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1、易居中国西部事业部成都公司,度假别墅专题研究分享,2012年5月17日,研究框架思路,三亚亚龙湾5号,丽江悦榕庄,成都芙蓉古城,度假别墅特性,度假别墅与居家别墅对比,居家客户和度假客户对别墅使用目的的不同，造成他们对产品诉求的不同，两类别墅间形成众多差异点！,建筑单体,空间组织,动线设计,空间设计,空间分配,灰空间利用,居家别墅,度假别墅,传统固定,灵活多变,动静分区，互不干扰,开放共享，动线丰富,强调主卧的套间设计,全套间或多套间设计,突出居家使用的空间,强调享受空间，如浴室等,较少采用,大量使用,建筑风格,烘托居家氛围,艺术、民族、原生,Part 1 度假别墅与居家别墅建筑单体对比分析,3
2、,较多的度假别墅采用主体分离的空间布局，创造更多的度假情趣！,度假别墅多采用主体空间分离的户型空间组织：减小各空间间的干扰，私密性更好；分离后保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观面；平面布置更加多样，与室外泳池穿插，更多情趣性。,Part 1 建筑单体空间组织对比,4,区别与居家别墅动静分区的组织，度假别墅讲究动线的丰富！,Largo的独栋别墅，建筑面积363平米，四房；为家庭度假或朋友聚会设计。,每个套间设计两个以上的出口，分别通往过道和灰空间。,大尺度的共享空间和灰空间开放共融。,Part 1 建筑单体动线设计对比,5,度假别墅多采用开放共享大尺度和全套间的设计，提供舒适的度假空间。,客厅
3、和西厨吧台构成了大尺度的空间。,卧室和露台通过泳池相连接。,主人套房104,客房套间47,大尺度开放空间,全套间设计。,6,Part 1 建筑单体空间对比分析,度假别墅强调空间的开放和共享，尤其突出卫浴空间的享受，极力营造懒散悠闲的度假生活！,对度假客户来说，享受级的卫浴空间是提升整个别墅舒适度的关键。,打破传统的空间分配，客厅、厨房和餐厅的大融合空间，让度假气息无处不在。,7,Part 1 建筑单体空间分配分析,度假室内空间、灰空间和外部的自然搭接是度假别墅中常见的处理方式！,利用雨蓬、走廊结合庭院和景观面创造灰空间；灰空间突出室外空间向室内的过度，强调与景观的结合和公共空间的处理；灰空间的
4、目的是在于营造度假生活场景，用赠送体现出度假物业价值感。,8,Part 1 建筑单体空间分配分析,度假别墅的建筑风格重在营建风情和突出度假区的主题！,传统居家别墅的建筑风格多走沉稳和经典的路线,度假别墅的建筑风格多选择异域、原生、民族和艺术感强的风格,9,Part 1 建筑单体建筑风格分析,10,度假别墅园林与居家别墅园林的主要区别点！,园林景观,水的利用,植被利用,景观节点,园林小品,居家别墅,度假别墅,缓解空间压力,更多情趣、参与、自然,较多的硬化处理,原生态、自然和谐,明显的轴线和展示区,精细而分散,突出生活情趣,特色、宗教、民族,道路规划,首先满足通行需要,蜿蜒曲折、强调情趣,Part
5、 1 度假别墅与居家别墅园林景观对比分析,11,度假别墅突出水的情趣，如无边界泳池与景观的结合，强调参与性和自然性!,与水系零距离的亲水平台,增加水景的情趣感在硬质景观与水景之间恰当的过渡处理，形成独特的亲水平台，使水形成观赏和可参与的交流平台，在水与硬质景观之间形成互动关系营造与广场、凉亭等相搭配、协调的岸边休闲步道，成为邻里交流、开放、信息互通的主要公共空间,Part 1 园林景观水的利用分析,12,茂盛、浓密、立体感强、层次丰富的植被，形成原生态的园林，烘托浓郁的度假生活气息！,生长快、茂密、出风情的植被突出生活情趣,度假别墅建在植物里,植物不再是社区里的配村，在度假别墅中完全成为主角,
6、Part 1 园林景观植被利用分析,13,不一味追求景观的放大和轴线，而是将景观分散，将精细的美景送到每户人家！,重点打造的是分散的每户庭前院后的小景观,Part 1 园林景观景观节点分析,14,园林小品是塑造度假主题，彰显风情，烘托度假生活的有效手段,宗教,民族,原生,地域,Part 1 园林景观园林小品分析,15,度假别墅的道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，多采用石材路面，突出原生感！,度假别墅中道路除了满足通行需求外，有了另一个重要的任务：增加情趣性！,Part 1 园林景观道路规划分析,16,休闲配套设施和主题打造，是度假别墅区别与居家别墅的最大差异，也是度假别墅发展的主要趋势
