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1、,RBD的目标市场定位,外来人群,本地人群,外市进沈人群个体商务人群投资人群,铁西创业人群铁西个体商务人群铁西投资人群,打造一个区域动感时尚都市综合体项目,商业功能的确定必须从商业发展趋势、市场现状、消费者特征这三个方面来进行考量,定位思路在总体战略的指导下主要根据商圈功能配比现状、城市商业未来发展趋势以及潜在消费者特征来进行定位,铁西区商业正处于发展起步阶段，大量综合体商业物业、都市SHOPPING MALL正逐步涌现,商业发展趋势,敏感因素,人均GDP,出现业态,生存需求,价格,品质,便利,文化情感需求,$500以下,$500-1000,$1000-3000,$3000-5000,$500
2、0-7000,$7000-10000,$10000以上,集市&沿街商业,百货商业&批发市场,大型综合超市&专卖店,都市MALL,便利店,仓储式购物中心,郊区NALL,形成条件,形成过程,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚焦，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其
3、上下游产业链得以共同发展,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇集在一起形成行业整体竞争力,商业业态细分 完全，总量饱和,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,铁西区,沈阳人均GDP$7593.铁西区人均GDP$37571，铁西区都市MALL正大量涌现，消费者对商品需求主要集中在品质追求及便利程度方面,沈阳市,临近本项目的太原街以及本项目区域内的休闲娱乐购物功能
4、比重较大，且区域内存在一部分专业市场，但尚未形成一站式消费格局,市场现状,本区域百货类和餐饮娱乐类各相对较为集中，且体量较为庞大；专业市场主要为九路低端家具市场、北二路汽车和高档家具专业市场，未形成一站式服务模式,铁百商圈百货,太原街商圈百货,太原街百货类商业体量达83.8万，主要以世界级品牌为主。,铁百商圈的大型集中商业体量约40万，以中档品牌为主。,以本项目区域为主体的消费人群决定了本区域的商业应增加餐饮休闲功能及专业市场相关产业,陆先生，38岁，某国企车间干部，新房刚刚装修完毕，与妻子携6岁孩子选购家居。美凯龙里的家居很不错，我领导基本上都是在这选的现在想出去找个地方吃饭，逛了一上午了，
5、有点累了还没选完，吃完饭再回来看看吧，孩子也开始闹了（妻子）希望美凯龙里家居配饰的东西能多一点，就不用去五爱那么远的地方选了,黄女士，46岁，某企业管理者，给父母购置家居，父母约70岁左右。美凯龙的家居我很喜欢，而且这里很有秩序，带父母来这放心，质量服务也很到位恩，中午吃饭是个问题，我们得开车出去吃有设计室更好啦，最好是那些老牌子好一些的进来，就不用我们出去找了，这一趟什么都解决了。,消费者对一站式购物的需求较多，比例较大；对本项目区域所期望最大的是具备餐饮配套，可以更加满足其一站式需求；,消费者特征,客户语录,铁西区消费者认为北二路应增加餐饮、休闲、装饰的比重，打造一站式且多功能于一体的综合
6、体,铁西区域消费人群中大部分认为该区域是高档汽车和高档家具的集聚地，却缺乏餐饮、休闲、娱乐等配套；消费者对北二路总体印象较为陌生，但认为未来将具有较大商业潜力，包括家居家饰和百货等，有待开发；,消费者特征,消费者购物的敏感因素是商业质量、购物环境和商品品种,综合以上方面，建议本项目以购物为主体，同时相对增加装饰、餐饮、休闲的比重，打造综合的、一站式的、具有特色的综合体,功能定位,功能综合的、一站式的、铁西特色的综合体,沈阳市区及项目所在区域内购物所占比例较大，且餐饮具有较大发展空间专业市场一站式功能缺失，将面临升级换代,商业市场,客户特征,地块条件,餐饮娱乐洗浴等集聚地,商业市场,客户特征,地
7、块条件,消费者消费者的敏感因素依次是商品品质、购物环境和商品品种消费者认为北二路区域缺乏餐饮、休闲娱乐及专业市场一站式功能“一站式消费”和“一站式购物”的需求日趋明显,投资者对商铺的关注要素依次是：地段、周边消费能力、发展潜力、商业管理能力、商场定位以及交通投资者对解放路片区的前景普遍看好投资者对项目所在区域持乐观态度,项目区域外店铺商家较看好家居家饰类商场经营者对商铺的关注点依次是：地段、发展潜力、周边环境经营者对本项目充满信心,消费者“一站式”的需求日益显现,商业市场,客户特征,地块条件,增加专业市场产品种类,希望打造一个家居家饰装修等一系列功能的集中场所,对商品品质、购物环境和商品种类较
8、为敏感,认为北二路区域缺乏餐饮娱乐休闲功能,外 来 消 费 者,本 区 域 消 费 者,消费者对“一站式”购物需求强烈,投资者对本项目区域的未来商业发展普遍看好，持乐观态度,商业市场,客户特征,地块条件,商铺经营者投资店铺最看重的因素是地段(45%)和商场定位(22%)，其次是发展潜力(10%)、周边消费能力(9%)、商场管理(7%)、交通(7%)；,投资者对本项目的投资因素主要看重其美凯龙的商业品牌，其次为地段因素、交通因素、未来发展等；,本项目区域为铁西新兴商业板块，百货类及专业市场正蓬勃发展，未来商业潜力巨大,商业市场,客户特征,地块条件,形象定位：,时尚、开放、多元,铁西动感都心：,商
9、业业态逻辑推导过程,北二路业态分布/街铺分布形式,成熟新玛特+铁百商圈概况,本项目业态主要形式，服饰/家饰,商家需求规模面积概况,结合本项目：一站式时尚都市MALL应具备的主要业态,百货（时尚百货、综合百货等）,专业店（家居、家饰等）,特色餐饮、大众餐饮等,休闲（茶庄、咖啡厅、酒吧、足疗等）,娱乐（儿童室内公园、网吧、电玩等）,铁西区目前百货类商业较多，且未来多以同类商业为主，“一站式”百货购物趋势明显，但本区域缺乏专业市场“一站式”功能，为发挥本区域潜在优势,商业特质,时尚、活力、多元、趣味、商务,时尚、品位、多元,本区域现有集中商业主要为单一服装百货类，缺乏现代时尚气息,本区域未来将涌现大量集时尚休闲娱乐餐饮为一体的综合性购物中心,项目研究的工作阶段划分,市场调研工作,项目整体定位,项目地块查勘区域特征研究：区域板块划分、人口、商圈分布、消费者购物习惯等各方面的调研区域市场研究：区域规划、商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场的整体扫描商业集聚：铁百商圈、汽车贸易带、九路家具城、餐饮娱乐带等访谈：专业人士、消费者、商业行业人士等访谈,项目本体分析市场竞争分析项目发展战略及整体定位项目各物业类型定位,
