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1、1,第九章 财产税收,2,财产税收又称财产课税，是以法人和自然人拥有和归其支配的财产为对象所征收的一类税收，其课税对象一般可分为不动产（如土地和土地上的改良物）以及动产两大类。动产包括有形资产和无形资产，前者如耐用消费品、家具、车辆等，后者如股票、债券、借据、现金和银行存款等。当今世界各国对财产课征的税主要有房屋税、土地税、土价税、土地增值税、固定资产税、流动资产税、遗产税和赠与税等。我国的财产税收主要包括房产税、契税和车船税。,财产税,3,第一节 房产税,一、房产税基本原理房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点：1.房产税属于财产税
2、中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。,4,二、纳税义务人与征税对象,（一）纳税义务人1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。,5,4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。6.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个
3、人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。,6,（二）征税对象房产它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,7,（三）征税范围房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村,8,三、税率、计税依据与应纳税额计算,（一）税率记忆1.从价计征：税率为1.2%；2.从租
4、计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。,9,（二）计税依据1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。【解析1】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,10,需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产
5、余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。,11,某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）万元万元 万元万元正确答案B答案解析该公司2009年应缴纳的房产税=16012%+3000（1-30%）4/121.2%27.6（万元）,12,第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税。第三，
6、房屋附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,13,第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房
7、产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。,14,第五：房产原值中均应包含地价的规定新增内容：从价计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【解析】宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积占总用地面积的比值，即宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积总用地面积。,15,【应用举例】甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地使用权，新建房屋建筑面积8万平方米，工程造价1800万元，2010年12月完工并通
8、过验收。则：宗地容积率=8万平方米20万平方米=0.4。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。土地单价=4000万元20=200元/平方米该厂房的房产税计税原值=1800+（28200）=1800+3200=5000万元在不考虑其他相关税费的情况下，该房产从2011年1月开始计算征收房产税。,16,2.从租计征计税依据为房产租金收入。【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。,17,下
9、列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产正确答案ABCD,18,（三）应纳税额的计算 从价计征全年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征全年应纳税额租金收入12%（个人为4%）,19,【例题单选题】某企业拥有房产原值l000万元，2010年7月1日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；2010年9月1日将其中10%按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5万元，其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业
10、2010年度应缴纳房产税（）元A.102400 B.118400 C.126400 D.144000正确答案A答案解析企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税。该企业2010年度应缴纳房产税100060%（120%）1.2%100030%（120%）1.2%6122012%100010%（120%）1.2%81210.24（万元）,20,【例题单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2010年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）A.288元B.576元 C.840元D.864元正确答案A
11、答案解析应纳房产税120064%288（元）,21,四、税收优惠,经财政部批准免税的其他房产。1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。,22,5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。6.老年服务机构自用的房产。7.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。8.对
12、邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。9.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。10.新增内容：对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。,23,【例题单选题】某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定
13、资产应缴纳房产税（）万元万元万元万元正确答案B答案解析本题中9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。2006年应纳房产税1100（1-30%）1.2%3/122.31（万元）,24,【例题多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有（）A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税正确答案ABCD,25,五、征收管理,（一）纳税义务发生时间重点是
14、：纳税义务发生时间当月与次月区分（二）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。,26,【例题多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税正确答案AD答案解析纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之
15、月起缴纳房产税。,27,第二节 契税,契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税按财产转移价值征税，是一种重要的地方税种。一、契税的特征（一）契税属于财产转移税（二）契税由财产承受人缴纳,28,二、征税对象和范围,（一）国有土地使用权出让（二）土地使用权的转让（三）房屋买卖（四）房屋赠与（五）房屋交换,29,（六）土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。,30,（七）对于承受与房屋相关的附
16、属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。（八）对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免土地出让金而减免契税。,31,三、纳税义务人,契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。,32,四、计税依据,土地使用权出售、房屋
17、买卖，其计税依据为成交价格。土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。房屋附属设施征收契税的计税依据。,33,五、税率,契税实行3%5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况确定
18、适用税率。,34,六、应纳税额的计算,契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据税率,35,七、税收优惠,根据税法规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。,36,因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免
19、征契税。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。,37,纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公
20、司的土地、房屋权属免征契税。拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,38,八、征收管理,契税采用征收机关直接征收的方式。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报。契税由纳税义务人向土地、房屋所在地的征收机关缴纳税款。,39,第三节 车船税,一、纳税义务人与征税范围（一）纳税人：在中华
21、人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人。外商投资企业和外国企业以及外籍人员适用车船税的规定。（二）征税范围：在我国车船管理部门登记的车船，包括机动和非机动车船。,40,二、税目与税率,41,【例题多选题】下列项目中，以“辆”为计税依据计算车船税的有（）。A.船舶B.摩托车 C.客车D.货车正确答案BC答案解析选项A，船舶以“净吨位”为计税依据；选项D，货车以“自重吨位”为计税依据。,42,三、应纳税额的计算,（一）计税依据辆、净吨位、自重吨位。1.纳税人在购买机动车交通事故责任强制保险时，应当向扣缴义务人提供地方税务机关出具的本年度车船税的完税凭证或者减免
22、税证明。2.拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算征收车船税。,43,3.条例及本细则所涉及的核定载客人数、自重、净吨位、马力等计税标准，以车船管理部门核发的车船登记证或者行驶证书相应项目所载数额为准。4.车辆自重尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的，按照0.5吨计算；超过0.5吨的，按照1吨计算。船舶净吨位尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的不予计算，超过0.5吨的按照1吨计算。l吨以下的小型车船，一律按照1吨计算。,44,车船税应纳税额的计算公式为：载客汽车和摩托车应纳税额=辆数适用年税额载货汽车、三轮汽车、低速货车。应纳税额=自重吨位数适用年税额船舶应纳税额=净吨位数适用年税额购置新车
23、船。购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。应纳税额=年应纳税额12应纳税月份数,45,【例题单选题】某船运公司2008年度拥有旧机动船10艘，每艘净吨位1 500吨；拥有拖船2艘，每艘发动机功率500马力。当年8月新购置机动船4艘，每艘净吨位2000吨。该公司船舶适用的年税额为：净吨位2012 000吨的，每吨4元。该公司2008年度应缴纳的车船税为（）。A.61 000元 B.71 666.67元 C.74 333.33元D.75 333.33元正确答案C答案解析本题考核车船税的计算。2马力1吨，拖船按照船舶税额的50%计算。该运输公司应缴纳的车船税101 5004
24、+250050%450%+42 000451274 333.33（元）,46,四、税收优惠,【例题多选题】下列车船属于法定免税的有（）。A.专项作业车B.警用车船C.非机动驳船D.捕捞、养殖渔船正确答案BD答案解析非机动驳船、专项作业车不在免税范围之内，A、C选项不正确。,47,五、征收管理,【例题多选题】下列各项中，符合车船税有关征收管理规定的有（）。A.跨省使用的车船，纳税地点为车船的登记地B.车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税C.纳税人在购买机动车交强险时缴纳车船税的，不再向地方税务机关申报纳税D.已办理退税的被盗抢车船失而复得的，纳税人应当从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税正确答案ABCD答案解析本题考核车船税征收管理规定。以上选项均符合车船税征收管理的规定。,
