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1、管理制度修改记录修改控制登记表序号页码文件编号或文件名称修改单号修改方式修改状态修改人/日期备注1、683-(3)工龄工资XY-2015-01说明收费小区适用,甲方拨款项目不在补助范围。2015年4月3日前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本鄂尔多斯市欣苑物业管理有限责任公司制度汇编，各部门、项目员工应根据本部门、本项目工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度，并严格加以实施。各职能部门、各项目应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从2015年4月1日起执
2、行。第一章：公司基本情况一、公司简介 鄂尔多斯市欣苑物业管理有限责任公司成立于1999年7月，注册资金500万元人民币，是具有独立法人资格，本地最早具有物业管理二级资质的专业化物业管理公司。企业法定代表人是中国物业管理协会会员、 现任内蒙古自治区物业管理协会副会长、鄂尔多斯市物业管理协会常务副会长、鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁员，鄂尔多斯市公共资源交易中心评标专家、第一批通过考试的国家注册物业管理师，2011年被中国物业管理协会授予“资深物业服务企业经理人” 。公司成立至今赢得了广大业主及行业主管部门的好评和认可。公司现已成为我市规模最大、资质最高、信誉良好的专业化的物业管理公司之一。是自治区物业
3、管理协会常务理事单位。先后被自治区建设厅和鄂尔多斯市房管局评为“全区物业管理先进企业” 、“全市物业管理优秀单位” ，2008年被东胜区政府评为创“四星” 、“五星”级卫生城市先进集体，2009年两个小区被评为“优秀住宅小区” ，2010年被自治区建设厅评为首批“全区文明优质服务企业” ，2011年获得国家物业管理改革发展30周年“行业突出贡献奖” ，2011年被东方地产集团评为“优秀合作单位” ，2011年在我市创城创卫工作中被东胜区房管局评为“创优惠民先进企业”一等奖，2012年在自治区物业管理活动年中被自治区建设厅评为“优秀物业服务企业”，并成功导入ISO9001质量管理体系、14001
4、环境管理体系、18001职业健康安全管理体系，有效的提高了管理服务水平。在我市各项事业迅猛发展的同时，欣苑物业公司将继续本着“以人为本、诚信经营、构建和谐”的原则为业主提供更加优质的物业服务，为我市物业行业的健康快速发展做出更大贡献。二、企业文化1.公司远景：做鄂尔多斯地区最受尊重的物业企业；2.核心价值观：以人为本，诚信经营；3.企业宗旨：服务周到，持续改进，服务业主，回报社会；4.行为准则：爱岗敬业,真诚奉献,团结互助,感恩善行.5.经营宗旨：诚信欣苑，专业服务。6.品牌理念：抓服务，讲诚信，做口碑。7.管理理念：多沟通，少抱怨。多训练，重执行。8.选人理念：德才有先后，德为先。9.质量理
5、念：优质的服务是优秀的人干出来的。10.管理意识：管理无小事，反复抓，抓反复。11.工作安排原则：可以越级检查，不可以越级安排。12.工作汇报原则：可以越级投诉，不可以越级汇报。13.工作原则：PDCA（计划-实施-检查-行动）14.目标制定原则：可衡量、可达到、目标之间要相关、有时间限制、有挑战性。三、组织架构图物业部财务部综合部各项目部副 总 经 理总 经 理第二章：各岗位职责一、总经理岗位职责（一）负责公司全盘工作；（二）根据经营状况，通过分析预测，编制年度经营计划；（三）负责召集、主持公司管理委员会会议，研究处理公司各项工作和重大问题；（四）负责公司日常经营管理工作和经营活动；（五）负
