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1、大连商业地产,目录,大连商业地产现状,发展趋势,城市运营与商业地产的互动,4,1,2,3,大连商业地产历史沿革,19962006年 四大停滞项目“集体冬眠”当初雄心勃勃准备在大连商业地产项目上掘金的投资商和开发商们也许没有料到，最后的结果竟会如此悲壮：规划建设的38层和48层的奔德大厦、37层和47层的时代广场、建筑面积16万平方米、地上52层、地下三层的金座大厦以及预计成为城市标志性建筑的裕景商城，竟然先后在19962006年集体进入漫长的“冬眠期”。,20062007年 先后复苏结束“十年浩劫”先是四大工程停滞，后是国泰、VIVO百货以及天伦、天植、天和等“天字号”商业项目的相继休克，十年
2、这样过去了。终于到了2006年，时代广场、奔德 大厦开始了新一轮建设；2007年4月，大连中心裕景启动；2008年3月，金座大厦即将开拍这些，让人们真切地感遭到了商业地产的全面复苏。,20082009年，本地项目步入“国际轨道”2008年，随着西安路、天津街部分商业项目有计划的整体出售，国内外大型投资机构卷土重来的态势愈加清晰。在包括香港九龙仓集团、香港新世界集团、菲律宾陈永栽集团以及香港华润等对商业地产运营有着丰富经验的专业商业地产运营机构联手承托下的大连商业地产，无疑会大大缩短与国外商业地产运营的水平距离，让本土项目能够在更高的起点上与“国际模式”接轨。而大多数本土商业地产开发运营企业，由
3、于资金相对短缺、缺乏运营经验，大大缩减了竞争空间，从而会得到分“蛋糕”的机会。正因如此，大连商业地产可以在外来资本与运营模式的双重利好下，得到更好发展。,大连商业地产现状,大连商业地产经过这些年的发展，升级趋势比较明显，商铺和写字楼近期明显升温。,2013年，从新年刚过一些商业地产项目、综合体项目的跃跃欲试以及去年部分出让地块剑指商业地产可以看出，大连楼市已经显露出市场产品结构将发生明显变化的端倪。,是新政“激活”了商铺投资，让更多人注意到了他的潜力，业内人士普遍认为，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型时点。,房地产调控政策,调控政策,Text in here,对二手房交易征收差额20%
4、个税,Text in here,贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%,住宅首付和二手房交易税的增加让一部分投资者望而却步，随之纷纷转向投资商业地产。原因：商业地产的首付资金一直是五成，并且大部分的临街商铺都是只租不售的模式，在达到资产保值增值的同时，也可迅速获得租赁所带来的稳定现金流，进而凸显了商业地产的投资价值。,西安路,天津街,华南商圈,站北商圈,民主广场,长春路,桃源街,大连主要商圈,青泥洼,百年商城休闲购物中心,百年商城休闲购物中心坐落于大连最繁华的青泥洼桥
5、商业区，建筑面积约8万平方米，总投资7亿元人民币。在建筑上将科技与后现代主义建筑风格完美融合，在功能上是代表国际最新、最主流的休闲购物中心，并首次在大连引进Shopping Mall概念，集购物消费、休闲娱乐为一体，是引领时尚的典范之作。由美国EKO建筑事务所、英国老牌的顾问公司VIGERS为其担当商城的设计规划和顾问管理工作，作为大连建市百年的标志性建筑，百年城被评为大连市八大建筑之一，辽宁省十大建筑之一。,麦凯乐大连总店,于1998年9月19日在大连传统商业旺地青泥商业区正式开业，是东北三省第一个获得国务院批准的中外合资零售企业。入驻麦凯乐八个世界顶级品牌分为：CANALI（康纳利）、DU
