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1、1,第六章路线价法,第一节路线价法的基本原理路线价法是对城市土地进行估价的重要方法之一，适用于对较大规模的土地估价，如课税估价、征地拆迁补偿估价等，是一种简便、迅速的估价方法。而其他估价方法，如市场法、收益法等需要花费相当长的时间，而且在运用时有严格的限制，一般仅适用于个别地块的土地估价。,2,一、路线价法基本概念路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，对面临特定街道且地段相同、用途相同的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该街道上，此单价称为路线价；然后根据此路线价格，再配合深度百分率表，用数学方法计算出临接该街道的其他各宗地价格的一种估价方法。为理
2、解路线价的概念要注意以下几个概念：1临街深度：是指宗地距离街道的垂直距离。2标准宗地：是以从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地。3标准深度：是指标准宗地的临街深度。,3,二、路线价法理论依据它的理论依据是具体土地价值的决定理论。土地价值主要由土地的有用性和接近性即距离街道的远近决定的。对于城市土地来说，其有用性直接决定于接近性，因而城市土地的价格主要是由接近性决定。三、路线价法的特点及适用范围1.运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度百分率表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。2.路线价法是一种迅速快捷、省时、
3、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行估价的场合，而一般的土地估价法仅适用于估算单宗地块。,4,3.路线价法能够快速估算多宗土地的价格。由于路线价主要取决于宗地的临街深度，影响地价的因素较少，因此，计算过程耗费的时间较少，速度较快。4.路线价法需要较多的交易事例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格估价的精度。5.路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。6.路线价法的精度与路线价及其修
4、正体系密切相关。路线价的估算是先设定标准深度，求得宗地平均单价，然后用深度百分率表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线价和修正体系。,5,四、计算公式路线价格法的常用计算公式如下：宗地总价路线价深度百分率临街宽度上述正常情况是指待估地块临街条件、宗地形状正常。如果待估地块临街条件及形状不正常，例如属于街角地、袋地、三角形地、梯形地、不规则形地等，则要在上式计算结果的基础上，进一步做修正。这时的计算公式为：宗地总价路线价深度百分率临街宽度其他条件修正额,6,第二节路线价法的操作步骤,一、路线价区段划分路线价区段的划分主要依据接近性原则进行，具有大致相近的决定土地价格因素的地段，可划分为同
5、一路线价区段。原则上以地价有显著差异的地点为区段界，通常以一街廊长为一个路线价区段，从十字路口或丁字路口中心处划分，相邻两路口间的地段为一个路线价区段。区段的具体长度也可根据土地的用途和繁华程度的不同而分别设定。,7,二、标准宗地的确定路线价是指标准深度的单位价格。标准深度的设定，直接关系到路线价的确定和深度百分率表的编制。标准深度的设定有两种方法：第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准，如果路线价区段的大部分临街土地的深度为 25m，则该路线价区段的标准深度为 25m，若各幅临街土地的深度普遍为 10m，则标准深度为 10m。第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均
6、深度确定。例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为 30m、25m、15m、10m，则其标准深度为（30m+25m+15m+10m）/4=20m,8,三、路线价的评估路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们的单位地价，然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价。标准宗地的选取：以美国为代表的西方国家，是以宽1 英尺（0.3048m），深 100 英尺的矩形地块为计算单位，其计算公式为：待估土地价格路线价深度百分率土地宽度 在日本，过去是以宽 1 间（1.8m），深 5 间（9m
