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1、物业发展建议之理论与实践研究,理论篇,从经验分享的角度提炼观点（仅供探讨）,物业发展建议是什么？物业发展建议写什么？物业发展建议怎么写？,物业发展建议是什么？,房地产策划,物业发展建议在市场分析、项目分析、项目定位基础之上，对房地产项目的设计进行设想和构思，为规划及建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见，以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。,物业发展建议是什么？,目的：1、向发展商形象的阐述项目具象；2、向设计师提供项目意向与指标；3、客品对位工作的“落地”。,重要性：1、专业博取信任，与发展商达成共识；2、市场属性指导建筑属性；3、市场观点在产品上的表达。,一、把握项目总体规划理念（
2、宏观）,物业发展建议写什么？,1、地块价值分析定类,3、分期开发策略制定,2、地块用途分析定类,4、开发主题引用策划,二、对产品概念进行规划设计（中观）,物业发展建议写什么？,1、分解产品设计研究步骤：确定单体设计要求：依据产品理念，确定不同建筑类型的单体设计要求，提出对建筑风格、外立面处理、色调搭配组合等方面的设计意见。制定户型的面积配比和空间设计要求：依据对市场各物业的户型研究分析，结合项目定位、客户需求，制定户型的面积配比和空间设计要求。进行公建配套设施的功能分布设计：依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。,三、提供权威的产品设计建议（微观）,物业发展建议写什么？,3、提供产品设计方案
3、建议：产品设计是概念设计的进一步深化，主要包括以下6个方面，其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。,物业发展建议写什么？,物业发展建议怎么写？,整体规划,产品形象,户型设计,园林景观,配套设施,DIS系统,从定位主导、策略主导、体系主导、问题主导等方式当中，以利于清晰、简洁的表达为根本原则，撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议：,实践篇,建筑形态建议户型面积与配比建议总平面规划设计建议建筑设计建议环境景观设计建议项目配套建议物业管理建议,以振业城3#地块为案例，从实操角度为物业发展建议的撰写拟定模板。,建筑形态建议方法与说明,说明：建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素
4、，与前期分析与定位紧密联系，直观上决定了项目未来属性。方法：项目定位指导运用项目基本指标，各方面因素作修正与支撑，确定价值最大化的项目建筑形态。,建筑形态建议一期定位,深圳最具人居价值的大城别墅 华南首席，超低密度3A生态住区,别墅、洋房,建筑形态建议二期定位,龙岗首席别墅大邸 上东央区，新轨道，3A别墅,别墅、高层、洋房,建筑形态建议3#地块定位,?,3#地块作为项目收官之作，承载着质的飞跃的历史使命！定位的进一步拔升是为必然,建筑形态建议3#地块基本指标,占地面积:约 4.3万 建筑面积:11.6万幼儿园建面:2342 容积率:约为2.7地块平整，有少量坡度,地块示意图,地块实景图,建筑形
5、态建议基本指标下的建筑形态研究,从基本指标看，项目有如下几种建筑形态组合的可能：,建筑形态建议建筑形态建议确定,通过如上分析，综合以下几点营销视角的思考：项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响；3#地块的景观资源劣势；与项目一期、二期建筑形态的差异化考虑。,模板拟定建筑形态建议,Step1.项目定位的针对性再说明,Step2.项目基本指标罗列与分析,Step3.综合考虑确定建筑形态,户型面积与配比建议方法与说明,说明：户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系的项目关键因素，紧随建筑形态的确定而确定。方法：通过对目标客户群的意向分析、市场供求关系及其变化趋势、政策及区域发展机遇、分期开发策
