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1、,图1-1 GDP同比走势（2001Q1-2015Q1）,2015年，宏观经济依然处于探底过程，且面临巨大下行压力。今年一季度GDP同比增长7.0%，这是继2009年一季度由于全球金融危机GDP增速曾跌破7.0%之后所创下的近六年新低。与此同时，通缩压力显著，CPI持续低位运行，今年1月同比增幅仅为0.76%，创2010年以来新低。,经济下行压力大，为稳定消费加大投资，房地产业将托底经济,经济环境,图1-2 CPI及PPI同比走势（）,在5月发改委加大对基建项目的审批力度，以及国发办40号文保障在建项目的资金需求的影响下，统计局发布5月经济数据，工业增加值延续小幅回升趋势，同比增速从4月的5.
2、9%回升至6.1%。5月单月投资增速回升0.3个百分点至9.9%。制造业、房地产等行业投资均出现企稳回升迹象。考虑到5月零售、出口的数据同样小幅改善，显示持续稳增长政策下，经济出现弱企稳状态。但经济企稳尚不稳固，未来政策需要着力于引导资金进入实体经济。金融体系落入流动性陷阱和实体经济融资难继续并存，宽松的货币政策未能有效缓解实体经济融资困难。,经济弱势企稳，尚不稳固，仍需政策支持,经济环境,通胀回升无期，外贸延续负增，宽松仍是必选,数据表现：统计局公布5月CPI同比增长1.2%，其中食品同比增1.6%，非食品同比增1.0%；PPI同比降4.6%，环比降0.1%。主要观点：一、通胀大跌至1.2%
3、符合我们预期，主因猪价菜价同比涨幅回落。5月CPI同比上涨1.2%，与4月份相比大幅下降，其中食品价格同比增长1.6%，大幅下跌，主因猪价菜价同比涨幅回落。二、5月PPI同比下降4.6%，保持稳定。5月PPI同比降幅维持在4.6%，PPI环比跌幅缩窄至-0.1%，主因石油加工价格由降转升和部分工业行业价格涨幅扩大。三、预测6月PPI同比降幅缩窄。6月以来钢价持续下跌，煤价低位企稳，油价回调，预测6月PPI环比持平，6月PPI同比降幅缩窄至4.4%。四、通胀回升无期，宽松仍是必选。6月以来国内油价有所回调，将对通胀产生一定影响。目前虽然猪价持续上涨，但属于季节性上涨且环比涨幅远不及去年。总体来看
4、，目前暂无推动通胀上涨的可持续性因素，故通胀回升无期。宽松仍是必选，随后几月或再次降息降准。,宏观政策,楼市及金融利好政策不断，政府救市力度空前稳定住房消费仍是住建部下半年重要任务,宏观政策,1993年-2014年中国房地产市场调控脉络,宏观政策,近期股市表现,市场逐渐企稳，并进入分化期，经济基本面将成为行情分化的重要依据，股市与楼市也在分化,从最高的5178点到最低的3847.88点，单月最高回撤1300点，最大跌幅达25.69%，在刚刚过去的一个月里，A股上演一场“生死时速”。,通过长期的历史数据验证发现，股市上涨而楼市同步上涨。宏观上的流动性增强，加上股市上涨带来的财富效应，都会投射到楼
5、市上，从而带来房价的同步上升。然而近期股市一路狂跌，而楼市却很火热，房子的保值增值性更强。,进入2015年，一线及二线城市新建住宅库存消化周期维持稳定，而三四线城市则出现上涨，新房市场整体库存压力仍在。受此影响，2015年前5月，土地市场持续低迷，土地出让面积和出让金双双下降，土地出让面积为历史同期新低。,40个城市土地成交（左图）和土地出让金（右图）情况（2009-2015E）,全国土地市场,千方百计去库存 压力之下土地供应减缩,1.79亿,2.27亿,2.72亿,2.95亿,2.56亿,3.51亿,3.19亿,3.19亿（1-5月）,1-5月全国商品住宅成交3.19亿平米，同比持平；销售均
