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1、Cancun Quintana Roo,关键字：墨西哥、综合旅游度假区,简介：本案例主要从目标客户市场、经营手法、二线用地开发、与周边区域关系、开发模式、生态保护六个方面总结Cancun Quintana Roo成为世界第七大海滩度假胜地的成功操作经验。,坎昆东濒加勒比海，风景秀丽、气候宜人，是世界第七大海滩度假胜地，著有“加勒比海明珠”之称,坎昆（Cancun）位于加勒比海北部，墨西哥尤卡坦半岛东北端海滨。整个岛呈蛇形，是一座长21公里、宽仅400米的美丽岛屿。西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连。坎昆以其白沙滩闻名，其20公里长亮白沙滩为珊瑚风化而成。墨西哥是拉美旅游业较发达的国家,旅游业
2、收入是它外汇的第三来源。,坎昆旅游的发展是建立在墨西哥综合度假区发展战略基础上，政府主导作用是促进坎昆旅游业发展的重要因素,墨西哥西部的阿卡普尔科海滨受到国内外游客的青睐。一些主要城市和重要的考古遗址也吸引游客的目光。在墨西哥和美国边境地区发展了大规模的边境旅游。,世界旅游业正在飞速的发展，但墨西哥并没有充分地参与其中。墨西哥政府意识到该国的旅游业正逐渐落后于夏威夷、加勒比海以及其他一些景区。墨西哥政府没有制定旅游业发展的长期政策，旅游没有确定规划和发展的标准，缺乏旅游发展和促销的财政运行手段。,发展多样性旅游业战略成为墨西哥的优先选择的发展方式，促进现有度假区的改进和开发新的度假区。墨西哥银
3、行完成了对墨西哥海岸线的详细调查和潜力评估工作，提出了建立坎昆等5个综合旅游度假区的建议。1969年成立了旅游基础设施建设国家基金委员会，着手规划建设坎昆和Ixtapa两个旅游胜地。70年代中期开始了Los cabos和洛雷托度假城的建设工程。,到1990年底，已经有超过600万人次的国外游客。国际旅游业给墨西哥的国民经济带来了50多亿美元的收益。,墨西哥旅游业已有很长历史,墨西哥旅游业存在问题,政府主导旅游业开发,墨西哥旅游业带来可观效益,坎昆的总体规划和城市发展完全围绕旅游产业展开，规划分为4大功能区：酒店区(坎昆岛)、居住区(坎昆城)、国际机场区、保护区,总体规划上，坎昆是一座纯旅游及娱
4、乐配套设施为主的城市，没有设置任何工业项目，保留大量原始植被。1975年进行规划后，虽然经过几次小调整，但始终保持原有的规划布局和传统的建筑风格，没有任何人违反规划搞建设。规划分成4大功能区：旅馆区(坎昆岛)、居住区(坎昆城)、国际机场区、保护区。为了发展国际旅游业，专门修建机场，使欧洲、美国、加拿大等地游客来往很方便坎昆岛上酒店区已建起80多座3星级以上豪华旅馆，如利兹卡尔顿、希尔顿、万豪、凯悦等国际知名酒店保护区主要是围绕礁湖、考古区以及红树林敏感区域居住区各行业为旅游业服务,17km,6km,开发历程,将发展定为国家战略,建立立体、便捷的交通体系多方吸引实力商家投资，实现滚动开发,合理的
5、资产负债结构，低成本债权融资严格控制生态环境，坚定进行自然保护,完善区域配套设施建设，增强持续吸引力,最大限度的挖掘本地人文历史资源,国家规定沙滩及海域属于公众资源，酒店可申领相应海域提供服务并负责管理,墨西哥政府规定地界上所有海滩与海域属于广大公众，而不是任何一家酒店的专用地。每个酒店都可申领与己相应的海域，作为本店客人的天然泳区，进行包括救生在内的管理，各自负责自己那片海滩的清洁。任何旅客都有权行进于所有的沙滩或畅游于如此辽阔的海域。专门提供多处公共沙滩，供市民和观光客使用。只有南北端两座大桥连接坎昆岛，容易控制人流。,坎昆度假区因全面规划、完善配套、优质资源而吸引大量游客，年接待游客量超