7、！,下面的案例中，对度假别墅主题和休闲配套的打造有详细介绍；同时在度假别墅单体和园林打造方面更多实例的展示和剖析。,省外：,三亚亚龙湾5号,丽江悦榕庄,温江芙蓉古城,省内：,成都：,17,三亚亚龙湾5号,案例一,18,中国唯一世界级滨海度假区内首个度假别墅酒店亚龙湾5号,星级酒店群,高尔夫球场,亚龙湾5号,世界级的海洋旅游度假区,中国三亚亚龙湾,亚龙湾5号,亚龙湾5号,凭借自身独到的度假体系，虽地处二线海景，亚龙湾5号仍跻身三亚一流顶级酒店之列,5号别墅酒店的房价与一线顶级海景酒店相当：,个性化、差异化的度假别墅,热带风情和度假气息贯穿始终,专属的、人性化的尊贵温馨度假服务体系,亚龙湾5号围绕
8、着度假客户需求，构建独特的度假别墅价值体系,强烈的风情演绎,专属的度假产品,独享贴心的服务,亚龙湾5号,19,20,展现巴厘岛风情为主导，尊崇自然山水气质，追求“有若自然”的热带风情理念!,东南亚建筑风格,巴厘岛风情小品,建筑风格：打造纯正的东南亚建筑加上巴厘岛特色的建筑小品，复制出浓郁的巴厘岛风情；热带植被:运用大量热带灌木，其间点缀热带特有的高大树种，包围别墅，建立自然就在左右的感觉；水元素运用：水系、泳池的充分利用，把热带滨海的风情发挥得淋漓尽致。,亚龙湾5号通过东南亚建筑风格、小品、热带植被和水元素的运用，烘托纯正浓郁的巴厘岛风情。,强烈的风情展示,有若自然,茂盛的热带植物围绕建筑,2
9、1,利用规划规避劣势，最大利用优势资源，加强度假氛围的营建!,优势资源价值最大化靠近高尔夫一侧，以别墅排布为主，让优势资源被更多的享有，景观价值的最大化；,外部道路干扰处理道路退距约25米，预留绿化空间；高大乔木增大植被带厚度，并采用茂密植被，屏蔽外界道路对别墅区的不良影响，内部又营造出幽静的自然空间；,内部资源再造项目内部地块缺乏强势资源，依靠自身营造水系景观，把较大面积别墅置于内部景观较佳的位置；通过水景的环绕阻隔进一步营造私密氛围。,运用规划手段，使地块价值均衡，同时更好得展现热带风情。,纯粹的度假氛围,22,别墅独具特色，主体适当分离，动线丰富，泳池贯穿，室内外景观互融而不失私密性。,
10、客厅,餐厅,客厅,次卧,卫浴,厨房,厨房,次卧,主体空间分离：减小各空间间的干扰，私密性更好；分离后保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观面；平面布置更加多样，与室外泳池穿插，更多情趣性。注重客厅、卧室等空间的开放感；客厅动线丰富，注重室内外融合与度假情趣。,多套间的设计，保证私密性和舒适度；室外休憩空间的布置，体现度假气息；卧室与活动空间有较长连廊接通，既相对私密又保持联系。,主卧,凉亭,次卧,亚龙湾5号别墅户型特点：主体（客厅主卧）分离，空间多样；空间开放，注重室内外融合，通过连廊联系；L形排布格局，围绕泳池设计，以泳池为室内 核心景观；多套间设计，私密而舒适；室外休憩空间，增加娱乐空间。,
11、体现度假风情的户型特色,结合整体规划、水系、道路、园林和建筑小品的设计保证每栋别墅的私享空间和生活私密。,亚龙湾容积率0.3的独栋别墅，建筑密度较高，但通过一系列措施化解了过高的建筑密度，保证了每户的私密性和私享空间。,组团内部利用泳池、绿化和建筑小品阻隔视线，保证私密，化解压迫感。,楼宇间灌木丛阻隔视线,房屋边界的植被化解压迫感,庭院外墙，保证私密性,密度过大形成压迫感的化解,别墅私密性的保证,利用水系和道路区隔开各个别墅组团；,宽阔的水系和树木成荫的道路区隔别墅组团,专属的度假产品,23,24,私人管家式服务为主导的服务体系，一站式、一对一的专属服务，提升客户度假生活享受。,垃圾处理；房间