6、略等因素的综合分析确定户型面积与配比。,户型面积与配比建议决策因素,1、目标客户群意向分析大户型、改善居住质量,2、政策及区域发展机遇不受90/70限制、关内土地稀缺,3、市场供应趋势别墅绝迹、纯大户社区稀缺,4、分期开发策略影响与二期高层产品的差异化,户型面积与配比建议面积及配比确定,模板拟定户型面积与配比建议,Step1.对户型面积与配比的决策因素分析,Step2.综合考虑确定户型面积与配比,总平面规划设计建议方法与说明,说明：总平面规划设计是对项目各功能布局的统筹安排，决定了项目未来的品质感与舒适度。方法：从项目后期营销视角出发，拟定规划设计原则，在原则范围内确定总平面规划设计建议。,总
7、平面规划设计建议外部环境分析,东侧为厂房，未来规划为阿波罗眼镜工业园，对居住环境有负面影响。,西侧为大山地、西南侧为振业城一、二期社区，可作为本案的外借景观。,北侧为原生山地，规划为居住区，近北是水官高速，北向可远望山景、雁田水库和体育新城。,南临规划中的红棉路（商业街）与公交总站，正南是梧桐花园和梧桐路，可远望梧桐山主峰。,总平面规划设计建议营销思考及原则设定,延续项目3A住宅小区形象迎合目标客户群需求规避风险与竞争实现价值最大化（利润与品牌）,基于营销视角的思考：,总平面规划设计建议规划设计及功能布局,会所,两梯两户,两梯三户,幼儿园,中央绿化园景,规划设计及功能布局说明：,1、项目地块狭
8、长从中间一分为二，分成南北两区，南北区相对独立，私享各自独立园林景观。,2、从容积率利用角度240以上大户型设为两梯两户板式，其余户型设为两梯三户板式。,3、从地块景观、朝向、噪音、对视等因素考虑地块西侧建筑布局采用全东南朝向，视线通透，且与社区景观相融合；地块东侧建筑布局采用西南朝向，避免东面影响。,4、从配套设施功能角度会所设在社区中央，幼儿园设在东南角。,总平面规划设计建议交通体系,交通体系说明：,1、人车分流设计；2、主入口设在南北区分界处，利于业主进出与统一管理。,小区主入口,车行道,模板拟定总平面规划设计建议,Step2.基于营销思考的规划设计原则设定,Step3.规划设计、功能布
9、局及交通体系建议确定,Step1.地块性质及外部环境分析,建筑设计建议方法与说明,说明：建筑是项目的核心与灵魂，承载着实现项目价值的终极使命。方法：从项目后期营销视角出发，对有利于实现价值最大化的建筑风格、平面与户型设计及各细部特征提出建议。,建筑设计建议风格与外立面选取原则,1.延续前期建筑风格，符合项目整体形象：西班牙（一期）南加州（二期）？（3#地块）2.切合项目定位，实现价值支撑：高端、高层、高尚3.与周边环境（自然、非自然）的有机融合：大山地：现代欧式信义锦绣：现代简约4.切合目标客户群意向：稳重、享乐、追求、面子,建筑设计建议风格与外立面建议,欧式经典风格 质感、内敛、沉稳、高贵气
10、质,户型设计上引进创新，充分考虑受市场欢迎的新元素；户型注重实用性、安全性、灵活性、可变性和经济性，户型设计紧凑，功能齐全，结构合理；室内动线设计合理、干湿、洁污分区，争取做到全明处理，增强采光；大户型放在景观良好的位置，视野开阔，有助于销售；部分户型采用夹层和顶层假复式的特色；有条件的大户单位设玄关和衣帽间；客厅设置落地大玻璃窗连接阳台，卧室用转角飘窗，即扩大了观景视野，又美化了建筑形态，浴室设置大凸窗；每户都作生活阳台和观景阳台，生活阳台作封闭处理；在空间布局合理的情况下，适当增加储物室或保姆间；厨房油烟统一烟道处理，空调机位考虑隐蔽处理；预留洗衣机位置，与洗手区或生活阳台相结合；厕门不要
11、朝厅，卫生间干湿分离，公共卫生间洗手区与入厕区分开；为提升产品附加值，建议将层高提高到3.2m3.3m。,建筑设计建议平面与户型设计原则,建筑设计建议平面与户型,130160平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,180220平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,240280平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,400复式平面与户型建议,建筑设计建议平面与户型,阳光浴室,入户阳台,多阳台设计,户型附加值建议：,建筑设计建议建筑附加值建议,中空玻璃百叶窗“”外墙外保温体系高分子防水卷材中水回收利用高性能混凝土节能保温装饰砖中央真空洗尘系统建筑内部噪音防止系统,模板拟定建筑设计建议,Step2