6、价6492元，同比上涨5.2%。,全国商品住宅销售面积及均价走势,数据来源：wind，世联研究,前5月全国住宅销售面积持平去年,全国住宅市场,利好政策显效70城房价，总体走势转而向上,全国市场房价表现,70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨0.7，出现上涨的城市个数也由年初的个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。一线城市拉动房价整体呈现出回暖;中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。,红5月一线城市表现抢眼，
7、深圳涨幅居首二三线城市继续分化,全国市场销售表现,2015年上半年重点城市新房成交量价同比涨幅散点图,2015年上半年，33个重点城市新房市场整体呈现“量升价跌”趋势。在各方面利好政策的刺激下，新房成交面积增幅明显，33个重点城市的平均涨幅在30%上下；同时新房成交均价也有企稳迹象，平均跌幅在5%左右。,从城市角度来看，深圳无疑是上半年表现最好的城市，成交面积和均价分别同比上涨111%和8%，北京上海成交量增幅均超过40%。随着两市公积金贷款新政的出台，预计下半年成交均价将出现小幅增长。在二线城市中，大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。其中值得关注的是杭州，成交量同比增幅近150%，创近
8、5年来新高。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现相对较差，部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高库存依然是市场的主旋律。,重点城市市场,量价对比 深圳一枝独秀，量价齐升,标杆房企销售金额及均价走势（）,2015年前5月，10家标杆房企总销售面积3316万平方米，总销售金额3662亿元，销售均价11044元/平方米，3项指标较2014年前5月分别增长12%、8%、-4%。从年内走势来看，标杆房企1、2月销售额创近3年来新低。当然，这很大程度上与2014年末房企为冲刺年度销售目标，提前透支部分需求有关。进入3月后，随着各方面政策的支持，标杆房企的
9、销售量价开始稳步回升。,标杆房企表现,销售量价自2015年3月以后稳步回升,标杆房企新增土地储备面积（）,2015年前5月，十家标杆房企累计购地金额790亿元，累计购地可建面积1527万平方米，较2014年前5月分别同比下跌48%和58%，反应出标杆房企资金面趋紧以及对后市信心不强。从购地城市分布来看，今年前5月十家标杆房企在一线城市购地建筑面积占比为18%，远高于2014年同期水平。,标杆房企表现,标杆房企资金面缩紧 正向一线城市回归,5月29日，深圳政府发布住房建设规划2015年度实施计划：2015年建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%；2015年深圳新增安排建设商品住房
10、5.67万套、保障性安居工程项目5.3万套，同时将继续加强房地产市场调控工作，继续坚持限购，并将严查日光盘。,深圳市场,旧改难度加剧,土地供应紧张预计未来深圳核心区域土地将持续供不应求,深圳土地市场逐步回升，但仍处于低位水平,15年4月，深圳市通过招拍挂方式出让土地在节后开始回升，4月土地在推售两端都有一定上升。15年5月，深圳市通过招拍挂方式出让土地在在节后持续上涨后有所回落，5月土地供应和成交均有所放缓。,深圳市场,大鹏下沙片区,龙光白石龙项目，14年10月获取，楼面价25094元/,近年土地供应集中于前海和龙华、坪山；2013年龙华新区成交的中海龙华上塘地块，楼面价22265元/；201
