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1、,城市房地产管理法律制度银行业监管法律制度证券监管法律制度保险监管法律制度期货监管法律制度,城市房地产管理法律制度,房地产业的主体包括哪些？有哪些房地产市场？,房地产企业、房地产中介机构、国家机关、金融机构、消费者、房地产投机者等。地产出让市场、房地产买卖市场、房地产中介市场等。,一、概述（一）房地产的概念 房地产是房产和地产的合称。房产和地产是指它们的财产状态由于房屋的物质形态与土地的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，所以可以把二者合称为房地产。（房依地存，地为房载。）,土地,房屋,房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多国家，房地产业日益成为国民经济的支柱行业，成为基础性、
2、先导性产业。,城市房地产管理法涉及的房地产仅指可以作为房地产业开发经营的房产和地产。具体包括：（1）在已经取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产；（2）经过公有住房改革依法取得产权的房地产。不包括：（1）农村集体经济所有的土地；（2）农村中农村村民的住房、宅基地。,（二）城市房地产的范围1989年颁布的城市规划法规定：“本法所说的城市是指，是指国家按照行政建制设立的直辖市、市、镇。”“城市房地产”指在“直辖市、市、镇”规划区内的房地产。这里说的镇，是指“建制镇”。何为建制镇？,建制镇即设镇，是指经省、自治区直辖市人民政府批准设立的镇。1.凡县级地方国家机关所在地，均应设置镇的建制。2.总人
3、口在2万人以下的乡，乡政府驻地非农业人口超过2000人的，可以建镇；总人口在2万人以上的乡，乡政府驻地非农业人口占全乡人口10%以上的，也可以建镇。3.少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小型工矿区、小港口、风景旅游、边境口岸等地，非农业人口虽不足2000人，如确有必要，也可设置镇的建制。,（三）城市房地产管理法的概念和立法概况1.概念 是指调整在城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。,2.立法现状土地管理法【1986年、1998年（第一次修正）2004年（第二次修正）】土地管理法实施条例【1999年】城市房地产管理法【1994年、2007年修正】城市房地产开发经营管理条例（
4、1998年）国有土地上房屋征收与补偿条例【2011年1月21日公布并实施】（2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。)物权法（2007年）,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年）外商投资开发经营成片土地管理暂行办法（1990年）住房公积金管理条例（1999年）物业管理条例（2003年制定，2007年修改）城市商品房预售管理办法（2001年，2004年修改）城市房屋权属登记管理办法（2001年）经济适用住房管理办法（2004年）,（四）房地产管理体制 全国的房地产工作，由国务院建设行政主管部门（住房和城乡建设部）和 土地管理部门（国土资源部）分别管理。县级以上地
5、方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市的人民政府确定。目前全国大多数地方人民政府实行房、地分管体制，只有少数城市已经建立起一个部门统一管理房、地产的体制。【内蒙古自治区住房和城乡建设厅、呼市房地产管理局、国土资源局】,二、房地产开发用地管理（一）土地使用权出让1.概念。是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,（1）拍卖出让。是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人的主持下，公平竞投某一地块使用权，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让
6、方式。,2.土地使用权出让的方式。,（2）招标出让。是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标方式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。,（3）双方协议出让。是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商，达成协议的一种出让方式。,“五证”“二书”“一表”五证：国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证二书：住宅质量保证书 住宅使用说明书一表：竣工验收备案表,3.出让土地使用权的内容和最高期限（1）内容。使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使
7、用权、受益权和部分处分权。部分处分权指使用权的转让、出租、抵押、用于合资、合作经营等。,（2）最高年限按下列用途确定：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其他用地50年。,（二）土地使用权划拨1.概念。是指经县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。）,2.土地使用权划拨的范围（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等
8、项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。3.取得方式不采用拍卖、招标金额协议出让方式，而是适用国家建设用地的审批方式。,三、房地产交易管理（一）概述房地产交易是指房地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押和交换活动的总称。房地产法第2条第4款规定：“本法所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”,（二）房地产转让 1.含义。是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。,交换、继承、析产、调拨、法院判决、仲裁机构仲裁裁决等,2.不得转让的房产（38、39条）第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的