6、NHILL（登喜路）、Cerruti 1881、G&H（吉凡克斯）、K&C(肯特文)、Durban（都本）、Altea（阿而蒂）、CADINI（卡迪尼）。男装新引进五大国际顶级独有品牌LaVico（朗维高）、W&FBIRD（伟夫博特）、Timberland（天木蓝）、KELINSIDUN（克林斯盾）和BOGNER（博格纳），男鞋也引进傲士、马内尔、诺贝达三大独有品牌，今夏扮炫男士将不再只停留在口号上。,天兴罗斯福广场,天兴罗斯福国际中心位于沙河口区西安路139号处于繁华的西安路商圈。4.2万平米占地面积，28.2万平米建筑面积，19万平米大型SHOPPING MALL，3.8万平米甲级写字楼，
7、6.7万平米铂金品质全装修住宅，500家主力商铺28种业态，6.3万平米停车场及设备间 900多个车位。周边商业分布密集，有机车商厦、温州商城、流行前线、大连电子城、大连市图长兴购物中心、麦凯乐、百盛、友谊商城、锦辉购物广场、福佳新天地购物广场、沃尔玛超市、家乐福超市、国美电器、苏宁电器等商业项目。,福佳新天地购物广场,大连福佳新天地购物广场位于大连市西部最大商业地带西安路商圈核心地段,总建筑面积约35万平方米。引进了国际最先进HOPSCA商业模式是集购物、餐饮、娱乐、写字楼、酒店为一体的综合性购物广场。东临西安路，北靠兴工街，所在沙河口区及周边区域常住人口近百万，周边环绕近30条公交线路，优
8、越地段与交通枢纽的有利条件所带来的巨大消费人流。日客流量40万以上，是大连市业态业种最齐全、商品价格最为合理、品牌组合最为完善的时尚型购物中心。,天百商场,天百大楼位于天津街的东部。始建于1949年1月15日，现拥有隔街相望、由架空天桥相连的南北两座营业 大楼及大连食品商店共计12层楼面的经营场所，营业面积达1.5万平方米。设有电讯、钟艺、文化用品、纺织、高档服装、联营服装、黄金、靴鞋、针织、家电、百货、五金、妇女用品、儿童用品、食品等12个专业商场，经营商品8万余种。,温州城,大连温州城依靠大连商机+温州模式的经营理念，以鲜明的温州经济特色为主流，形成荟萃服装、针织、鞋帽、箱包、化妆品、工艺
9、品、窗饰、床上用品及小商品、小百货等商品集散地。位于大连市小商品批发、零售集散地-中山区二七广场，总建筑面积42000平方米，总体建筑为六层，地面三层，地下三层 已经成为辐射周边商圈乃至整个东北地区的新的商贸中心和物流配送中心。,大连商业地产发展趋势,随着“全域城市化”的建设，城市人口外扩，主城区范围不断向西、向北延伸，区域性商业中心开始兴起。百货中心、写字楼、五星级酒店、城市综合体等多种业态的商用物业相继在机场新区、华南、高新园区、金州新区等新兴住区、功能区出现，丰富了商业地产的投资形态。,东港商务区,大连东港商务区坐落在大连市主城区东部，规划用地面积597公顷，其中现有陆地面积278公顷，
10、填海造地面积319公顷。东港新区在保留原客运港口的基础上，其功能被重新定位为商务金融、会议展览、总部经济、休闲娱乐、时尚社区于一体的国际航运中心综合商务区。,东港商务区是近年来大连商业地产的聚焦地。许多企业名字甚至第一次出现在大连，就把东许多港商务区确定为拓展东北亚及中国市场的大本营。日本最大的综合金融服务集团欧力士集团，将中国总部设在这里辐射全国由数十家中国知名民营企业领袖共同发起的星光耀广场民营企业总部，首发这里布局全国；由欧洲商业地产巨擘投资建设的凯丹国际购物中心，带来全新的欧洲购物体验香港鹰君集团首次将自己投资建设及运营的世界顶尖豪华酒店品牌朗廷酒店落在这里。万达、绿地、中信、海昌都在东港商务区占有一席之地。,东港商务区规划用地示意图,城市运营与商业地产的互动,大连模式特点：首先是政府将土地所有权进行市场转化；其次是用这些钱强化城市形象，规划的同时进行包装推广。商业地产在大连开发迅猛，商业地产是大连城市运营的焦点之一。大连城市广场、大连百年城等项目的建成，提升了大连老商圈青泥洼商业区的竞争力，使整个商圈形象更佳，改善了城市面貌。,大连城市推广走在全国前列，通过城市运营，城市知名度得到提升，为商业地产项目带来了更多的客户，因此城市运营与商业地产开发与经营的确相互促进。,Thank You!,