6、责项目主管以上人员的面试、录用和辞退工作；（六）负责企业涉及对外重大事情的沟通、协调。二、副总经理岗位职责（一）协助总经理工作，对公司所有日常工作负责，主要负责财务、收费、行政、人事、外事联络。（二）财务：制定财务制度，负责财务管理，费用预算，报账和工资审核，租金的收取管理等；（三）收费：制定收费制度，收费人员的培训，欠费清理；（四）行政：负责指导、管理、监督公共事务工作，改善工作质量和服务态度，安排重大活动的组织和接待工作，安排节假日值班和活动，管理各类证件和资料申报，职工福利，后勤事务，外来文件的接收、审阅、转发、传达，办工资料的采买和管理，档案资料的收集管理等；（五）人事：制定员工管理制
7、度，员工的入职、辞职管理，请销假管理，职工档案资料管理，职工薪酬的提案等；（六）外事联络：代表公司与外界有关部门和机构联络并保持良好合作关系。三、综合部岗位职责(一)综合部职责1.责人事行政管理，规章制度的建设，产权管理，各种印章、证照、文件、合同、档案资料管理；2.责协调上级行政主管部门，内部各部门、各项目部之间的关系；3.负责组织召开各种会议，并做好会议记录；4.负责员工考勤审核，汇总工作；5.负责各种材料的申报、领用、及办公用品的管理工作；6.负责所有财产的登记、核对、抽查工作；7.负责资质年检申报、评优及年检材料整理工作；8.负责人员的招聘，人员的调动及管理工作；9.负责与政府、劳动、
8、人事行业主管及相关部门的联络与协调；10.负责公司员工劳保福利政策的制定与落实；11.负责公司办公用品及工作服等后勤保障管理工作；12按时完成领导交办的其他各项工作。(二)综合部主管职责1.在总经理的领导下，努力完成本部门的日常管理工作；2.负责公司各项目ISO9001质量认证的具体组织工作；3.负责公司各种活动的安排工作；4.负责各类证书原件的管理工作；5.负责公司档案、影像资料等的收集、管理、查阅、借阅工作，严格执行公司档案管理规定，认真细致的做好档案保管工作；6.负责集公司印章管理及印章使用登记；7.熟悉库房管理流程，了解相应入库、出库及盘点程序，负责出库管理、汇总工作；8.负责各种办公
9、用品、材料的保管、发放工作，并做好相关台帐登记工作；9.负责公司人力资源的相关工作；10.负责公司网站建设及后台维护管理；11.配合其他部门进行招投标活动;12.完成领导交办的其他工作任务。四、财务部岗位职责(一)财务部岗位职责1.严格建立和健全各项财务管理制度，遵守财经纪律，编制公司及各项目年度、季度财务计划；2.负责公司、各项目部所有费用的收缴，向总经理报告财务状况；3.负责公司资金的筹集、管理和控制，做好资金的收支和平衡调配工作，确保公司资金的合理运用；对应收帐按协议时间及时催收，确保资金回笼；4.负责审核财务、成本、费用等各项指标；5.负责公司（项目部）财务报表汇总、帐册、凭证、报告分
10、析等各种资料的整理、立卷、归档工作，按月上报公司（公司）相关领导，提出合理的建议，为公司发展决策提供参考依据；6.负责 公司员工工资、奖金及福利的发放，以及各种税金的代缴、申报、缴纳工作；7.完成上级交办的其它工作。(二)财务部部长岗位职责（副总经理兼）1.掌握和贯彻国家财经法规和财经制度，选择适合企业的核算方法并组织实施，全面负责本部门各项工作，直接对集团财务情况负责；2.编制本部门组织机构、制定本部门工作计划，组织本部门完成公司的财务工作，实施会计监督报告经营成果，做好财务分析，送总经理审阅；3. 拟定资金筹措和使用方案。有效地控制使用资金，做好资金预算，合理安排、调度资金；4.审核公司下
11、设各部门、项目的费用开支，合理安排各项费用支出；5.指导和规范本部门员工队伍。考核调配下级工作，做出工作评价；6.在公司决策层领导下，牵头做好部门、项目的全面预算及财务预算工作；7、协调与政府职能部门的关系，接待有关部门对公司财务工作的检查；8.负责公司财务报表的审核，保证及时准确编制并定期向总经理上报财务分析报告；9.检查、监督各项收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转；10.完成领导交办的其他任务；(三)主管会计岗位职责1.帮助财务部长安排和落实本部门各项工作；2.负责会计制证和帐物处理，编制各类报表并报送相关领导；3.审核收费通知单，保证收费标准无碍，并做好催缴工作；4.组织、指导本部门