6、过300万人次，实现旅游经济繁荣和城市快速发展,70年代政府投入3.5亿美元，全面规划建设坎昆旅游度假区，不断吸引游客前来度假。90年代配套设施完善，游客数量加速增长，逐渐超过100万人。2002年接待游客300多万人次，旅游创汇32亿美元，占墨西哥全国旅游创汇的40%。,坎昆历年接待游客数（万人）,10万,50万,100万,200万,300万,起飞期游客逐步增长全面规划建设旅游度假区基础设施投入最集中阶段，立体交通网络形成,成长期游客快速增长基础设施持续投入常住人口迅猛增长，大旅游效应显现,成熟期游客迅猛增长旅游收入成倍增长，02年旅游创汇32亿美元，占全国40%人口膨胀成为大城市,60年代
7、,70年代,80年代,90年代,至今,坎昆消费水准极高，国人把坎昆当作想来而不能来的梦幻之地。国外游客比例占74%，距离与文化因素导致国外客源市场主要来自美国、加拿大和欧洲,坎昆缺乏工业依赖进口，因此消费水准极高，国人一般把坎昆当作想来而不能来的梦幻之地。70-80年代国内游客比例大于国际游客，并逐步减少。90年代以来，国外游客增多，占游客总数的75%。最主要客源市场来自与其接壤的美国。欧洲市场主要是与墨西哥之间有紧密历史文化联系的西班牙。与国内游客相比，国外游客明显具有总量大、停留时间长、消费能力高的特点。,国外游客与国内游客比例,美国61%,其他2%,国内23%,加拿大6%,游客结构,欧洲
8、8%,坎昆依托海滩资源建立立体多元的休闲配套，提供购物、就餐、娱乐、运动、康体等丰富功能，提升游客在坎昆度假的体验价值,度假区内交通便捷，住宿、购物、就餐、娱乐、桑拿按摩、儿童乐园区、游艇、高尔夫球场等功能齐全。每个宾馆酒店都设置大小不同的几个淡水游泳池。喜欢游泳的游客可以到海边去冲浪，而比较保守的人则可以在人工建造的游泳池里畅游。,依托优质旅游度假资源，建设高标准会议展览设施，成为国际组织和国际企业的会议举办场所，举办会议促使当地旅游淡季变成旺季,坎昆国际会议展览中心举行过多次重要的国内和国际会议每年有许多享有声望的国际企业来举办会议会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随
9、之上涨,坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群。距离机场20分钟车程。建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺。能同时容纳超过7000人。优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议。,Cancun centre,高尔夫球场与海景、湖景以及玛雅遗址相结合，丰富和提升度假旅游产品，成为坎昆重要的旅游设施和景观资源，吸引许多富豪与企业家前来度假,坎昆度假区内有各种档次商业，从沿街珠宝摊、杂货商店，到超现代化免税shopping mall，可购买礼物、旅游必需品、运动用品、高档酒水珠宝等,有各种类型的商业，沿街珠宝店，杂
10、货商店，和超现代化的shopping mall。游客可在度假的同时购买礼物、旅游必需品、运动用品、高档酒水等。Cancun是个免税区，能买到价格便宜的服装、香水、酒、珠宝等品牌产品。,Kukulkan Plaza,Kukulkan Plaza是Cancun最高档的shopping mall，销售世界名牌时装、高档珠宝、一流香水、手工艺品等，还能在里面打保龄球、去bar娱乐。,La Isla购物村在泻湖边，拥有超过150家国内国际商店，是度假区中最重要的商业中心。露天开放的建筑风格以及国际品质水平，吸引众多游客光顾。,现有1500多家自由免税商店，商业较繁荣。全球第五大免税集团Weitnauer