12、清洁服务；洗衣服务；日常维修；安全防护；急救服务,商务服务；旅行助理；搬运服务；信息咨询；泳池清洁；,健康服务；私人管家；专车接送；个性餐饮；,基础的物管服务,个性化贴心服务,尊贵特约服务,五号别墅打破了酒店传统式的客房、前厅、餐饮等职能部门的划分，以私人管家式服务为主导和主要服务单元，对客户实行全天候、一站式、一对一的个性化服务，最大限度地挖掘酒店个性化服务的潜力。,亚龙湾5号的客户有很多社会名人，他们极其注重生活私密，很欢迎这种私人管家服务。,私人管家式的服务，极大的满足了三亚顶级度假客户对度假生活的私密性需求，及尊享生活的专属占有需求，吸引了很多顶级客户不断来5号度假。,独享贴心的服务,
13、25,二线海景的亚龙湾5号浓郁风情、特色的产品和私享的服务成就了其三亚顶级酒店的地位。,主题鲜明的巴厘岛风情园林；异域建筑风格；茂盛的植被、和谐的自然环境。,分体式别墅产品；开放共享的空间布置；充分考虑规划、园林、建筑保证私密性。,差异化的管家服务体系；尊贵贴心的服务方式；专属的个性化服务。,风情十足，虽无海景，同样尽享热带度假生活。,差异化、个性化，体验感强的产品给客户无与伦比的度假空间。,私人专享的星级酒店服务，度假生活的极致体验。,启示：二线海景资源，通过营造自身度假氛围，独特产品和满足客户需求的服务，同样能跻身顶级物业行列。,案例总结,26,丽江悦榕庄,案例二,27,悦榕度假酒店集团以
14、其顶级的的度假村体验和最豪华的SPA服务打造“亚洲度假领先者”,企业背景：成立于1994 年，目前已是亚洲著名品牌；悦榕集团致力为高度富裕的旅行者提供顶极的度假村体验和最高级的服务；经营状况：目前，集团经营和管理19 家酒店和度假村、50 间spa、54 间悦榕阁艺品店和2 个高尔夫球场。2006 年，悦榕控股集团成功在新加坡证券交易所上市；此外，它还通过集团的附属公司Laguna Resortsand Hotels Public Company Limited 在泰国经营领先的综合度假胜地Laguna Phuket。,悦榕集团东南亚项目,曼谷,普吉岛,塞舌尔,民丹岛,丽江,悦榕集团,28,丽
15、江悦榕庄在非资源优势下取得成功，依赖于它对高端客户需求的准确把握和对本地文化的深入挖掘！,对当地风土人情、历史文化的深度挖掘和嫁接，建立酒店打造的主题,文化概念挖掘,公共空间打造,配套服务体系,内部空间打造,围绕主题，选择性的使用标志性的元素符号，对空间进行多层次的打造，演绎特色度假风情,整体延续外部空间的风格，突出细节部分的打造，深化度假氛围,紧扣主题，对主题进行实质性的演绎，结合度假休闲，提供高品质的服务和体验,酒店体系打造,因地制宜的选择特色主题，并始终围绕这一主题展开打造酒店的硬件设施和软件服务，是小规模酒店成功的关键。,主题打造,29,挖掘丽江古城纳西族历史文化底蕴，将其融入建筑表现
16、之中，演绎独特的度假风情。,文化植入建筑,对当地历史文化的深度挖掘，建立酒店打造体系，选择性的运用纳西族文化元素符号，结合现代度假空间安排，缔造特色度假氛围。,建筑线条具有纳西族传统特色的弯曲屋顶，流线型屋檐烘托出东方古国的别样度假风情,门与墙镂空木门与石砖泥墙作为古老的文化元素，穿插在度假屋内，以现代的玻璃钢材作为修饰,木梁选择性的运用中式元素，木质梁柱营造空间层次感，同时与度假别墅内空间自然过度,石材铺装采用磨砂石板镶嵌主要通道，清净的露天庭院加上小桥流水，营造东方特色度假浪漫气氛,30,围绕纳西族风情主题，注重空间的贯通感打造景观轴线，灰空间的自然过度增加空间层次感！,公共空间的营造,纳
17、西族风情的大堂，给人以视觉上的冲击；红色的大灯笼加上柔和的灯光，体现度假的舒适氛围；高大的透明落地窗，把室外自然景观直接纳入大堂内，展现与外部景观的自然融合。,敞开式的露天庭院，开放更多视野；利用小桥流水和下沉阶梯知道空间的错落感；主景观轴系的建立，一步一景，景观视野逐渐展开，形成层次。,公共空间是休闲度假的第一印象区，空间感受开敞与贯通，空间转换衔接自然，是其成功打造公共空间是度假氛围营造的关键。,大堂,庭院,园林,泳池,巧妙处理围墙的高度，保证隐私性的同时不破坏景观视野的宽阔感；植被的合理布置，使得围墙景观化，成为园林的修饰部分。,泳池功能的延展，在不使用的时候搭配灯光，成为园林景观的一部
