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1、体验生命的奢华 营销报告,2006.05.8,提案结构,营销背景分析,大连宏观经济分析宏观政策解读地产市场分析竞争项目区域分析竞争个案点评,客户分析及客户定位,本市豪宅市深度客户分析目标客户定位,营销背景分析,大连宏观经济分析宏观政策解读地产市场分析竞争项目区域分析竞争个案点评,大连宏观经济分析,按户籍人口计算，人均GDP超过4000美元，城市化率55左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。,本市宏观经济指标GDP,本市宏观经济指标同期增长,单位：亿元,经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加，促进了房地产市场的发展。,人均收入逐年递增,单位：元,人均年可支配收入增速在十五个副省级城市中位居第一。人
2、均收入的逐年增长有序的促进了房地产市场的良性发展。人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。举例：家庭年可支配收入为20754元，按80用于还房贷，月还贷额约1400元。按首付30计算，可承受房屋总价为30万左右。同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价为35万以上。,深圳、广州、厦门、杭州、宁波、南京、成都、武汉、青岛、大连、济南、沈阳、长春、哈尔滨、西安,大连市在15个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。居民人均可支配收入大幅增长，居民消费力持续增加固定资产投资增幅41.3大大高于全国平均水平25.8，投资力度较大，后劲也大。,与其他副省级城市比较,宏观政策解
3、读,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文),2004,物业管理条例,国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(18号令),关于建立全国房地产信息发布会制度的通知,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令),关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定（33号令）,关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知,关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定（4号令）,经济适用住房管理办法,国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知,关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知,提高存款准备金率,关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作
4、的通知(71号令),2005,政策发展树,2005,建设项目用地预审管理办法,关于切实稳定住房价格的通知（“国八条”）,中国七个部门提出做好稳定住房价格工作的意见（“新八条”）,央行加息,央行调整房贷利率,银行联网实施房地产贷款管理,关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知,关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知,物业服务收费明码标价规定,2005年5月11日，国务院办公厅转发七部委关于做好稳定住房价格工作的意见,政策发展树,本市房地产最新政策,对开发单位的超建行为，今后大连市将采取拆除或没收的方式解决,对普通商品房项目用地，招拍挂时大连市将限定最高成交价格,加大经济适用房
5、和单位集资建房总量，2005年为80万平方米，另外今年大连市还将首次推出30万平方米限价商品房,大连市将禁止炒卖期房，中介机构不得为无预售许可或不符合现房发售条件的开发单位代售商品房,本市房地产最新政策,“三房制度”弱势群体可选择廉租住房；低收入群体可选择经济适用房；对收入在大连市平均工资1.2倍以下的市民大连市还将首次推出限价商品房，中低价位商品房将占大连今年商品房投放总量的70以上,为规范房地产市场管理，对经营性开发项目用地，大连市将依据规划设计条件及附图进行招标、拍卖、挂牌，取消以前凭修建性详细规划进行“招拍挂”的方式。确定中标单位后，规划部门将根据中标确认书办理规划许可,2005年国家
6、对房地产市场进行调控，自3月16日取消房贷优惠政策后，又陆续出台了若干房地产新政，主要有3月26日“国八点”、4月7日“国八条”、5月11日“七部委八条意见”、6月1日调整营业税等。大连市政府也紧随其后发布了一系列文件，以抑制房地产过量投资，控制日益上涨的房地产价格。大连房地产业虽在短期内受到一定的冲击，但由于大连市购房者多以自用居住为主，房地产投机行为较少，因此大连房地产市场受政策影响不大。,本市房地产市场受政策影响不大,涨价、加息没有降低购房热情,生活观念的转变，目前市民们已经不再像以前那样把自己当作攒钱的工具，而是越来越注重享受生活，改善生活质量的需求非常迫切，房价和利率的上调不足以阻挡
7、人们对于美好生活的追求；底气的转变，由于时下的很多购房者属于二次置业，房价的整体上扬也加速了他们现有住房的升值，可以从二手房交易中使自己的购买力得以补充和提升，从而以较强的底气面对物美价不廉；信心的提升，人们对宏观经济发展前景以及未来个人收入增长的信心在逐步提升，这种提升使人们勇于通过贷款购房方式来实现自己的居家梦想。从这个角度来看，利率上涨提高了购房群体的含金量，确实能起到规避房地产市场的金融风险，减少房地产泡沫的作用。,地产市场分析,本市近年土地供应走势,2005年的土地出让面积量明显高于近几年的平均水平。,单位：公顷,中山、西岗、沙河口三区土地出让面积减少，甘井子区由于地处城市外围，可供
8、开发土地较多.加上“西拓北进”建设大大连进程加快，一些郊区乡镇相继划入城市规划版图，甘井子区潜在土地供应量充足。已出让的土地中，用于住宅及公寓的34宗，用地面积245.47公顷，预计形成商品住宅376万平方米，土地用途倾向于中低价位的房地产项目占有较大比例。,2005年本市四城区土地供应比例,本市商品房市场成交同期比较,房地产交易所提供的数据，过去一年中，本地人购买住宅的交易件数为33688件，交易面积为321.3万平方米，成交额为126.3亿元，同比分别增长了10.9%。而在非住宅交易方面，本地人购买非住宅交易量增速非常明显，其中件数，交易面积，成交额同比分别增长了19.8%。但是由于04年
9、市场的总体开发面积和投入市场的面积高于05年，所以造成了在总体市场下，05年较04年整体数据有所下降。另根据统计2005年外地人在我市购买方品房总交易件数达到了11882件，占商品房总交易量的28.1%，而且多数集中在高端产品，7000元/平米以上的超过50%。,2005年大连市内四区商品住宅均价涨幅达到13%左右商品住宅价格增速较快,增幅较大.根据国家发展改革委,国家统计局调查显示,2005年第四季度,全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.8%,其中大连在建商品房(涨幅15.1%)及二手房销售价格(涨幅18.4%)，涨幅排行榜中分别列居第二和第一位。2006年第一季度全国第一（15%）。,2
10、005年本市商品房成交价格走势,2005年本市四城区商品房成交价格走势,2005年，商品住宅销售价格涨幅最大的是甘井子区，商品住宅价格上涨了19.2%，楼盘销售速度较快,部分新开的低档楼盘销售火爆,体房价上升幅度较大。中山区、西岗区、沙河口区分别上涨了14.4%、8.9%、6.4%。沙河口区房价受部分中高档楼盘价格坚挺的带动(如星海广场,八一路地带房价一路攀升),房价保持上扬态势。中山区由于可开发的商品住宅用地供应日趋减少，商品住宅也愈显稀缺。受此影响整体房价上升幅度不大,但部分低容积率和产品规划设计较好的优质大盘价格保持上升势头,受到市场追捧。甘井子区由于地处市区外围，发展空间、开发潜力大，房价基数低，中低价位商品住宅比较多，因而吸引了中低收入家庭群体，有力支撑了房价上涨。,2005年本市四城区商品房市场分析,近年本市商品房施工面积及竣面积走势对比,近年本市开发投资额度走势,单位：亿元,本市二手房市场成交同期比较,2005年的本市二手房成交面积相对与2004有所下降，但是成交金额有所上升，由此可见本市二手房的单价成上升趋势。,