9、条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,3
10、.签订书面合同，权利义务转移（40、41条）第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。,4.商品房预售的条件（45条）第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已
11、交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。,（三）房地产抵押1.含义：合法、不转移占有 第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的
12、房地产拍卖所得的价款优先受偿。2.签订书面合同 第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。,（四）房屋租赁1.含义 第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.签订书面合同 第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。,（五）中介机构,房地产咨询机构-企业登记管理制度,房地产价格评估机构-许可制度，报省级以上财政行政机关审批,房地产经纪机构-企业登记管理制度,房地产权属登记管理土地土地所有权证书房屋房屋
13、所有权证书房屋所有权和土地使用权统一载入“房地产权证书”第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。,61条,变更登记-房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请房产变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。房地产变更，是指在房地产因扩建、改建、增建、翻建以及拆除、自然灾害等原因发生的房地产增减的情况，以及房地产权利人的名称或者姓名
14、改变，原来设定的负担或者终止或者消灭等情况。抵押登记（62条）抵押房地产范围内，新增的房屋是否属于抵押范围？,分析：不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对新增房屋拍卖所得，抵押权人无权优先受偿。,房地产开发流程：1.发改委：审批建议书；2.环保局：环境影响报告书(表)；3.规划局：办理项目选址意见书；4.国土资源局：建设项目用地预审；5.地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见；6.发改委：审批项目可行性研究报告；7.规划局：建设用地规划许可证；8.国土资源局：征用土地确定土地供应方案；9.拆迁部门：拆迁方案；10.报市人民政府
15、审批，报有批准权的人民政府审批；11.建设局：办理开发项目建设条件意见书；12.国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同；,13.拆迁部门：办理拆迁许可证；14.国土资源局：办理土地证；15.地震局：抗震设防要求意见书或安评证明；16.建设局：开发商与建设局签定开发项目合同；17.规划局：建设工程规划许可证；18.消防支队：消防设计审核意见书(一般工程)；19.地震局：抗震设防要求意见书或安评结论；20.建设局：工程施工图设计文件委托审查；21.建设局：工程施工招标申请备案；22.建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督；23.建设局：工程开工条件审查，核发
16、施工许可证；24.房产局：高品房预售许可证；25.房产局：办理房屋所有权证。,十八大后房地产政策展望楼市市场化为城镇化铺路 城镇化是未来中国经济增长的动力。而住房市场发展是城镇化的重要内容。因此，新领导班子上任之后，住房市场的这个政策目标不仅不会改变，而且会进一步强化，并让国内的住房市场真正转型为一个以消费为主导的市场。,土地所有权制度,土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的支配性权利。,国有土地所有,下列土地归国家所有：城市市区的土地；农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地；国家依法征用的集体所有的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体
17、经济组织全部成员转变为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,国家土地所有权的主体由宪法规定，国家土地所有权由国务院代表行使，国务院可以通过制定行政法规或发布行使命令授权地方人民政府或其职能部门行使国有土地所有权。,集体土地所有权,范围：土地管理法第8条第2款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山。属于农民集体所有。”,（2）集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表，依法经营管理；,在一个村范围内
18、，存在两个以上农村集体经济组织。并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表，依法经营管理；,农村集体所有土地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇土地农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。,最有价值提示土地所有权的总结：“国家占两头，中间归集体。：所谓两头就是足以好的和最坏的，最好的就是城市市区的地，价值最高；最坏的地例如高寒山脉、沙漠滩涂等；其他 中间的地，适合农业和畜牧、归集体。,但是集体土地所有权的行使受以下限制：集体所有的土地不能直接用于房地产开发，