18、分。布置上讲究风水原理，也起到入户风情展示的作用。,31,注重内、外部景观元素的一致性，讲究从细节中突出卧室的舒适感和休闲空间的风情效果！,室内空间打造,客厅,主卧,挑高化处理，下沉式阶梯，打造景观的层次感；多动线，实现一步一景，展示度假氛围,与园林景观轴达自然连接，四面阻隔模糊化，体现通透开阔感；利用大面宽把景观纳入室内，最大化利用园林资源。,文化的挖掘渗透至内部空间，房间设置、景观设计和细节设备上无一不体现出本地文化在度假中的应用。,32,以顶级SPA为核心的配套，为酒店的专属服务体系提供基础，打造尊享的度假感受,基础配套体系,突出最强势的顶级SPA体验，建立属于酒店自身的度假配套核心竞争
19、力；辅以提供图书馆、茶室等高修养的度假休闲配套，让客户在度假的同时，陶冶情操。,提供悦榕庄特有的SPA套餐：豪华泉浴、双人“亲密”按摩、特色精英男士SPA等专属服务；Lomi Lom泉浴疗程，一种源自夏威夷的深度按摩方式。重交错韵律式的手法，舒解浑身的每一块紧绷的肌肉。接着涂上适量的香精油，利用手掌和手肘，分步骤从颈部、肩头，按摩至背部、腿部。按摩以坚实、搓捏和圆揉的手法，用不同的力量使得全身松弛。,33,紧扣酒店主题，结合度假体验，给不同客户群体量身定制高品质的服务与体验.,特色服务体系,蜜月度假,对客户需求的深度发掘，结合酒店自身特色配套与外部自然资源，量身定制服务体系，体现酒店特色。,云
20、南之魂,婚礼举办,针对情侣和年轻夫妻提供纳西族婚礼仪式、蜜月度假套餐，在风土人情与自然风光中享受专属的浪漫,针对热爱大自然的度假客户，结合悦榕庄酒店特色，制订多样化的游览路线，提供专属的休闲体验,家庭套房,34,温江芙蓉古城,案例三,成都芙蓉古城距离成都市区车程约50分钟，项目入市时所在区域为市场完全陌生区域，主要受到同一方向上资源绝佳的成熟别墅板块青城山的强有力竞争。,35,项目打造了以成都传统文化为载体的“出城不出尘”的全新生活方式赢得了市场的高度关注！,客户：以成都人为主。三分之一常住（老人），三分之一度假休闲，三分之一投资。,36,项目定位及客户,项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一
21、体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。,目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群，预期有升值潜力的投资客户。,37,规划理念-规划布局充分反映古成都城市布局特色，强化项目“古城”意向,区域外建设“城墙”和“护城河”，建立边界；“古城”内的街道布局系明清时代的外观风貌延续古城风貌。“城”内的建筑依树绕水，川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑形成了一个个独立而又互为呼应的园林居住体系。,38,规划理念-功能分区明确，各分区间以水系、园林间隔穿插，动
22、静有致，统一和谐。,传统居住区建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；特色商业区小吃街、手工艺品街、购物超市等；文化休闲区含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心等；运动保健区设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等；会所宾馆区建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等,39,规划理念-住宅集居住、休闲和投资功能为一体，由不同风格组团共同组成了项目的居住体系,居住区共有四大风格居住组团组成：川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑。每个组团的建筑风格在总体上保留中国传统建筑文化精华，但是又体现了不同地域特色。组团里的不同的民居共同与园林形成了区域独特景观与感受。,40,配套功能
