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1、1,第 十 八 章 用 益 物 权,主 讲 人:,牛淑贤,2,一、概念特征 用益物权，指对他人的物，在一定范围内，加以使用、收 益的定限物权。二、社会作用三、种类（一）外国民法和我国台湾地区“民法”上的用益物权 法国：用益权、使用权、居住权和地役权四种 德国：地上权、先买权、土地负担和役权（含地役权、用 益权和人的限制役权）四种 台湾：地上权、永佃权、典权和地役权四种 综合以上内容，最值得注意的用益物权有五种，即地 上权、地役权、典权、永佃权和用益权。（二）我国的用益物权制度 通说认为，我国民法通则、土地管理法、城市房地产管理法 和水法等规定了下列用益物权：城镇国有土地使用权，国有 耕地、林地
2、、草原使用权，农村土地承包经营权，宅基地使用 权和水资源使用权（取水权）。我国物权法草案（征求意见稿）规定了下列用益物权制度：,3,农地使用权（土地承包经营权）、建设用地使用权（基地使用 权）、宅基地使用权（基地使用权）、邻地利用权、典权、居住 权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权、驯养权、狩猎权。其中最 重要的有四种：农地使用权、基地使用权、典权和邻地利用权。四、基地使用权（一）概念特征 基地使用权，指在他人土地上有建筑物或其他构筑物为目的而使 用他人土地的权利。构筑物，指建筑物、隧道、沟渠、桥梁、广告塔、纪念碑及地铁 等在地上或地下建筑的建筑物。基地使用权的特征：1、基地使用权是以他人的土地
3、为标的物成立的物权。2、基地使用权是在他人土地上有建筑物或其他构筑物为目的的物权。3、基地使用权是使用他人土地的定限物权。4、基地使用权是使用他人土地的物权。（二）基地使用权与土地租赁的区别 1、基地使用权是物权，在采登记要件主义的法制下，非经登记，不生 效力；而土地租赁权为债权，一般不发生非经登记不生效力的问题。,4,2、基地使用权存续期间的长短，法律一般不作限制，理论上可以永 久存续。土地租赁的期限，法律则往往定有限制。3、基地使用权虽然以支付地租为常，但也可以无偿；土地租赁，以 有租金为必要，故为有偿。4、基地使用权具有流通性，可以让与或供作抵押权的标的，设定 权利抵押权；而土地租赁权一
4、般不能让与，转租也通常受到限制 或者禁止。5、在基地使用权，即便因不可抗力妨碍基地使用权人对土地的利 用，基地使用权人也不能请求免除或减少地租；而在租赁关系 中，因不可归则与承担人的事由致租赁物的一部分减少的，可以 按减少的部分，请求出租人减少租金。五、农地使用权（一）概 念 特 征 农地使用权是指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。1、农地使用权的主体为一切农业经营者。2、农地使用权的标的物是集体经济组织所有或者国家所有由集体,5,经济组织长期使用的土地。3、农地使用权是一种在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或 者畜牧
5、的用益物权。4、农地使用权是需要支付地租的物权。（二）期 限（三）限 制 1、目的限制。限于农业目的。2、转让限制。可以继承、出租，但不得抵押、出卖和赠与。3、分割限制。农地使用权人死亡而有数继承人时，可由数继承 人共有，或者折价归其中一人。非从事农业的继承人不得继 承农地使用权。（四）基地使用权与农地使用权的差异 1、基地使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的。农地使用权则是在他人土地上进行耕作、畜牧或养殖的权利。2、基地使用权不以支付地租为必要，而农地使用权则一般必须支 付地租。3、基地使用权人，即使因不可抗力不能利用土地，也不可以请求 减少地租，而农地使用权人因不可抗力致收益减少
6、或全无时，可以 请求减免地租。,6,六、邻 地 利 用 权（一）概 念 特 征 邻地利用权是土地所有人、基地使用权人或农地使用权人为 使用其土地的方便而利用他人土地的权利。对此概念，我们应注意两点：首先，邻地利用权是独立的用益物权，而不是需用地上权利的扩张；其次，邻地利用权是权利人基于约定而单独特别设立，并非因需用地和供用地的存在而当然存在。特征有：1、是限制供用地的所有权或使用权的他物权。2、是以他人土地供自己土地的方便和利益的权利。3、是利用他人土地的物权。4、可以为有偿也可以为无偿。5、其内容不得违反强行规定或背于公序良俗。6、具有从属性，必须从属于需用地的存在。7、具有不可分性。（二）
7、邻地利用权与相邻关系的区别。,7,七、典 权（一）概念特征 典权是指支付典价，占有他人不动产而为使用收益的权利。1、典权是存在于他人不动产之上的物权。2、典权是以使用收益为目的的物权。3、典权是以支付典价为对价的物权。4、典权是有期物权。（二）典权与相关概念的区别 1、典权与典当 所谓典当，是指债务人将一定的财产交付于债权人占有，向债 权人借贷一定数额的金钱，债务人于约定期限内清偿债务赎回当 物，如债务人超过期限不清偿债务，债权人即取得当物所有权的 法律关系。1）在法律性质上：典权为用益物权，而典当为担保物权。2）在标的物上：典权的标的物为不动产，典当的标的物则为动产。3）在权利义务上：典权人