19、也不得出让、转让、出租于非农业建设，不但擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经乡（镇）人民政府批准。集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。,土地的分类：,土地的用途分为农用地、建设用地和未利用地三种。农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,实例演练,1、下列土地不属于国家所有的是：A.自留地B.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体
20、所有的土地C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.国家依法征用的土地,2、铜岭县八里沟乡莽牛屯村民赵某在2004年获得本村一块山坡下的土地承包经营，2005年春季因为山洪暴发而将该地开冲毁。现莽牛屯决定对该承包地进行调整，请问应经过下列哪些程序？A莽牛屯村民会议2/3以上成员通过B莽牛屯村民代表1/2以上成员通过C八里沟乡人民政府批准D铜岭县农业行政主管部门批准,法条依据：,第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地
21、的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。,国有土地使用权,国有土地使用权利是指用地者以下不同的取得方式而享有的与所有权相分离的归国有土地所有的公益性财产权利。单位和个人使用国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。,国有土地使用权的取得方式,国有土地使用权的取得方式：出让、划拨取得，开发取得，承包取得。,出让。指国有将土地使用权在一定年限内出
22、让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,出让是取得国有土地使用权的方式之一，以下关于国有土地使用权出让的说法正确的是：a.以该种方式取得国有土地使用权的建设单位应当按照国务院规定的标准和办法缴纳出让金及其他费用后，才可使用土地b.为了公共利益需要使用土地时，政府土地行政主管部门经批准可以收回土地使用权C.在城市规划区内改变土地用途的，可以不经报批，直接由有关城市规划行政主管部门同意即可D.需要改变土地用途的，应当报原批准用地的人民政府批准,ABD,国家出让土地的 方式：,讯达房地产开发公司拟在城市近郊搞房地产开发建豪华住宅，其拟开发的土地已列入城市发展规划的耕地。关于其
23、使用权的取得，以下说法正确的是：A.讯达公司可以同该市人民政府协商，并于该市人民政府的土地管理部门签定协议取得这幅土地的使用权B.讯达公司可以通过招投标方式取得该幅土地的使用权C.讯达公司可以通过政府对该幅土地的拍卖方式取得该幅土地的使用权D.讯达公司可以向该市人民政府申请划拨该幅土地的使用权,出让方式是指国有土地的代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给使用者。按照房地产管理法的规定，国有土地使用权的出让方式有三种，即拍卖、招标和协议。一块具体的土地，到底采取上述三种方式中的哪种方式出让使用权，要根据出让土地的具体情况和土地的用途确定。,房地产管理法第12条第2款规定：“商业、旅游、娱乐
24、和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”,一）协议。协议出让是指土地使用权的有意受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行协商，以便就有关出让事宜达成一致的出让方式。以协议方式订立土地使用权出让合同，双方当事人在议定合同条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。因此，这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。,关于协议出让的程序，法律没有具体规定，根据各地的有关规定和实践，协议出让的程序大致是：（1）申请。即有意受让方应根据自身的需要向国有土地所
25、有者的代表机关提出用地申请，并提交相应的用地意向书。（2）协商。即由土地所有者代表与有意受让方就有关事宜进行反复的谈判，逐步达成一致意见。（3）签约。即用合同把双方协商所达成的一致意见确定下来。（4）领取土地使用证，办理土地使用登记。,（二）招标。招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。以招标方式订立土地使用权出让合同，引进了市场竞争机制，有助于选择合适的受让人。这种方式一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。,参照我国有关招标的规定以及招标出让土地使用权的实践，招标出让一般
26、按下列程序进行：（1）招标。即由招标人发出招标通告，由有意受让人提出招标申请，然后由招标人根据确定的投标人资格范围，对有意受让人进行资格审查，最后向被批准的申请人发送招标文件。（2）投标。即有意受让人申请投标，经招标人资格审查批准后，在规定的时间内，向招标人交纳投标保证金，然后将密封的投标书投入指定的信箱。（3）开标，评标和决标。即招标人会同有关部门并聘请专家组成评标委员会，由评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者。（4）签约。即中标者在接到中标证明书后，在规定的日期内持中标证明书与招标人签订出让合同，并支付规定数额的定金。（5）领取土地使用证。即中标者缴付合同规定的全部出让金后，向国有土地