11、4年10月，龙光地产龙华白石龙项目，楼面地价25094元/。,土地供应集中于前海龙华,楼面地价持续高企,深圳市场,政策利好刺激市场快速回暖自14年11月开始进入新一轮销售高峰期,随着一季度各大房企销售目标完成情况不理想，进入二季度以来，由于政策利好的发布，市场迅速回暖，各开发商蜂拥推盘，去库存成为市场的主旋律，一手住房供应面积极速增加，45月进入供应高峰。,深圳市场,深圳市场,从整年数据来看，2014年四季度是一个供应高峰。在2015年第二季度，市场火热，供应量反弹，形成年度的另一顶峰。6月批售量达到2015年以来的最高值，推售量较上月有所减少，居上半年推售量排名第二位。与历年同期数据相比，2
12、015年6月的批售量与推售量均处近八年以来历史同期的最高点。,批售和推售量稳步提升，6月达八年来最高点,深圳市场,去化逐步加快 目前存量仅需7个月即可消化完毕,新房成交在5月开始上涨，呈现“量价齐飞”态势，5月共成交60.8万平，同比上涨151.14，环比上涨50.05；成交均价28487元/平，同比上涨18.8，环比上涨8.3。6月份开始新房均价突破3万大关，目前最新成交均价为31076元/平米,一手成交均价再上高峰，达31076元/平,深圳市场,330新政出台后，4月份深圳二手房成交大涨，成交套数破万，达到了11201套，环比大涨47，同比上涨101.4，成交面积88.46万平，环比上涨4
13、9.05，同比上涨103.6。,5月从各片区来看，龙岗区二手房成交面积最大，成交27.62万平，占全市总成交量的24.94；其次为宝安区23.43万平，占全市总成交面积的21.15，5月份前海蛇口自贸区正式挂牌成立，推升其辐射区宝安片区二手房成交；福田成交22.49万平，占全市总成交面积20.31；南山成交19.92万平，占全市总成交量的17.98。,深圳住宅二手房市场4月份开始大幅上涨涨幅达到2年以来最高水平，挂牌均价不断上扬,深圳市场,福田区 624万，17%,宝安区 252万，15%,南山区 845万，172%,罗湖区 450万，39%,盐田区 203万，-38%,龙岗区 193万，5%
14、,深圳各区置业门槛（2015年5月）,数据来源：世联研究,置业门槛再度拉高,其中南山以845万,同比172%涨幅领跑全市,深圳置业门槛,6月，全市仅4区有批售推售项目，罗湖、福田和盐田在本月没有新的项目入市。龙岗，在6月有5个项目批售，南山和龙华本月各有两个项目获批。其中，龙华有3盘入市，推售面积达8.7万，环比增加20%。,6月各区新房供应统计,深圳各区域供应,关外为主力供应，关内除南山外均无供应,分区来看，全市各区除宝安以外，成交量均有不同程度的增加。龙华在本月成交13.22万，环比上升98%。从成交明细看，促使龙华成交量大增的项目是前期推出的港铁天颂和中海锦城。,深圳各区域成交,龙岗仍为
15、主力成交片区 龙华超宝安居其次,深圳全市新房均价在6月份又上一个台阶，达到30713元/，环比上涨7.8%。5月各区均价除南山略微下跌以外，其他区域均有所上涨。上月南山整体均价飙升，超过60000元/，本月回落至52846元/，环比下降14%。龙华新房均价升至32913元/，环比上涨15.6%，涨幅全市第一。,深圳市新房成交均价及同比变动（1206-1506）,深圳楼市一路领跑全国，今年房价上涨较快，未来上升趋势明显。,龙华涨幅居首位 全市企稳上升,深圳各区域价格表现,结论 Conclusion,政策市场环境分析小结,No.1 宏观层面，经济下行压力大，为稳定消费加大投资，房地产业将托底经济No.2 楼市及金融利好政策不断，稳定住房消费仍是住建部下半年重要任务No.3 全国市场销售方面，前5月全国住宅销售面积持平去年，深圳领跑全国No.4 标杆房企资金面缩紧，正向一线城市回归，深圳享受利好No.5 深圳土地供不应求，地价高企，6月批售和推售达8年来最高点No.6 深圳库存去化逐步加快，目前存量仅需7个月即可消化完毕No.7 深圳一手房价再创新高，突破3.1万/平米，二手房价大幅提升No.8 龙华区域成交和均价均大幅度上涨，成交主力区域已从龙岗、宝安变为龙岗、龙华,经济面下行，仍需房地产支撑，深圳领跑全国，未来走向看好,