8、可以占有、使用收益，也可以出租或抵押，在典当中，当铺只能占有当物；典权人在典权期限届满时，只需返还 原典价，无需支付利息，而出当人在当的期限届满时，须返还贷款的 本金，并须支付一定的利息。,8,4）在期限上：典权的期限较长，最长可以为30年；而典当的期限 一般较短，具体期限由当事人约定。2、典权与抵押权 1）典权是用益物权；抵押权为担保物权 2）设定典权要支付典价；设定抵押权不须支付费用 3）典权的标的只能是不动产；抵押可以是不动产，也可以是动产 4）典权有回赎的问题，出典人逾期不回赎即丧失典物所有权；抵押 则无回赎的问题。（三）典权的设定 典权的设定是指典权人与出典人通过法律行为创设典权的行
9、为。典 权的设定，须具备下列条件：1、须以他人的不动产为标的物。2、须支付典价，通常为卖价的5080。3、须采取书面形式典契登记（四）典期 典期，即典权的期限，是指阻止出典人行使回赎权的期限。典期由 当事人自由约定。方式有二种：一是约定典期为若干年；二是约定 出典后一定期限内不得回赎。无论哪种方式，典权的最长期限不得超 过法定期限。,9,关于绝买条款：法律为保护出典人的利益，对典期作一定的限 制。这种限制就是典契不得附绝卖条款。所谓绝卖条款，是指在典期届满后，若不赎回，即作绝卖之条款。1、典权期限不满15年的，即为不得附绝卖条款的期限。如果当事人设 定了此类条款，则该条款无效，出典人仍可按回赎
10、期回赎典物。2、如果典期在15年以上，而当事人设定了绝卖条款，则该条款有效，出典人于典期届满不赎的，即视为绝卖。3、典权未定期限者，出典人得随时以原典价回赎典物，但自出典后经 过30年不回赎者，典权人即取得典物所有权。“典契未载明期限经 过30年未赎回的，原则上应视为绝卖”。（五）典 权 的 效 力 1、典权人的权利和义务 权利有：1）典物的占有、使用、收益权。2）转典权 3）出租权 4）让于权 5）抵押设定权 6）优先购买权 7）修缮重建权 8）费 用 求偿权 义务有：1）保管典物。2）返还典物。2、出典人的权利义务 权利有：1）典物的处分权。2）抵押设定权。3）典物回赎权 义务有：1）瑕疵
11、担保义务。2）费用返还义务。,10,3、典物的危险负担 对于典物的危险，是由典权人和出典人双方共同分担的。即典权人分 担典价的损失，而出典人负担典物所有权的损失。（六）典权的消灭 1、回 赎 条件：（1）须于回赎期限内为之。（2）须提出原典价。2、找 贴 所谓找贴，即按时找贴，又称找贴作绝，是指在典权关系存续期间，出典人表示将典物出卖于典权人的，由典权人按典物的时价，将原典价 抵销卖价的一部分，然后由典权人支付差额的制度。3、留买、作绝、别卖 出典人出卖典物时，如果典权人表示留买的，则典权人取得典物所有 权，典权归于消灭；如果典权中附有到期不赎即作绝卖条款的，则出典 人在期限届满不回赎的，典权
12、归于消灭；如果典权附有到期不赎，听由 典权人出卖典物收回典价的条款者，典权因典权人将典物别卖于第三人 而消灭。,11,案 例 一 清泉房地产开发公司（简称清泉公司）于1999年3月，以100万元的价格购买了一块位于邻近海边的100亩土地的使用权，打算建一豪华酒店。该地旁边有一家东海公司经营的商店，占地10亩。1999年5月，清泉公司与东海公司协商并签定了一份书面合同，约定：东海公司在20年内不得拆除该商店以兴建高层建筑，从而阻碍清泉公司的旅客在酒店内眺望大海。为此，清泉公司每年向东海公司支付10万元，以作补偿。为稳妥起见，双方在房地产管理部门办理了登记手续。2001年3月，清泉公司将自己的土地
13、使用权出卖给迟家房地产开发公司（简称迟家公司），并向其说明了与东海公司的合同内容。2002年2月，东海公司欲拆掉房屋并兴建一栋五层楼的旅馆。该旅馆与清泉公司欲兴建的旅馆相距约200米。迟家公司得知此情况后，找东海公司交涉，请求东海公司停止兴建旅馆。东海公司以没有与迟家公司订立合同为由拒绝了其请求。迟家公司向法院提起诉讼，请求法院责令东海公司停止兴建旅馆。,12,案 例 2 王某的父母、妻子在一次交通事故中去世，没有留下子女，他也没有再娶，只有一个弟弟已经结婚，在另一个城市工作。王某没有固定工作，他在县城有临街房屋12间，长期以出租房屋为生。1970年3月，该县医药公司因需要营业用房，找到王某要
14、求承典房屋，双方达成了房屋出典协议：王某愿将12间房出典给医药公司，典价为12000元（相当于房屋价值的80），典期无限，立约为凭。双方在协议上签字盖章，医药公司当场支付了典价，王某将房屋交给对方使用。1988年8月，王某到弟弟家住了数月，在此期间，县医药公司将12间房屋拆除，兴建了营业用楼房。王某因病在弟弟家去世，其弟弟在清理其遗产时发现此事，向县医药公司提出异议，遭医药公司拒绝。王某的弟弟于是向县法院起诉，要求维护典权关系，认定县医药公司的侵权行为并赔偿因此造成的损失。而县医药公司认为，王某在明典暗卖房屋，我们买了房，就有权拆建，根本不存在侵权行为。再者，王某已经去世，王某的弟弟无权过问此事。问：县医药公司与王某之间是典权关系还是买卖关系？,13,再见！,