11、控股公司于1994年在坎昆开设零售店。品牌多，产品齐全，不单有当地特色产品，还有世界知名品牌。,La Isla购物村,度假旅游和当地文化资源结合开发，发掘和整合玛雅文化历史旅游资源，为坎昆旅游业带来了可持续发展空间,政府于70年代对坎昆的规划特别注意对玛雅历史区域的保护。现在墨西哥政府已制定“玛雅世界”旅游规划。游客中以坎昆为中心到附近的尤卡坦半岛各玛雅古迹参观。坎昆将周边的奇琴伊察、图卢姆等玛雅文化遗迹纳入度假者游览的范围。从目前来看，坎昆的旅游得益于玛雅文化的存在，促进旅游业持续发展。,岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟。距离坎昆130公里有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥保存最好的
12、一座玛雅和托尔特克人的古城。在尤卡坦半岛东北部的奇琴伊察，有闻名世界的库库尔坎金字塔。,坎昆旅游地产保持世界一流的发展水平，针对不同客户群体开发新产品，成为以北美为主的外国人和墨西哥人重游坎昆并购买第二居所的重要选择,传统旅店与分时度假功能相结合的混合用途旅游地产。很多开发商同时经营普通旅店和度假物业。,度假物业特点,主要是外国游客，75%的销售量面向外国购买者，以美国市场为主，兼有本国和加拿大市场。,主体市场,产品与服务创新，营造私密舒适空间、提供周全服务。始终保持世界一流的发展水平，利用独特资源、针对不同客户群体开发新的产品。产品包括水疗、高尔夫度假村、生态度假村、探险度假、私人住所俱乐部
13、等。类型以度假别墅、豪华公寓为主。,产品优势,出租价格,开发项目在作为度假物业销售出去之前，当作旅店经营。或者在度假物业购买者不使用时，作为旅店租赁，然后将所得收入的一半返还给购买者。,经营方式,坎昆十分注重生态平衡和绿化工作，保护红树林免受人文砍伐，利用绿化隔离带减少生态环境影响，并实施政策重视本土特色保存与自然本色开发,自然保护原则：河道与红树林受严格保护，除了正常的航道清理外，没有任何人文砍伐的痕迹。区域隔离措施：茂密的树林掩映道路和酒店等设施,很好地控制了度假酒店区内的轮廓线和天际线。沿着20余公里海堤，绿化带设计随着路形的变化或宽或窄，将道路对生态环境的影响减至最小。政府政策支持：1
14、999年在坎昆举办以“永续观光”为题的北美洲会议，重点在自然资源和本土特色的保存。解决旅游开发带给环境的冲击问题。,原生态环境的最好保护,坎昆自然保护区占整个开发面积53%,沿路绿化保护生态,坎昆度假区是政府主导的开发模式，通过政府规划和执行等集中措施提高公共设施的现代化程度，产生旅游经济高效益,政府,中央银行,全国旅游促进基金会 全国旅游开发公司,政府机构（如公共工程部、水利部）,相关单位及公共机构,制定规划和执行等集中措施,针对开发进行一些初期启动和政策研究承担度假区规划费用,基础设施经营和收费,全面负责基础设施和其他设施的设计和建设负责坎昆度假区的对外宣传促销聘请国内咨询机构来做规划和工程方案对开发建设初期的宾馆、饭店启动和经营给予了一定的资助和扶持以低价买进生地，经开发后将设施齐备的熟地以相应价格出售,组织完成度假区各项基础设施的建设工程,来自美洲开发银行两笔贷款：1971年投入使用第一笔贷款，主要用于初期的饭店建设所必须的基础设施的开发、环境改善和古迹修复。1976年投入使用第二笔贷款，用于补充旅游区和新城区中的基础设施，包括建设一所中学，扩建饭店学校等。自有资金重要来源：是向开发者转让建饭店用的土地和向新居民出售建房用地。,对本案启示,对本案启示,The End,
