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1、2023/7/15,房地产开发企业会计主讲：陈 静,房地产开发企业会计（24学时）,框架：,开发成本的核算,应交税费的核算,第一章房地产开发企业会计概述,房地产开发企业的经营活动,房地产开发,房地产经营,配套设施开发和建设,代建工程开发和建设,经营活动,房地产开发企业会计的核算对象,具体核算对象,会计要素（资产、负债、所有者权益、费用、收入、利润）,主要会计科目,财务报告,第二章开发成本的核算,第一节土地开发成本的核算,土地开发,土地为中间产品，其费用应记入房屋开发成本,土地为最终产品，其费用计入土地开发成本,商品性建设场地,1.明确房屋开发受益,1.开发成本房屋开发,2.不能明确是哪组房屋受
2、益的,2.先在：开发成本-自用土地开发，后采用一定标准分配,3.直接作为建设性场地的（直接出售）,3.开发成本商品性土地开发,情况,科目,土地开发费用项目,1、土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地 占用税、劳动力安置 2、前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”3、基础设施费：小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化 4、公共配套设施费：居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出5、开发间接费用：公司内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费
3、、周转房摊销等,土地开发费用项目,土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费等,借：开发成本自用土地开发 开发成本 商业性土地开发 贷：银行存款等,配套设施费的归集与分配,开发间接费用的归集与分配,与土地开发同步,先在“开发间接费用”科目，后分配转入“开发成本-土地开发,分清：开发成本-土地开发,与土地开发不同步,分不清：先在“开发成本-配套设施开发”后根据一定标准分配,先在“开发成本-配套设施开发”后根据一定标准分配,完工土地开发成本的结转,商品性建设场地,借：开发产品土地 贷：开发成本-商品性土地开发,自用（用于商品房开发）,借：开发成本房屋开发 贷：开发成本-自用土地开发,
4、开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费,一级科目,二级科目,三级科目,第二节房屋开发成本的核算,房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务,开发成本,一级科目,二级科目,Click to edit title,会计科目设置,建筑安装工程费,商品房,土地征用及拆迁补偿费或批租地价,四级科目,前期工程费,开发间接费,基础设施费,配套设施费,出租房,周转房,三级科目,房屋开发,会计核算,开发时：借：开发成本房屋开发土地征用及拆 迁补偿费或批租地价 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 贷：银行存款等 开发间接费用,开发完成：借：开发
5、产品商品房/出租房/周转房 贷：开发成本房屋开发,第三节配套设施开发成本的核算,1、不能有偿转让的公共配套设施,2、能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施,水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚,商店、银行、邮局、中小学、文化站、医院、给排水、供电、供气的增容增压、交通道路,配套设施支出的归集,2,对不能直接计入的一类配套设施支出，先在“开发成本配套设施开发”账户，开发完成后按一定标准分配计入房屋等开发成本,有偿转让配套设施成本项目,开发间接费用,前期工程费,基础设施费,配套设施费,土地征用及拆迁补偿费或批租地价,建筑安装工程费,成本项目,已完配套设施开发成本的结转,如商店，应在完
6、工验收后自“开发成本配套设施开发成本”转入“开发产品配套设施”,按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如水塔设施，在完工后，应将其开发成本按一定的标准，分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本,将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费,能有偿转让的,按规定应将其开发成本分配,用预提方式,会计核算,开发时：借：开发成本配套设施开发土地征用及拆 迁补偿费或批租地价 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 贷：银行存款等 开发间接费用,开发完成：借：开发产品配套设施 开发成
7、本房屋开发 预提费用 贷：开发成本配套设施开发,第四节代建工程成本的核算,代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。,因此，开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。,代建工程开发成本成本项目,会计核算,开发时：借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款/应付账款应付工程款 库存材料/应付职工薪酬 开发间接费用等完工时：借：开发产品 贷：开发成本办妥结算时：借：开发产品 贷：经营成本,第三章营业收入的核算,主营业务收入,土地和房屋销售、代建工程的核算,借：银行存款/应
8、收账款等 贷：主营业务收入借：主营业务成本 贷：开发产品土地 商品房 代建工程,没有增值税,配套设施转让的核算,开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发的大配套设施如商店可以进行有偿转让。对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入配套设施销售收入”科目的贷方。,开发企业如将开发的大配套设施如商店用于本企业从事第三产业经营用房，应视同自用“固定资产”进行处理，并将用于经营的配套设施的实际开发成本，自“开发产品或库存商品配套设施”科目的贷方转入“固定资产”科目的借方。,出租开发房地产租金收入的确认与计量,出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。企业应根据合同的规定确认收入的实现。出租的投资性房地产有两种计量模式：成本模式、公允价值模式。出租的资性房地产通常应采用成本模式计量。只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。,其他业务收入的核算,其他业务收入核算施工企业因产品销售、材料销售、作业销售以及其他销售的销售收入。,