12、员工的培训；5.抓好公司核算业务，监督公司、部门（项目）、个人对于现金的借、还款等财务制度的贯彻执行；6.审核各项费用支出，执行财务预算，执行公司下达的各项指令；7.接待有关部门对企业财务工作的检查；8.检查银行、库存现金、资金账目，发现问题，监督改正调帐；9.登记帐簿，妥善保管会计凭证，帐本、会计报表和其他财务档案资料；10.审核企业纳税申报表，负责企业报税业务；11.年（季）末所得税汇算调整及报表的报送；12.为领导提供各项数据，编制和报送各种临时报表；13.管理往来明细帐目，负责往来帐的清理，帐龄分析，应收账款;14.负责收据和发票等票据的开取和管理；15.完成领导交办的其他任务。(四)
13、出纳员岗位职责1.根据审核后的会计凭证办理现金收、付的业务；2.负责现金的管理登记和核对现金、银行、日记账，做到日清日结；3.超限额库存现金及时存入银行，支票及时进账。同时保证日常报销需要的备用金的收取和支付；4.及时向主管领导汇报库存现金情况，填制货币资金日报；5.负责银行票据的管理和使用；6.编制与资金相关的临时报表，随时掌握银行存款状况并上报相关领导；7.核对银行对帐单；8.装订和存放整理凭证；9.负责物业管理费收取明细登记工作；10.不得未经公司总经理批示，私自挪用公款；11.完成领导交办的其他任务。(五)收费员岗位职责1.在公司的领导下，认真做好本职工作，爱岗敬业，耐心、细致、微笑、
14、服务;2.注意个人仪表.形象和礼貌用语，保证收费室环境干净整洁;3.自觉遵守收费作息时间，按时到岗，工作期间不离岗、不会客、不闲聊;4.熟练掌握操作技能，收费项目及标准，收费人员言行必须与公司及项目管理处保持高度一致，对住户反映的问题要认真记录，及时反馈相关负责人并协助处理，对住户提出的有关收费问题能进行合理解答;5.按照公司财务部统一要求：按规定领票、交票、不得擅自挪用所收费用，日清月结。账目要清楚，绝不允许出现多收、少收、错收等现象，相关均由收费人员负责;6.对于收不回的费用要以书面的形式说明原因，经项目经理认可上报公司总经理核实;7.由于各种原因给予的减免都算收费任务，但没有提成，所有的
15、减免必须有书面申请和证明，由项目主管、项目经理、公司分管副总签字后报公司总经理签字存档，否则都由收费员负责;。8.协助项目的日常管理;.上班时间：即上午8:30分上班，下午：2:30分上班，节假日由所在的项目自行调整。五、物业部岗位职责(一)物业部职责1.协助各专业部门制定工作制度、服务标准；2.配合各部门、各管理处（项目部）对各岗位员工进行培训；3.负责对项目部各岗位员工按服务标准进行指导、检查、考核、统计、分析，提出改进措施；4.负责受理业主的投诉；5.负责定期对业主的回访，了解客户对公司各项服务的意见及建议，对管理处的服务质量、工程遗留问题进行回访登记，从而得出业主的满意度，对存在的问题
16、，督促相关部门尽快改进和处理；6.做好各项目日常监督、检查、考核工作；7.完成领导交办的其他工作。(二)物业部长职责1.协助总经理工作，制定公司规章制度，创建和完善质量管理体系，创建企业文化，提出改革创新措施；2.负责组织质量管理，服务标准等管理制度的拟定、检查、监督、控制及执行；3.按年、季、月对公司整体服务质量、规章流程的运作情况具体分析，拟定预测报告，并上报总经理；4.对各项目进行日常工作检查、指导和考核；5.负责公司对外信息的宣传和涉及公司业务信息的收集；6.新项目承揽方案的制定，对接和前期启动运作，负责投标事宜，对到期物业服务合同的谈判和签订；7.制定公司的培训计划，并组织实施；8.
