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1、万汇楼暂栖万汇楼 且待冲天时,目录,一、万汇楼简介二、项目营运三、项目实践总结四、问题与困难五、推广的建议六、参考资料,一、万汇楼简介,1、万汇楼情况介绍 万汇楼秉承“居者有其屋”的美好理想而生，于2006年11月25日奠基，2008年7月投入使用，建设历时20个月。它占地9000平方米，建筑面积1.2万平方米，容积率为1.3，有近300个居住单元，可容纳1000多人居住。万汇楼有小户型单身和集体宿舍、家庭公寓等形式，以低水平租金标准向中低收入群体提供租赁性住房。它是“海螺行动”产物，“海螺行动”是万科2005年发起的一系列探讨城市低收入人群住房解决方案的行动。“万汇楼”是一个试点项目，是海螺
2、行动一系列理论用于实践的实验产品。它已被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”.政府部门为解决城市低收入人群的住房困难问题推出了廉租房、经济适用房和限价房，“万汇楼”针对的客户群体侧重为既不满足廉租房申请条件，又暂时无力购买经济适用房和限价房的外来青年。万汇楼是帮助这群年轻人融入城市的重要介质之一。她是我们为低收入人群营造可负担、可持续发展、混合型居住社区做出的一种探索，她的成果将作为政府住房保障体系建设的有利补充。,万汇楼作为由理论研究转换为社会实践的第一个项目，我们非常欢迎社会机构、企业、政府和个人参与研究、体验居住和观察分析等等。对于入住万汇楼的客户，我们是以招
3、募志愿者的形式来寻找的，他们不仅仅是租客，更是这个实验的体验居住者。我们通过网络的方式，以极低的成本实现了超过90的出租率。对于这些需求者，我们限定了条件以保证实验的正常进行：低收入（以无汽车、当地无住房为判断标准）、从事正当职业、年龄在1840岁范围内并且参与居住实验、接受观察和调查。当然，由于我们不是政府机构，无法强制性调查志愿者的收入情况，但我们能通过日常的居住观察和邻里间的交往来了解他们的收入水平，并且万汇楼的设计理念也是不适合高收入人士居住的，例如房间类型属于小户型，我们也没有停车位，只有自行车和摩托车的停车库。如果有人在居住期间购买小汽车，租赁合同自动中止。“暂栖万汇楼，且待冲天时
4、”是我们对社区志愿者的良好祝愿，希望通过他们的努力拼搏，尽快有更好的发展，住上自己的房子，在这个城市落地生根.,万汇楼的造型很特别，它的原型来自于福建传统土楼。福建土楼已于2008年7月被正式列入世界遗产名录，成为我国的第36项世界遗产。土楼被当地人称为“围屋”，外围是非常清晰的边界，尺度较大，具有防御性，一般为3到7层，建筑中间为内院天井，是处理宗族事务的场所，有很强的凝聚性。当年，万汇楼的建设与设计人员对福建客家土楼进行了详尽的考察和参考，他们充分借鉴了客家土楼房间朝向均好、内院空间大、抗风、抗震的技术优点，以及人与自然和谐统一的文化特点，建成后的建筑呈外圆内方的空间格局，据设计师介绍，新
5、土楼其实可以有多种表现方式，圆是其中的一种，还可以是方形、1/2圆、1/4圆等。圆形实际上是万科在第一批低收入人群居住解决方案中推出的一个核心方案。考虑到建筑成本、施工便捷和空间实用等问题，万汇楼由原先设想的内椭圆改为矩形，这样公共空间更大，户型种类减少，更利于规模化。万汇楼整个外层结构体，都实现了工厂化生产，这也使得土楼成为万科推行住宅产业化的一个具有特殊意义的节点。从外形上看，圆形新土楼也给城市带来了新的视觉冲击，万汇楼外圆内方，设计了街道、小巷、天井、院落等传统的近人空间，在此基础上叠加商业服务等配套设施，营造出人性化的高密度居住社区。该方案着重解决了两个问题：建筑与城市的公共关系；多层
