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1、城市规划与管理,第9章,第9章城市居住区详细规划 与技术经济分析,9.1 居住区的类型、规模、规划结构 及用地平衡9.2 居住区规划中的技术经济指标分 析与计算9.3 居住区住宅与配套总造价比例的 估算,居住区规划的内容,1.选择、确定用地位置、范围(包括改建范围)；2.确定规模，即确定人口数量和用地的大小(或根 据改建地区的用地大小来决定人口数量)；3.拟定住宅建筑类型(包括单身宿舍)、层数比例、数量、布置方式；4.拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量、分布和布置方式；,5.拟定各级道路的宽度、断面形式和布置方式；6.拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数 量、分布
2、和布置方式；7.拟定有关的工程规划设计方案；8.拟定各项技术经济指标和进行造价估算；,9.1 居住区的类型、规模、规划结构 及用地平衡,9.1.1 居住区的类型9.1.2 居住区的规模与用地控制指标9.1.3 居住区的规划结构9.1.4 居住区的用地组成及用地平衡控制指标,9.1.1 居住区的类型,按建设条件的不同，居住区可分为：新建居住区和城市旧居住区。按所处位置的不同可分为：城市内的居住区和独立的工矿企业居住区。按住宅层数的不同又可分为低层(1层3层)居住区，多层(3层6层)居住区，中高层(7层9层)居住区，高层(大于等于10层)或各种层数混合修建的居住区。,9.1.2 居住区的规模与用地
3、控制指标,居住区是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。根据目前我国城市状况规划时将居住区分成居住区、居住小区和居住组团三级。泛指皆可称居住区。新修订的规范规定，居住区、小区和组团三级标准控制规模应符合表9.1规定。,9.1.2 居住区的规模与用地控制指标,居住区的规模与用地控制指标，主要取决于以下因素：1.设置居住区级的配套商业、文化、医疗等公共服务设施和合理服务半径要求。2.城市道路交通方面的影响。3.居民行政管理体制方面的影响。4.自然地形条件和城市规模对居住区规模也有一
4、定影响。表92给出了我国城市人均居住区用地控制指标,9.1.3 居住区的规划结构,居住区的规划结构是指根据居住区的功能要求，综合地解决住宅与公共服务设施、道路和绿地等相互关系而采取的组织方式。1.影响居住区规划结构的因素及小区、组团的合理规模 2.我国居住区规划结构的基本形式举例,1.影响居住区规划结构的因素及小区、组团的 合理规模,居民在居住区内活动的规律和特点是影响居住区规划结构的决定因素。居住小区是指城市中由居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。居住
5、组团是指城市中一般被小区道路分隔，设有与其居住人口规模相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。,2.我国居住区规划结构的基本形式举例,1)以居住组团和居住小区为基本单位组织居住区。其规划结构为：居住区居住小区居住组团，图 91(a)(b)。2)以居住组团为基本单位组织居住区。规划结构的 方式即居住区居住组团方式，图91(c)。3)以居住小区为规划基本单位组织居住区。图91(d)。,9.1.4 居住区的用地组成 及用地平衡控制指标,居住区的用地，属于城市建设九大类用地的第一大类，其代号以R表示。根据不同的功能要求，由以下四小类组成：1.住宅用地(代号R01)2.公共服务设施用地(代号
6、R02)3.道路用地(代号R03)4.公共绿地(代号R04),1.住宅用地(代号R01)是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。2.公共服务设施用地(代号R02)一般也称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为本区居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,3.道路用地(代号R03)包括居住区道路(一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级)、小区路(一般用以划分组团的道路)和组团路(上接小区路、下连宅间小路的道路)及非公共建筑配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。4.公共绿地(代号R04)即满足规定的
7、日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。,以上构成居住区用地的四类用地应具有一定的比例关系。可采用居住区用地平衡表格式来表示，如表93所示。表94给出了居住区(小区及组团)用地平衡控制指标。在四类用地中，住宅用地所占的比重为最大。,9.2 居住区规划中的技术经济指标 分析与计算,9.2.1 居住区的技术经济指标包括的内容9.2.2 几个典型经济指标的计算举例9.2.3 住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度 的控制指标9.2.4 关于容积率的概念与特性,9.2.1 居住区的技术经济指标包括的内容,1.居住区居住户数、人数；2