27、所有者代表办理土地使用登记，领取土地使用证。,（三）拍卖。拍卖也叫“拍让”，是指土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。以拍卖方式订立土地使用出让合同，国家可以获得较高的土地使用费，因此，这种方式适用于已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。,根据我国土地使用权拍卖的有关规定和实际做法，拍卖的一般程序为：（1）由土地所有者代表发出土地使用权拍卖公告。（2）应买人凭保证金收据领取编有号码的报价牌进入拍卖场所。底价，应买人报价，经一番竞投，选定出价最高者，拍卖成立。（4）签约。应偶像高
28、而得者即与土地所有者代表签订土地使用合同，并按规定交付履约金。（5）领取土地使用证书。受让人按土地所有者代表的通知，办理土地使用登记手续，领取土地使用证书。,国有土地使用限期,国家规定国有土地使用权出让的最高年限，分为下几种情况：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。在法律规定的土地使用权出让的最高年限内，出让方和受让方得自由约定土地使用权出让的年限。,土地使用权的收回。,是指国家将国有土地使用权以出让合同的方式确定给土地使用者开发利用后，由于法定事由的发生，国家收回土地使用权致使土地使用者不再享有土地使用权的
29、行为。,有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：1、为公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿。2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回应对土地使用权人给予补偿。,3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的。4、因单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的。5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，土地使用权因土地灭失,6、土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，国家强制收回。,城市房地产管理法第25条规定：以
30、出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2你未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；,出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，属于居住用地的可自动续期；非居住用地的，应最迟与届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未
31、获批准的，土地使用权由国家无偿收回。,划拨,指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限的国有土地使用权。,最有价值提示虽然要交付补偿、安置费用。但是由于这些钱是给付于原住居民的，所以从国家的角度看还是无偿免费的；因此，所有的划拨行为性质皆为无偿。最有价值提示划拨土地没有期限限制，不是永久使用的意思，而是国家可以随时收回。,最有价值提示 划拨土地用途具有特定性。使用范围包括：国家机关用地，例如政府大院和军事用地；城市基础设施用地，例如道路、共厕、停车场；公益事业用地，例如残疾人工厂学校、希望小学，不包含正常健康人的学校；国家重点扶持的能源、交通、
32、水利等项目用地，如三峡工程、京九铁路等；法律法规规定 的其他用地。最有价值提示 教育用地是出让的，有偿的，不属于划拨。,最有价值提示国有高校的用地根据上述规定应当是出让的有偿使用，因为属于“教育”用地,划拨是取得国有土地使用权的法定方式之一，可以以划拨方式取得国有土地使用权的情形有：A房地产开发商建商品房用地B城市基础设施用地和工艺事业用地C国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地D国家机关用地和军事用地,集体土地使用权,集体土地使用权按用途分为农用地、宅基地、非农经营用地和非农公益用地。不同的用途取得方式不同：农用地承包；宅基地分配；非农经营用地投资；非农公益用地拨付。其中，非农公益用地
33、使用权人的权力内容受到限制，其对土地只享有占有权、使用权，几乎不拥有收益权和处分权。,集体土地使用权的种类：1、1农用土地使用权：指农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包方式取得的用语农，林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权，其取得方式一般为承包方式。,根据农村土地承包法（2002年8月29日 通过，2003年3月1日起施行）第20条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”,农民集体所有土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事林业生产的承包期为：A10年至3
34、0年B30年至50年C30年至70年D50年至70年,承包土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表通过，并经乡，镇人民政府和县级政府、农业行政主管部门批准。本农村集体组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准,1、2宅基地使用权：宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地使用权,（1）宅基地使用权的主体。农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得宅基地使用权