17、对项目汇报的问题分类整理，集中提交公司管理委员会及处理，并跟踪处理结果；9.完成总经理交办的其它事宜。(三)项目经理职责1.在公司经理的领导下，负责所管项目的管理服务工作；2.根据公司的近期、远期目标与统一部署，负责建立客户服务体系，制定、修改、完善各项管理制度与工作流程，并组织实施；3.负责监督、督促辖区各项工作的执行情况，充分发挥各主管（各岗位）的职能，协调好内外关系（甲方单位、业主委员会、行政主管部门、社区、派出所等），确保为业主提供高质量的服务；4.负责对业户提出的特约服务按流程实施，并使业户满意；5.负责社区文化的策划、组织（实施），营造良好的文化氛围；6.负责监督、督促各项费用的收
18、缴工作；7.根据项目主管提供的业户意向和需求，及时将信息提供给公司总经理，并配合制定应对方案；8.定期将各项目部收集的信息进行数据统计处理，进行分析，形成报告上报公司总经理；急、特、重大情况信息及时向公司汇报；9.完成公司领导交办的其他工作。(四)项目主管职责1.在项目经理的领导下，负责本项目的日常管理服务工作；2.制定本项目的管理制度，工作流程、服务标准及考核办法，报公司批准后，严格按制度办法执行；3.负责辖区日常事务的领导与协调，充分发挥各岗位的职能，协调处理好内外关系（甲方单位、业主委员会、行政主管部门、社区、派出所等），确保为业户提供高质量的服务；4.负责各岗位人员的培训、监督、指导、
19、检查、考核工作；5.负责对业户提出的特约服务按流程实施、并使业户满意；6.负责监督、指导、督促各项费用的收缴工作，并及时交回公司财务部门；7.负责辖区业主维修、投诉的回访工作；8.积极与街道办事处协调、配合、搞好社区文化活动，营造良好的文化氛围；9.经常组织回访业户，征求业户意见，掌握业户的意见和需求，及时将信息提供给相关领导，并配合制定应对方案；10.每月做好各岗位培训工作；11.完成上级领导交办的其他任务。（五）管理员岗位职责1.熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2.掌握收费动态，及时协助收费人员催交各项应收费用；3.负责给辖区服务人员分配工作任务，并巡视、监督物业使用情况，以及保安、
20、清洁、维修人员的工作情况；4.对于业主投诉、求助信息与咨询及时给予解答，并做好相关记录;5.对于不能当场解答的问题，应做好记录并及时移交执行;6.负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;7.负责对外包服务过程进行监督管理;8.负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉;9、负责对物业服务相关资料的整理，并对需要存档的资料及时归档;10.完成领导交办的其他任务。(六)客服员岗位职责1.积极参加业务学习，自觉遵守相关法律、法规和管理处的各项规章制度;2.熟悉管理区域楼宇的结构、排列、楼座、单元数、户数、管线的走向、各种设备的操作方法及开关位置;3.坚守岗位，按时上下班，着装整齐，佩带工牌;4.
21、每日对管理区域进行巡视检查，维护公共设施和楼宇的安全、完善、美观，做好巡视记录;5.熟悉管理区域内房屋结构，定期巡查楼宇外观、安全、公用设施的完善程度，定期提供房屋维修、保养方案;6.汇总巡检过程中发现的问题，及时填写维修单上报开发商工程部或联系施工单位及厂家进行维修;7.对进出管理区域的人员加强管理;8.负责巡视检查消防设施、环境卫生、绿化及车辆停放的工作;9.及时、热情、周到的为业户提供一流服务，树立公司良好形象;10.配合领导做好各项管理工作，积极主动出主意，想办法，提高管理区域整体档次;11.要积极参与项目的管理工作，为公司的发展提出具有建设性的建议;12.做好各类投诉、报修的回访工作
22、；13.认真完成领导交办的其他工作。(七)会议服务岗位职责1.格遵守劳动纪律、保密纪律和公司各项规章制度；2.班时必须注意自身素养及仪容仪表、礼貌礼节及文明礼貌用语的使用；3.悉参加会议的总人数、会议时间、会议地点或根据参加会议人数而给予安排会议地点、单位名称、主办会议联系人、会议性质、以及其他特殊服务要求，认真细致做好会议服务的相关准备工作；4.据会议派工单按要求提前布置会场(音响、桌椅、座牌、LED显示、提示牌、花卉等)；5.议前半小时，把会议室的门打开并按要求将会议用品、 茶具、文具及相关物品摆放到位；6.议前十分钟服务员位于门口处担任引导和迎宾工作，并主动向客人问好，无任何特殊情况，切
