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1、,房产基础知识培训,目 录 1.房地产的由来 2.土地的释义 3.什么叫商品房 4.房产名词解释,房地产的由来,1.开发商通过拍卖或政府划拨取的土地。2.根据政府对该宗土地的要求，进行建筑设计审批。3.根据设计图纸，建设单位对该建筑进行施工。4.达到销售要求后进行销售。,土地的释义,一.土地取得方式1.行政命令式 可以是划拨，也可以是协议出让的。2.公开出让的方式 通过土地市场竞拍方式。二.土地的性质开发的房产用地基本可以分为：住宅用地、商住用地、商业用地。按土地用途划分：农业用地、工业工地、教育用地、体育用地、军事用地、行政用地、商业用地。,三.土地使用年限1.一般住宅用地的出让年限最高为七
2、十年。2.商业用地为40年.综合用地的出让年限最高为50年。四.土地的建设要求容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。,容积率越小，建筑密度越小，相对该物业绿化面积、间距越大。容积率越大，建筑密度越大，相对该物业绿化面积、间距越小。容积率越高，意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。,容积率一般是由政府规定的。一般而言,容积率分为 独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为1.52.0,18层
3、高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为2.44.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。,高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中人们的生活舒适度下降。,【生地与熟地】熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。（城市中尚待拆迁的土地又叫做毛地）三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通
4、、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。【拆迁补偿的方式】货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。,什么叫商品房,【商品房】是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。,二.购买商品房应交税费,商业用房 契税 3%工本费用+印花税万分之五 按揭费用另计 契税 140方以下1.5%、140方以上3%住宅 工本费用+印花税按揭费用另计,房地产名词解释,【房地产】房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上
5、来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。,【国土局】代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。,【发展商】专门从事房地产开发和经营的企业。,“五证”建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证由于实行土地使用权挂牌出让，建设用地规划许可证和土地使用权证顺序有时会反过来。“两书”商品房质量保证书主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。,【预售的条件】已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。持有其余三证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的
6、资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。,【代理商】经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。,【土地类型】按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。,【土地使用权年限】是指政府以拍卖、招标、协议的方式。将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对
7、土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、体育、综合用地为50年，商业，旅游，娱乐用地为40年。,【土地使用费】土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。,【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建,对购房而言，就不具备产权的概念。,【如何办理产权？】每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才
8、能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。,【房地产产权登记】指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确定产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人，权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。登记机关设置房地产登记册，按编号对
9、房地产登记事项作全面记载。,【产权证书】是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,【房屋买卖合同】是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。,【房屋所有权】房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法
10、律允许范围内的一切权利。,【房屋使用权】是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。,【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层，阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,1、底层住宅为13层2、多层住宅为46层3、小高层住宅为711层4、中高层住宅为1216层5、16层以上为高层住宅,【复式住宅】这类住宅在建造师每户占有上下两层，实际早在层高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两
11、层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和在、贮藏用，户内设多出入墙式壁柜的楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。,【标准层】是指平面布置相同的房屋楼层。,【跃层式住宅】这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。,【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以外的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。,现 房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期 房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。外
12、销 房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。内 销 房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。准 现 房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,【房屋的建筑面积】是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积
13、、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,【公共维修基金】公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。,【保修期】是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。,【商品房销售面积】商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。,【使用面积】房屋的使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租凭关系；计算房屋使用面
14、积，可以比较直观地反映房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。,【公用面积】房屋的公用面积是指房屋楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,得房率,得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）,得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；
15、太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。,住宅小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率（如社区用房、物业用房、物业经营用房等）得房率不是越高越好 某建筑设计院建筑师陶先生说，得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等，如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内
16、的配套公用设施以及套型本身。,公摊比例没有“国家标准”据房管局的工作人员介绍，房屋面积测量原则有明文规定，至于公摊比例却没有要求，主要看开发商的设计是否能通过规划部门的审批，项目不同，比例也会不一样。不过，近些年来关于公摊比例的纠纷不少，房管部门规定了哪些设施属于共有建筑面积以及如何分摊。开发商在销售时应明确告知公摊比例，如果购房者入住后对这一比例有异议，感觉实际使用面积缩水，可以找房屋测绘机构测量，并以此维权。,商业地产不同于住宅，购买商铺的最终目的是营利，即自营获利与投资赚取租金两种。对购房者而言，购买商场店铺不应将注意力完全放在商场得房率的高与低，而应看准商场的整体规划是否便于日后的经营
17、，因为这才是商铺升值的最大保证。相对来说，商场的得房率越高，那么整个商场的通透性、宽敞度肯定会较差，严重影响消费者逛商场的人流动线以及整个商场的档次，使顾客逛商场没有一个宽松、舒适的购物环境，大大降低了顾客在商场的停留时间，从而景响商家及业主的共同利益。,如果商业地产的得房率太低，会导致商场有效空间闲置，有损于开发商以及所有业主的利益。经过商业专家分析，商场的最佳得房率应在55%-60%之间，这样既使商场有一个很好的营业空间也能保证开发商、商家及购房者的共同利益。因此，广大商铺投资者在购买商铺时，不要错误的认为商场的得房率越高越好，商场的得房率最佳应在55%-60%之间最为宜，得房率太高的商场
18、，缺乏科学合理的规划。,【层高】是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。【净高】净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。,【房屋的开间】在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。,【房屋的进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的谨慎的设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房
19、间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。,【定金】是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋
20、卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,【按揭】又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。办按揭要带的证件：身份证（已婚者需夫妻双方证件）、身份证复件、户口本、收入证明（超过收入的50%）、单
21、身证明、私印,商业地产的定义,作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等,城市综合体,城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在 功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体往往是地标性建筑基本具备四大典型特征：超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计、高科技集成设施。,