23、-标志性配套集中布置，组成项目核心价值的传递主线。,皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线皇城占地700平米，建筑面积1200平米。明远楼建筑面积3000平米。至公堂建筑面积4000平米。,皇城,41,配套功能-大众配套分散布置，功能多样化，满足客户生活、休闲等多方面的需求,温泉浴：附近山坡面积达16000平方米，相邻一个4000平方米的足球场和一个占地1200平方米的少儿武术馆（或柔道馆）。音乐休闲广场：近12000平方米，配以成都古代名人雕塑和各种建筑小品，并设置音乐背景（以古典名曲为主），丰富情调。绿色菜市：毗邻生态农庄，天然食品，轻松购得。诗书画社：举办高规格诗
24、书画作品展，并频繁邀请著名诗人词人、书画家作学术讲座与交流，让业主足不出户亲领文化名人的风采。其它配套：青少年素质教育中心、老年人健康中心、购物中心、美容中心、幼稚园等。,42,建筑及园林-整体建筑设计遵循中国传统建筑特色，使得社区整体建筑风格与“很成都、很中国”的形象定位保持一致,住宅充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，保留老成都特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。建筑设计通过局部细节处理凸现特色，同时注意使用传统建筑材料。,43,建筑及园林-居住物业形式丰富，
25、但总体保持低密度社区的整体风格来形成与城市居住区的差异,项目产品风格多样，既有四合院式的传统民居公寓，户型面积从40-300平米不等；又有户型面积偏大、私密性较佳的传统中国联排别墅和独栋别墅，来满足不同收入阶层的置业需求。,44,建筑及园林-配套设施以古时成都长街为蓝本，模仿古时代表性建筑，在“形”上反映出浓厚的巴蜀文化色彩,主干道斜穿小区，共长1000米，是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。这里街市繁华，富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼。模仿古时的皇城、明远楼、至公堂，承担社区会所、博物馆、室内
26、运动中心以及会议交流中心等功能，总建筑面积达到了6700平米。此外酒店/客栈也临街而建，为不同类型的休闲客户提供了住宿娱乐场所。,45,建筑及园林-社区室外空间设计依然采用中国传统园林风格，通过不同的小品、绿地以及开放空间为游人和居民提供了丰富且优美的室外活动场所,江南小桥流水风格是整个社区园林的灵魂所在。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。漫步于社区，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，驻足小憩，可于长亭短榭望江天寥廓；幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。,46,开发策略-启动阶段针对区域配套不
27、足，率先投入适量生活配套，增强客户信心,中式风情街,芙蓉客栈,四季广场,四合院,紫宸园,芝田居,紫云园一期,紫宵园,配套,规模,占地68亩，容积率0.6左右,占地240亩,占地87亩，容积率为0.56,首期配套设施先行建设，包括B区传统小吃广场、古风茶楼、购物超市形成独具特色的中式风情街；四季广场、室内室外游泳池、足球场、篮球场、网球场、儿童游乐场、特色客栈、社区诊所。,内壁球馆、幼儿园,约900户,47,开发策略-利用配套、产品的建筑特色和大规模的展示区充分展示了项目特色和未来的发展前景，有效克服了区域的陌生感,社区的配套设施以古时成都长街为蓝本，模仿古时代表性建筑，在“形”上反映出浓厚的巴蜀文化色彩，唤起了成都人对于古成都繁华市井生活的回忆,启动时在市内修建了40亩的芙蓉古城意境小区。作为680亩芙蓉古城项目的实验室对于整个项目的概念和风格进行了极致展示。通过出书、摄影展以及成都传统文化论坛等活动唤起成都人对于古成都的回忆。,48,开发策略-以高性价比和高升值预期的产品打开市场，后期随项目及区域成熟，博取利润最大化,项目每期产品严格控制产品面积区间，始终以面积较小的公寓或者别墅类产品为主，达到控制总价的目的，实现目标置业客户顺利实现产品升级。项目良好的升值预期在后几期吸引了大量的前期客户重复购买。,49,THE END,