6、高密度的情况下，建筑空间中室外公共活动空间的处理。从聚居与社区两个概念入手，探求高密度社区与高质量公共空间并存的可能性。设计师认为，“传统土楼将房间沿周边均匀分布，有现代宿舍不具备的亲和力，这和低收入人群的居住要求建立了联系，把现代人的需求置入土楼，演绎出了现代的结果。同时，由于这个空间集中了一些共享资源，可以使居民产生精神上的共鸣。”,万汇楼作为万科的一个试点项目，在倡导环保，共建绿色家园上也不遗余力，万汇楼自2010年4月开始已正式实行垃圾分类，新住户办理租赁手续的同时须签订垃圾分类承诺书，并经万汇楼工作人员进行专门的垃圾分类知识培训方可入住，门口有4个垃圾桶分别用不同颜色加以区分垃圾投放
7、类别，现大部分住户都能按照垃圾分类要求进行分别投放。广东省麦田教育基金会于2010年10月6日正式在万汇楼成立，同时，中山大学公民社会发展中心和绿眼睛环境组织也相继进驻万汇楼，对于万汇楼来说，希望这只是一个开始，希望以后能有更多的社会公益组织进驻，让万汇楼成为一个充满爱心传播爱心的最佳楼区。,2、住户基本信息：,二、万汇楼营运情况,1、人员情况：万汇楼主张住户自治,楼区住户人人都是志愿者.工作人员包括三班倒值班的综合事务岗3人,负责日常收费，安全巡查，日常事务协调等；楼长1人，负责万汇楼的整体事务；其他综合事务岗2人，负责住户家的日常维修，公共维修，社区文化、后勤保障等。,2、财务运营情况：,
8、三、项目实践总结,万汇楼自2008年7月底正式入住到现在，出租率基本 上保持在90%以上，高峰期曾经达到100%，由于房间数量有限，目前是供不应求，需要排队轮候。社会及政府对万汇楼的关注程度很高，包括政府部门、媒体、学者及国外相关人士来万汇楼参观调研，二年多时间万汇楼成功接待各类重要参观50多次，并得到相关媒体的多次正面报道。,1、万汇楼建筑结构及风格，得到了大众的喜爱。万汇楼以40平方米以下的面积，通过万科设计人员的精心设计和反复探讨验证，将空间利用到了极致，最终设计出了带有客厅、厨房、洗手间、阳台、储物柜等配置的一房和二房，甚至还将卧室的房门设计成L形，即可方便住户从客厅进入卧室，又避免了
9、房门占用地方，最大化的利用了空间。万汇楼房间配套设施完善，包括水、电、煤气、电话线、网络线、电视线及床、柜、风扇等都配套到户，同时还配套了抽油烟机、热水器等，这正好符合了漂泊一族特别是年轻一族需求，提上行李袋抱上电脑就可入住；外圆内方的万汇楼格局及外墙的窗花栏栅设计得非常好，里面空气流通。到了夏天只要把门打开，房间里面很通风凉爽，不需要空调也能安然入睡；同时，由于在设计上类似客家围屋，所以万汇楼也带有围屋的文化，不认识的人住进万汇楼都会相识甚至变成朋友，曾经住在万汇楼的614房住户2008年底在万汇楼结婚，左邻右舍都去捧场，作为“娘家”送嫁。,2、房间价格适宜，符合中低收人群的要求。一套二房的
10、才四百多，如果二人合租，平均分摊一人才二百多元即可解决住宿问题，而且还能享受小区式的住房，这也是大家认可的一个很重要的因素；3、住在万汇楼里感到安全。万汇楼实行二十四小时值班制，无论什么时候，住户的一些困难或者遇到的问题，我们都能给予解决或者帮助，同时实行门禁卡由住户自行刷卡进出方式，所以万汇楼给了住户一种很好的安全感；4、丰富的社区文化活，住户产生强烈的归属感。万汇楼虽然没有收取物业管理费，但是小区文化活动一直没断，包括节假日的氛围布置，公司统一组织的运动会及重阳节登山，楼区组织的瑜珈、七夕节派对、沟火烧烤、乒乓球大比拼、电影放映月等，让住户真正感受到了社区的温馨，同时也让住户对万汇楼产生了