12、.平面与户型建议,Step3.建筑附加值建议,Step1.基于营销的建筑设计原则及原则下的风格与外立面设定,环境景观设计建议方法与说明,说明：环境景观设计是在项目总体规划思路的基础之上，根据各功能的划分、住宅组团特点所营造的环境景观艺术设计。方法：根据项目定位拟定设计原则，在原则下确定环境景观风格并进行整体及细部的打造。,环境景观设计建议设计原则,丰富：打造多功能园林组团；通透：首层局部架空，设计园林景观；舒适：低覆盖率，高绿化率；均好：房房有景，户户环景；立体：地面植物与空中花园的完美结合；层次：通过有高低层次的植物的合理搭配，形成错落有致的园林景观；实用：既可观赏，又可亲近；方便：方便物业
13、管理，便于保养；借景：充分借用梧桐山景、雁田水库、大山地、振业城前期等景观。,环境景观设计建议风格,新古典主义风格 浑厚、大气、简洁、高贵气质,环境景观设计建议整体打造,整体均好，相对集中。以中央远景为核心圈，向外延展绿化，形成连续的两个组团。,中央园景,环境景观设计建议细部打造,质感强烈的雕塑小品,架空层绿化,入口处体现豪宅身份,模板拟定环境景观设计建议,Step2.原则下的风格设定,Step3.整体及细部的打造,Step1.基于项目整体定位的环境景观设计原则,项目配套建议方法与说明,说明：根据城市居住区规划设计规范，项目需配建能够满足小区业主物质与文化生活的的配套设施，主要包括学校（根据小
14、区规模及周边教育配套而定）、会所等。方法：根据国家法规与项目需要确定各功能配套，进而打造与项目形象匹配的品质档次。,会所是居住生活的延伸空间，其不仅要满足住户的娱乐、社交及休闲的需要，也要满足住户身份的要求，根据项目定位与目标客户群消费需求确定会所规模、布置位置、功能及档次。,项目配套建议会所,设计原则：结合项目资源和市场竞争优势，方便主要使用者的要求；体现品质感，与物业档次相匹配；具备可经营性，有利于后期对外经营；周边社会商业服务的配套要求；区域高档豪宅会所调研由物业或开发商经营管理，纯配套性质，依赖于开发商的持续投入，自身盈利性较差。,项目配套建议会所,直接引入高端俱乐部 匹配项目形象，兼
15、顾后期运营,鸿艺会高档私人会所；由澳门著名商业娱乐巨头何鸿于2002年创办，专门从事开发营销和管理高尚私人会所，目前拥有1500名会员；输出管理型，专注于管理。合作模式为前期咨询顾问，建立管理运营模式，市场推广。或者：名流会中国最大的商业会所运营商；中国首家为社会精英量身定制的专业会所机构；中国专业会所机构中首家通过瑞士ISO9001:2000质量认证；细分功能、定位清晰，会所品牌成系列，覆盖较广，高端品牌为尊爵会、百富会；丰富全面的合作模式，可参与会所管理全过程。,项目配套建议幼儿园,定位：建议采用双语教学模式；生源：业主子女适龄自动入学，适当吸收其他生员；规模：设6-8个班，建筑面积约80
16、0，教学区设上下两层；设施：幼儿室外游戏场地配置儿童游乐设施；设计：幼儿园建筑设计除童趣、活泼等风格要求外，同时要兼顾项目整体形象的一致性。,模板拟定项目配套建议,Step2.各功能配套的打造,Step1.基于国家法规与项目需要的各功能配套设定,物业管理建议方法与说明,说明：物业管理是项目软性展示的重要组成部分，高端客户尤为重视。方法：根据目标客户群的需求及项目形象档次，对物业管理的模式、内容及特色（竞争优势）上提出建议。,拟定原则：振业城一、二期业主反馈服务不理想，费用收取合理；竞争项目物管公司及物管费用调研分析；符合以上两点要求的物管公司性价比分析；结合项目成本、发展商意愿的权衡。,物业管
