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1、2011.12.25,姜再新/张洪岐/车光/左宁,【长春精装公寓项目】,考察报告,【阳光经典项目】基本情况简介,长春阳光经典项目位于长春市南部高新区。项目南侧、西侧为同一开发商开发的阳光城项目；项目北侧为志远街，沿线长度为160，路对面为万晟地产的一个商业综合体项目；项目东侧为前进大街，沿线长度110米，路对面为沃尔玛超市。项目占地约8000平米，总建筑面积约45450平米，容积率5.7 总计893套精装小公寓。主体建筑27层，单层层高3.0米，供热方式为地采暖。得房率71.5%左右。,【阳光经典项目】户型产品简介,上图：公寓入口门斗效果,左图：公寓立面效果,右图：公寓大堂效果,【阳光经典项目
2、】户型产品简介,左下图：客卧部分地面渗花系列特地瓷砖，80mm高PVC踢脚线收边；顶棚局部吊圈顶，筒灯交替布置在吊顶两侧，吊顶内暗藏T5灯带；塑钢窗，金花米黄大理石窗台板，地热采暖。送成品衣柜一组，板式双人床、沙发、茶几、电视柜、海尔电视、海尔空调。左上图：卫生间部分地面采用300*300仿洞石防滑地砖，淋雨部分地面为金花米黄理石刨沟防滑处理；墙面300*450仿洞石墙砖；顶棚为300*300铝扣板吊顶，两灯头的浴霸，手盆上方一盏防雾筒灯；嵌入式浴柜，送海尔热水器一个，海尔小洗衣机一个、水龙头及专用地漏。梳妆镜一片，淋浴花洒一盏，无浴房。厨房部分地面为600*600乳白色地砖，墙面为300*3
3、00乳白色墙砖；顶棚为满吊顶，筒灯照明；橱柜一组；海尔烟机，赠送电磁炉。,【阳光经典项目】基本情况简介,长春中海凯旋门项目位于长春市中部绿园区。项目南侧、西侧为现有居住区及综合市场等公共设施；项目北侧为景阳大路，沿线长度约为250，路对面为检查院及酒店；项目东侧为普阳大街，局部被广场绿化带隔离。项目占地约8.7万平米，总建筑面积约31.5万平米，容积率3.62 小型公寓总计约4000套。主体建筑26层，单层层高2.9米，供热方式为散热器。图中红色虚线表示地铁二号线。,【中海凯旋门项目】基本情况简介,【中海凯旋门项目】户型产品简介,上图：一层过道地面铺装,左图：一层过道吊顶,右图：一层过道吊顶,
4、下图：一层嵌入式信报箱,下图：入口门禁系统,【中海凯旋门项目】户型产品简介,左图：客卧部分地面采用强化复合地板及渗花系列特地瓷砖，地砖周边采用啡网纹天然大理石做波打线，80mm高PVC踢脚线收边；顶棚局部吊圈顶，六盏筒灯交替布置在吊顶两侧，吊顶内暗藏T5灯带；塑钢窗，金花米黄大理石窗台板，上设不锈钢护栏，下设铝合金或钢制散热器。左下图：卫生间部分地面采用300*300仿洞石防滑地砖，淋雨部分地面为金花米黄理石刨沟防滑处理；墙面300*450仿洞石墙砖；顶棚为300*300铝扣板吊顶，两灯头的浴霸，手盆上方一盏防雾筒灯；成品科勒浴柜、手盆、龙头，科勒马桶，送热水器一个（未安装）预留洗衣机水龙头及
5、专用地漏。右下图：厨房部分地面为600*600乳白色地砖，墙面为300*300乳白色墙砖；顶棚为满吊顶，筒灯照明；厨博士橱柜，带碗盘拉篮，两组吊柜，一组地柜；华帝烟机，无灶具，且不赠送电磁炉。,【中海凯旋门项目】户型产品简介,淡雅色调居住展示,温暖色调居住展示,绿色低碳办公展示,【考察总结】,从两个项目公寓精装修标准和费用情况来看，基本硬装修部分（地面、墙面、顶棚、厨卫装修）两个项目标准基本相当，中海凯旋门的卫生间系统和厨房系统配置的品牌略高于阳光经典。阳光经典项目内配置了家居家电，凯旋门则没有配置家具家电。阳光经典对外宣称装修费用为1500元/平，凯旋门对外宣称装修费用1200元/平。从我们
6、实地考察来看，阳光经典装修平米费用约在1050元（硬装650元/平，家具家电400元/平），凯旋门装修平米费用在700元左右。从两个项目公寓精装修色调风格来看，都是以浅色调现代风格为主。其中阳光经典地面统一采用浅色地砖，而中海凯旋门客厅部分为地砖、卧室部分为地板，但结合处未布置家居时略显怪异，且若做办公使用更显不合时宜。厨房墙砖因与客卧空间联通，故都选用米白色，中海凯旋门在砖和乳胶漆结合处用白钢槽收边略显精细。在卫生间色调上两个项目均采用了仿洞石的墙地砖，提升品质。入户门色彩选择上，中海凯旋门采用米白色铸成牌钢制入户门，且在内侧做了门套以提升品质，阳光经典选择深色入户门，与室内色彩统一协调性稍
7、差。为什么中海凯旋门及其他主流小公寓项目装修中不含家具家电，而阳光经典装修中却含家具家电？回答这个问题主要从两方面：第一，终极消费客户不同。由于阳光经典城紧邻吉林大学南校建成区，从老项目阳光城的小公寓产品来看，阳光经典小公寓的终极使用客户为吉大在校生居住为主。这就决定购买此项目的大部分为投资客，并且项目一旦交付就能够立即能产生回报。而其他小公寓项目还有一部分单身青年、新婚夫妇自住的客户，就不太适合配置家具家电。第二，从房屋总款上看。由于阳光经典的主力户型为40平米，而中海凯旋门等市场上的主力户型为50平米左右的产品，在总价相当的情况下，阳光经典更有机会通过提升产品装修附加值来拉升单价。,【产品
8、建议】,控制单套案值。按目前市场情况来看，小型公寓产品购买客户多数为投资客、单身青年、年轻夫妇，此部分客户对房屋总价极其敏感。所以要控制三期公寓的总案值，从而要控制装修投入费用，平米硬装修单价控制在650元/平700元/平之间，且不送家具家电。材料选用国内品牌。装修材料、卫生、厨房用具等选用国内知名品牌，而非中海凯旋门的国内品牌加国际一线品牌。风格采用浅色调现代风格。地砖、地板、墙壁颜色采用浅色调温馨方式表达，现代简洁风格（此种风格可以节省成本投入），卫生间采用深色仿石瓷砖凸显品质，给人以值钱的感觉。公共部位豪华装修。电梯前室、过道、一层大堂、一层电梯前室及过道等公共部位要豪华装修，其中部分尤为凸显奢华品质，建议顶棚吊顶（结合消防喷淋设施进行设计），墙壁局部贴砖，地面为高级大块地砖，做奢华踢脚。信报箱设置于一层大堂内，通过门禁系统使一层大堂对外公共敞开，用风门进行封闭。,
