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1、2023/7/20,大连理工大学城市学院,1,第5章 物业管理投标,物业管理投标概述物业管理投标的程序物业管理投标策略,2023/7/20,大连理工大学城市学院,2,第1节 物业管理投标概述,一、物业管理投标的概念与原则,1、物业管理投标物业管理企业根据招标文件中确定的管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标的活动。,2、投标的原则真实性原则合理竞争原则,2023/7/20,大连理工大学城市学院,3,二、物业管理投标的组织机构,开发部财务部工程部,第1节 物业管理投标概述,2023/7/20,大连理工大学城市学院,4,第2节 物业管理投标程序,准备阶段实施阶段结束阶段,取得从业资格筹措资金收
2、集有关招标资料进行投标可行性分析申请资格预审,购买、阅读招标文件考察物业现场 制定管理服务方法及工作量拟定资金计划标价试算 标价评估与调整办理投标保函编制标书 封送标书、保函现场答辩,中标后合同的签订与实施未中标的总结资料的整理和归档,2023/7/20,大连理工大学城市学院,5,一、准备阶段2、进行投标可行性分析,招标物业条件分析本公司投标条件分析竞争对手分析风险分析,了解招标物业的性质特殊服务要求物业开发商状况,以往类似的物业管理经验公司的人力资源优势公司的技术优势公司的财务管理优势公司的劣势,潜在竞争者同类物业管理公司当地竞争者的地域优势,通货膨胀风险经营风险自然风险其他风险,第2节 物
3、业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,6,2023/7/20,大连理工大学城市学院,7,二、实施阶段1、购买阅读标书,首先，阅读招标文件，对前后文不一致、内容不清晰的情况及时发现，找出错误，再按其不同性质与重要性，将错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计入索赔项目”两类。此外，投标公司还应注意招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,8,二、实施阶段2、考察物业现场,在物业竣工前期介入应现场查看工程土建构造
4、，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。在竣工后期介入，应按以下标准视察项目工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；技术经检验是否达到国家规定的质量标准，能否满足使用要求；竣工工程是否达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；设备调试、试运转是否达到设计要求；是否确保外在质量无重大问题；周围公用设施分布情况。,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,9,二、实施阶段3、制定管理服务方法及工作量,将招标项目参数列出，越细越好；分析项目的难点，确定重点
5、，有针对性管理；人力配置；确定分阶段达到的目的；成本测算；需要招标单位提供的帮助、条件。,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,10,二、实施阶段4、拟定资金计划,制定资金计划的目的主要有：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。,物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为：标书规定的预付款、保证金等。接管期间费用支出。接管期间收入。其他资金来源。,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,11,二、实施阶段5、标价试算,明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；计算或复核服务工作量；掌握了物业现
6、场基础信息；掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,12,二、实施阶段,6、标价评估与调整7、办理投标保函,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,13,二、实施阶段8、编制标书,标书的主要内容：物业管理公司介绍管理服务人员配备方案管理服务用房及其他物资装备配置方案管理服务费用收支预算方案管理服务分项标准以及服务承诺社区文化服务方案管理服务模式设想,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,14,二、实施阶段8、编制标书,标书制作
7、中的注意事项：确保填写无遗漏，无空缺。不得任意修改填写内容 填写方式规范 不得改变标书格式 计算数字必须准确无误。报价合理。包装整洁美观。报价方式规范。严守秘密，公平竞争。,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,15,二、实施阶段9、封送标书、保函,封送标书的一般惯例是：准备正本和副本（通常正本1份，副本2份）。标书的正本及每一份副本用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记（一旦正本和副本有差异，以正本为准）。两层封套上均按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时之前不要启封”等。,第2节 物业管理
8、投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,16,三、结束阶段,中标后合同的签订与实施/未中标的总结资料的整理和归档,第2节 物业管理投标程序,2023/7/20,大连理工大学城市学院,17,第3节 物业管理投标的策略,一、影响竞标结果的关键因素,标价经济条件竞争状况和公司实力,2023/7/20,大连理工大学城市学院,18,第三节 物业管理投标的策略,二、物业管理投标策略的类型,攻势策略守势策略低成本策略差异策略,2023/7/20,大连理工大学城市学院,19,第3节 物业管理投标的策略,三、物业管理投标报价策略,投标前期提出问题，引起注意投标中期灵活谈判，创造机会预留空间，游刃有余多方案报价，扬长避短投标后期把握主动，有进有退创新思维，组织答辩知己知彼，合理报价讲求策略，讨价还价不急不躁，步步为营,