35、,。（2）宅基地使用权的取得。农村村民申请住宅用地，应经依法审批。经依法审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权,（3）宅基地使用权的内容与限制。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准,根据土地管理法第62条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并不得超过规定标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权后，再申请宅基地的，不予批准,村民宅基用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府审批。农村村
36、民一户只能有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准。,某村村民刘某想要申请一处宅基地用于建房，特向某律师事务所王律师咨询，以下咨询意见中，正确的是：1、农村村民住宅用地，由乡镇人民政府批准，报县级人民政府备案2、农村村民建住宅，应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，涉及占有农用地的，应当办理农用地专用审批手续3、农村 村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府土地管理部门批准4、刘某一户只能拥有一处宅基地，刘某将其住房出卖后，再申请宅基地的，只有在交纳相当于土地出让金的款额后，才能予以批准,农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经
37、济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。,对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。,1、3非农经营用地使用权,经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。,非农经营用地使用权的主体,农村集体经济组织可设立独资经营的企业，将符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动，土地使用权由该集体经济组织或企业享有。,农村集体经
38、济组织可通过以符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用由该企业享有。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。其应依法申请取得或者继受取得国有土地使用权。,非农经营用地使用权的取得。,申请取得非农经营用地使用权，应经依法审批。土地使用权作价金额参照国家建设征用集体土地的标准确定。,非农经营用地使用权的内容与限制,非农经营用地使用权人对土地享有占有权、使用权，其收益权按照有关公司法、合伙企业法的规定或依约定处置。非农经营
39、用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。,破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押。设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。抵押权实现拍卖，变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的
40、除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依担保法规定处置。,1、4非农公益地使用权,依法经过审批由农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权，包括其内部公益性活动和依法设立学校等公益性组织。非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，或将土地使用权转让、出租或抵押。,2集体土地使用权的收回条件：,为乡（镇）村公共设施和公益事业建设的需要使用土地，收回时应当对土地使用者予以适当补偿；不按照批准的用途使用 土地；因撤消、迁移等原因而停止使用土地。,国家建设用地的管理制度,1、建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。,
41、2、建设用地的分类。我国将建设用地分为国家建设用地和乡(镇)村建设用地。国家建设用地是指国家为进行各种经济、文化、国防建设以及兴办各种社会公益事业进行建设所需要占用的土地。目前对国家建设用地的范围做扩大化解释，一些虽非国家投资，也不具有公益性的建设项目，如城市房地产开发，适用国家建设用地制度。,乡(镇)村建设用地是指农村集体经济组织兴办企业、公益事业或农民建设住宅所需占用的农村集体土地。,国家建设用地的来源包括三方面,其一，征用农民集体所有土地；其二，使用国有荒山、荒地；其三，收回他人享有使用权的国有土地。,国家建设用地审批权限,由国务院批准的包括：基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超
42、过70公顷的。征用上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。,需要由国务院批准才能征用的土地包括：A基本农田B丘陵耕地50亩C荒地100亩D已批准的农用地转为建设用地，具体建设项目用地(可以由市、县人民政府批准)ABC,5、国家建设征地的程序。,国家征收土地按下列流程办理：按照法定程序经有审批权的人民政府审批-再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案-并由同级人民政府予以公告-听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见-(组织实施)被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。对补偿标
