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1、契税的纳税筹划,一、契税的概念,契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。,二、契税的纳税人及计税依据,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。,三、契税的税率及应纳税额计算公式,契税税率为35。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在以上幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税
2、务总局备案。契税应纳税额计算公式：应纳税额计税依据税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。,四、契税的纳税筹划,（一）签订等价交换合同，享受免征契税政策（二）签订分立合同，降低契税支出（三）改变抵债时间，享受免征契税政策(四）改变投资方式，享受免征契税政策（五）改变购买不动产方式，享受免征契税政策,（一）签订等价交换合同，享受免征契税政策,根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利
3、益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。,例：金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司，然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税=30004%=120（万元），南方公司应缴纳契税=30004%=120（万元）。根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：金信公司与南方公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定，金信公司和南方公司各自免征契税120万元。,（二）签订分立合同，降低契税支出,根据财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复（财税2
4、004126号）规定：1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。,（三）改变抵债时间，享受免征契税政策,纳税筹划思路：根据财政部 国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知财税2003184号文件规定：企业按照有关法律、法规
5、的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。,例：金图公司因严重亏损准备关闭，尚欠主要债权人明珠公司5000万元，准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税50004%200（万元）。根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间，先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产，待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务，可享受免征契税，节约契税支出200万元。,（四）改变投资方式，享受免征契税政策,
6、根据财税2003184号文件的规定：非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。,例：王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=5004%=20（万元）。根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：第一步，王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司，将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办
7、理房产变更手续，不需缴纳契税。第二步，王明对其个人独资公司进行公司制改造，改建为有限责任公司，吸收李立投资，改建为新华有限责任公司，改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋，免征契税，新华公司减少契税支出20万元。,（五）改变购买不动产方式，享受免征契税政策,根据财税2003184号文件的规定：非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的房屋、土地权属，免征契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定，合同约定，合并改建为一个企业，对合并后的企业承受原合并各方的房
8、屋、土地权属免征契税。执行期限为2005年12月31日之前。另外根据财税200641号财政部 国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知文件规定，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税2003184号文件规定执行，执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。对于财税2003184号文件执行过程中的问题做了如下规定：1.184号文件第一条第一款中规定的“整体改建”，是指改建后的企业承继原企业全部权利和义务的改制行为。2.184号文件第二、三、四条中所谓“企业”，是指法人企业。3.184号文件第二条第一款中规定的“股权转让”，包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法
9、人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在执行中，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。即：企业办理变更登记的，适用于该款规定；企业办理新设登记的，不适用于该款规定。对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。4.184号文件第四条规定的“企业分立”，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为。5.184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。6.以出让方式承受原改制企业划拨用地的，不属于184号
10、文件规定的范围，对承受人应征收契税。,例：金盛有限责任公司于2004年1月向国有独资公司兴业有限责任公司购买三幢商品房，价值9800万元，金盛公司应缴纳契税98004%392（万元）。根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：第一步，金盛公司与兴业公司签订投资协议，共同出资组建兴盛有限责任公司，注册资本为1亿元，金盛公司出资200万元，出资方式为货币资金，投资比例为2%，兴业公司出资9800万元，出资方式为三幢商品房，投资比例为98%，并约定兴盛有限责任公司成立后，于6个月内办理商品房产权变更手续。办理商品房产权变更手续时，新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产，因兴业公司投资比例超过50%，享受免征契税392万元。第二步，办理完商品房产权变更手续后，金盛公司与兴业公司另签订一份股权转让协议，约定兴业公司将所持兴盛有限责任公司9800万元股份原价转让给金盛公司股东。第三步，股权转让手续办理完毕后，金盛公司与兴盛有限责任公司于2005年1月签订合并协议，由金盛公司合并兴盛有责任公司，合并后金盛公司承受原兴盛有限责任公司的房产，享受免征契税392万元。,在以上对于契税缴纳的若干案例筹划中，要注意契税缴纳和土地增值税缴纳密切相关，进行税收筹划时需同时考虑土地增值税的税负，并结合有关营业税和企业所得税的相关免征政策，综合考虑企业总体税负支出，方能取得较好的筹划效果。,