23、忌中途离开会场，如有特殊情况时可向其他同事调班或代岗；7.据实际情况调整斟水时间，服务过程中不能发出声响，动作要轻盈、迅速，要做到说话轻、操作轻、走路轻；8.会议过程中要保持面带微笑操作自如的服务，斟水服务完毕后用标准站姿于门外1.5米2米的位置随时为进出的开会人员开关门；9.格按照工作细则及清洁标准做好会议室的清洁、保洁工作，会议服务结束后切记关闭电源、空调、音响等电气设备，并关好窗户锁好门；10.所有会议用品及公用物品，妥善保管并能够正确合理使用；11.每天的开水供应及各项会议服务准备工作。（八）小区保洁员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理
24、、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.保洁工作范围(1)楼内：楼梯、扶手、踢脚线、窗台、电表箱、广告栏、玻璃等的清洁工作;(2)楼外：院内建筑物（凉亭、座椅等）、绿化带、院落及道路等的清洁工作;5.对负责区不卫生、不文明、乱贴广告，发放传单等行为要予以制止，一经发现要及时处理;6.对下雪、下雨产生的积雪、积雨及时清理干净（主要道路1天内清理完毕），中雪、大雪以上3天内将硬化地面清理干净;7.保洁员一般不得有两人同时请假，请假者需与管理人员请假并履行请假手续，请假结束后，需与管理人员销假;8.完成领导交办的其他任务。（九）公寓室内保洁
25、员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.协助楼层领班及公寓管理人员做好相关数据的统计，保证数据的真实性和时效性；5.负责房间内的卫生清洁工作，按要求进行作业，并确保房间内的物品摆放有序、干净整洁；6.建立房间清洁日志，每日对房间内的清洁情况及设施设备、备品做好检查记录。对损坏的物品向领班或主管汇报，及时处理，并做好相关记录；7.对于空置的房间，服务员应做到每三日保洁一次，确保职工随时方便入住。8.认真听取住宿人员的意见和建议，满足住宿人员提出的合理要
26、求，并将住宿人员提出意见或建议及时地反馈给领班或主管。9.爱护并正确使用公物、工具、设备，节约用水、用品及原料。发现设备损坏、丢失、断电、断水等不能正常工作的情况，应及时报告，不得延误；10.掌握所负责房间情况，对住宿人员的一切遗留物品要及时如数上缴，不得私自处理，并做好相关记录；11.向入住住宿人员介绍公寓的主要服务设施和入住的各项注意事项，办理住宿人员委托事项，配合领班做好住宿人员入住、换房、退房时的检查工作；12.做好服务室所有文件资料的填写与核对，做好日报、月报信息按时交给领班、主管、经理审核，做好信息更换准确无误；13.为保证住宿人员正常休息，走廊、楼梯、门厅等公共区域严禁闲杂人员坐
27、卧停留和大声喧哗，服务员有责任对此行为进行制止；14.对大功率电器有责任进行告知和劝说住宿人员，同时向主管进行汇报；15.完成上级领导交办的其它工作。（十）公寓室外保洁员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.做好所负责楼层公共卫生清洁工作，并保持地面、窗户、墙壁、楼道、灯具、指示牌、电源开关、扶手、装饰物、电梯等公共部位的环境整齐、洁净；5.护并正确使用公物、工具、设备，节约用水、用品及原料。发现设备损坏、丢失、断电、断水等不能正常工作的情况，应及时
28、报告，不得延误；6.公区卫生要做到制度化、标准化、每天有计划的完成各项清洁工作；7.严格填写大厅保洁清扫签到表，每项清扫情况及设备设施状况及时登记记录；8.服务员按规定做好巡查，及时发现解决可能出现的各类问题；9.为保证员工正常休息，走廊、楼梯、门厅等公共区域严禁闲杂人员坐卧停留和大声喧哗，服务员有责任对此行为进行制止；10.爱惜财产、厉行节约、努力学习业务知识，不断提高服务水平，不得与上级领导发生冲突，及时按质量完成上级交办的其它各项任务。（十一）办公楼保洁员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；
29、3.坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4.服从管理人员的工作安排，认真完成好工作任务； 5.遵守公司制定的各项规章制度； 6.卫生保洁时，未经许可，不得擅自进入业主办公室内，不得向业主索取小费； 7.按时按要求保质保量做好保洁工作； 8.负责办公楼公共区域的保洁工作； 9.负责办公楼各楼层卫生间的日常保洁工作； 10.负责对公共区域、卫生间等场所的卫生消杀工作； 11.负责各楼层办公垃圾、卫生间垃圾的收集清运工作； 12.负责办公楼公共区域内照明装置、消防设施等处的保洁工作； 13.认真做好办公楼公共区域的循环保洁工作； 15.认真按卫生保洁标准要求及区域划分进行工作；16.公司领导交
