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1、,二一六年四月,转让不动产营改增政策学习要点,江苏省国家税务局,适用范围：纳税人转让不动产所有权的业务活动。注意：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目在国家税务总局公告【2016】第18号另行明确。,一、涉及的主要文件二、转让不动产纳税人的概念三、主要规定（按纳税人及业务类型）1、一般纳税人转让不动产（不含自建）2、一般纳税人转让自建不动产3、小规模纳税人转让不动产（不含自建）4、小规模纳税人转让自建不动产5、个体工商户转让其购买的住房6、自然人转让其购买的住房四、其他需注意的事项,提 纲,一、涉及的主要文件,1、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）2、纳税人转让不动
2、产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）,二、转让不动产纳税人的概念,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,二、转让不动产纳税人的概念,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,注意以下概念：1、销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。下列三种业务也按照销售不动产缴纳增值税：构筑物，转让建筑物有限产权或者永久使用
3、权构筑物，让在建的建筑物或者构筑物所有权构筑物，在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权,二、转让不动产纳税人的概念,注意以下概念：2、在中华人民共和国境内销售不动产，是指所销售不动产在中华人民共和国境内。3、单位和个人单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人（自然人）。,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,二、转让不动产纳税人的概念,注意以下概念：4、纳税人类型：分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人：年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人一般计税方法：当期应纳
4、税额=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额小规模纳税人：未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%）注意：一般纳税人按规定选择简易计税方法的，也按上述简易计税方法计算税款。,转让不动产纳税人：是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（1）4月30日前取得且选择简易计税方法 计税方式：按简易计税方法，征收率5%预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算 应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时
5、的作价）（1+5%）5%应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（1）4月30日前取得且选择简易计税方法 例如：某A市一般纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，选择简易计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款：（525-300）/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：（525-300）/1.05*0.05-10.71=0
6、万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,（2）4月30日前取得且选择一般计税方法 计税方式：按一般计税方法，税率11%预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算：应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（2）4月30日前取得且选择一般计税方法 例如：A市某一般纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价
7、525万元，按一般计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响）按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：（525-300）/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-10.71=41.32万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（3）5月1日后取得的必须按一般计税方法计税 计税方式：按一般计税方法，税率11%预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算：应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得
8、不动产时的作价）（1+5%）5%应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-进项税额-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（3）5月1日后取得的必须按一般计税方法计税 例如：A市某一般纳税人2017年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，取得增值税专用发票（税率11%），2018年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响）该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：（525-300）/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-300/
9、1.11*0.11-10.71=11.59万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,1、一般纳税人转让不动产（不含自建）,（1）4月30日前自建且选择简易计税方法 计税方式：按简易计税方法，征收率5%预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算：应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5%应纳税额=全部价款和价外费用（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（1）4月30日前自建且选择简易计税方法 例如：A市某一般纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价5
10、25万元，选择简易计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务情形）按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.05*0.05-25=0万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（2）4月30日前自建且选择一般计税方法 计税方式：按一般计税方法，税率11%预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算：应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5%应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-已预
11、缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（2）4月30日前自建且选择一般计税方法 例如：A市某一般纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价525万元，选择一般计税方法，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务情形）按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-25=27.03万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（3）5月1日后自建必须按一般计税方法计税 计税方式：按一般计税方法，税率11%预缴及
12、纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算：应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5%应纳税额=全部价款和价外费用（1+11%）11%-进项税额-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,（3）5月1日后自建必须按一般计税方法计税 例如：A市某一般纳税人2017年4月在B市自建一套房产，自建过程中取得的进项税额22万元，2018年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？（不考虑其他业务影响）该纳税人应在B市房产所在地地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后
13、向A市主管国税机关申报纳税：525/1.11*0.11-22-25=5.03万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,2、一般纳税人转让自建不动产,计税方式：按简易计税方法，征收率5%预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。其中对自然人转让其取得的不动产，纳税地点为不动产所在地主管地税机关，不存在先预缴后申报的概念。预缴税款及应纳税额计算 应预缴税款（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业
14、务类型）,3、小规模纳税人转让不动产（不含自建、不含个人购买的住房）,例如：A市某小规模纳税人2012年4月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款：（525-300）/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：（525-300）/1.05*0.05-10.71=0万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,3、小规模纳税人转让不动产（不含自建、不含个人购买的住房）,计税方式：按简易计税方法，征收率5%预缴及纳税地点：向不动产所在地主管地税机关预缴税
15、款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。对自然人转让其自建不动产，纳税地点为不动产所在地主管地税机关，不存在先预缴后申报的概念。预缴税款及应纳税额计算：应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5%应纳税额=全部价款和价外费用（1+5%）5%-已预缴税款,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,4、小规模纳税人转让自建不动产,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,4、小规模纳税人转让自建不动产,例如：A市某小规模纳税人2012年4月在B市自建厂房，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元
16、 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.05*0.05-25=0万元,计税方式：按简易计税方法，征收率5%预缴及纳税地点：向住房所在地主管地税机关预缴申报，回机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴税款及应纳税额计算 应预缴税款全部价款和价外费用（1+5%）5%应纳税额=全部价款和价外费用（1+5%）5%-已预缴税款 注意：我省个人按规定将购买不足2年的住房对外销售的，按全额计算缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,5、个体工商户转让购买的住房,例如：A市某个体工商户，2015年10月在B市购买的一套房产，购置价值为300万
17、元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？按规定该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款：525/1.05*0.05=25万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税：525/1.05*0.05-25=0万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,5、个体工商户转让购买的住房,计税方式：按简易计税方法，征收率5%纳税地点：向房产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税额计算 应纳税额=全部价款和价外费用（1+5%）5%注意：我省个人按规定将购买不足2年的住房对外销售的，按全额计算缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。,三、主要规定（按纳税人及业务
18、类型）,6、自然人转让购买的住房,例如：A市某自然人，2015年10月在B市购买的一套房产，购置价值为300万元，2016年5月转让，销售价525万元，如何计算应纳税额并申报纳税？按规定直接在房产所在地B市地税机关申报纳税：525/1.05*0.05=25万元,三、主要规定（按纳税人及业务类型）,6、自然人转让购买的住房,1、差额扣除凭证的要求 税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。2、预缴抵减 预缴的增值税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。3、发票开具 一般纳税人：自开；小规模纳税人：自开，无法开具的到不动产所在地地税代开 向自然人转让不动产，应按规定开具增值税普通发票,四、其他需注意的事项,谢谢大家！,
