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1、1,房地产企业汇算清缴调整技巧与纳税风险自查补救,慧达财税,2,2011年度房地产业税收新政解析及运用,（一）总局公告2011年第23号 关于销售自产货物并提供建筑业劳务特殊混合销售一般混合销售,3,甲公司提供设备并负责安装，设备价款300万，安装费100万，应如何纳税，如何开具发票？A、300增值税+100营业税 B、300+100增值税 C、300+100营业税 D、不一定,4,（1）如果甲企业为生产企业，未分别核算，应如何纳税？（2）如果建设方购入设备，施工企业安装呢？（3）如果建设方购入材料，建筑企业施工呢？混合销售：特殊销售自产货物并提供建筑业劳务一般其它（非自产货物或非建筑业劳务）
2、视货物来源与经营主业而定,5,甲方甩项工程,大包,销售自产货物同时提供建筑业劳务,商贸公司外购货物同时建筑业劳务,建筑公司外购货物同时建筑业劳务,分别纳税,增值税,营业税,6,（二）总局2011年34号公告 关于金融企业同期同类贷款利率确定 关于企业员工服饰费用支出扣除 关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理 投资企业撤回或减少投资的税务处理 关于企业提供有效凭证时间问题实施时间与有利追溯,7,（三）查增应纳税所得额申报口径（四）财税201150号（五）资产重组（六）个人所得税法修正（七）契税,8,二、汇算清缴税务风险自查补救与调整,（一）入账票据自查补救 1、自查发现假发票如何补救，纳税检
3、查发现假发票如何定性处罚？2、当年票据的入账时效 3、跨年度发票的税务处理 4、入账票据的审核与自查重点 5、合法入账凭证的种类,9,【问】混合销售与甲供行为如何开具发票？1、甩项A：销售自产货物并施工自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）2、甩项B：商贸公司销售外购并施工全额货物发票（一般混合销售）3、甩项C：建筑公司销售外购并施工全额工程发票（包工包料）以上甩项，同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票，或是两票）,10,甲方供料,甲供,合同内甲供（甲控）大包,清包工装饰,清包工设备安装,营业税,装饰材料不征营业税,设备不征营业税,清包工建筑,建筑材料征营业税,注
4、：供货方提供货物并安装，不属于甲供,11,甲方供料与甩项区别,甲供,材料购销合同,清包工工程合同,销售附带安装,甩项,甲供乙安,12,4、甲控：合同价包含材料全额工程发票（甲代购，乙方全额纳税，全额开票）5、甲供设备乙方安装：设备发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)6、甲供材料乙方装饰：材料发票(供应商)+工程发票(乙方净额纳税，净额开票)7、甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款5-7甲供，两票结算，但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体,13,建设方采购,判
5、断是否设备,判断是否自产自销,非设备的材料,设备,非自产自销,自产自销,装饰工程,其它建筑业,商贸企业,建筑企业,14,（二）汇缴期如何对2011年涉税遗漏进行补救（三）年终结账报表、重点账户应注意的事项1、往来账 2、企业出资给个人购置资产 3、跨年度列支费用 4、免费旅游、商业保险5、工资及附加费6、支付给职工的一次性补偿 7、补交社会保险 8、投资收益,15,（四）账务调整与纳税调整 日常错账的涉税账务调整年终结账前查出的错账更正以前年度损益、预提费用、跨年度费用的调整 逾期未支付的应付帐款的账务调整稽查补税中的账务调整 虚报亏损的账务调整,16,逾期未支付的应付帐款的处理方法异地账款大
6、额现金支付是否合理？应收票据？不同往来单位应付账款与预付账款对冲？,17,跨期费用的税前扣除问题 1、跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则收付实现制，实际支付）2、已付款但跨期取得发票的费用 某公司在2010年9月发生一笔广告费支出，2011年取得发票，该费用是否允许扣除？3、无发票、无付款的预提费用（后付的利息、租金）4、跨期成本之存货 5、跨期成本之固定资产,18,（五）汇算清缴的基础纳税调整在做账方面，税法不改变会计处理 在纳税方面，会计服从税法（六）如何进行汇算清缴,19,三、重点会计科目账务调整与税收风险自查补救,1、其它应付款 2、货币资金类 3、其它应收款 4、未取得发票的预付账款
