二厅一卫 建筑面积：约90,优点：主卧、次卧与客厅都朝南，朝向较好双层挑高阳台增加使用面积的同时，两卧室都带大面宽景观阳台。缺点：洗漱池放于公共空间，容易弄湿地板，造成房间不洁净，对主卧的私密性也有一定影响。,客户分析,从御西湖项目的地段及户型配比来看，客户以改善置业为主，首次置业很少，外加投资型客户。本地和外地客户都比较多。,推盘情况,首次开盘,二次开盘,三次开盘,五次开盘,3#楼，共167套，均价3.6万/平米，预约9.9折，一次性9.7折，开盘签约9.9折，老
7、业主再享9.9折四重优惠后最低可达3.4万/平米去化率97%,推出5#楼，共62套，首日预定53套，均价4万/平米，20天内签约并付首付9.9折，一次性9.7折，一期老业主享9.9折去化率98.4%,推出6#楼，共75套，首日预定49套，均价4.8万/平米，预约9.9折，一次性9.7折，开盘签约9.9折，老业主再享9.9折四重优惠后最低可达3.4万/平米去化率89.3%,推出4#楼，均价5万/平米，其中4#为电梯公寓，多层，12户稀缺140方大户型，故没有优惠去化率9%,推出1#楼，共72套，均价5万/平米，按揭9.9折，一次性9.7折，面积为90方两房、三房；160四房，90方销售情况较好。
8、去化率 32%,2011.2.9四次推盘,价格走势分析,从图表中可以看出，御西湖从开盘的均价3.6万/平米在2011.1月份突然上升到4.8万/平米，原因有三个：1、毛胚变精装修2、雅戈尔在申花版块拿了一块地，当时的地王，楼面地价为1.7万，所以要相应的提高主城区楼盘售价3、本身推出楼盘关系，前期主要推出的为西边套，旁边为市政主干道，各方面条件相对较差。所以本身定价偏低。,新政前后价格无明显变化,销售量走势分析,从图表中可以看出，御西湖从开盘至今销售量在出现三个拐点：拐点1：推出房源的减少拐点2：月底才推出房源，影响当月销售数据且均价提升至4.8万/平米，也一定程度上影响了销售业绩。拐点3：1
9、2月底推出6#，去化率较高故销售业绩较好，新国八条于1月26号正式颁布，而杭州的限购令于2011年2月底才颁布，这一个月的缓冲期，支撑着2月份的销售量新政后，销售量急剧下滑，其原因是：投资客的减少，客户大多持观望态势项目本身原因，目前在售的4#和1#，多为大面积户型，且基本无优惠，均价达5万/平米,项目区域分析,3,项目分析总结,1,2,产品及销售情况分析,SWOT分析,S,W,O,T,1、位于稀缺地段，交通便利，配套齐全。2、项目为学区房，是目前同档次、同价位楼盘所不具备的。,1、外部环境嘈杂，且交通容易拥堵2、项目小面积户型比较少，大户型较多意味着总价偏高。剔除了部分想要学区房的改善型需求,1、地铁2号线除了带来交通的便捷也会带来人流的超多，使得居住品质感降低、治安及外部环境质量下降。2、新政后剔除了一部分投资客，改善型置业也有一定影响。故此期间销售业绩不是非常理想,1、地铁2号线的开通使得项目的投资价值及保值能力迅速增强2、学区房对于目前的家庭来讲是具有绝对的吸引力，这种稀缺性资源一定程度上也不是钱能够解决的。3、精装修中的配置迎合消费者对外国品牌信任的心理需求。,