11、强烈的归属感。,5、住户自治管理，邻里关系和谐。万汇楼实行住户自治，人人都是志愿者。租户入住万汇楼办理手续时，工作人员都会对入住者进行当面沟通，让其知道是要以志愿者的身份入住万汇楼，实行住户自治。邻里互帮互助，关系融洽和谐。万汇楼除了具有万科一般社区的文化氛围，还具有客家围屋的独特文化氛围，邻里间关系非常融洽，经常是端着饭碗就去串门，大家煮了好吃的都拿出来共享，谁家有事只要叫一声，隔壁的人就去了。特别是一些老人和小孩，都是互相帮忙照看和扶持，到傍晚时，会经常看到一帮小朋友从你家玩到我家，玩得不亦乐乎，到吃饭时就会听到各家的大人在门口叫声不断，小朋友们才恋恋不舍的回到自家。万汇楼工作人员同住户之
12、间的关系也非常融洽，相互之间都很熟，日常就像老朋友一样，有空时会经常沟通聊天，谈自已的工作、自已的家庭等。,6、“暂栖万汇楼，且待冲天时”，是万汇楼的真实写照。万汇楼倡导的是奋发向上，积极进取的社区文化，早日融入大城市，早日拥有自已的家业，所以对于年轻人来讲，入住万汇楼就好像找到了自已的群体，找到了知音。由于万汇楼提供了价廉物美的居住环境，解决了刚起步年轻人的后顾之忧，让他们有一个良好的过渡期，所以有很多曾经住在万汇楼的住户，通过自已的拼搏，已成功的成为这个城市的一员，在城市中拥有了属于自已的房子，很多曾经住在万汇楼的年轻人现在都搬进了一墙之隔的四季花城，在里面买了房。比如曾经住在304房的王
13、先生，是万汇楼入住的第一批住户，也是万汇楼社区活动的积极分子。他于2008年7月份入住万汇楼，通过自已不懈的努力，现在已是一个品牌净水过滤器的代理商，2009年底在四季花城买了房，2010年初依依不舍的搬进了四季花城的新家，搬家时，为了感谢万汇楼给他提供了良好的居住环境和奋发向上的社区文化，当他在遇到困难和挫折时，才能克服过去，才能有今天，所以第一时间邀请我们去参观他的新房，去他家里做客。虽然他现在已经搬入了四季花城，但是还经常回万汇楼看看老邻居看看工作人员。,四、存在的主要问题和困难,随着万汇楼的使用年限增加，很多设备设施及住户家内的一些日常设施将会慢慢老旧破损，而这些破损设施绝大部分都过了
14、保修期，要维持万汇楼设备设施的正常使用，将来务必需要投入较多的资金进行修缮维护;,五、关于推广的可行性建议,1、万汇楼的位置是位于广佛交界，离市中心较远，每天上下班用在坐车上的时间较长。所以推广廉租房建设，应考虑地理位置、周边交通、医院、菜市场等配套情况，最好能建在人口较密集的中心地区，相关的配套也可以利用周边已经成熟的公共设施，以满足日常需求。3、大规模推广低收入人群租赁房，就不可避免的出现一批一家三代同住一套房的现象，那么就要考虑老年人和儿童的一些问题，比如增设一些老年人的健身器材和儿童娱乐设施，无障碍通道等。,4、针对年轻人，应该增设一些政府公共职能平台：如技能培训机构，让他们得到更多的
15、学习机会，掌握到更多的生存技能，才能慢慢摆脱现状走出低收入人群，形成良性循环。如与企业形成对接点，事先将有一技之长和特殊才能的人员信息进行存档，当企业有这方面岗位缺口时，可以优先推荐。5、如果推广，个人认为还是应该保持不应受户籍的限制，这样才能让更多希望融入到这个城市的目前收入较低的人群有个落脚的空间。,六、参考资料,1、香港公屋管理制度http:/sc.housingauthority.gov.hk/gb/www.housingauthority.gov.hk/b5/residential/prh/tenancymatters/markingscheme/0,00.html2、万汇楼其他相关资料 3、2010年志愿者对万汇楼的调查报告 4、住户须签订的文件 5、万汇楼获得的荣誉,感谢您对万汇楼的支持与关注！,