7、）为标准的矩形地块为计算单位，现在以深 16.36m，宽3.63m的长方形土地的平均每平方米价格为单位。,9,四、制定深度百分率表深度百分率是指将某地块沿平行街道的方向，以单位深度将地块细分，地价随地块各部分距临街的深度而变化的相对程度。这种随深度变化而引起的相对价格关系，如果编制成一张表就称为深度百分率表。在编制深度百分率表时，需要充分调查地价的详细情况，然后运用统计方法求取指数值。估价中可供参考的深度百分率确定方法有以下几种：四三二一法则；巴的摩尔法则；哈柏法则；苏马斯法则；霍夫曼尼尔法则等。深度百分率表的制作程序主要是：（1）确定标准深度；（2）确定级距；（3）确定单独深度百分率；（4）
8、根据实际需要采用累计或平均深度百分率。,10,五、计算各地块的价格美国公式为：V=udvf日本公式为：V=udv（df）式中：V地价；u路线价；dv 深度百分率；f临街宽度；d地块的深度。另外，由于估价对象地块的形状和所处位置不同，如除了位于面临单一街道中间地段的长（正）方形地块外，还有街角地，三角形地，双面或三面、四面临街地，梯形地，不规则形地等，具体的计算方法也不相同。,11,第三节深度百分率表的编制法则,一、深度百分率表的涵义（一）深度百分率的概念深度百分率是表示同一地块的各个部分由于其距离临街深度不同，而造成地价不同变化的相对程度。例如，以临街 1 英尺宽、100 英尺深的土地价格为
9、100 的话，前面 50%即临街 50 英尺深的土地价格为 75%，后面 50 的土地价格为 25。（二）深度价格递减比率的概念在同一路线价区段内，地块各个部分的价值随土地深度的增加而呈递减趋势，即深度愈深，可及性愈差，其价值愈低。这种趋势用比率表示，就是深度价格递减比率。,12,（三）深度百分率表的概念深度百分率表是指反映深度变化对土地价格影响程度的表格，实质上是对各种深度百分率的系统反映，即直观和详细地反映土地价格随深度的增加而递减的程度，因而往往又将其称为深度价格递减比率表。深度百分率表可分为单独深度百分率表、累计深度百分率表和平均深度百分率表三种。欧美多采用累计深度百分率表，香港多采用
10、平均深度百分率表。,13,二、深度百分率表编制法则的介绍（一）“四三二一”法则“四三二一”法则的涵义是，将标准深度为 100 英尺深普通临街地划分成与街区平行的 4 等价，每份为 25 英尺深，然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25 英尺土地的单位价格为路线价的 30%，第三个25 英尺土地的单位价格为路线价的20%，第四个25 英尺土地的单位价格为路线价的10。如果深度超过100 英尺，则需运用“九八七六”法则补充，即超过100 英尺的第一个25 英尺土地的单位价格为路线价的9%，第二个25 英尺土地的单位价格为路线价的8%，第三个25 英尺土地的单位价
11、格为路线价的7%，第四个 25 英尺土地的单位价格为路线价的6%。,14,（二）巴的摩尔法则巴的摩尔法则又称为“前面1/3里面 2/3 法则”，对于标准深度为150英尺的土地来说，临街 1/3即最初 50 英尺的单位价格为路线价的50%，其余 2/3 的单位价格为路线价的另外 50。例题：路线价为1000元，A、B、C 各宗土地的宽度和深度如图所示。,15,则根据巴的摩尔法则，各宗土地的价格计算如下：A=100050%10=0.5（万元）B=100050%15=0.75（万元）C=1000100%20=2（万元）四三二一法则深度百分率修正表：,16,（三）霍夫曼尼尔法则例题：一宗宽度为 50
12、英尺，深度为 90 英尺的临街矩形土地，假定路线价为 1000元，则根据霍夫曼尼尔法则，该宗土地的价格为：100094%50=4.7（万元）,17,（四）苏马斯法则例题：一宗土地的宽度为 50 英尺，深度为 115英尺，路线价为1000元，则根据苏马斯法则，该宗土地价格计算如下：该宗土地的深度百分率=104%+(107.5-104%)/10 5=105.75%该宗土地的价格总额=1000105.75%50=5.2875（万元）,18,（五）哈柏法则其理论是一宗土地的价格与其深度的平方根成正比，若标准深度为100英尺，则各宗土地的深度百分率为其深度平方根的 10 倍，即：深度百分率=10 x（深
13、度）1/2 x 100%修正后的公式为：深度百分率=（标准深度）1/2/（所给深度）1/2 x 100%三、深度百分率表的编制过程（一）进行宗地划分划分方法如下图所示，将该宗土地沿平行道的方向以m 等单位划分成几宗相等深度的地块，对临街的第一宗、第二宗，第 n 宗分别赋 等符号，各宗地块的单位价格相应为，则该宗土地的单价是,19,n 宗地块单价的平均数，即：宗地划分示意图（二）确定标准深度如某路线价区段内，大多数土地的深度为 16m，则以 16m 作为标准深度，其深度百分率为 100。,20,（三）计算各宗地块的深度百分率（四）编制深度百分率表1 编制单独深度百分率表。2 编制平均深度百分率表
