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1、,商业房地产投资,7,本章能力要求,（1）理解和掌握商业房地产的类型、特点等内容；（2）熟悉商业房地产不同投资类型的特点；（3）掌握商业房地产投资的经济评价；（4）理解商业房地产投资的风险分析。,本章重点,（1）商业房地产不同投资类型的特点（2）商业房地产投资的经济评价,本章难点,商业房地产投资的经济评价,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,1.商业房地产的概念,商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益的产生。人们的商业活动主要是指交换活动和生产活动，活动中使用的房地产不外乎商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库等，亦即这些物业的价值在商业活动中得以体
2、现，具有在使用中产生收益性的特征。所以从广义上讲，商业地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是生产要素。,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,2.商业房地产的分类,（1）按商业房地产的使用功能进行分类,商业经营类物业 商务办公用物业 物流仓储、厂房类物业,（2）商业经营物业主要类型,购物中心超级市场或超市 便利店 折扣店,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,另外，从商业房地产置业投资的角度，我们还可以将商业经营物业还可以有以下几种类型：,产权式商铺 商业街商铺 社区商铺和
3、住宅底商商铺,（3）商务写字楼类型,写字楼是企业或公司人员从事生产、经营、咨询、服务等活动的场所，以前我们一般称之为办公楼，即为公家办事的意思（显然带有明显的行政和计划经济时代色彩）。,7.1 商业房地产投资概述,7.1.1 商业房地产概述,（4）商务宾馆分类,产权式酒店酒店式公寓和公寓式酒店,7.1.2 常见的商业房地产投资类型及其特点,7.1 商业房地产投资概述,1、商铺投资及其特点,投资的稳定性 投资的增值性投资的高回报率 商铺可以出租，也可以自己持有经营，获利方式灵活,2、产权式酒店投资及其特点,3、写字楼投资及其特点,7.1 商业房地产投资概述,7.1.3 商业房地产投资价值的影响因
4、素,1、商铺投资价值的影响因素,地段 商圈 客流量 可视性,2、产权式酒店投资价值的影响因素,7.1 商业房地产投资概述,7.1.3 商业房地产投资价值的影响因素,3、写字楼投资价值影响因素,区位 商务配套 写字楼的品质 写字楼的软性配套与物业管理,专题7-1,1、住宅底商的投资价值一般由那些因素决定？2、请选择当地某个比较有代表性的住宅楼盘，对其附属的底商进行有关建筑形式、商业形态、租金与价格水平、经营情况等方面的调查与分析。,问题思考：,7.1 商业房地产投资概述,住宅底商的特点,7.2 商业房地产投资经济评价,7.2.1 商业房地产投资现金流量分析,1.商业房地产持有期间的现金流量,商业
5、房地产持有期间的现金流量与住宅一样，同样涉及到潜在总收入、空置损失及坏账损失、营业费用、净营业收入、房地产的债务清偿、持有期间的最终净现金流量等几个方面的计算。对于每一项的解释与第六章相同，其中，主要不同的地方体现在营业费用的计算上。,表7-5 见书本,7.2 商业房地产投资经济评价,7.2.1 商业房地产投资现金流量分析,例7-1,张先生购买了市中心商业用房150平方米，每年出租金额为250000元，张先生每年需要缴纳多少税费？,7.2 商业房地产投资经济评价,7.2.1 商业房地产投资现金流量分析,2.商业房地产购买或出售时产生的现金流量,商业房地产购买或出售时产生的现金流计算可以参见第六
6、章表6-2至表6-7的标准，这里不再进行分析。,7.2 商业房地产投资经济评价,7.2.2 商业房地产投资的风险分析,1、商业房地产投资的后期经营管理风险,不同于住宅，商业房地产的投资价值基本上取决于商业经营背后的租金的流大小、稳定性以及持久性。而租金收益状况则又由物业交付后的物业招商、品牌推广、租户管理等后期管理工作。,2、商业房地产投资的市场风险,3、商业房地产投资的其他风险,7.2 商业房地产投资经济评价,专题7-2,1、根据文中的阐述，用实例说明投资者购买出售型（产权式）商铺的五大风险；2、对于如何规避购买出售型（产权式）商铺中的风险，谈谈自己的看法。,问题思考：,出售型商铺五大软肋,7.3 商业房地产投资分析实例,见书本,谢谢合作！,