30、办的其他任务。（十二）绿化员岗位职责1.熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2.服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3.绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4.对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5.正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管和使用绿化工具设施、农药、化肥及其他用品；6.花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7.对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上；8.熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9.对工作过程中发现的物
31、业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。10.完成相关领导交办的其他任务。（十三）秩序维护班长职责主持全班工作，坚决执行公司及管理处的各项工作指令，认真完成各项工作任务。1.负责主持召开班务会，及时传达上级指示和与关会议精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实。2.整理着装，列队集合，提出工作要求，提前15分钟带队前往各岗位，做好交接班。3.负责本班人员的考勤，如实记载本班执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向主管领导请示报告。4.负责协调全班与其他班组之间的工作关系和本班人员之间的关系，搞好团结。5.经常检查各岗位工作情况，每班巡查各岗位二次，零点之后的夜间查岗每班不少于两次，同时负责临时
32、顶班替岗，6.严格执行班员的请销假制度。7.对各岗位的值班，值勤情况进行认真检查，做好记录。8.熟悉秩序维护队各岗位工作职责、任务、工作要求、考核标准。掌握区域内的秩序维护工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范;9.监督各岗位形象、礼节礼貌、服务意识以及语音规范的执行情况。10.对因管理不力而造成本班在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现违法违纪的情况负责;11.正确处理突发性事件，全面做好安全防范工作;12.负责抓好全班的训练工作。负责对全班人员的岗位培训和体能技能训练及相关记录的整理;13.负责处理本班执勤过程中遇到的一般性问题;14.带领全班积极主动地完成各项工作任务。（十四）秩序维护员
33、职责1.自觉遵守国家的法律法规和公司制定的规章制度;2.上岗必须穿着统一制服，佩戴规定装备和工作牌，未经接替决不可离岗;3.熟悉所在岗位任务和工作程序，值班过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物。预防案件、事故的发生办事做到万无一失;4.当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域，发现可疑现象要及时盘问和调查，预防治安案件的发生;5.上岗时要认真检查设备设施，认真做好：四防（防水，防盗，防破坏，防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情并及时报告主管领导;6.爱护设施设备，公共财物，对管辖区域内的一切设施、财物不得随便移动或乱用，熟悉管辖区域消防系统及消防器材的安装设置
34、，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理;7.熟悉灭火器材的位置及使用方法与实用范围，熟悉电源总闸.总水闸的位置，以便应急使用;8.提高业务素质，及时正确的分辨管辖区域有证车辆，无证车辆.外来车辆并正确引导和指挥;9.认真检查出入车辆，指挥车辆按规定路线行驶并停放在指定位置，不准乱停乱放，确保道路畅通;10.严格控制出租车拉客车辆，禁止推销人员、小商贩、张贴广告人员、乞讨、拾垃圾等闲杂人员进入辖区或占用车位摆摊，避免交通堵塞现象发生。对车辆按规定标准执行;11.合理调度临时车辆停放，保持管辖区域通道的畅通;12.坚持二十四小时巡逻制度，对可疑人员进行证件检查，必要时检查其携
