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1、透析我国房地产金融市场的主要问题与发展方向,温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。,房地产金融市场类型,按金融市场层次划分可分为一级市场和二级市场。房地产金融一级市场又叫初级市场是房地产融资活动的初始市场包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。房地产金融市场二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场,按房地产金融服务对象分可分为房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。地产金融市场是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。,按金融交易工具的期限可分为货币市场和资本市场两
2、大类。货币市场是融通短期资金的市场包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场是融通长期资金的市场包括中长期信贷市场和证券市场,中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。证券市场是通过证券的发行与交易进行融资的市场包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。资本市场是房地产金融的主要市场其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。,银行信贷,银行信贷是房地产金融的主要渠道银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程,房地产市场运作
3、及其资金流程,土地储备中心,房地产开发商,房地产开发商、建筑商,房屋购买者,土地储备,房地产业务流程,房地产销售,房地产开发与建设,土地开发与转让,商业银行,房地产资金流向,按揭贷款,按揭贷款,定金、预付金,业务承包与转让资金,土地出让金,房地产开发与建设贷款,土地转让与开发贷款,土地出让金,土地储备贷款,定金、预付金,房地产市场运作资金类型,A：土地储备贷款B：土地出让金C：土地转让与开发贷款D：业务承包与转包资金E：房地产开发与建设贷款F：法人按揭贷款G：定金、预付金H：法人或个人按揭贷款,房地产金融市场成熟的标志,1、住房贷款以抵押贷款为主位置固定、价值稳定。2、筹资和贷款的方式多样。（
4、1）筹资方式政策资金、储蓄基金、股票、证券；（2）贷款方式固定利率、变率；固定期限、可展期；不同还款方式,房地产金融市场成熟的标志,3、法律体系完善资金的安全性、流动性、盈利性4、房地产金融市场结构完整。市场的完整：房地产一级市场和二级市场 金融市场的完整：抵押、保险、担保、服务中介。,房地产金融市场成熟的标志,5、市场经济运行机制。（1）预先介入机制借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。（2）全程管理机制贷款的发放、使用、收回；借款人的收入变动；房屋使用、维修、翻新改造等。,房地产金融市场成熟的标志,5、市场经济运行机制。（3）科学决策机制。信用评估方法确定安全贷款额贷款比例调整利率标准
5、确定等。（4）呆坏账预警处理机制呆账坏账的评估、揭露、示警。,我国房地产金融市场的主要问题,1、房地产融资方式和金融产品少，资金来源单一政策性资金（公积金）：归集率不高，常被政府挪用。“房管会决策，中心运作，银行专户，财政监督”责任不明金融储蓄资金：储蓄与贷款结构不对称。,我国房地产金融市场的主要问题,2、贷款的过渡性。贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款（1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息。（2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。（3）抵押贷款：方式比较单一。,我国房地产金融市场的主要问题,3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。4、房地产金融市场法律体
6、系不健全。抵押贷款的有关规定不具体，5、商业银行经营机制有待转变。6、立法、监管和信用体系的建立 7、培养房地产金融的专业人才,关于房地产金融机构体系,房地产金融机构,房地产金融机构是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构是房地产金融活动的主体。,房地产金融机构体系,房地产金融机构体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。,我国房地产金融机构体系,房地产金融机构主要由三类机构组成：即1、专业性房地产金融机构2、非专业性房地产金融机构3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成。,我国房地产金融体系构成,（一）我国的
7、专业性房地产金融机构 住房储蓄银行,20世纪80年代中期我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。20世纪90年代公积金制度的建立住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。住房储蓄银行曾一度消失2004年2月15日中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。,（二）住房公积金管理中心,1991年上海首推住房公积金制度20年的历程住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的政策性金融的功能，到2007年3月底上海已成为全国
8、第一个公积金个贷累计发放规模超过1000亿元的城市。,（二）住房公积金管理中心基本功用,1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；3、负责住房公积金的核算；4、审批住房公积金的提取、使用；5、负责住房公积金的保值和归还；6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；7、行使国务院住房公积金管理条例,（三）我国非专业性房地产金融机构体系,我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成：包括1、银行型房地产金融机构2、非银行型房地产金融机构信托投资公司、信用合作社住宅合作社、基金组织等组成。其中主要以商业银行和信托公司为主。,（三）我国非专
9、业性房地产金融机构体系,银行型房地产金融机构：可以创造货币专营或兼营，业务范围广泛非银行型房地产金融机构：不能创造货币专业化程度高，业务范围狭小,信用中介职能,（三）我国非专业性房地产金融机构体系,四大国有商业银行房地产信托公司房地产保险公司住房置业担保有限公司,（四）我国银行房地产金融机构体系,最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行1979年1998年我国住房制度改革后更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加初步形成了以四大国有商业银行为主体12家全国性股份制商业银行112家城市商业银行为补充的组织机构体系。,我国房地产金融机构体系架构图,我国房地产金融机构体系的扩张与发展,
10、一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系：除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外还将出现专业化的房地产投资基金抵押资产管理公司互助储蓄银行储蓄贷款协会等金融机构,我国房地产金融机构体系的扩张与发展,二、建立政策性住房银行如：美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统它由联邦住房贷款银行委员会12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成该系统由政府充当保证人吸收私人资金为建房和购置融通资金发挥房地产金融机构储备中心作用。日本设有住宅金融公库办理住宅用地购置资金贷款从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构。,博商管理科学研究院简介,博商管理科学研究院(Bosum Instit
11、ute of Management Science)成立于2006年，是我国专门从事管理科学研究、理论转化及咨询辅导的综合性研发教育机构。研究院整合国内外一流院校的学科优势、人才资源，为企业提供综合性的总裁教育、管理层训练、企业咨询和投融资服务，为企业尤其是成长型企业提供综合管理服务的平台。博商管理科学研究院立足珠三角，服务于长三角、西南、环渤海等中国经济热点区域乃至全国，通过专业的服务与客户共同成长，为中国人才培养和经济发展做出贡献。机构已在中国十余个重点城市设立分支机构、建立了中国商界极具影响力的博商同学会。博商管理科学研究院办院宗旨：我们将继续集古今中西之智慧，追管理科学之前沿，探中外之
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