14、。3 编制累计深度百分率表。（五）其他修正系数表的制作1 宽度修正。2 宽深比率修正。3 容积率修正。4 出让、转让年期修正。5 朝向修正。6 地价分配率修正。,21,第四节路线价法的具体应用,22,一、一面临街地的估价（一）矩形地这是最简单的一种宗地，只要进行深度修正即可。宗地 A：6000110%612=47.52（万元）（二）平行四边形地宗地 D：有两种处理方法：一种是将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价（三角形地的地价估算见下文），再加总。另一种方法是将其近似地看作是矩形地，按其深度12m 查深度百分率表，然后代入深度修正公式进行计算。,23,（三）梯形地梯形地有两种：一种是平行
15、边与街道平行的梯形(宗地 C 和宗地 E),一种是平行边与街道垂直的梯形(宗地 B)。对于前者，也有两种处理方法：一种即是将其分割成矩形和三角形，分别计算然后加总；另一种方法是先将其近似看作矩形地，按其高度查深度百分率表，代入深度修正公式计算，然后根据临街边的长短情况进行加价或减价修正，长边为临街边则进行加价修正，短边为临街边则进行减价修正。例题：假如宗地 C 和宗地 E 所在的路线价区段路线价为6000元/m2，对宗地 C 进行10的加价修正，对宗地 E 进行10 的减价修正。则：宗地 C 的地价为：6000 x110%x6.5x12x(1+10%)=56.63（万元）,24,宗地 E 的地
16、价为：6000 x110%x7.5x12x(1-10%)=53.46（万元）平行边垂直于街道的梯形近似于矩形，可以其中位线的深度为临街深度查深度百分率表，按矩形地计算。如图中的宗地 B，其中位线深度为 13m，若深度百分率为 110%，则宗地 B 的地价为：6000 x110%x6x13=51.48（万元）二、三角形地的估价对三角形地的估价有两种方法：第一种方法，是美国所采用的方法。它将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形的组合，而直角三角形都可看成是矩形的一半，因此，可根据矩形地的地价来求三角形地的地价。,25,慎格尔三角形宗地价格百分率,26,27,如图 中 AMC 的临街深度为50英尺，
17、按表得其占矩形地 AMCO的 60。假如其所在的路线价区段路线价为 5000元；根据苏马斯法则，深度百分率为72.5%，则其地价为500072.5%3560%=7.6 万元。对于顶点临街的三角形地，如AOC，其地价等于矩形地的地价减去底边临街三角形的地价。第二种方法，是将三角形分为底边临街和顶点临街两类，底边临街的三角形近似于一个具有与其同等临街宽度和面积的矩形，故可按三角形顶点至街道距离的 1/2 查深度百分率表，按矩形地地价计算方法来计算，日本和台湾都是采用这类方法。但两者有所不同的是，日本的路线价法，将问题考虑得更细。,28,三、双面临街地的估价双面临街地是指前后两面都临街的宗地，对于这
18、类宗地可以有两种考虑：一种是将其看做是分别面临两条街道的宗地的组合；另一种考虑是将其看做是它所临街道中路线价高的一条街道（或称之为高价街或正街）的临街宗地，但由于受另一条街道的影响，因而它的便捷性较一般临街宗地高，地价也高。,29,四、街角地的估价对街角地有两种理解，在日本和美国，是指侧方有街道的宗地，如宗地H。但美国对于宗地内超过自街角起100英尺的部分，就不视作街角地。在台湾，街角地是指靠近道路交叉口的宗地，具体讲是指从街角起18m以内的宗地，如宗地G、宗地H和宗地。,30,无论如何理解街角地，美国、日本和我国台湾地区的路线价法对街角地估价的思路是基本一致的，即都是先按宗地所面临的街道中路
19、线价高的一条（即正街）计算地价，再加算因另一条街道（即分街或侧方道路）而产生的地价增加额。三者的区别就在于要加算的地价增加额的计算方法不同。美国专门就旁街制定了旁街深度百分率，地价增加额的计算可套用公式 u=vdVf，只是dV 是旁街深度百分率，v 是指旁街的路线价，f是指宗地对旁街的临街宽度。,31,五、袋地的估价袋地是指里地线以内不直接临街的土地。在台湾路线价法中，矩形袋地地价的计算类似于普通矩形临街地，可套用公式 V=udvdf，V为委估宗地地价总额，u为路线价，dv为深度百分率，d 为宗地临街深度，f为宗地临街宽度。只是公式中的dv不是普通的深度百分率，而是专门对袋地制定的“袋地深度百
20、分率”。袋地的深度百分率是根据袋地的“起深度”和“迄深度”来确定的。所谓起深度，是指袋地距街道较近的一边与街道之间的距离；所谓迄深度，是指袋地距街道较远一边与街道之间的距离。对于迄深度大于标准深度的袋地，应以里地线为界划分为袋地和里地，分别计算其地价。,32,六、不规则形地的估价 对不规则形地，有三种处理方式：(1)如果委估宗地可借助于一些辅助线划分为规则的土地，就将其分割成规则形地，如图中的a，分别求取规则地的地价后加和。(2)对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，如图中的 b，承认其现实的临街宽度，并以其“面积宽度”作为其临街深度，查深度百分率表后按规则的矩形地来计算。(3)对宽度和深度不够均衡的不规则形地，如图中的c、d，按其近似的规则形地求其地价。,33,