43、准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的-由批准征收土地的人民政府裁决(上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。),6、国家建设征地补偿安置标准。,征收土地的，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地，用地者需支付、缴纳下列费用：(1)土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的610倍。(2)安置补助费。按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口效，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位人均耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值15倍。,(3)新菜地开发建
44、设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。(4)被征收土地上的附着物和青苗补助费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。安置补助费可以增加，但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。,7、国家征地补偿安置费的归属或支付对象,。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。安置补助费必须专款专用，一般来说，由谁负责安置即向谁支付安置补助费。,录象：广东开平违法批地案件调查征收土地不是向农民购买土地，被征收单位和个人必须服从，但必须给予补偿。这种补偿是由国家确定了标准的一种经济补偿，并不是国家向农民
45、买地的“市场价格”，价格是商品交换的产物，而在土地管理法中还没有将征用土地视同为商品交换，即土地买卖。补偿方面的问题：,1、土地补偿标准过低，补偿费分配混乱 土地补偿费是按农民收益来计算的，并没有反映农地转为非农地的预期性土地收益。征地低价补偿与供地高价出让反差明显，因此，单纯以被征收土地年均产值为依据来确定和计算补偿安置标准的方法不科学。按土地管理法中的补偿标准来计算，如湖南省，是中国人均耕地相对较少的省份。如果人均有一两亩耕地，农作物是水稻，按亩产1000元计算，按最高的补偿标准30倍来补，也不过是6万元，只相当于国家公务员2至3年的土资。那么三年以后呢?对补偿标准所引发的另一个思考是，这
46、种补偿是否体现了宪法中对所有权的保护，又是否体现了土地的真正价值?,2按土地产值补偿导致补偿费与实际安置生活费距离拉大，征地后农民无法保持原有的生活水平。土地管理法中的征地补偿标准形成于1986年，当时的宏观经济政策以及实际情况都决定了征地补偿标准的局限性，特别是在区位和地域差的考虑上缺乏动态。另外，在制定费用标准时考虑的影响因素以及计算参数单一，与现今的经济形式不相符合。,3土地征收中的补偿费分配混乱，其根木原因在于农村集体土地所有权的主体混乱。关于农村集体土地所有权主体，一直是理论界和法律界争论的话题。土地管理法为这个有争议的话题盖棺定论:“依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村
47、民委员会经营、管理，属于村内的农民集体分别所有(实际上是以生产队为基础延续存在的)由村内的农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”。但问题在于谁来承担所有权主体，而是谁来相应的承担义务。,在涉及利益分配的时候，乡政府、村委会、乡(村)经济组织都不关心所有权主体问题，一旦补偿费发了下来，在利益的驱使下，都要行使主体的权利。这样就产生了“乡扣”、“村留”、“乡(村)经济组织提”的怪现象，导致本来就少的可怜的补偿费到了农民手里的时候已经所剩无几。这样的事情频频发生，就必然产生大量的矛盾，导致社会的不稳定因素增加，也就为社会的前进发展带来阻碍。,土地征收程序混乱，救济程序不完善（一）土地征收补偿程序的
48、透明度较低 在西方发达国家，征收土地的程序是很公开很透明的:一般的征收程序是“申请一批准一公告一征收”。都是多次公告，做到公开、透明，被征地的产权人对征地的整个过程和补偿标准的制定有充分的知情权和参与权。关于土地征收程序方面的法律条款完善，实施与保障相结合。,而我国的土地管理法第四十六条规定:“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”其中第二款规定:“被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”。这是其中的公告一登记程序。看似体现了公平和透明，但仔细分析就不难看出问题。,一是征收完全
49、是强制性的。征收主体为国家，在实际工作中，各级人民政府为了木地区的利益，为了圈占更多的土地，纷纷打着国家的旗号滥用权力，村民和集体经济组织作为弱势群体，没有决策权和申诉权，不利于群众监督，所有者权益难以有效保障，使得征收土地的目的为“公共利益”成为一句空话。,二是公开性不够，带有一定的暗箱操作。在许多地方已然超过了法定的审批权限，而我们的被征收土地的所有权人对这些是一无所知的。他们看到的只是一个已经盖了鲜红的公章的布告，完全被剥夺了“知情权”，更不要说什么“参与权”了。三是征地后跟踪监查不够，征地环节管理不完善。土地管理法第四十八条规定:“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，听取
50、被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。方案已经确定，然后让已经被剥夺了土地的农民来发表意见，已经不能真正的解决问题了。,（二）行政救济程序不完善 土地管理法实施条例第二十五条规定:“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调:协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。”这一规定，从法律上确立了解决征地争议的裁决机制，征地争议裁决制度正式诞生。因此，这里所谓的行政救济程序不完善一般是指我国土地征收行政裁决机制不健全，虽然有了法律的明文规定，但还是在实践中很难实施。现实情况却是:从实施条例颁布实施至今，征地争议裁决制度;没有像其他法定制度一样在各地迅速建立，,相反，其实施却非常缓慢和艰难。这
