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1、奥城项目营销策略总案,2003年9月30日,第一部分 市场研究,全国可比性案例研究,生态绿色城都市生活城、健康城人文教育城、文化城,深圳华侨城,以不经济的手段取得经济上的成功,充分保留并借用原有的地形、地貌,打造项目的人文内涵,全国可比性案例研究,全国可比性案例研究,深圳波托菲诺,意大利小镇,名校教育,特色管理,引导高品位的生活方式,整合外围资源，影响目标客户,业主特权,全国可比性案例研究,全国可比性案例研究,上海世茂滨江花园,前观江景后拥园景一线三峰,塑造城市标志性建筑,全国可比性案例研究,拥有各自熟悉的生活风景,第一整合原则,多形式的异地销售,设门槛，抬身价,全国可比性案例研究,广州汇景新
2、城,住宅性能3A级,智能化系统三星级,国家级生态示范区,全国可比性案例研究,智能化是提升项目品质、塑造便利城市生活 感受的重要手段之一,智能化要适度，要适合客户实际生活方式，与建筑和环境和谐统一,全国可比性案例研究,北京华茂中心,城市综合体 东移CBD,全国可比性案例研究,建筑之于城市,商务、商业杠杆,奥运、国际主题公园和园林,多主题会所,顶层CEO空中别墅,国际标尺的产品,天津本地高端市场研究,天津市高档物业的区域分布,天津本地高端市场研究,水上板块,梅江南板块,市中心高档项目,主要板块分析,天津本地高端市场研究,现阶段高档项目发展迅猛，市场竞争激烈。,豪宅产品仍主要以地段作为项目主要竞争优
3、势。,可供开发成高档豪宅项目的地块正逐渐减少。,需求量在很大程度是由产品本身决定的。,现阶段综合素质优越的市中心高端项目仍是空白。,第二部分 客户分析,客户分析,外来置业人士值得引起重视,有一定年龄和积累，事业处于成熟期,私企业主，高薪金领,消费观念成熟，理性、老练的判断力,客户分析,饮食 营养结构战胜味觉诱惑,客户分析,占有多少资源比享受多大空间更重要,居住,客户分析,出行 在起点与终点间完成思考,客户分析,消费 高商务消费与高生活消费完美结合,客户分析,娱乐 Work hard,play hard，追求与众不同的时尚,客户分析,社交 将目的消解在过程中,第三部分 项目价值梳理,产品价值梳理
4、,“海洋之星”集中式会所,街区Mini会所,“水晶情趣大堂”让等候成为一种享受,产品价值梳理,产品价值梳理,主题园林 奥运艺术公园,产品价值梳理,欧洲尺度的商业街区 COSA街区,Center of Office,Shopping,Sports and Apartment,产品价值梳理,空中别墅“PENT HOUSE”,“五洲风情会”,售楼处 体验式“情景艺术馆”,产品价值梳理,智能化“与世界连线”,产品价值梳理,无线网络,小区一卡通,智能化控制系统,网络服务系统,附加价值梳理,街区文化,奥运文化,旅游文化,文化价值,附加价值梳理,服务价值,私人助理式服务,网络互动式服务,集成菜单式服务,国际
5、管家式服务,第四部分 项目核心理念,对稀缺资源的优先占有,便利、时尚的城市资源唯一、丰富的自然资源超前、开放的国际资源 个性、尊崇的生活资源,项目核心理念,项目核心理念,奥城，反映了这座城市的经济发展水平，反映了我们对这座城市未来的信心。奥城，拥有这座城市最稀有的资源，将见证这座城市的成熟和繁荣。奥城，背负着重塑这座城市的形象，参与城市历史塑造的责任。我们将从中寻找到关于这座城市的一切遐想。奥城，一座城中之城。,自然城市，国际生活,第五部分 项目营销策略,营销模式,情景式专属营销,营销模式,情景营销,体验,互动,城市之情，自然之景,营销模式,专属营销,个性,第一,定向,关系,媒体策略,针对兴趣
6、点，对应专业性，打破传播壁垒,区域媒体与全国媒体联合，实现销售和品牌双赢,整合行业平台，赢取专业口碑,媒体策略,机场、南京路、友谊路、宾水西道、凌西路、项目现场21世纪经济报道、经济观察报、财富（亚洲版）高尔夫、高尔夫周刊、时尚新地产、中国建设报、中国房地产报三联生活周刊、凤凰周刊、新闻周刊纯视觉VISION楼书、户型手册国际航空、汽车杂志、交通台、,媒体形式 媒体选择,路牌类：经济类：休闲类：业界类：时政类：文本类：交通类：网络类：,媒体策略,特点：读者为工商、行政管理决策者适用：新闻刊发和物业形象,21世纪经济报道,媒体策略,特点：高尔夫爱好者必看的读物适用：可做长期发布,高尔夫,媒体策略
7、,特点：经理人的时政读物适用：开盘后广告刊发,三联生活周刊,特点：商旅、商务人士适用：长期发布,国际航空,媒体策略,特点：车迷和私车家族适用：前期发布,汽车杂志、交通台,媒体策略,特点：行业内有影响力的网站适用：长期跟踪发布,万信网,媒体策略,销售策略,机动灵活，快速消化,高开高走，实物调节,泛销售,跨区域销售,定向式销售,搭建高端客户平台,房地产信托产品,活动策略,由外到内，由彼及此,大事件拔高度，小事件树口碑,第六部分 一期营销节奏及实施,一期营销节奏及实施,第一阶段：2003年10月2004年1月,主题：谁来设计奥城,目标：树立项目宣传制高点，通过舆论造势，保持项目神秘感,一期营销节奏及
8、实施,专家论坛谁来设计奥城？,人物专访魏纪中,住交会南北地王对话,房交会制造悬念,树立国际坐标,新年音乐会,一期营销节奏及实施,第二阶段：2004年2月2004年4月,主题：等待奥城,目标：树立项目清晰形象，积累客户资源,一期营销节奏及实施,形象广告亮相出街,城市建筑艺术展,定向客户系列活动,产品推介会,投资分析会,品牌汇报会,一期营销节奏及实施,第三阶段：2004年5月,目标：追求开盘的全城效应，迅速建立项目的市场地位。主题：大幕开启，大气天成奥城正式亮相,一期营销节奏及实施,体验高尔夫向雅典进发,1）世界顶级春夏时装发布模特秀2）顶级运动名车展示3）奥运视觉艺术展4）现场雪茄派送5）智能国际生活现场体验6）爵士乐（Jazz）,开盘主题周,谢 谢！,