17、理建议物管公司及管理费,物管公司建议：建议一、更换“振业物管”为国内知名物管公司，如长城物管等；建议二、对振业物管执行限期整改，同时引入国际知名物管公司作顾问。,物管费建议：根据物管公司品牌及服务内容确定；从营销（竞争、促销、形象等）视角修正；,物业管理建议服务内容及特色,物业服务内容（根据小区的实际需求确定物业管理的服务内容）物业使用的管理及维修、养护；物业公共设施设备及场所的维修养护和管理；公共部位的清洁卫生；公共秩序维护；红线范围内的车辆行驶及停泊；社区文化建设及组织相关活动；物业及业主的档案资料管理；小区的安全护卫；法律法规及顾问合同规定的其它事项。,物业服务特色建立客户服务中心及快速
18、反应体系 建立专业的物业管理服务团队 规范的管理制度、创新的服务设计 科技、智能化物业管理,模板拟定物业管理建议,Step2.物业服务内容及特色建议,Step1.基于项目定位与客户需求的物管公司及费用建议,总结,在保证报告逻辑结构完整、清晰的基础之上，对各部分作细致探究；对建筑形态、户型面积与配比、总体规划方面作重点研究，围绕项目价值最大化原则，不断修正，得出最终建议；在建筑形态建议方面，紧扣项目定位，结合地块基本指标，提出价值最大化的建议；在户型面积及配比方面，紧扣市场变化趋势，前瞻性的提出建议；在总体规划方面，根据地块特征及未来营销需要，合理分区，优先保证高价值产品；在建筑设计方面，紧扣市
19、场营销，针对性的营造利于创造高价值的产品；在景观设计方面，紧扣项目定位，从立体、通透等10大方面圈定设计建议；在配套设施方面，创新性提出直接引入高端俱乐部，解决会所当前普遍存在的问题；在物业管理方面，重点根据现状解决问题。,附件一：案例借鉴撰写模板,土地性质：占地面积：建筑面积：计容面积：不计容面积：容积率：绿化率：建筑密度：建筑限高：,项目基本经济数据指标：,项目地块或实景.JPEG,总结：（从项目基础属性上下定义，用于借鉴案例的选定）本项目属于_的项目。,案例借鉴,案例借鉴案例选取原则：1、案例自身条件及其限制与本案类似：用地性质、体量、容积率、资源等；2、案例项目所处区域及其区域内取位与
20、本案类似；3、案例项目在前期所处市场及竞争环境与本案差异不大；4、发展商目标一致：追求高额利润、快速套现、创造品牌等；5、案例项目所处城市不限，深圳项目尽量选择北京、上海、香港、深圳、广州等一线城市项目作案例参考。案例选定：案例借鉴一：XXXX项目案例借鉴二：YYYY项目,案例借鉴,案例借鉴一：XXXX项目,项目自身条件及其限制：,基本经济数据.XLS,区域位置及地块信息分析：,区域位置图.JEPG,地块状况及其四至.JEPG,区域位置说明：,地块状况说明：四至情况分析：,案例借鉴,设计概念导入：基于定位、策略、目标下的设计概念_风格,总体规划图.JPEG,总体规划布局分析：场地组织：交通组织
21、和流线安排：功能组成和分布：,案例借鉴,建筑形态分析：建筑风格及外立面风格：（如图一所示）楼层平面布局及户型设计：（如图二、三所示）户型面积及比例：（如表一所示）,图一,图二,图三,表一,案例借鉴,4、装修标准：（如图一、二所示）5、入户大堂、电梯间：（如图三、四所示）,图一,图二,图三,图四,案例借鉴,开放空间设计分析：园林：（如图一所示）园林风格：园林设计：2.会所：（如图二所示）会所功能：配套设施：装修标准：功能配套：（如图三所示）物业管理：（如图四所示）,图一,图二,图三,图四,案例借鉴,总结借鉴点：规避点：,案例借鉴,案例借鉴二：YYYY项目,同案例借鉴一的分析模式,案例借鉴,附件二
22、：优秀物业发展建议报告推荐,CBRE济南项目物业发展顾问报告CBRE无锡项目前期市场分析及物业发展建议报告,CBRE济南项目物业发展顾问报告,优点：逻辑严谨、分析全面透彻图一、图二是关于商业业态及设计建议中的一部分，目的在于筛选最终进驻的商家类型。CBRE通过非常细致的调研，并将结果进行有针对性的分类，最终非常清晰的得出了匹配其项目的商业业态。,图一,图二,目录,CBRE无锡项目物业发展建议报告,优点：思路清晰、分析复杂但表达简洁图一、图二是关于总体规划建议中的一部分，在分析了建筑形态之后，根据复杂的地形地貌，不同层次档次的景观环境资源，最终通过多次修正与优化，得出各类型物业的整体排布。,目录,图一,图二,The End,Thanks!,事业一部C组 陈治2009-09-24,