35、带物品;13.对于进入辖区的大件物品，要检查单位证明，并对个人证件进行登记;14.维护门前秩序，制止流动商贩，废品收购者在周边滋扰活动;15.制止在辖区内的打架、斗殴事件;16.检查处理在管辖区域内大声喧哗等扰乱物业秩序的行为;17.业主的投诉或救援，当值人员必须接受，应立即处理并报告主管，对投诉或救援的内容应做好记录;18.不许与闲杂人员等包括当值人员在岗上攀谈;19.交接岗时必须将岗位内的情况详细交代清楚，对违反管理辖区内的规定行为进行制止、监督，按规定实施处罚;20.执行上级临时指派的各项工作;21.各项目部按照早上、中午、下午三个时间段结合实际情况制定离岗时间，把制定的离岗时间表上报公
36、司物业部（各项目部按季度把制定的立岗时间上报公司物业部）。（十五）门岗岗位职责1.对进入管理区域的访客、外来人员、外来车辆要按规定询问和登记;2.检查和登记出入辖区的机动车辆，凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性等物品车辆不准进入辖区;3.对维修、送餐、送货、快递人员要做好询问、登记，留意来访人员的动态，及时登记离开时间;4.禁止散发小广告、摆卖摊点、乞讨、拾垃圾及推销商品的闲杂人员进入管理区域v5.对进出的装修人员、施工单位人员要做好登记;6.对搬进、搬出的物品要按规定验证并向业主收取放行条;7.熟悉管理区域内各业主、住户人员情况;8.值班记录和各种登记要按规定填写，对业主、住户存放的物品要交接
37、清楚;9.按规定时间执行立岗;10.严禁与闲杂人员闲聊、嬉笑打闹;11.回答业主、领导、同事及访客的询问时要周到、敏捷;12、执行立岗，对经过的领导和领导驾驶的车辆要敬礼;13、保持门岗的工作环境整洁干净;14.不做与工作无关的事情。（十六）巡逻岗岗位职责1.巡逻队员要按规定执行仪容仪表、礼仪礼节、规范用语v2.不间断对执勤区进行巡查（结合小区实际情况制定巡逻时间），留意可疑人物及事件，并记录值班时间内发生的事情，巡逻中切勿遗漏死角，做好安全防范工作;3.熟悉巡逻区域区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告;4.检查电线线路和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时，
38、在确保自身安全的情况下应采取措施并及时上报;5.巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告。6.注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并报告;7.对搬进、搬出物业范围内的物品进行盘问并检查，做好物品的登记;8.检查停车场机动车辆、非机动车辆的停放情况，对没有停放到位的机动车和非机动车，提醒车主停放到位，对机动车门窗没有安全关闭的，要提醒车主及时关闭;9.发现散发小广告、摆卖摊点、乞讨、拾垃圾及推销商品的闲杂人员，要进行盘查并驱逐;10.发现有践踏花草、破坏花木时应立即制止;11.巡查楼层时，按照有天台至地下室的秩序仔细巡查，将存在的问题及巡查内容在“
39、巡检记录表”记录及签字;12.发现业主门敞开或门锁被撬，应在门口呼叫住户，提醒住户关好防盗门，做好防范工作，若呼叫无人应答，应守住门口的同时报告班长，不得擅自进入室内。发现室内有水溢出门外，应按门铃、敲门，向住户弄清情况协助处理，若无人应答，应马上报告班长。发现有可疑人员在楼道、后楼徘徊，应上前询问，若对方语无伦次、神色慌张，应做好各种防范准备，防止其逃跑和情急伤人，同时报告班长，将其带至管理处做进一步的询问。发现业主门口有张贴的小广告或业主投诉有人上门推销时，应立即通知监控中心和班长，协助找到发小广告的人或推销员，将其请出小区;13.巡查楼层时，耳朵要多听有无异常响动。当听到业主室内有淌水声
40、、不断的打闹声或哭叫、呼救声等不正常的响动时，应敲门询问，若情况紧急或无人开门应答，应马上报告班长和管理处。巡查楼层时，当闻到有焦糊味、煤气味或其他异常气味时，应立即寻找气味的发源地，弄清原因，情况紧急时应报告班长;14.在乘坐电梯或巡楼过程中遇到业主，应主动让路并热情打招呼;15.遇到不能处理的问题时，应报告班长，并做好“巡检记录表”，不得擅作主张;16.遇到业主、住户要求协助的，应热情接待，在工作权限内给与帮助；业主的要求超出职责范围时，应婉言拒绝或指引给相关人员处理。对业主的投诉和反映的问题要进行记录并处理;17.在奔赴事发现场的途中，需要业主让道时，应先对业主说：“对不起，先生（女士）