7、 5、预收账款 6、私车公用,20,7、存货类贷方余额或贷方发生额 8、收入类 9、成本费用类 10、未分配利润与资本公积 11、职工薪酬类12、预提费用,21,四、房地产企业收入的确认,1、未完工收入、完工收入、未完工产品结转收入 2、预租/租金收入 3、视同销售收入 4、股权转让/股息红利 5、销售收入的确认 6、代销收入及佣金,22,五、开发产品完工标准的确定与汇算清缴,1、完工后的税金核算 2、企业所得税年度汇缴与季度预缴 3、完工年度会计处理与年度汇缴申报 4、开发成本核算 5、开发成本项目设置 6、计税成本扣除的步骤,23,开发成本的核算,1、期间费用和开发产品成本 2、开发产品会
8、计成本与计税成本3、完工开发产品与未完工开发产品计税成本4、已销开发产品与未销开发产品计税成本,24,完工产品成本结转的会计处理,1、完工年度会计处理与年度汇缴申报 2、完工产品成本项目的分配3、预提和待摊项目的调整4、后续支出的调整5、可售面积的确定（预售证）6、明确点,25,以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税,1、实际毛利率小于预计毛利率；2、土增税清算无所得税收入与之匹配；3、完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比（汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，并取得合法凭证）4、2008年前由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比,26,后续支出,配套设施,日
9、常维修保养支出,前期已发生后期取得发票,已预提过,未预提过,直接当期扣除,视为后续支出不得追溯,如已预提，差额视为后续支出,预提与实际发生二次调整,二次调整,二次调整,预提与发票差额二次调整,地产企业后续支出的税务处理,27,六、拆迁业务的核算与税务风险,1、拆迁补偿方式 2、拆迁还建，营业税的计税依据 3、拆迁还建，企业所得税与土增税计税依据 4、拆迁还建如何确认土地成本5、实物补偿方式的纳税义务时间 6、实物补偿的会计处理,28,七、甲供材料的风险自查补救,1、如何签订合同（1）合同内甲供大包，实际甲控（2）合同外甲供清包工 2、结算票据如何开具与核算3、建筑业计税依据与代扣义务4、税务检
10、查的关注点5、材料是否需换开工程发票如何处理甲方承担建筑业税款？,29,八、融资业务的核算与税务风险防范,1、向金融企业借款据实扣除2、向非金融企业借款不高于同类同期利率3、向关联方借款债资比例限制 4、向个人借款5、委托贷款、统借统还6、企业之间借款不支付利息的税收风险7、利息支出的会计处理 8、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异,30,关联企业融资处理,核心企业统借统还,金融机构,集团公司(核心企业）,子公司1,子公司2,子公司3,借款付息,分拨贷款,收息,统借统还协议,31,委托中介银行贷款,中介金融机构,关联方A(资金提供方),关联方B,关联方C,关联方D,委托贷款协议,借款付息,
11、避开关联方,借款方,32,企业融资不收息的变通方法,1、商业信用融资 2、开发项目投资 3、股权投资4、售后回购5、债转股,33,九、售楼处、车位车库与储藏室,1、不同模式售楼部的会计与税务处理 2、车位、车库 单独建造单独核算 利用地下基础设施公共配套设施3、储藏室 4、如何开具发票？,34,十、租赁业务的核算与税务风险防范,1、租金收入会计核算2、租金收入营业税、房产税、企业所得税的处理 3、转租业务售后回租 4、租赁业务的纳税筹划方法 5、非常规租赁条款涉税风险分析（1）递增、递减收取租金（2）免租期租赁（3）无租使用,35,违约金专题,房地产企业,收取,支付,供应商建筑商,业主,业主,价外费用,价外费用,非价外费用,非价外费用,注：违约金是否为价外费用，关键在于方向，反方向不属于价外费用,供应商建筑商,36,谢谢大家,