8、.居住区总建筑面积(10)、住宅总建筑面积(10)、；3.住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)；4.住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(%)；,4,2,4,2,5.住宅建筑套密度(毛)每公顷(hm)居住 区用地上拥有的住宅建筑套数(套/hm)；6.住宅建筑套密度(净)每公顷住宅用地上 拥有的住宅建筑套数(套/hm)；7.住宅建筑面积毛密度每公顷居住区用地 上拥有的住宅建筑面积(/hm)；,2,2,2,2,2,8.住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地 上拥有的住宅建筑面积(万/hm)，或以 住宅建筑面积(10)与住宅用地面积(10)的比值表示，此值即是住宅容积
9、率；9.建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万/hm)或以居住区总建筑面积(10)与居住区用地(10)的比值表示，容积率为无量纲比值；,2,2,4,4,4,4,2,2,2,2,2,2,10.建筑密度居住区用地内，各类建筑的基 底总面积与居住区用地的比率(%)；11.绿地率居住区用地范围内，各类绿地面 积(包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务 设施所属绿地和道路红线内的绿地)的总和 占居住区用地的比率(%)；12.人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的 规划人口数量(人/hm)；,2,13.人口净密度每公顷住宅用地上容纳的 规划人口数量(人/hm)；14.拆建比拆除
10、的原有建筑总面积与新建 的建筑总面积比值；15.停车率指居住区内居民汽车位数量与 住户数的比率(%)。,2,16.地面停车率居民汽车的地面车位数量 与住户数的比率(%)。17.高层住宅(10层)比例高层住宅总 建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。18.中高层住宅(79层)比例中高层 住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。,9.2.2 几个典型经济指标的计算举例,例：某城市的某居住区规划总住宅用地面 积为10公顷，各种层数住宅的建筑面 积为：三层住宅建筑为 8595，四层 住宅为 133812，五层为 1200。试求下列经济指标：,2,2,2,1.住宅平均层数,先求总建筑面积：8595+
11、133812+1200=143607 m2 各种层数住宅基底面积为：三层住宅的基底面积=8595 3=2865 m2 四层住宅的基底面积=133812 4=33453 m2 五层住宅的基底面积=1200 5=240 m2 住宅总基底面积为 2865+33453+240=36558 m2 总建筑面积 143607 平均层数=3.93 层 总基底面积 36558,2.住宅建筑净密度,根据定义，住宅建筑净密度为：,3.住宅建筑面积净密度,=1.44 10 m2/hm,2,143607 10,4,2,或者：,=,9.2.3 住宅建筑净密度和住宅建筑面积 净密度的控制指标,1.住宅建筑净密度最大控制指标
12、2.住宅建筑面积净密度(住宅容积率)最大控制指标,1.住宅建筑净密度最大控制指标,对住宅建筑净密度指标来说，住宅建筑净密度越大，即住宅建筑基底占地面积的比例越高，空地率就越低，绿化环境质量也相应降低。所以本指标是决定居住区居住密度和居住环境质量的重要因素，必须合理确定。新修订规范规定我国住宅建筑净密度最大值不应超过表96规定。,2.住宅建筑面积净密度(住宅容积率)最大控制指标,住宅建筑面积净密度是决定居住区居住密度的重要指标。是一个实用性强、习惯上也是控制居住区环境质量的重要指标之一，也是必要指标。住宅建筑面积净密度的决定因素主要是住宅层数和决定日照间距的地理纬度。为了防止居住区规划建设中，过
13、分强调提高住宅面积净密度(可降低住宅的单方造价)，而忽略居住区的环境质量，表97规定了住宅建筑面积净密度的最大控制指标。,9.2.4 关于容积率的概念与特性,容积率指标是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比。,容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。,楼面地价Pf Pf=土地单价(P)/容积率(R)楼面地价是开发者所关心的一项重要指标，它比较直观地反映出土地利用率及经济效益的高低，,例:某市一地块，供住宅用土地面积 A=8000m2，规划确定的住宅容积率 R=2.5，标定土地出让价格为 9600000元(每平方米土地1200元)。
14、根据以上条件，地块上可建总建筑面 积F为：F=A R=80002.5=20000 m2,楼面地价 Pf=9600000/20000=480元/m2。开发者与政府谈判，希望提高住宅容积率。根据对具体条件分析，规划部门同意提高住宅容积率为0.3，即R=2.5+0.3=2.8。则开发者在该地块上可建设的总建筑面积F=A R=22400 m2，增加的面积F-F=2400 m2；楼面地价降为Pf=9600000/22400=428.6元/m2，与原楼面地价相比：降值率If=(Pf-Pf)/Pf=(480-428.6)/480=10.7%可见开发者通过提高R值得到了经济利益。,9.3 居住区住宅与配套总造价比例的估算,居住区的总造价主要包括住宅建筑、公共建筑和室外市政工程设施的造价，此外还包括土地使用等前期费用(如按政策土地征用费、青苗补偿费、房屋拆迁费、围海造地费等)，以及其他费用(如不可预见费、物价上涨预留费等)。居住区总造价概算表如表98所示。,