41、请问能否让一下？”然后超越。应回头向业主以示感谢。遇有两位业主通行时切忌从业主中间穿过;18.做好装修巡查工作，并做好“巡检记录表”登记签字。定时（每班一次）巡查巡逻区域的装修住户是否按规定进行施工，若发现有未按有关规定施工，存在安全隐患的，要及时纠正，签发“安全隐患整改通知单”；对制止无效的，应及时报告管理处，按有关规定处理;19.巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施、消防通道是否完好无损，若有损坏或异常情况要做好记录，情况严重的要马上报告班长、管理处，及时妥善处理并做好记录;20.检查天面、楼宇外围、楼层门窗等是否完好（楼层门窗没有关闭的应及时提醒业主关闭）;21.协助各岗位
42、处理一般性问题、突发性事件，负责处置火警、匪警;22.定期检查消防设施、器材，确保完好有效;23.加强对重点易燃区域的巡查力度，制止吸烟和动用明火等违规行为;24.对可疑人员进行跟踪、盘查、掌握证据，制止在辖区内的打架斗殴事件。对现行的违法分子可当场抓获，移交公安部门;25.热情、认真、耐心的回答访客的咨询，必要时为其向导;26.认真做好巡查记录;27.完成领导交办的其它任务。（十七）内保班员岗位职责（写字楼、商场、公寓、酒店等）1.负责按照规定时间临时开关大厅及所有通道出入口，准时开关用电设施设备;2.管辖区域下班后负责监督门窗的关闭情况，确定管理区域内无人后关闭一切用电设施、设备，防止火灾
43、事故的发生;3.夜间要不间断巡查管辖区域各个角落（结合工作场所实际情况制定巡逻时间），检查所有设施设备水阀等是否处于关闭状态，检查所有门窗是否关严、锁好和有无不安全因素，及时发现及时消除。4.密切注意对讲机的呼叫情况是否正常，与其他秩序维护员保持联系，防止各种治安、消防等事故的发生;5.对重点区域加大巡查力度，全力排除各种安全隐患的发生;6.保持良好形象和精神状态，注意仪容仪表、礼节礼貌;7.做好夜间的安全防范工作，确保管辖区域内的财产安全;8.负责辖区钥匙的管理;9.按时完成领导交办的各项任务。（十八）公寓秩序维护员职责1.负责维持大厅秩序，保证大厅出入口畅通;2.密切注视大厅出入人员，对衣
44、装不整者和闲杂人员进行劝离;3.不间断的对执勤区进行巡查（结合公寓实际情况制定巡逻时间），做好安全防范工作;4.巡视执勤区内外各个角落有无不安全因素，及时地发现并处理火险隐患及盗窃等其他治安事件;5.经常提醒业主外出时锁好门窗，关闭水阀，关掉一切用电设施设备，确保安全;6.定期检查消防设施、器材，确保完好有效;7.负责查验大件物品的放行手续;8.对执勤区内的地形、地貌、结构、层数、房间号、公用设施、机电设备等情况要了如指掌，做好安全防范工作;9.掌握各房间内住宿人员的相关情况（人数、身份信息等），不经管理处批准，禁止外来人员留宿;10.各项目部按季度规定立岗时间，并把执行立岗时间上报物业部;1
45、1.及时完成领导交代的其他任务。（十九）监控室（防盗、消防）岗位职责1.负责监控室电视屏幕防盗的监视和消防报警工作，发现可疑人员或安全隐患的通知工作;2.负责设施、设备故障的报修工作，不得擅自拆装修理;3.发现异常情况和可疑人员及时通知相应保安员到现场查看，不得擅自离岗;4.负责监控录象带的保存管理工作。并对发生案件的图像资料做好长期存档管理;5.发现火警立即报告相应保安并按程序报警;6.负责监控室内的卫生清扫工作;7.负责监控消防系统的操作，密切关注报警情况，一旦发现任何可疑情况，及时通知相关部门和人员，并做好相关记录;8.认真完成上级领导交办的其它任务。（二十）车辆管理岗岗位职责1.负责指
46、挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置;2.负责车场车辆及车场设施、设备的检查，做好车况记录，对损伤车辆要请司机签名确认;3.负责车场消防器材的检查，保持通道的畅通;4.负责车场的安全管理，维持车场秩序;5.负责进入停车场车辆停放费用的收取工作;6.不得让闲杂人员在停车场停留，以避免交通事故发生;7.做好当值期间的各项检查记录工作;8.按时完成上级领导交办的其它任务。（二十一）车库岗岗位职责1.认真观察停放车辆的外观，对漏油，漏水、车门（窗）未关闭等情况；要通知业主;2.对违规停放的车辆，要通知车主将车辆停放到车位;3.要监管电动车，自行车车主将车停放在指定车位;4.检查有无车主损坏车辆设施，违规使用消防水源等情况;5.禁止闲杂人员进入车
